Cour de cassation, 28 novembre 2019. 18-22.604

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 novembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10398 F Pourvoi n° S 18-22.604 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. S... G..., 2°/ Mme U... A..., épouse G..., domiciliés tous deux [...], contre l'arrêt rendu le 5 juillet 2018 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre A), dans le litige les opposant : 1°/ à M. I... F..., 2°/ à Mme Q... T..., épouse F..., domiciliés tous deux [...], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 22 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Richard, avocat de M. et Mme G..., de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de M. et Mme F... ; Sur le rapport de M. Béghin, conseiller référendaire, l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme G... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme G... ; les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme F... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme G.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné à Monsieur et Madame G..., sous astreinte, de démolir toute construction surélevant l'immeuble situé [...] , excédant la hauteur de 6,75 mètres, prise du trottoir extérieur de la [...] ; AUX MOTIFS PROPRES QU'en vertu de l'article 954 du Code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions déposées par les parties ; qu'ainsi, dans le dispositif de leurs dernières conclusions, les époux G... n'invoquent pas la contrariété qui pourrait exister entre la présente décision et le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Montpellier le 12 novembre 2012 en présence d'autres parties, les consorts N..., ainsi qu'ils l'évoquent dans les motifs ; qu'il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce point ; que dans l'acte notarié du 13 mars 1962 il est rappelé qu'Y... L... est propriétaire d'un bâtiment élevé sur simple rez-de-chaussée, situé à Sète, [...] ; que C... W... a autorisé Y... L... à faire surélever ce bâtiment lui appartenant d'un « premier étage jusqu'à une hauteur maximum de 6,75 m hors tout, cette hauteur étant prise trottoir extérieur de la [...] » ; qu'en page 4 de cet acte, les parties, pour l'enregistrement, ont évalué la servitude concédée par C... W... à 100 nouveaux Francs ; que cet acte a été publié à la conservation des hypothèques le 19 mai 1962 ; que dans cet acte notarié, il a été clairement constitué une servitude de ne bâtir qu'à une hauteur déterminée, laquelle a été rappelée dans l'acte d'acquisition de leur immeuble par les époux F... en date du 28 juin 1994 ; que le fait que cette servitude grevant l'immeuble appartenant aux époux G... ait été publiée à la conservation des hypothèques démontre son caractère immobilier ; qu'elle constitue une charge réelle pesant sur le fonds G... ; qu'il résulte des plans de construction annexés à la demande de permis de construire que les époux G... ont réalisé deux étages sur rez-de-chaussée d'une hauteur de 10 m, à laquelle doit s'ajouter la hauteur de la toiture ; que les appelants ont donc transgressé le droit qui leur a été accordé par le propriétaire du fonds voisin en édifiant une surélévation sur le rez-de-chaussée déjà existant d'une hauteur largement supérieure à la hauteur autorisée par la servitude grevant leur fonds ; que le respect de cette servitude était essentiel pour le fonds dominant dont le propriétaire avait le souci de conserver la vue et l'ensoleillement dans le secteur préservé du [...], dans la ville de Sète classée dans une zone de protection du patrimoine architectural et urbain ; que la construction dépassant la hauteur de 6,75 m, hors tout, prise du trottoir extérieur de la [...], et élevée en violation de la servitude doit être démolie ; que cette démolition fondée sur le non-respect d'un droit réel n'est pas soumise à l'annulation préalable du permis de construire et il importe peu que les époux G... aient obtenu, après l'annulation du premier permis de construire délivré, un permis de construire modificatif le 18 octobre 2016 ; que le jugement doit donc être confirmé, sauf à dire que la démolition devra intervenir dans le délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, délai passé lequel courra une astreinte de 100 € par jour de retard pendant 90 jours, après quoi il sera à nouveau fait droit ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la recevabilité de la demande en démolition, selon l'article L.480-13 a) du Code de l'urbanisme, lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolition du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative (...) ; que, par jugement en date du 27 décembre 2012, le tribunal administratif de Montpellier, statuant sur le permis de construire du 26 octobre 2010 et les deux permis de construire modificatifs en date des 7 septembre 2011 et 21 novembre 2012, a annulé les permis de construire en ce qu'ils "autorisent la réalisation en façade sud de la surélévation projetée d'un balcon sur un acrotère de un mètre de profondeur atteignant les limites séparatives de propriété" ; que, en toute hypothèse, une action en démolition pour trouble anormal de voisinage ne peut pas se voir opposer l'article L.480-13 du Code de l'urbanisme, dès lors qu'elle est engagée sur un autre fondement que la violation des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique ; qu'il en résulte que l'action en démolition, fondée à la fois sur l'existence d'une servitude grevant le fonds de S... et U... G... et des troubles anormaux de voisinage, est recevable ; que, sur la demande de remise en état des lieux, sur l'existence d'une servitude, qu'est une servitude toute charge grevant un fonds servant prenant la forme d'une restriction du droit de construire ou d'une limitation de la hauteur des ouvrages, dès lors qu'elle est établie en faveur du fonds lui-même et non du propriétaire, conférant à la propriété d'autrui une plus-value ; qu'en cas de contestation sur l'existence d'une servitude, il appartient à celui qui s'en prévaut de l'établir, notamment par son titre, et à celui qui se prétend libéré d'établir les faits qui en ont produit l'extinction ; que, par acte notarié en date du 3 mars 1962, C... W..., propriétaire de l'immeuble situé [...] , a autorisé Y... L..., propriétaire de l'immeuble situé [...], à réaliser une surélévation ne dépassant pas la hauteur de 6,75 mètres à partir du trottoir extérieur de la [...] à SETE ; que cette limitation a été qualifiée de "servitude" ; que cet acte a été publié au bureau des hypothèques de Montpellier afin de rendre cette limitation opposable aux tiers, notamment aux propriétaires successifs du fonds, ce qui illustre encore l'intention des parties lorsqu'elles ont convenu de cette limitation de construire ; que cette limitation de la hauteur de la construction était destinée à permettre la conservation de la vue et de l'ensoleillement au profit du fonds dominant ; que, dès lors, elle ne peut s'analyser que comme une charge réelle, et non une obligation personnelle, en ce qu'elle procure au fonds dominant une plus-value ; qu'il en résulte que cet acte constitue un titre de servitude limitant la possibilité de surélever la construction au profit de I... et Q... F... et au détriment de S... et U... G..., et non une simple limitation valable seulement entre ses auteurs ( ) ; 1°) ALORS QUE l'acte notarié en date du 13 mars 1962 indique que Monsieur W... autorise Monsieur L..., en contrepartie de la cession d'une parcelle de terrain d'une superficie de 31 mètres carrés, à faire surélever l'immeuble lui appartenant, sis [...] , jusqu'à une hauteur maximum de 6,75 mètres, sans aucunement faire interdiction à Monsieur L... ou à ses ayants droit de procéder à une nouvelle surélévation, à condition de disposer du droit d'y procéder ; qu'en affirmant néanmoins que, par cet acte Monsieur L... s'était engagé à ne pas procéder à une nouvelle surélévation de l'immeuble, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte du 13 mars 1962, en violation du principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; 2°) ALORS QUE si les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune des prétentions est fondée, seules les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif ; qu'en décidant néanmoins qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur la contrariété qui pourrait exister entre sa décision et le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Montpellier le 12 novembre 2012, motif pris que Monsieur et Madame G... n'avaient pas invoqué cette contrariété dans le dispositif de leurs dernières conclusions mais dans les motifs, bien que la contrariété de décision invoquée n'ait pas constitué une prétention, mais un moyen invoqué à l'appui de la demande de Monsieur et Madame G... tendant à voir juger qu'il n'existait aucune servitude dont les consorts F... pourraient se prévaloir, la Cour d'appel a violé l'article 954 du Code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE l'acte notarié en date du 13 mars 1962 indique que Monsieur W... autorise personnellement Monsieur L..., en contrepartie de la cession d'une parcelle de terrain d'une superficie de 31 mètres carré, à faire surélever l'immeuble lui appartenant, sis [...] , jusqu'à une hauteur maximum de 6,75 mètres ; qu'en affirmant néanmoins que cet acte instituait une servitude grevant le fonds appartenant à Monsieur L..., aux droits duquel viennent Monsieur et Madame G..., la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte du 13 mars 1962, en violation du principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; 4°) ALORS QUE, subsidiairement, il appartient au juge d'apprécier la proportionnalité d'une sanction en ayant égard à ses conséquences et aux intérêts et droits en présence ; qu'en se bornant néanmoins à affirmer, pour condamner Monsieur et Madame G... à démolir l'ensemble de la construction excédant la hauteur de 6,75 mètres, que celle-ci avait été édifiée en violation de la servitude de ne bâtir qu'à cette hauteur, sans rechercher, comme elle y était invitée, si une telle sanction était disproportionnée eu égard au caractère minime de la perte d'ensoleillement et de vue dont se prévalaient les époux F... en raison de la surélévation litigieuse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 701 du Code civil.