Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/00042

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 05 Septembre 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS L’Atrium, 1 allée des Hélices BP 50209 44202 NANTES CEDEX 02 représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [Z] [H] 26 Boulevard Martin Luther King Résidence Campus Porte A304 Logement 8 Etage 3 44300 NANTES comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 06 juin 2024 date des débats : 06 juin 2024 délibéré au : 05 septembre 2024 RG N° N° RG 24/00042 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MWZP COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Julien VIVES CCC à Monsieur [Z] [H] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing-privé en date du 09 décembre 2020, prenant effet le 28 janvier 2021, pour une durée d'un an renouvelable, la Nantaise d'Habitations a donné à bail à Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [C] [Y], un local à usage d'habitation numéro 8 porte A304 au troisième étage sis 26 boulevard Martin Luther King à Nantes (44000) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 479.19 euros, outre une provision sur charges de 96.64 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer. Par courrier reçu par la bailleresse le 7 décembre 2021, Madame [P] [C] [Y] a donné congé du bail, Monsieur [Z] [H] restant dès lors seul titulaire. Des loyers restant impayés, par acte du 5 juillet 2023, la Nantaise d'Habitations lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail. Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, La Nantaise d'Habitations a assigné Monsieur [Z] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir : - déclarer la demande recevable et bien fondée ; -constater la résiliation du bail à la date du 5 septembre 2023 ; - à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ; - ordonner l'expulsion du locataire et de tout autre occupant de son chef du logement loué avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et selon les modalités prévues par la loi ; - condamner le locataire à lui payer : -la somme de 5 877.77 euros arrêtée au 31 octobre 2023, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation, déduction à faire du dépôt de garantie qui restera acquis au bailleur ; -une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement, indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ; -la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de son éventuel dénoncé à la caution ; - dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle ; - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 juin 2024. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. A l’audience, la Nantaise d'Habitations, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance tout en précisant que sa créance s'élève désormais à la somme de 7 006.77 euros. Elle s’est opposée à la suspension de la clause résolutoire dès lors que les paiements sont toujours irréguliers. Régulièrement assigné à étude, Monsieur [Z] [H] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir entre 1 700 euros. L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de Monsieur [Z] [H]. L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 21 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 9 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande sera déclarée recevable. Sur la demande en paiement Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. Monsieur [Z] [H] reconnaît le principe et le montant de la dette. Il résulte des pièces produites que Monsieur [Z] [H] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d'occupation du local d'habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 7 006.77 euros au 3 juin 2024, terme de mai inclus. La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [Z] [H] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5877.77 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.  Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [Z] [H] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 5 751.71 euros au titre des loyers et charges impayés. Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 septembre 2023. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire. Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues. Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due par Monsieur [Z] [H] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 6 septembre 2023, Monsieur [Z] [H] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter du 6 septembre 2023, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [Z] [H] à son paiement. Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de mai 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1er juin 2024. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [Z] [H] L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) » L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. » Monsieur [Z] [H] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 200 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur refuse cette proposition. Le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous pour effectuer le diagnostic social et financier, le Tribunal reste dans l’ignorance de sa capacité de remboursement et les évènements qui ont conduit à cet endettement. Lors de l’audience, il a indiqué percevoir 1700 euros de revenus sans pouvoir en justifier. Il ressort en outre du décompte que Monsieur [Z] [H] n’a pas repris le paiement intégral de ses loyers. Il résulte de ce qui précède que Monsieur [Z] [H] ne remplit pas les conditions fixées par les dispositions textuelles ci-dessus citées. Dès lors, la demande de délais visant la suspension de la clause résolutoire sera rejetée. Sur la demande de délai pour régler la dette L’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…) » Tenant compte des besoins du créancier, il convient d’autoriser Monsieur [Z] [H] à régler sa dette selon les modalités ci-dessous. Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire Monsieur [Z] [H], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par La Nantaise d'Habitations afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [Z] [H] en conséquence condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 09 décembre 2020 entre La Nantaise d'Habitations et Monsieur [Z] [H] et Madame [P] [C] [Y] portant sur un local à usage d'habitation numéro 8 porte A304 au troisième étage sis 26 boulevard Martin Luther King à Nantes (44000) et ses accessoires, sont réunies à la date du 6 septembre 2023 ; CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Z] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Z] [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ; CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à son paiement à compter de l’échéance de juin 2024; CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à payer à La Nantaise d'Habitations la somme de 7 006.77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés arrêtée au 3 juin 2024, terme de mai inclus ; DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5 877.77 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;  REJETTE la demande de délais suspendant la clause résolutoire ; AUTORISE Monsieur [Z] [H] à s’acquitter de sa dette par 23 mensualités de 200 euros (DEUX CENT) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement ; DIT qu'à défaut d'un seul paiement non honoré par M. [Z] [H] à son échéance et non régularisé suite à l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance ; RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;  CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à verser à une indemnité de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [Z] [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits, Le Greffier La Présidente M. HORTAIS S. ZARIFFA