Cour d'appel, 22 mai 2023. 22/04700

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 22 MAI 2023 N° RG 22/04700 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M5WM [Z] [B] c/ [S] [V] Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : 22 mai 2023 aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 12 août 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX ( RG : 21/01820) suivant déclaration d'appel du 14 octobre 2022 APPELANTE : [Z] [B] née le [Date naissance 1] 1932 à [Localité 7] de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] Représentée par Me Jean-marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉ E : [S] [V] née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 6] de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] Représentée par Me Olivier NICOLAS de la SELARL DUCASSE NICOLAS SICET, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Roland POTEE, président, Bérengère VALLEE, conseiller, Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, Greffier lors des débats : Séléna BONNET En présence de Bertrand MAUMONT, magistrat détaché en stage à la cour d'appel de Bordeaux  ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 1er juillet 1988, M. [T] [F] a consenti un bail d'habitation à Mme [S] [V], portant sur un logement sis [Adresse 4]. Le 4 septembre 2020, Mme [Z] [B], se prévalant de la qualité d'héritière de M. [F] a notifié un congé pour vendre à effet du 30 juin 2021. Par acte d'huissier du 26 octobre 2021, Mme [B] a assigné Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef et de la voir condamner au paiement au titre d'indemnités d'occupation et de dommages et intérêts. Par ordonnance de référé du 12 août 2022, le juge des contentieux de la protection de Bordeaux a : - dit n'y avoir lieu à référé, - renvoyé Mme [B] à mieux se pourvoir, - condamné Mme [B] aux dépens, - rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'ordonnance est exécutoire à titre provisoire. Mme [B] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 14 octobre 2022. Par conclusions déposées le 6 janvier 2023, Mme [B] demande à la cour de : - juger Mme [B] recevable et bien fondée en son appel, Y faisant droit, - infirmer l'ordonnance de référé rendue le 12 août 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'elle a : * dit n'y avoir lieu à référé, * renvoyé Mme [B] à mieux se pourvoir, * condamné Mme [B] aux dépens, * rejeté les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau : - juger l'absence de contestation sérieuse, - recevoir Mme [B] en son action et l'y déclarer recevable et bien fondée, - juger que le contrat de bail entre les parties est résolu depuis le 30 juin 2021 et que Mme [V] se maintient sans droit ni titre dans le local d'habitation depuis lors, En conséquence, - prononcer l'expulsion de Mme [V] des lieux sis [Adresse 4], ainsi que tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - condamner Mme [V] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel actuel depuis le 30 juin 2021 inclus jusqu'à libération effective des lieux, - condamner Mme [V] au paiement d'une somme de 2 000 euros pour résistance abusive à quitter le local d'habitation sis [Adresse 4], - juger que l'état des lieux de sortie sera réalisé par huissier de justice désigné par Mme [B] et dont les frais seront supportés par la défenderesse, - condamner Mme [V] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, y compris le coût des deux procès-verbaux d'état des lieux de sortie infructueux dressés les 30 juin 2021 et 30 août 2021. Par conclusions déposées le 6 janvier 2023, Mme [V] demande à la cour de : A titre principal : - constater l'existence de contestations réelles et sérieuses faisant obstacle aux demandes formulées par Mme [B] à l'encontre de Mme [V] par devant la présente juridiction, En conséquence : - confirmer l'ordonnance de référé rendue le 12 août 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'elle a : * dit n'y avoir lieu à référé, * renvoyé Mme [B] à mieux se pourvoir, * condamné Mme [B] aux dépens, A titre subsidiaire : Si par extraordinaire la cour infirmait l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux du 12 août 2022 et ne reconnaissait pas l'existence de contestations sérieuses, - constater que Mme [B] ne démontre pas avoir informé Mme [V] de sa qualité de bailleresse, - débouter Mme [B] de ses demandes de condamnation pour résistance abusive, de remboursement des procès-verbaux du 30 juin 2021 et du 30 août 2021, de prise en charge du procès-verbal d'état des lieux et d'article 700 du code de procédure civile, En tout état de cause : - débouter Mme [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner Mme [B] à verser à Mme [V] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 13 mars 2023, avec clôture de la procédure à la date du 27 février 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la qualité à agir Mme [Z] [B] indique produire tous documents justifiant de sa qualité à agir en tant que bailleresse et fait valoir que cette qualité n'était pas inconnue de Mme [S] [V] qui règle les loyers entre ses mains depuis 10 ans. Mme [S] [V] ne conteste plus cette qualité au vu des pièces produites. Il ressort de l'attestation de propriété immobilière émanant de Me [R], notaire à [Localité 6], en date du 30 juillet 2003 et de l'acte de notoriété du même en date du 1er juillet 2011 que Mme [Z] [B] est la seule héritière de l'immeuble loué à la suite des décès de son père en 2003 et de sa mère en 2011. En outre, si Mme [Z] [B] ne justifie pas avoir notifié à Mme [S] [V] cette qualité, ce défaut de formalité prévu par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 n'a pas fait grief à Mme [V]. L'ordonnance déférée sera confirmée sur ce point. Sur la validité du congé L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, celui-ci doit être motivé soit par sa décision de reprendre ou de vendre de logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire d'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. En cas de contestation, le juge peut même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Mme [S] [V] reproche au congé de ne pas mentionner la consistance exacte du bien (nombre de pièces, superficie du bien), que le prix qui y est porté est imprécis et manifestement excessif et que la volonté de vendre n'est pas démontrée. Mme [Z] [B] ne formule pas d'observations sur ces points. Le congé porte mention du prix ainsi libellé : « trois cent cinquante mille euros (350.000 euros), NET VENDEUR  ET HORS FRAIS DE VENTE ». Ainsi rédigée, cette mention permet clairement au locataire de savoir que l'offre d'achat est au prix de 350.000 euros, qui correspond au prix du bien non compris les frais qui s'ajouteront au prix de 350.000 euros. Il ne peut être fait grief au bailleur de ne pas avoir mentionné le montant de ces frais qui ne sont pas exactement déterminables à l'avance. L'absence de rappel de la consistance du bien ne fait pas grief au locataire dès lors que celle-ci est précisément mentionnée dans le bail auquel le congé renvoie. L'absence de mention de la superficie ne fait pas non plus grief au locataire, Mme [S] [V] étant en mesure de connaître exactement la consistance du bien telle que décrit dans le bail et qu'elle connaissait parfaitement pour l'occuper depuis plus de 30 ans. Enfin, le moyen selon lequel Mme [B] ne démontrerait pas la réalité de sa volonté de vendre au motif qu'elle ne rapporte pas la preuve de démarches en ce sens est inopérant alors que Mme [B] entend vendre le bien libre de toute occupation et que Mme [V] n'a pas libéré les lieux à ce jour. Dès lors, le congé doit être déclaré régulier et valide. L'ordonnance déférée qui a dit que la validation du congé se heurtait à des contestations sérieuses sera réformée. Mme [V] étant devenue occupante sans droit ni titre à compter du 30 juin 2021, il sera fait droit à la demande d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été réglés en cas de poursuite du bail. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive Il n'est pas caractérisé une faute dans la défense de Mme [V] à l'action en validation du congé et il n'est pas contesté que Mme [V] a continué à régler une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges. Il sera ajouté à l'ordonnance déférée le débouté de Mme [B] de cette demande. Sur la demande de remboursement des procès-verbaux des 30 juillet 2021 et 30 août 2021 Si cette demande est justifiée par la tentative de Mme [B] de faire procéder à un état des lieux de sortie, d'une part, il n'est pas démontré que Mme [V] se serait opposée à l'établissement d'un état des lieux amiable et en tout état de cause, il n'est pas justifié au dossier du coût de ces deux actes. Il sera ajouté à l'ordonnance déférée le débouté de Mme [B] de cette demande. Sur la demande tendant à voir mettre à la charge de Mme [V] les frais de constat d'état des lieux de sortie à venir Mme [B] ne saurait solliciter par avance le remboursement de ces frais au surplus sans démontrer que Mme [V] s'est d'abord opposée à l'établissement d'un état des lieux amiable. Il sera ajouté à l'ordonnance déférée le débouté de Mme [B] de cette demande. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Mme [S] [V] qui succombe en supportera donc la charge. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Mme [S] [V] qui succombe, sera condamnée à payer à Mme [Z] [B] la somme de 1500 euros sur ce fondement. PAR CES MOTIFS, La Cour, Infirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Déclare régulier et valide le congé délivré par Mme [Z] [B] à Mme [S] [V] le 4 septembre 2020, Condamne Mme [S] [V] à quitter et libérer les lieux loués situés [Adresse 4], et ordonne en tant que de besoin son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec restitution des clefs, avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique et d'un serrurier, Rappelle que les articles L. 451-1 et R.451-1 et suivants de ce code prévoient que l'huissier de justice chargé de l'exécution procède aux opérations de reprise des lieux lorsqu'il constate que la personne expulsée et les occupants de son chef ont volontairement quitté les lieux postérieurement à la signification du commandement de quitter les lieux prévu à l'article L. 411-1 de ce code, Dit qu'en cas d'expulsion, faute de départ volontaire des lieux, le sort des meubles serait alors régi selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due au montant égal à celui du loyer et des charges qu'aurait payés la locataire en cas de non résiliation du bail et condamne Mme [S] [V] à son paiement, Y ajoutant, Déboute Mme [Z] [B] de ses demandes en dommages et intérêts pour résistance abusive, en remboursement des frais de constat d'huissier des 30 juin 2021 et 30 août 2021 et de prise en charge par Mme [S] [V] des frais d' état des lieux de sortie à venir, Condamne Mme [S] [V] à payer à Mme [Z] [B] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [S] [V] aux entiers dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,