Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2024
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07091 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFTP3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Janvier 2022 -Autres juridictions ou autorités ayant rendu la décision attaquée devant une juridiction de première instance de [Localité 5] - RG n° 21-002841
APPELANTE
S.A.S. SOCIETE FONCIERE DE [Localité 5] (SIIC)
RCS 331 250 472
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée et assistée par Me Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R129
INTIMES
Monsieur [J] [N]
[Adresse 3]
[Adresse 3]/ ILE MAURICE
Représenté et assisté par Me Nicolas DE PRITTWITZ de l'AARPI KCP AVOCATS - KARBOWSKI - CASANOVAS VESCHEMBES de PRITTWITZ - AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0847
Madame [E] [P] épouse [N]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Assignation devant la cour d'appel de PARIS, en date du 27 juillet 2022, déposée à l'étude du Commissaire de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- rendu par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant contrat de bail du 13 mars 2013, la Société Foncière des 6ème et 7ème arrondissements de [Localité 5], aux droits de laquelle vient la SAS Société Foncière de [Localité 5] SIIC, a donné en location à M. [J] [N] et Mme [E] [N] née [P] un appartement situé [Adresse 2], outre une cave et un parking, moyennant un loyer mensuel révisable de 2400 euros, outre 450 euros de provision pour charges.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 15 novembre 2019, la SAS Foncière de [Localité 5] SIIC a mis en demeure les époux [N] de payer la somme de 10.861,15 euros au titre de l'arriéré locatif.
Les époux [N] ont quitté les lieux le 13 décembre 2019.
Par acte d'huissier du 22 février 2021, la Société Foncière de [Localité 5] a fait assigner M. et Mme [N] aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 6.735,91 euros au titre de l'arriéré locatif, déduction faite du dépôt de garantie.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 31 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
REJETTE l'ensemble des demandes sollicitées par la Société Foncière de [Localité 5].
DIT n'y avoir lieu de faire droit à la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT que les dépens seront mis à la charge de la Société Foncière de [Localité 5] ;
Dit que l'exécution provisoire est de droit.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 06 avril 2022 par la SAS Société Foncière de [Localité 5] SIIC,
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 05 octobre 2022 par lesquelles la SAS Société Foncière de [Localité 5] SIIC demande à la cour de :
Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 31 janvier 2022,
Condamner solidairement M. [J] [N] et Mme [E] [P] épouse [N] à régler à la société Foncière de [Localité 5] (SIIC) la somme de 6.735,91 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2020 jusqu'à complet paiement,
Condamner solidairement M. [J] [N] et Mme [E] [P] épouse [N] à payer à la société Foncière de [Localité 5] (SIIC) la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Débouter M. [J] [N] de l'ensemble de ses demandes,
Condamner solidairement M. [J] [N] et Mme [E] [P] épouse [N] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Valérie Courtois en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 12 août 2022 aux termes desquelles M. [J] [N] demande à la cour de :
CONSTATER que M. [J] [N] n'est redevable d'aucune somme à l'égard de la Société Foncière de [Localité 5] (SIIC)
En conséquence :
CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la Société Foncière de [Localité 5] (SIIC) de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions
DIRE ET JUGER que rien ne justifie la conservation du dépôt de garantie par la Société Foncière de [Localité 5] (SIIC)
En conséquence :
INFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a débouté M. [J] [N] de sa demande formée de ce chef
Statuant à nouveau :
CONDAMNER la Société Foncière de [Localité 5] (SIIC) à payer à M. [J] [N] la somme de 2.429,62 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie
CONDAMNER la société Foncière de [Localité 5] (SIIC) à payer à M. [J] [N] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER la Société Foncière de [Localité 5] (SIIC) aux entiers dépens de l'instance.
Mme [E] [P] épouse [N] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées à domicile le 27 juillet 2022.
L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimée était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.
Sur la demande principale de condamnation au paiement de l'arriéré locatif
La SAS Société Foncière de [Localité 5] SIIC fait grief au jugement entrepris de l'avoir déboutée de sa demande principale en paiement de l'arriéré locatif, au motif que les pièces produites ne permettaient pas de justifier des charges réclamées, alors qu'elle fait valoir qu'elle communique les régularisations de charges 2016 à 2019 et 'ne peut verser aucun autre élément'. Elle affirme que le locataire, qui réclame les factures de prestataires, ne s'est pas manifesté pour réclamer les pièces justificatives, alors qu'il disposait d'un délai de 6 mois pour les consulter à compter de l'envoi du décompte. Elle souligne avoir répondu à la contestation de la régularisation des charges formée par le locataire et conclut que la dette locative est parfaitement justifiée.
M. [N] sollicite la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que la dette locative est uniquement constituée de régularisations de charges qu'il a contestées en vain auprès du bailleur par plusieurs courriers. Il affirme que, soit le bailleur apporte une justification probante des charges exigibles, par la production des factures des prestataires, la preuve que chaque prestation fait partie des charges locatives et l'explication de la dérive desdites charges entre 2014 et 2019 pour des prestations identiques, preuves qu'il ne rapporte pas, soit les sommes réclamées ne sont pas dues car pas justifiées, ce qui est le cas en l'espèce.
Selon l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, 'les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (...) ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat (...).
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (...)'.
Le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, sous réserve de la prescription triennale prévue par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors qu'elles sont justifiées, et que le bailleur met à la disposition du locataire, fût-ce devant la cour, des pièces justificatives.
Le décompte détaillé par nature de charge ne peut tenir lieu de justificatif (Civ. 3ème 30 juin 2004, pourvoi 03-11.098, Bull 135, Civ. 3ème 8 décembre 2010, pourvoi 09-71.124, Bull 216).
Le locataire peut agir en répétition des charges indûment perçues par le bailleur, le délai de prescription de cette action ne commençant à courir qu'à compter de la régularisation des charges par le bailleur, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non à compter du versement de la provision (3e Civ., 9 novembre 2017, pourvoi n° 16-22.445).
En l'espèce, l'arriéré locatif sollicité par la SAS Société Foncière de [Localité 5] SIIC suivant décompte arrêté au 31 décembre 2020 produit en pièce 5 est constitué :
- des provisions sur charges à hauteur de 606,25 euros au lieu de 450 euros appelées à partir de l'échéance de janvier 2019, augmentation que M. [N] avait contestée par courrier du 22 décembre 2018, et pour lesquelles les locataires ont continué de s'acquitter du paiement de la somme de 450 euros par mois ;
- de la régularisation de charges 2018 facturée le 14 octobre 2019 à hauteur de la somme de 1974,69 euros ;
- de la révision du loyer, passé de 2455,17 euros à 2497,95 euros à compter de mai 2019, pour lequel les locataires ne se sont acquittés du nouveau montant qu'à compter de septembre 2019, soit une différence de (42,78 x 4 mois) = 171,12 euros ;
- du loyer du 1er au 13 décembre 2019, soit la somme de 1128,11 euros hors provision sur charges.
S'agissant de la régularisation de charges 2018, le bailleur produit en pièce 11 un 'relevé individuel des dépenses' 2018 comportant un décompte par nature de charges, mais aucun justificatif, alors que ceux-ci avaient été sollicités par courrier par M. [N], justificatifs qu'il sollicite encore devant la cour. Or, ainsi qu'il a été rappelé plus haut, il appartient au bailleur de mettre à la disposition du locataire, fût-ce devant la cour, des pièces justificatives, le décompte détaillé par nature de charge ne pouvant tenir lieu de justificatif. Il en résulte que les charges locatives 2018 ne sont pas justifiées.
S'agissant de l'augmentation des provisions pour charges à partir de l'échéance de janvier 2019, M. [N] n'en réclame pas la restitution, mais considère que celle-ci n'est pas due depuis son premier courrier en ce sens du 22 décembre 2018 ; le bailleur lui a répondu par courrier du 15 janvier 2019 que celle-ci avait été décidée afin de 'régulariser la situation en tenant compte des charges réelles réparties, (...) le précédent propriétaire n'ayant pas procédé à une réévaluation des provisions de charges en adéquation avec les charges réelles et l'augmentation du coût de la vie, (...) les soldes de charges de 2013 à 2017 ayant toujours été débiteurs'. Toutefois, si le bailleur produit les avis de régularisation de charges 2016 et 2017, il ne produit pas le décompte par nature de charge, ni a fortiori de justificatifs. Il convient dès lors de juger que l'augmentation de la provision pour charges décidée à compter de janvier 2019 n'est pas davantage justifiée.
S'agissant du solde du montant du loyer révisé à hauteur de la somme de 171,12 euros et du loyer du 1er au 13 décembre 2019 à hauteur de 1128,11 euros, ceux-ci sont dus et n'ont pas été acquittés par les locataires. Toutefois, la cour observe que le bailleur, qui souligne dans ses écritures avoir effectué une régularisation de charges 2019 en faveur des locataires à hauteur de 418,61 euros, ce dont il justifie par la production de sa pièce n°10 consistant en une 'facture de reddition' du 28 juin 2021 portant mention d'un solde de régularisation en faveur des locataires de 418,61 euros, ne déduit pas ce montant du solde de l'arriéré locatif qu'il réclame.
Il convient dès lors de juger que les époux [N] sont redevables de la somme de :
(171,12 + 1128,11) - 418,61 = 880,62 euros
au titre de l'arriéré locatif, infirmant le jugement entrepris sur ce point.
Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie
M. [N] forme appel incident sur ce point, sollicitant que le jugement entrepris soit 'infirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande de ce chef', et demandant la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 2.429,62 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie. Il fait valoir que les sommes réclamées par le bailleur au titre de la régularisation de charges ne sont pas dues, de sorte que le compte locataire est créditeur et qu'il appartient au bailleur de lui rembourser le dépôt de garantie.
La SAS Société Foncière de [Localité 5] SIIC sollicite que M. [N] soit débouté de sa demande, en faisant valoir que le montant du dépôt de garantie a déjà été déduit de l'arriéré locatif.
Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie 'est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées'.
En l'espèce, il résulte du décompte locatif produit par le bailleur en pièce 5 que le montant du dépôt de garantie s'élève à 2429,62 euros.
Compte tenu du montant de l'arriéré locatif restant dû, fixé à la somme de 880,62 euros, il convient de condamner la SAS Société Foncière de [Localité 5] SIIC à payer à M. [N] la somme de :
(2429,62 - 880,62) = 1549 euros au titre du solde du dépôt de garantie, ajoutant au jugement entrepris sur ce point, celui-ci ayant omis de statuer sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie formée par le locataire.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens de la présente décision commande d'infirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
La SAS Société Foncière de [Localité 5] SIIC, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt par défaut,
Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,
Dit que M. [J] [N] et Mme [E] [P] épouse [N] sont redevables de la somme de 880,62 euros au titre de l'arriéré locatif,
Condamne la SAS Société Foncière de [Localité 5] SIIC à payer à M. [J] [N] la somme de 1549 euros au titre du solde du dépôt de garantie,
Condamne la SAS Société Foncière de [Localité 5] SIIC à payer à M. [J] [N] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SAS Société Foncière de [Localité 5] SIIC aux dépens d'appel.
La greffière Le président
