Cour d'appel, 24 octobre 2024. 23/00577

AFFAIRE : N° RG 23/00577 ARRÊT N° NLG ORIGINE : DECISIONS du Juge des contentieux de la protection de Coutances en date des 07 Novembre 2022 et 30 Janvier 2023 RG n° 22/00019 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2024 APPELANTE : Madame [F] [T] née le 02 Août 1979 à [Localité 7] (CONGO) [Adresse 1] [Adresse 5] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Pauline BEAUFILS, avocat au barreau de COUTANCES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022022008143 du 02/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN) INTIMEE : MANCHE HABITAT N° SIRET : 275 000 024 [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 3] prise en la personne de son représentant légal Représentée et assistée par Me Stéphane BATAILLE, avocat au barreau de CHERBOURG DEBATS : A l'audience publique du 1er juillet 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRET prononcé publiquement le 24 octobre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 2020, l'EPIC Office public de l'habitat (Manche habitat) a consenti à Mme [F] [T] un bail d'habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 1], [Adresse 5], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 499,31 euros toutes charges comprises. Se prévalant de plusieurs loyers demeurés impayés, Manche habitat a, par acte d'huissier de justice du 28 octobre 2021, signifié à Mme [F] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Ce commandement de payer est demeuré infructueux. Par acte d'huissier de justice du 18 janvier 2022, la Manche habitat a assigné Mme [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances aux fins d'obtenir la résiliation du contrat liant les parties, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyer. Par jugement contradictoire du 7 novembre 2022, modifié par jugement rectificatif du 30 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2020 entre Manche habitat et Mme [F] [T] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 1], [Adresse 5], à [Localité 4] sont réunies à la date du 29 décembre 2021 ; - dit qu'il n'y a pas lieu d'accorder d'office à Mme [F] [T] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ; - ordonné en conséquence à Mme [F] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement ; - dit qu'à défaut pour Mme [F] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Manche habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; - condamné Mme [F] [T] à verser à Manche habitat la somme de 923,33 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2022 date arriéré, incluant le terme du mois de septembre 2022), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; - condamné Mme [F] [T] à verser à Manche habitat une indemnité équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la date de la lieux, caractérisée par la restitution des clés ; - débouté Manche habitat de ses autres demandes ; - condamné Mme [F] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; - rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Par déclaration du 3 mars 2023 adressée au greffe de la cour, Mme [F] [T] a relevé appel de ce jugement. Par dernières conclusions déposées le 29 novembre 2023, Mme [F] [T] demande à la cour de : - Juger recevable l'appel interjeté le 3 mars 2023, - Réformer les jugements entrepris, Statuer à nouveau, - Constater que Mme [F] [T] s'est acquittée du montant des loyers impayés, - Condamner Mme [F] [T] à s'acquitter de sa dette locative par versements mensuels, dans la limite de 36 mois, en plus du loyer et des charges courantes, - Fixer le 1er versement à intervenir le mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, et les mois suivants avant le 10 de chaque mois, - Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail dans la mesure où les délais de paiement sus mentionnés sont respectés, - Déclarer qu'en cas de respect des délais de paiement octroyés, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise, - Condamner chacune des parties à conserver la charge de ses dépens d'appel et de 1ère instance, - Débouter Manche Habitat de sa demande tendant à voir condamner Mme [F] [T] aux entiers dépens outre la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par dernières conclusions déposées le 1er septembre 2023, l'EPIC Manche habitat demande à la cour de : - Constater que Manche habitat, en sa qualité de bailleur, ne s'oppose pas à ce que Mme [F] [T] soit autorisée à s'acquitter de sa dette locative par versements mensuels dans la limite de 36 mois, en ce compris les loyers et charges courantes, - Que soient suspendus les effets de la clause résolutoire insérés au contrat de bail, sous condition de respect des délais de paiement ainsi accordés, - Entendre condamner Mme [F] [T] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2024. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. MOTIFS A titre liminaire, il y a lieu de constater que si l'appel de Mme [F] [T] vise l'intégralité des chefs du dispositif du jugement déféré, aucun moyen ou prétention ne sont formulés s'agissant des conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail litigieux. Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement du 7 novembre 2022, modifié par jugement rectificatif du 30 janvier 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances en ce qu'il a déclaré acquise à compter du 29 décembre 2021 la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant mensuel du loyer, éventuellement indexé, et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. 1. Sur les délais de paiement de l'arriéré locatif L'article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l'espèce, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. L'article 24, paragraphe V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (....) VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. S'agissant de l'arriéré locatif au paiement duquel la locataire a été condamnée par le jugement entrepris, Mme [T] explique avoir soldé cette dette et avoir repris le paiement de ses loyers courants. En l'espèce, Mme [F] [T] sollicite des délais de paiement de sa dette locative, dans la limite de 36 mois, en plus du règlement de son loyer et des charges courantes. Au soutien de sa demande, la locataire fait valoir sa situation médicale et financière. Le bailleur, Manche habitat, déclare ne pas s'opposer à cette demande. Il résulte du dernier relevé de situation du compte locataire établi le 31 août 2023 communiqué aux débats par Manche habitat que la dette locative de Mme [F] [T] a été apurée, son solde étant de 0 euro. Mme [F] [T] soutient également avoir repris le paiement des loyers courants, ce qui n'est pas contesté par le bailleur. Toutefois, il ressort du jugement entrepris que Mme [F] [T] doit à son bailleur Manche habitat, les dépens de première instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), de l'assignation et de sa notification à la préfecture. La situation économique de la locataire ne justifiant pas que ces dépens restent à la charge du bailleur, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [F] [T] au paiement des dépens en première instance. Compte tenu de l'accord du bailleur, du fait que Mme [F] [T] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, et au vu des éléments justificatifs de la situation financière de la locataire et notamment de ses ressources perçues au titre des indemnités journalières et de différentes aides au logement, il convient d'octroyer à Mme [F] [T] le délai sollicité pour régler sa dette auprès de Manche habitat dans la limite de 36 mois et de suspendre pendant cette période les effets de la clause résolutoire. Ainsi, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a dit qu'il n'y a pas lieu d'accorder d'office à Mme [F] [T] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. 2. Sur les demandes accessoires Au vu de la situation économique des parties et des difficultés financières justifiées par Mme [F] [T], il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de Manche habitat tendant à voir condamner l'appelante au paiement des frais irrépétibles en appel de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Pour les mêmes raisons, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande formulée par Manche habitat au titre des frais irrépétibles. Il sera confirmé également sur la condamnation aux dépens. Mme [F] [T] sera en outre condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, Déclare recevable l'appel interjeté par Mme [F] [T], Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2020 entre Manche habitat et Mme [F] [T] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 1], [Adresse 5], à [Localité 4] sont réunies à la date du 29 décembre 2021 ; - condamné Mme [F] [T] à verser à Manche habitat la somme de 923,33 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2022 date arriéré, incluant le terme du mois de septembre 2022), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; - condamné Mme [F] [T] à verser à Manche habitat une indemnité équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; - débouté Manche habitat de ses autres demandes ; - condamné Mme [F] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant, - Condamne Mme [F] [T] à s'acquitter de sa dette locative, comprenant également les dépens de première instance, notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), de l'assignation et de sa notification à la préfecture, par des versements mensuels, dans la limite de 36 mois, en plus du loyer et des charges courantes, - Dit que les versements seront réalisés selon plan d'apurement établi de commun accord par les parties, - Fixe le 1er versement à intervenir le mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, et les mois suivants avant le 10 de chaque mois, - Suspend les effets de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 14 décembre 2020 entre Mme [F] [T] et l'EPIC Office public de l'habitat - Manche habitat pendant le délai consenti, - Rappelle que pendant le délai consenti, l'exécution du contrat de location conclu entre Mme [F] [T] et l'EPIC Office public de l'habitat - Manche habitat n'est pas affectée et qu'il incombe aux parties d'exécuter leurs obligations en application dudit contrat, et notamment à Mme [F] [T] de procéder au paiement du loyer indexé selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisé et augmenté du coût des charges, - Dit que si Mme [F] [T] se libère de sa dette locative à l'égard de l'EPIC Office public de l'habitat - Manche habitat pendant le délai consenti, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué, - Dit qu'à défaut de paiement de la dette locative à l'égard de l'EPIC Office public de l'habitat - Manche habitat à l'issue du délai consenti l'intégralité des sommes restant dues sera immédiatement exigible et que la clause résolutoire prévue au bail, acquise le 29 décembre 2021, reprendra son plein effet, - Dit qu'en cas de reprise d'effets de la clause résolutoire, Mme [F] [T] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, - Dit qu'à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, l'EPIC Office public de l'habitat - Manche habitat pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [F] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - Condamne dans cette même hypothèse Mme [F] [T] à payer à l'EPIC Office public de l'habitat - Manche habitat une indemnité d'occupation égale au montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexée selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisée et augmentée du coût des charges, jusqu'à la libération effective des lieux, - Déboute l'EPIC Office public de l'habitat - Manche habitat sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne Mme [F] [T] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY