Cour d'appel, 30 avril 2025. 21/06178

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT AU FOND DU 30 AVRIL 2025 Rôle N° RG 21/06178 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHLCR S.A.R.L. L'AMI SOLEIL C/ [G] [T] [M] [P] épouse [T] Copie exécutoire délivrée le : 30 Avril 2025 à : Me Cécile LEGOUT Me Pierre VARENNE Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] en date du 25 Mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/03002. APPELANTE S.A.R.L. L'AMI SOLEIL , demeurant [Adresse 1] représentée par Me Cécile LEGOUT de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Pola RICHELME, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMÉS Monsieur [G] [T] né le 23 Mars 1960 à [Localité 8] BELGIQUE, demeurant [Adresse 2] BELGIQUE représenté par Me Pierre VARENNE, avocat au barreau de GRASSE Madame [M] [P] épouse [T] née le 15 Septembre 1963 à [Localité 7] BELGIQUE, demeurant [Adresse 2] BELGIQUE représentée par Me Pierre VARENNE, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente Madame Laetitia VIGNON, Conseillère Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025 Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE La société Lamy Provence a édifié un ensemble immobilier, aujourd'hui dénommé « [Adresse 5] », situé [Adresse 6]. Cet ensemble immobilier, composé de 170 villas, de terrains et équipements communs, ainsi que d'espaces ludiques et de loisirs, a été édifié en vue de son exploitation dans le cadre d'une résidence para-hôtelière. Aux termes d'un acte authentique en date du 8 juillet 2002, la société Lamy Provence a vendu aux époux [M] [P] et [G] [T] une maison d'habitation au sein de cet ensemble immobilier, constituant le lot n° A2 du groupe d'habitations le [Adresse 3]. Cette acquisition était effectuée dans le cadre du dispositif fiscal incitatif prévu par les dispositions de l'article 261-D du code général des impôts, applicable aux investissements dans les résidences hôtelières ou para-hôtelières. Il s'agit d'une maison à usage d'habitation élevée d'un étage sur rez-de-chaussée avec un jardin attenant, ladite maison comprenant un séjour avec coin cuisine, 4 chambres, 1 salle de bains, WC et garage Par acte sous seing privé du 8 juillet 2002, les époux [M] [P] et [G] [T] ont consenti à la société l'Ami soleil un bail commercial sur leur villa. Le bail prévoyait en particulier les conditions suivantes : -concernant la destination contractuelle, une activité d'exploitation à caractère para-hôtelier d'une résidence, -concernant les modalités d'exploitation, une exploitation se réalisant par la location meublée de logements dans l'ensemble immobilier, pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à la carte, à la clientèle, tels que le nettoyage des locaux ou la distribution de petits-déjeuners, -concernant les loyers, si le locataire final était trouvé par le bailleur, le loyer versé serait égal à 62,5 % TTC du tarif public, -concernant les séjours des occupants de l'immeuble loué, les séjours seraient déterminés suivant un tableau adressé par le preneur au bailleur chaque année. Le bien immobilier a fait l'objet de locations meublées saisonnières par la société l'Ami soleil. Des conflits se sont noués entre les bailleurs et la preneuse au sujet de divers points, notamment autour d'une supposée absence de transparence de gestion par la preneuse, d'un défaut de respect des barèmes des tarifs de location et notamment d'une baisse unilatérale sans concertation des loyers. Par acte d'huissier signifié le 8 mars 2018, les époux [M] [P] et [G] [T] ont fait assigner la société l'Ami soleil devant le tribunal de grande instance de Draguignan en réparation de divers préjudices (en particulier au titre de dégradations locatives et d'un manque à gagner en lien avec une insuffisance de recettes). Par jugement rendu le 25 mars 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan s'est prononcé en ces termes : -condamne la SARL l'Ami soleil à payer à M.[G] [T] et Mme [M] [P] épouse [T] les sommes de : - 50,40 euros au titre de la facture de réparation du lave-vaisselle, - 2.636,18 euros au titre du remboursement des dépenses eau et électricité pour les années 2013 à 2017, - 335,85 euros au titre du remboursement des dépenses eau et électricité pour l'année 2018, - 1.366 euros au titre du remboursement de charges, - 2.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, -déboute M. [G] [T] et Mme [M] [P] épouse [T] du surplus de leurs demandes, soit de production d'attestation d'assurance locative, de remboursements au titre du décompte rectificatif sur loyers intérieurs et décompte rectificatif 2018, de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice locatif, -condamne la SARL L'Ami soleil à payer à M. [G] [T] et Mme [M] [P] épouse [T] pris ensemble la somme de 3.000 euros sur le fondement de 1'article700 du code de procédure civile, -condamne la SARL L'Ami soleil aux dépens, -ordonne l'exécution provisoire. La société l'Ami soleil a formé un appel le 26 avril 2021. La déclaration d'appel est ainsi rédigée :' : Les chefs de jugement critiqués sont exposés dans l'annexe jointe à la présente L'appel se fonde notamment sur les pièces dont il a été fait état en première instance et/ou de toutes autres à produire devant la Cour'. L'annexe jointe à la déclaration d'appel mentionne :le présent appel tend à1'infirmation du jugement n°2021/143 ayant pour n° RG 18/03002 rendu par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 25 mars 2021 en ce qu'il a : -condamné la SARL l'Ami soleil à payer à M. [G] [T] et Mme [M] [P] épouse [T] les sommes de : - 50,40 euros au titre de la facture de réparation du lave-vaisselle ; - 2.636,18 euros au titre du remboursement des dépenses eau et électricité pour les années 2013 21 2017; -335,85 euros au titre du remboursement des dépenses eau et électricité pour l'année 2018: - 1.366 euros au titre du remboursement de charges ; - 2.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ; -condamne la société l'Ami soleil à payer à M. [G] [T] et Mme [M] [P] épouse [T] pris ensemble la somme de 3.000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamne la société l'Ami soleil aux dépens, et en ce qu'il n'a pas fait droit aux demandes de la SARL l'Ami soleil tendant à voir : -dire et juger irrecevables les époux [T] en leurs demandes tendant à obtenir le remboursement des charges des années 2013 et 2014 à hauteur de la somme de 598 euros, celles-ci étant entachées d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription ; -condamner les époux [T] à payer à la SARL L'Ami soleil la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner les époux [T] aux entiers dépens. L'instruction de la procédure a initialement été clôturée par ordonnance prononcée le 28 janvier 2025. Par mention au dossier prise lors de l'audience du 19 février 2025, l'ordonnance initiale était révoquée et une nouvelle ordonnance était prononcée à la même date, compte tenu de l'accord des parties en ce sens. Les conclusions prises le 28 janvier 2025 par la preneuse étaient dès lors admises. PRÉTENTIONS ET MOYENS Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, la société l'Ami soleil demande à la cour de : vu l'article 2224 du code civil, les articles 122, 564, 784 du code de procédure civile, -ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture prononcée le 28 janvier 2025, -ordonner la réouverture des débats et une clôture différée au 19 février 2025 afin que les parties puissent utilement échanger leurs pièces et leurs écritures. -infirmer le jugement en ce qu'il a : - condamné la SARL l'Ami soleil à payer à M. [G] [T] et Mme [M] [P] épouse [T] les sommes de : - 50,40 euros au titre de la facture de réparation du lave-vaisselle ; - 2.636,18 euros au titre du remboursement des dépenses eau et électricité pour les années 2013 à 2017 ; - 335,85 euros au titre du remboursement des dépenses eau et électricité pour l'année 2018 ; - 1.366 euros au titre du remboursement de charges ; - 2.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ; - condamné la SARL l'Ami soleil à payer à M. [G] [T] et Mme [M] [P] épouse [T] pris ensemble la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamné la SARL L'Ami soleil aux dépens ; -dire irrecevables les époux [T] en leur demande tendant à la production des attestations d'assurance au titre de la responsabilité civile et tous risques spéciaux inhérents à son activité professionnelle locative sous astreinte, comme étant nouvelle en cause d'appel et entachée de ce chef d'une fin de non-recevoir. -débouter les époux [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. Et, statuant à nouveau, de : -dire que les frais de réparation du lave-vaisselle ne peuvent être imputés à la SARL L'Ami soleil en ce que M. [G] [T] et Mme [M] [P] épouse [T] ne démontrent pas que cette détérioration résulterait d'un usage anormal du preneur ou des occupants de son chef ; -dire que les dépenses d'eau et d'électricité ne peuvent donner lieu à remboursement de la part de la SARL L'Ami soleil comme étant à la charge exclusive de M. [G] [T] et Mme [M] [P] épouse [T] en vertu du contrat de bail commercial ; -dire que les charges d'assurance, redevance TV, taxe Canal et taxe foncière ne peuvent donner lieu à remboursement de la part de la SARL l'Ami soleil en ce que ces frais sont à la charge exclusive de M. [G] [T] et Mme [M] [P] épouse [T] en vertu du contrat de bail commercial ; -dire et juger que la SARL l'Ami soleil n'est redevable d'aucune somme envers les époux [M] [P] et [G] [T] au titre de l'année 2022, par conséquent, -débouter les époux [M] [P] et [G] [T] de leur demande tendant à voir la SARL l'Ami soleil à leur verser au titre de l'année 2022 la somme de 5 932.91 euros, subsidiairement -dire irrecevables les époux [T] en leurs demandes tendant à obtenir le remboursement des charges diverses des années 2013 et 2014 à hauteur de la somme de 598 euros, celles-ci étant entachées d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription ; -dire irrecevables les époux [T] en leurs demandes tendant à obtenir le remboursement des charges d'eau et d'électricité de l'année 2012 à hauteur de la somme de 846.19 euros, celles-ci étant entachées d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription ; en tout état de cause -dire qu'il ne peut être reproché à la SARL L'Ami soleil ni résistance abusive ni procédure abusive, et que M. [G] [T] et Mme [M] [P] épouse [T] n'ont subi aucun préjudice de ces chefs ; -dire que M. [G] [T] et Mme [M] [P] épouse [T] défaillants ne peuvent prétendre à aucun versement de la part de la SARL L'Ami soleil au titre des frais irrépétibles; -condamner M. [G] [T] et Mme [M] [P] épouse [T] à payer à la SARL L'Ami soleil la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; -les condamner aux entiers dépens. Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, les époux [M] [P] et [G] [T] demandent à la cour de : vu les articles 1709, 1103, 1104 et suivants du code civil, -confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : -condamné la SARL L'Ami soleil à payer à M. [G] [T] et Mme [M] [P] épouse [T] les sommes de : - 50,40 euros au titre de la facture de réparation du lave-vaisselle, - 2417,75 euros au titre du remboursement des dépenses eau et électricité pour les années 2013 à 2017, - 300,61 euros au titre du remboursement des dépenses eau et électricité pour l'année 2018, y rajoutant la somme de 887.18 euros au titre du remboursement des dépenses eau et électricité pour les années 2019 à 2020, - 1.366 euros au titre du remboursement de charges d'assurance, redevance TV, Taxe Canal et taxe foncière 2013 à 2018 y rajoutant la somme de 655 euros pour les années 2019 à 2021 correspondant aux charges d'assurance, redevance TV, taxe canal et taxe foncière. Y rajoutant au titre de l'année 2022, -la somme de 5 932, 91 euros (décompte locatif 1270,91 euros + réfrigérateur 1472 euros TTC + coût du devis 70 euros TTC et climatisation 3210 euros TTC) -confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné l'appelante à la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, condamné la SARL L'Ami soleil à payer à M. [G] [T] et Mme [M] [P] épouse [T] pris ensemble la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. De l'infirmer en ce qu'il a : -débouté M. [G] [T] et Mme [M] [P] épouse [T] du surplus de leurs demandes de production d'attestation d'assurance locative, de remboursement au titre du décompte rectificatif sur loyers antérieurs et décompte rectificatif 2018, de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice locatif, en conséquence, -réformer le jugement dont appel, dire et juger qu'il convient de condamner l'appelante à justifier de son assurance au titre de responsabilité civile et tous risques spéciaux inhérents à son activité professionnelle locative à défaut sous astreinte de 100 euros par jour de retard, ce depuis la prise à bail à compter de l'arrêt à intervenir, -réformer le jugement dont appel en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande des intimés concernant le décompte rectificatif sur loyers antérieurs et de dire et juger qu'il convient de condamner l'appelante à la somme de 4400,47 euros pour les années 2014 à 2018, -réformer le jugement dont appel en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande des intimés et dire et juger qu'il convient de condamner l'appelante à la somme de 7300 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice locatif, y rajoutant de condamner l'appelante à la somme de 8000 euros au titre de l'article 700 en cause d'appel du code de procédure civile outre les entiers dépens d'appel. MOTIFS 1-sur la demande des bailleurs en indemnisation à hauteur de 50, 40 euros au titre de la facture de réparation du lave-vaisselle Vu les anciens articles 1134 et 1315 du code civil, Concernant l'état des lieux à l'entrée et à la sortie de la preneuse, le bail commercial du 8 juillet 2002 stipule :V -charges et conditions « 1 - concernant le preneur Le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent le jour de l'entrée en jouissance, étant précisé que ceux-ci sont à l'état neuf.Le preneur s'engage à respecter le règlement intérieur de l'ensemble immobilier. Le preneur devra laisser en fin de bail les lieux loués et le mobilier dans un état d'usure normal. Il devra veiller à l'entretien de tous les objets meublants. Le renouvellement des meubles meublants et décoratifs, des équipements, de la vaisselle, du linge de maison, dû à une usure normale, est à charge du bailleur.Il sera dressé un état des lieux contradictoire, tant mobilier qu'immobilier, entre les parties à l'entrée en jouissance et puis lors de la fin dudit contrat. » Ainsi,aux termes du bail commercial, les parties ont reconnu que les lieux remis à la preneuse étaient dans un état neuf et, en tout état de cause, il n'existe pas d'état des lieux d'entrée de sorte que la présomption de l'article 1731 du code civil, selon laquelle le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives doit recevoir application. Si les bailleurs produisent aux débats une facture de réparation du 1er octobre 2014 établissant la nécessité d'une intervention sur le lave-vaisselle au niveau des charnières, d'un montant de 50, 40 euros, ce qui suffit à établir des dégradations allant au-delà d'une usure normale, il n'en demeure pas moins que rien ne permet d'imputer, au vu des justificatifs fournis, cette dégradation à la preneuse elle-même (ou aux occupants de son chef), alors même que les intimés bailleurs occupaient parfois eux-même leur bien. Infirmant le jugement, la cour rejette la demande des époux [M] [P] et [G] [T] de condamnation de la société l'Ami soleil à leur payer la somme de 50, 40 euros au titre de la facture de réparation du lave-vaisselle. -2-sur la demande des bailleurs en remboursement des factures d'eau et d'électricité Vu les articles 1134 et 1315 anciens du code civil, Le bail commercial stipule, en page 5, paragraphe 2 titre V intitulé 'Charges et conditions' : « Le bailleur acquittera l'ensemble des charges locatives usuelles de l'ensemble immobilier afférent à la maison louée, ainsi que les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus, y compris la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et plus généralement, toute dépense locative nécessaire au bon fonctionnement de l'ensemble immobilier, eau et électricité. Le preneur remboursera au bailleur toutes les charges correspondant aux périodes de location effective et ce sur justificatifs » S'appuyant sur la clause selon laquelle le preneur leur remboursera toutes les charges correspondant aux périodes de location et ce sur justificatifs, les époux [M] [P] et [G] [T] sollicitent la condamnation de la société l'Ami soleil à leur payer les sommes suivantes au titre des dépenses d'eau et d'électricité: - 2417.75 euros pour les années 2013 à 2017, - 300.61 euros pour l'année 2018, - 887.18 euros pour les années 2019 à 2020. Pour s'opposer aux demandes des bailleurs en remboursement des factures d'eau et d'électricité, la preneuse fait valoir que : -au regard de la prescription applicable et en vertu de l'article 2224 du code civil, la date à partir de laquelle les époux [T] sont recevables à solliciter le remboursement de quelque charge que soit est celle du 28 mars 2013 dans la mesure où leur assignation a été délivrée le 28 mars 2018, - la demande de remboursement des charges d'eau et d'électricité de la totalité de l'année 2012 est prescrite, à hauteur de 846.19 euros, -il ne pourra aucunement être considéré que le bail mettrait à la charge de la société L'Ami soleil le remboursement des consommations d'eau et d'électricité inhérentes aux périodes de location du bien pris à bail, - le coût des consommations d'eau et d'électricité durant les périodes locatives est inclus dans le tarif locatif facturé par la société l'Ami soleil aux vacanciers, -tout propriétaire perçoit donc dans son revenu locatif annuel le coût de la consommation d'eau et d'électricité facturé à chacun des vacanciers, puisqu'il est compris dans le tarif de la location, -allouer aux époux [T] une somme au titre du remboursement des consommations d'eau et d'électricité reviendrait à leur octroyer, à ce titre, deux règlements : - l'un reçu via leurs revenus locatifs et assumé initialement par les vacanciers dans le tarif de la location ; - l'autre par la société l'Ami soleil au moyen de la condamnation qui serait prononcée à son encontre de ce chef. En l'espèce et en premier lieu, au regard du délai de la prescription quinquennale applicable en vertu de l'article 2224 du code civil et de l'assignation du 28 mars 2018 en paiement de charges, la preneuse fait à juste titre valoir que la date à partir de laquelle les bailleurs sont recevables à solliciter des charges est celle du 28 mars 2013 uniquement. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré prescrite la demande de remboursement des charges d'eau et d'électricité de la totalité de l'année 2012 à hauteur de 846.19 euros.En outre, est également prescrite la demande en paiement des charges dues pour la période du 1er janvier au 28 mars 2013. Ensuite, concernant le reste des charges réclamées, pour la période non atteinte par la prescription, il résulte clairement du bail commercial du 8 juillet 2002 que si, par principe, le bailleur devait assumer toutes charges locatives usuelles de la maison louée(dont font partie les charges d'eau et d'électricité), la preneuse devait toutefois également rembourser aux bailleurs 'toutes les charges' liées à l'occupation hôtelière et à la sous-location opérée par la preneuse principale. La question qui se pose à la cour est donc non de savoir si la preneuse devait ou non rembourser aux bailleurs les charges liées à la sous-location parahôtelière des lieux (ce qui est bien le cas), mais seulement celle de savoir si de telles charges ont d'ores et déjà été remboursées par celle-ci. Or, la preneuse ne conteste tout d'abord ni le fait que les charges réclamées correspondent à des périodes d'occupation des lieux par les sous-locataires, ni les montants desdites charges, ni encore leur prise en charge par les bailleurs. En outre, si la société l'Ami soleil affirme avoir d'ores et déjà remboursé lesdites charges d'eau et d'électricité générées par les occupants des lieux, par le biais des recettes locatives versées aux bailleurs, elle n'établit toutefois nullement s'être libérée de son obligation en remboursement contrairement à ses dires. Elle ne verse en effet aucune pièce justifiant que le revenu locatif annuel de chaque propriétaire (et donc des époux [M] [P] et [G] [T]) intégrerait le coût de la consommation d'eau et d'électricité facturé à chacun des vacanciers. Finalement, les montants à rembourser par la preneuse sont les suivants : - 2297,02 euros pour la partie non prescrite des années 2013 à 2017 - 300.61 euros pour l'année 2018, - 887.18 euros pour les années 2019 à 2020. Infirmant le jugement, la cour condamne la société l'Ami soleil à payer aux époux [G] [T] et [M] [P] la somme totale de 3 484,81 euros au titre du remboursement des charges d'eau et d'électricité. 3-sur la demande de la bailleresse en remboursement de charges d'assurance, redevances TV, taxes canal et taxes foncières Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil, Selon l'article 2224 du code civil :Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Le bail commercial du 8 juillet 2002, stipule, au paragraphe 2 du titre V intitulé ' charges et conditions' :« Le bailleur acquittera l'ensemble des charges locatives usuelles de l'ensemble immobilier afférent à la maison louée, ainsi que les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus, y compris la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et plus généralement, toute dépense locative nécessaire au bon fonctionnement de l'ensemble immobilier, eau et électricité. Le preneur remboursera au bailleur toutes les charges correspondant aux périodes de location effectives et ce sur justificatifs'. Au titre des charges d'assurances, des redevances TV, taxes canal et taxes foncière et estimant que la clause précédemment reproduite est suffisamment explicite, la bailleresse sollicite la condamnation de la société l'Ami soleil à lui rembourser les sommes suivantes : -1366 euros pour la période de 2018 à 2013, somme correspondant aux charges d'assurance, redevance TV, taxe canal et taxe foncière, - 655 euros pour les années 2019 à 2021 correspondant aux charges d'assurance, redevance TV, taxe canal et taxes foncières, Pour s'opposer au paiement de telles charges, la société l'Ami soleil se prévaut tout d'abord d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale, estimant que la demande portant sur des charges antérieures au 12 novembre 2014 est prescrite. Sur ce point,elle précise que la demande, pour ces charges particulières, a été pour la première formée par les bailleurs dans leurs conclusions récapitulatives du 12 novembre 2019 et non pas dans leur assignation du 28 mars 2018. Selon elle, le quantum prescrits s'élève à 598 euros. Sur le fond, elle fait valoir que : -le décompte produit par les bailleurs, au-delà du fait qu'il était purement déclaratif, ne s'appuie sur aucun justificatif permettant de démontrer la réalité des montants sollicités, -rien ne justifie au regard des stipulations contractuelles que les frais d'assurance, de redevance TV, de taxe canal et de taxe foncière lui soient imputés, -en matière de bail commercial, seule une clause claire et précise permet au bailleur d'imposer à son locataire le remboursement des charges exposées relativement au bien loué à fortiori autres que locatives, -l'assurance multirisque de propriétaire non-occupant (PNO) incombent au bailleur, -la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle expresse, ce qui est également le cas de toutes les taxes et impositions dont le propriétaire bailleur est le redevable légal comme la taxe foncière, la taxe canal ou la redevance. Concernant tout d'abord la recevabilité de la demande des bailleurs en remboursement de charges, il est exact que les demandes portant des périodes antérieures au 12 novembre 2014 sont prescrites, au regard de la date à laquelle elles ont pour la première fois été formulées par les bailleurs (soit le 12 novembre 2019, date de leurs conclusions) et de l'article 2224 du code civil. Infirmant le jugement, la cour déclare irrecevables comme prescrites, les demandes des bailleurs en remboursement de charges d'assurance, redevances TV, taxes canal et taxes foncières portant sur des périodes antérieures au 12 novembre 2014. Sur le fond, s'agissant en premier lieu de la refacturation des charges d'assurance, il ne résulte pas suffisamment clairement de la clause du bail précédemment reproduite, une quelconque commune intention des parties pour que ces dépenses soient remboursées par la preneuse, ni en temps normal, ni même durant les périodes de sous-location par les occupants. En effet, si clause selon laquelle 'Le preneur remboursera au bailleur toutes les charges correspondant aux périodes de location effective et ce sur justificatifs',est rédigée de façon très générale, elle n'est cependant pas suffisamment précise pour dire que les charges d'assurance, qui incombent normalement au propriétaire d'un bien loué afin d'en assurer la pérennité, devraient être refacturées à la preneuse. La cour, infirmant le jugement, déboute la bailleresse de sa demande en paiement des charges d'assurance. S'agissant en revanche des redevances TV et de la taxe canal, un sort différent peut leur être réservé du point de vue de la refacturation à la preneuse. En effet, ces impositions, constituent en réalité, au sens du bail commercial, des charges liées à l'exploitation de la maison louée par la preneuse, en structure parahotelière, étant liées aux loisirs audiovisuels des tiers occupants. La refacturation de ces redevances et taxes découle de la stipulation contractuelle suivantes : Le preneur remboursera au bailleur toutes les charges correspondant aux périodes de location effective et ce sur justificatifs. Néanmoins, de telles charges ne peuvent être supportées, conformément au bail commercial, par la preneuse que durant les seules périodes 'correspondant aux périodes de location effective' et à la condition d'être justifiées. Or, en l'espèce, les bailleurs ne produisent pas de justificatifs suffisants sur les taxes liées à la télévision, autres qu'un unique récapitulatif rédigé par eux-même. Faute de justificatifs suffisants, aucun remboursement ne peut être mis à la charge de la preneuse pour les impôts et taxes liés à la télévision. Concernant la taxe foncière, si le bail commercial prévoit que le bailleur acquittera tous les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus, il ne stipule toutefois pas clairement, sans ambiguïté possible, que la taxe foncière pourrait ensuite être refacturée à la preneuse durant les périodes de location effective. En effet, il dispose seulement ceci :'Le preneur remboursera au bailleur toutes les charges correspondant aux périodes de location effective et ce sur justificatifs ' Aucun remboursement de taxe foncière ne peut être imputé à la preneuse. Infirmant le jugement, la cour déboute les époux [M] [P] et [G] [T] de leur demande en remboursement de charges d'assurance, redevances TV, taxes canal et taxes foncières. 4-sur la demandes des intimés de production de justificatifs d'assurance Vu les articles 564 et suivants du code de procédure civile et en particulier l'article 565 énonçant que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil, Concernant les risques de responsabilité civile du preneur, l'article 5 du bail commercial stipule : 'le preneur garantira les risques de responsabilités civiles et tous risques spéciaux inhérents à son activité professionnelle. Il devra justifier de ces assurances et de l'acquit des primes à toute réquisition du bailleur.' Concernant les risques liés aux locaux loués, le même article 5 du même bail énonce :'le bailleur sera tenu de contracter auprès d'une ou plusieurs compagnies d'assurance notoirement solvables, une ou plusieurs polices garantissant les risques d'incendie, d'explosion, de vols et de dégats des eaux, couvrant les biens mobiliers et les éléments d'équipements dissociables garnissant les lieux loués, les risques locatifs, les recours des voisins contre les tiers...' Les époux [M] [P] et [G] [T] sollicitent l'infirmation du jugement en ce qu'il les déboute de leurs demande de production d'attestation d'assurance locative. En outre, contrairement à ce qu'ils avaient demandé en première instance, ils ne sollicitent plus la production par la preneuse de l'attestation d'assurance locative mais d'une attestation d'assurance de responsabilité civile, le tout sous astreinte. En défense, la société l'Ami soleil conclut à l'irrecevabilité de la demande des intimés de production des justificatifs d'assurance au titre de la responsabilité civile (s'agissant d'une demande nouvelle selon elle) et, en tout état de cause, indique verser aux débats les documents demandés et ce depuis l'année 2010. S'agissant tout d'abord du chef de jugement, qui déboute les bailleurs de leur demande de production par la preneuse d'une attestation d'assurance locative, celui-ci ne peut qu'être confirmé, le bail stipulant clairement que l'assurance locative n'incombe qu'exclusivement au bailleur. La demande des bailleurs, de production par la preneuse de ses justificatifs d'assurance de responsabilité civile, si elle n'a pas été présentée en première instance, tend toutefois aux mêmes fins que la demande d'attestation d'assurance locative qui avait en revanche bien été présentée au premier juge. Il s'agit en effet pour les bailleurs de vérifier la bonne assurance par la preneuse de tous les risques lui incombant, qu'ils soient inhérents au bien immobilier loué ou qu'il s'agisse de ceux liés à l'exploitation commerciale et parahotelière lesdits lieux. Rejetant la fin de non-recevoir opposée par la preneuse, la cour déclare recevable la demande de la société l'Ami soleil relative aux justificatifs d'assurance de responsabilité civile. S'agissant du bien-fondé en cette demande des bailleurs à ce titre, il est exact qu'il découle de l'article 5 du bail commercial précédemment reproduit, que le preneur a l'obligation de s'assurer contre les risques de responsabilité civile générés par son activité professionnelle. Enfin, contrairement à ce qui est affirmé en défense, il n'est pas justifié de l'attestation d'assurance demandée en ce sens par les bailleurs. Ainsi, la cour fait droit à la demande des époux [M] [P] et [G] [T] de condamnation de la preneuse de justifier de son assurance au titre de responsabilité civile et tous risques spéciaux inhérents à son activité professionnelle locative ce depuis la prise à bail, dans un délai d'un mois à compter de la signification de cet arrêt, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, astreinte commençant à courir à l'issue du délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt et devant courir pendant une période maximale de 100 jours. 5-sur les demandes des bailleurs en paiement au titre d'un décompte rectificatif pour l'année 2022 à hauteur de 1270,91 euros Les bailleurs sollicitent la condamnation de la preneuse à leur payer une somme de 1270,91 euros au titre d'un 'décompte locatif', sans que leurs pièces et explications ne justifient une telle somme, dont l'origine et le montant restent floues. En conséquence, la cour déboute les époux [M] [P] et [G] [T] de leur demande à hauteur de 1270,91 euros. 6-sur les demandes des bailleurs en paiement au titre des coûts de la réparation d'un réfrigérateur (1472 euros TTC) et d'un devis (70 euros TTC) Aucune pièce ne vient démontrer que les dégradations alléguées, concernant le réfrigérateur, auraient été commises durant une période d'occupation des lieux par des sous-locataires, sachant qu'il n'est pas contesté que les lieux étaient parfois également occupés par les bailleurs.L'imputabilité des dégradations alléguées, à la preneuse, n'est pas établie. En conséquence, la cour rejette la demande des époux [M] [P] et [G] [T] en indemnisation à hauteur de 1472 euros TTC (réfrigérateur) et de 70 euros TTC (devis). 7-sur les demandes des bailleurs en paiement d'une somme de 3210 euros TTC au titre de la climatisation Concernant l'état des lieux à l'entrée et à la sortie de la preneuse, le bail commercial du 8 juillet 2002 stipule :V -charges et conditions : « 1 - concernant le preneur : Le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent le jour de l'entrée en jouissance, étant précisé que ceux-ci sont à l'état neuf.Le preneur s'engage à respecter le règlement intérieur de l'ensemble immobilier.Le preneur devra laisser en fin de bail les lieux loués et le mobilier dans un état d'usure normal. Il devra veiller à l'entretien de tous les objets meublants. Le renouvellement des meubles meublants et décoratifs, des équipements, de la vaisselle, du linge de maison, dû à une usure normale, est à charge du bailleur.Il sera dressé un état des lieux contradictoire, tant mobilier qu'immobilier, entre les parties à l'entrée en jouissance et puis lors de la fin dudit contrat. » Les bailleurs sollicitent la condamnation de la preneuse à leur payer la somme de 3210 euros, à titre d'indemnité, invoquant des dégradations du système de climatisation, lesquelles seraient imputables à la preneuse. Toutefois, en premier lieu, comme le fait observer la preneuse, la nécessité de remplacer le système de climatisation, n'est pas démontrée, au regard notamment du contenu de courriels adressés par un artisan, et des déclarations suivantes de ce dernier : -'le remplacement d'un échangeur n'est pas déjà une opération anodine sur un climatiseur en panne. Mais le faire sur un climatiseur qui fonctionne, ce n'est pas du tout rendre service au client. Je pense que vous comprendrez', -' le petit coup qui a été donné au climatiseur ne remet pas en cause son bon fonctionnement et n'aura pas d'impact sur sa durée de vie. C'est pourquoi je ne vais pas vous chiffrer des travaux inutiles à mon sens', -'le remplacement d'un échangeur n'est pas une opération anodine. Si j'effectue moi-même cette opération, vous aurez de gros risques de mal fonctionnement. Le coût serait d'environ 2600 euros HT'. Toutefois, les échanges de courriels et les pièces produites de part et d'autre, établissent que la société l'Ami soleil, ou les occupants à qui elle a sous-loué les lieux, sont bien à l'origine d'une petite dégradation causée au climatiseur, petite dégradation qu'elle doit réparer et qui va au-delà d'une usure normale.Au regard des pièces parcellaires produites aux débats, la cour évalue à 200 euros le préjudice subi par les bailleurs, en lien avec le petit coup porté au système de climatisation. La cour condamne la société l'Ami soleil à payer aux époux [M] [P] et [G] [T] une indemnité de 200 euros au titre de la dégradation du système de climatisation. 8-sur les demandes des bailleurs en paiement de loyers antérieurs Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil, Concernant le loyer dû, le bail stipule, en son article IV intitulé 'loyer':Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer établi qu'il sera dit ci-après, celui-ci étant toujours assorti de la T.V.A. au taux en vigueur. Il sera payable soit en espèces, soit en nature, soit en espèces et nature. 1 - Si le locataire final est trouvé par le Preneur, le loyer perçu par le Bailleur est égal à 62,5 % du tarif public (1) T.T.C. hors prestations hôtelières facturées en sus: 2 - Si le locataire final est le Bailleur (2) lui-même pendant la période de basse saison ou pendant une période de maximum de trois semaines de la haute saison (mois de juillet et août) l'occupant acquitte un loyer à 62,5 % du tarif public (1) T.T.C. et perçoit en sa qualité de propriétaire un loyer égal à 100 % de ce qui lui a été facturé. 3 - Si le locataire final est trouvé par les soins du Bailleur, le loyer perçu par le Bailleur propriétaire est égal à 80 % T.T..C. du tarif public (1) hors prestations para hôtelières facturées en sus 4 - Si le locataire final est le Bailleur(2) lui-même, hors cas évoqué au 2 ci-dessus, le loyer facturé à l'occupant (locataire final) est égal à 80 % T.T.C. du tarif public TTC (1) hors prestations para-hôtelières facturées en sus. Le loyer versé au Bailleur est alors égal à 65% T.T..C. du tarif public (1) T.T.C (1) Tarif public = tarif tour opérateur, voir tableau ci-annexé. Ce tableau est révisable chaque année suivant les conditions du marché locatif (2) Dans ce cas précis, on entend par Bailleur, le propriétaire du bien et les membres de sa famille jusqu'au 1er degré.Le loyer est payable en une seule annuité et ce, pour le 31 octobre de chaque année. » Les époux [M] [P] et [G] [T] sollicitent la réformation du jugement en ce qu'il n'a pas fait droit à leur demande concernant le décompte rectificatif sur loyers et en ce qu'il n'a pas condamné la preneuse à leur payer une somme totale de 4400,47 euros pour les années 2014 à 2018. Pour justifier leurs demandes en paiement, les bailleurs exposent que les règlements des loyers par la preneuse ne correspondent pas aux engagements contractuels pris par cette dernière, que ce soit par l'application erronée des tarifs de locations ou bien par la mise en place de réductions non prévues selon les dates de réservations. Pour s'opposer aux demandes des bailleurs en paiement de loyers antérieurs, la preneuse soutient que la quote-part de loyer réglée à ces derniers, au titre des années 2014 à 2017 est parfaitement conforme aux stipulations contractuelles et a été calculée, sur la base du tarif appliqué et facturé pour chaque location de leur bien, en fonction du pourcentage contractuellement prévu. La preneuse ajoute qu'elle a parfois effectué des opérations de location à des tarifs inférieurs au tarif de base, afin d'améliorer le taux de remplissage, ce qui est plus intéressant que de ne pas louer du tout la maison au cours d'une semaine considérée. Elle ajoute que, même si elle a effectué des locations inférieures au tarif de base, les bailleurs ne peuvent aucunement prétendre à ce que leur quote-part de loyer soit calculée sur la base d'un tarif théorique de location dès lors qu'en raison des opérations promotionnelles mises en 'uvre, la concluante n'a encaissé qu'un tarif réduit. Selon la preneuse, la quote-part de loyers revenant aux bailleurs, est exclusivement fonction du tarif perçu par elle au titre de la mise en location du bien. En l'espèce, les bailleurs réclament un rappel de loyers impayés, correspondant à la différence entre les sommes qui auraient du leur être reversées, selon eux, par la preneuse, et les sommes réellement perçues par cette dernière. Sur ce différentiel réclamé, les bailleurs précisent que certaines sous-locations para-hôtelières consenties par la preneuse à des tiers, entre 2014 et 2017, ont été faites à des tarifs non contractuels et non prévus par les tarifs de location établis par la société l'Ami soleil elle-même. Pour les bailleurs, ces réductions tarifaires consenties par la preneuse aux tiers hébergés, ne sauraient leur préjudicier en entraînant une réduction des reversements auxquels ils avaient contractuellement droit et qui constituent le loyer dû par la preneuse. La cour doit déterminer, au préalable, quel était le montant du loyer contractuellement dû par la preneuse aux bailleurs et si la société l'Ami soleil devait leur reverser ou bien une quote-part des recettes prévues par une grille de tarifs théoriques ou bien une quote-part des recettes encaissées. Il résulte de l'article VI dudit bail, intitulé 'loyer', précédemment reproduit, que le bail est consenti moyennant un loyer assorti de la TVA, correspondant à 62, 5 % du tarif public TTC hors prestations hôtelières facturées en sus, si le locataire final est trouvé par le preneur. S'agissant de la notion de tarif public, employée par le bail commercial, celui-ci la définit ainsi :'1) tarif public = tarif tour opérateur, voir tableau ci-annexé. Ce tableau est révisable chaque année suivant les conditions du marché locatif'. Il résulte clairement des clauses ci-dessus reproduites que la commune intention des parties était de permettre aux bailleurs de percevoir, de la part de la preneuse, un reversement des recettes locatives du bien sous-loué, sous la forme d'un certain pourcentage des loyers facturés aux sous-locataires. Il est encore prévu, sans ambiguïté, que les recettes locatives opposables aux bailleurs sont celles qui sont définies par un tarif public, dans un certain tableau et que ce tableau est révisable exclusivement annuellement et non pas à tout moment. Le bail commercial stipulant clairement que le tarif public est révisable uniquement chaque année et non pas à tout moment, la preneuse n'était pas autorisée à répercuter, sur les recettes locatives reversées aux bailleurs, les réductions et promotions tarifaires appliquées en faveur des tiers occupants, en cours d'année, non prévues par le tarif public annuel. C'est donc à juste titre que les bailleurs sollicitent le paiement de recettes locatives calculées conformément aux tarifs publics annuels, contrairement à ce qui a été jugé en première instance. S'agissant du montant exact de rappel de loyers impayés, les bailleurs réclament à la preneuse les montants suivants : -année 2014 : 424,40 euros -année 2015 :367,64 euros -année 2016 : 1004,78 euros -année 2017 : 694,40 euros -année 2018 : 1909,45 euros Soit au total la somme de 4400,47 euros Toutefois, c'est à juste titre que la preneuse fait valoir que ces montants de rappels de loyers, tels que réclamés par les bailleurs, sont erronés, ces derniers ayant considéré à tort, pour la seule période de 2014 à 2017, qu'ils avaient droit à 100 % du différentiel entre les sommes reversées et les sommes dues.Pourtant, le bail stipule que dans le cas où c'est le preneur qui trouve les tiers à héberger, la quote-part des sommes encaissées à reverser est de 62,5 % du tarif public T.T.C. et non pas de 100 %. Compte tenu de l'application de la quote-part de reversement contractuellement prévue (62,5 % au lieu de 100 %), le rappel de loyers impayés sera fixé aux sommes suivantes, en l'absence d'une proposition faite à titre subsidiaire par la preneuse : -année 2014 la somme de 265,25 euros -année 2015 la somme de 229,77 euros -année 2016 la somme de 627,98 euros -année 2017 la somme de 434 euros -année 2018 la somme de 1193,40 euros Soit au total la somme de 2 750,40 euros. Infirmant le jugement en ce qu'il déboute les époux [M] [P] et [G] [T] de leur demande en paiement de loyers impayés antérieurs, statuant à nouveau, la cour condamne la société l'Ami soleil à leur payer la somme de 2750, 40 euros à ce titre. 9-sur la demande des bailleurs de dommages-intérêts en réparation d'un préjudice locatif Se prévalant d'une diminution de leurs recettes locatives, qu'ils imputent à une faute de la preneuse, les bailleurs sollicitent la condamnation de cette dernière au paiement d'une somme de 7.300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice locatif. Sur la faute de la preneuse, les bailleurs exposent en particulier que, par mesure de rétorsion, la preneuse aurait volontairement diminué le nombre de sous-locations annuelles afin de minorer ses reversements au titre des loyers. Pour s'opposer à la demande indemnitaire des bailleurs, la preneuse répond qu'elle n'a commis aucune faute, que le bail commercial ne mentionne aucun engagement au titre d'un volume de locations saisonnières ni même un montant minimum de revenus locatif, qu'elle doit en outre faire face depuis plusieurs années à une évolution du marché du tourisme et à une diversification de l'offre rendant moins attractif le secteur des résidences de tourisme en France. Elle affirme enfin qu'elle n'a pas commis de faute à l'origine de la diminution des recettes locatives. En l'espèce, il est exact, comme le soutient la preneuse, que le bail commercial ne stipule aucun engagement de sa part ni quant au nombre de locations saisonnières qu'elle doit consentir chaque année aux tiers hébergés, ni quant à un montant minimal de revenus locatifs qu'elle devrait reverser aux époux [M] [P] et [G] [T]. En outre, il n'est démontré aucune faute commise par la preneuse (faute intentionnelle ou négligence fautive) quant à la diminution du volume des réservations, cette dernière étant tributaire de l'évolution du marché du tourisme. Le jugement est confirmé en ce qu'il déboute les époux [M] [P] et [G] [T] de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice locatif. 10-sur la demande des bailleurs de dommages-intérêts pour résistance abusive L'appelante sollicite la réformation du jugement, qui l'a condamnée payer la somme de 2000 euros aux intimés au titre de sa résistance abusive. Il est exact qu'il ne ressort pas suffisamment des pièces et des débats que la société l'Ami soleil aurait abusivement résisté au paiement des sommes demandées, au regard de la complexité des faits et du bail commercial. La cour, infirmant le jugement à ce titre, rejette la demande des époux [M] [P] et [G] [T] de dommages-intérêts pour résistance abusive. 11-sur les frais du procès Le montant des condamnations de l'appelante à hauteur d'appel étant aggravé, le jugement sera confirmé au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société l'Ami soleil sera condamnée aux entiers dépens d'appel (dont ceux exposés par les époux [M] [P] et [G] [T]), ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 5 000 euros au bénéfice de ces derniers. La société l'Ami soleil est déboutée de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et concernant les dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement : -déclare recevable la demande des époux [M] [P] et [G] [T] relative aux justificatifs d'assurance de responsabilité civile, -déclare irrecevables comme prescrites, les demandes des époux [M] [P] et [G] [T] en remboursement de charges d'assurance, redevances TV, taxes canal et taxes foncières portant sur des périodes antérieures au 12 novembre 2014, -déclare prescrite et irrecevable la demande en paiement des époux [M] [P] et [G] [T] en paiement de charges pour la période du 1er janvier 2013 au 28 mars 2013, -infirme le jugement en toutes ses dispositions sauf du chef de l'article 700 et des dépens et sauf en ce qu'il déboute les époux [M] [P] et [G] [T] de leur demande de production par la preneuse d'une attestation d'assurance locative et de dommages-intérêts pour préjudice locatif, statuant à nouveau et y ajoutant, -rejette la demandes des époux [M] [P] et [G] [T] en indemnisation au titre du lave-vaisselle, -condamne la société l'Ami soleil à payer aux époux [G] [T] et [M] [P] la somme totale de 3 484,81 euros au titre du remboursement des charges d'eau et d'électricité, -déboute les époux [M] [P] et [G] [T] du surplus de leurs demandes non prescrites en remboursement de charges d'assurance, redevances TV, taxes canal et taxes foncières, - condamne la société l'Ami soleil à justifier auprès des époux [M] [P] et [G] [T] de son assurance au titre de responsabilité civile et tous risques spéciaux inhérents à son activité professionnelle locative ce depuis la prise à bail, dans un délai d'un mois à compter de la signification de cet arrêt, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, astreinte commençant à courir à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt et devant courir pendant une période maximale de 100 jours, - déboute les époux [M] [P] et [G] [T] : -de leur demande en paiement à hauteur de 50, 40 euros au titre de la facture de réparation du lave-vaisselle, -de leur demande en paiement à hauteur de 1270,91 euros, -de leur demande en indemnisation à hauteur de 1472 euros TTC (réfrigérateur) et de 70 euros TTC (devis), - condamne la société l'Ami soleil à payer aux époux [M] [P] et [G] [T] les sommes de : 200 euros de dommages-intérêts au titre de la dégradation du système de climatisation, 2750, 40 euros au titre des loyers antérieurs impayés, -rejette la demande des époux [M] [P] et [G] [T] de dommages-intérêts pour préjudice locatif et pour résistance abusive, -condamne la société l'Ami soleil à payer aux époux [M] [P] et [G] [T] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamne la société l'Ami soleil aux entiers dépens d'appel dont ceux exposés par les époux [M] [P] et [G] [T] Le Greffier, La Présidente,