Tribunal judiciaire, 21 novembre 2024. 24/00776

Du 21 novembre 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 24/00776 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEPZ AQUITANIS C/ [G] [F] - Expéditions délivrées à Avocat + dem. + déf. - FE délivrée à AQUITANIS Le 21/11/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2024 PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 11] Métropole [Adresse 1] [Adresse 12] [Localité 3] Représenté par Mme [K] [Y] (salariée) munie d’un pouvoir spécial DEFENDERESSE : Madame [G] [F] [Adresse 5] [Adresse 10] [Adresse 8] [Localité 4] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005036 du 08/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11]) Représentée par Me Solène ROQUAIN-BARDET (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 19 Septembre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Mars 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 2 novembre 2016, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 11] Métropole AQUITANIS (ci-après AQUITANIS) a donné à bail à Monsieur [U] [X] et Madame [G] [F] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6], [Adresse 13] à [Localité 9], moyennant un loyer de 578,16 euros, charges comprises. Monsieur [X] a donné congé à son bailleur par lettre recommandée du 8 août 2019. Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à Madame [F] le 28 décembre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Par acte du 21 mars 2024, AQUITANIS a fait assigner Madame [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation, outre une indemnité au titre des frais irrépétibles. L'affaire a été initialement appelée à l'audience du 20 juin 2024 à laquelle elle a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 19 septembre 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024. Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, demande : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire; - d'ordonner l’expulsion de Madame [F] et de tous occupants de son chef des lieux occupés; - de la condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 3706,27 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal à compter de la première échéance, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel outre charges et taxes jusqu’à son départ effectif, d’une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par AQUITANIS à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens. Madame [F], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire, de rejeter les demandes formées par AQUITANIS et de lui accorder des délais de paiement sur une période de 12 mois au vu de sa situation. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de Madame [F] visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé de ses moyens. La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier. MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient tout d’abord de déclarer sans objet la demande formée par Madame [G] [F] visant à se voir accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire, le Bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal judiciaire de Bordeaux lui ayant accordé l’aide juridictionnelle totale par décision rendue le 8 avril 2024. En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL : - sur la recevabilité de l'action : AQUITANIS justifie avoir avoir signalé la situation d’impayés à la CAF le 21 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mars 2024, ce qui permet de réputer saisie la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 22 mars 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. -sur la persistance de l’actualité de la demande de résiliation de bail et expulsion Madame [F] sollicite le rejet des demandes de résiliation de bail et d’expulsion formées par AQUITANIS, estimant qu’elles se trouvent dépourvues d’objet. S’il est établi que la défenderesse a donné congé à son bailleur par courrier reçu par ce dernier le 24 mai 2024, AQUITANIS démontre que Madame [F] se trouve toujours dans les lieux alors même qu’elle ne dispose plus de titre d’occupation. Les demandes de résiliation de bail et d’expulsion formées par AQUITANIS conservent donc toute leur pertinence. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. Un commandement de payer a été signifié à Madame [F] le 28 décembre 2023, pour la somme en principal de 925,67euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 29 février 2024. Par conséquent, par l’effet de la clause résolutoire, le bail a pris fin le 29 février 2024, soit bien avant la délivrance de son congé par Madame [F]. Madame [F], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif. Madame [F] sollicite des délais de paiement pour régler son arriéré locatif en se basant de manière impropre sur les articles L 412-3 et suivants du code de procédure civile d’exécution qui ont trait aux délais qui peuvent être accordés aux occupants de lieux habités dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement pour quitter les lieux(sursis à l’expulsion). Sa demande visant à régler son arriéré locatif en douze mensualités ne peut qu’être fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précité et a pour effet, si elle est accueillie, de suspendre les effets du commandement de payer. Il convient toutefois de constater à la lecture du décompte locatif que Madame [F] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire. Dès lors, la demande formée par Madame [F] tendant à se voir accorder des délais de paiement ne peut qu’être rejetée. Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent. - SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. AQUITANIS produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [F] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et des intérêts de retard, la somme de 3706,27 euros à la date du 19 septembre 2024 (échéance du mois d’août comprise). Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Madame [F] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Si elle indique dans ses écritures que la dette locative ne devrait pas être supérieure à 3000 euros, elle n’a émis aucune contestation lors de l’actualisation de la dette faite à l’audience du 19 septembre 2024. Ainsi, au vu des justificatifs produits, Madame [F] doit être condamnée au paiement de la somme précitée, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Madame [F] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 640,72 euros à compter de cette date. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Il apparaît équitable de laisser à la charge d’AQUITANIS les frais qu’elle a exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, I.LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS, à la date du 29 février 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 novembre 2016 et liant l'Office Public de l’Habitat de [Localité 11] Métropole AQUITANIS à Madame [G] [F] , concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Localité 9] ; REJETONS la demande de délais de paiement formée par Madame [G] [F] visant à suspendre les effets de la clause résolutoire; ORDONNONS en conséquence à Madame [G] [F] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Madame [G] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office Public de l’Habitat de [Localité 11] Métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS Madame [G] [F] à payer à l'Office Public de l’Habitat de [Localité 11] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 3706,27 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges, indemnités contractuelles et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 19 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNONS Madame [G] [F] à payer à l'Office Public de l’Habitat de [Localité 11] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 640,72 euros ; REJETONS la demande formée par l'Office Public de l’Habitat de [Localité 11] Métropole AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile; CONDAMNONS Madame [G] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE