Cour d'appel, 27 septembre 2023. 19/02948

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 27 SEPTEMBRE 2023 (n° , 14 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/02948 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7H5E Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Décembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 14/03102 APPELANTES SCI BUSCHEL CORPORATION immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 420 790 305 [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 Ayant pour avocat plaidant Me Anne CARUS de la SELASU CARUS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0543 Société TERMOLI SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 433 127 529 [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 Ayant pour avocat plaidant Me Anne CARUS de la SELAS CARUS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0543 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la SASU ETUDE BERNARD C/O Société ETUDE BERNARD [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 Ayant pour avocat plaidant Me Marcel ALORO de la SELARL ALORO TESSIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1689 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * FAITS & PRÉTENTIONS L'immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété et est composé de quatre bâtiments A, B, C et D. Le règlement de copropriété prévoit un syndicat des copropriétaires principal et deux syndicats secondaires. La société civile immobilière Buschel Corporation est propriétaire des lots suivants, composant un total de 137 tantièmes, dont l'accès s'effectue par la voie publique [Adresse 1] : - n°3 (local commercial, 40 tantièmes), 7 (chambre, 20 tantièmes), 15 (cave, 3 tantièmes), 19 à 21 (caves, 3x1 tantièmes), 23 (wc, 1 tantième), dans le bâtiment A, - n°102 (local commercial, 43 tantièmes), dans le bâtiment B, - n°201 (chambre, 8 tantièmes), dans le bâtiment C, - n°300 (local commercial, 19 tantièmes), dans le bâtiment D. Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2000, elle a donné à bail ses locaux commerciaux à la société à responsabilité limitée Termoli, laquelle y exerce une activité de restauration. Par jugement en date du 27 mai 2011, le tribunal a condamné la société Buschel Corporation à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] les sommes suivantes : - 34.611,46 € au titre des charges impayées au 30 mars 2011 avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2011, - 200 € au titre de dommages et intérêts, - 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte d'huissier du 15 juillet 2013, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a assigné la société Buschel Corporation en paiement de charges de copropriété. Par jugement du 7 février 2017, le tribunal a ordonné la réouverture des débats pour permettre au syndicat des copropriétaires de produire : - un unique décompte de l'intégralité de sa créance du 1er avril 2011 au 8 avril 2016, expurgé de toute condamnation et frais relatifs au jugement du 27 mai 2011 et à la procédure de saisie immobilière, - un décompte de l'imputation des paiements de la société défenderesse sur la condamnation antérieure. Par acte notarié du 3 mai 2018, la société Buschel Corporation a vendu les lots n° 7 et 23. La société Termoli est intervenue volontairement à l'instance. Aux termes de ses dernières conclusions au fond notifiées par la voie électronique le 3 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] a demandé au tribunal de : - le déclarer recevable et bien fondé en sa demande et y faisant droit, - voir débouter la société Buschel Corporation et la société Termoli de leurs demandes, fins et conclusions, vu le désintéressement de la copropriété à hauteur de 53.696,76 € suite à l'opposition formée par le syndic de copropriété sur la vente des lots 7 et 23, propriétés de la société Buschel, dépendant de l'immeuble non contesté, - voir condamner la société Buschel Corporation à lui payer la somme de 548,04 € représentant les charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2018, - voir condamner la société Buschel Corporation à procéder à la remise en état de la toiture du bâtiment B en supprimant les ouvertures qui ont été créées sans autorisation de la copropriété et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le mois suivant la signification du jugement à intervenir, avec obligation d'en justifier de manière officielle auprès du syndic étant précisé que ladite remise en état devra se faire par une entreprise qualifiée sous la maîtrise d'oeuvre de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront supportés par la société Buschel Corporation, - condamner la société Buschel Corporation à lui payer la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts, - condamner la société Buschel Corporation à lui payer la somme de 15.000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens comprenant le coût des mesures de constat et des significations dont distraction au profit de la Selarl Aloro & Tessier, avocat aux offres de droit, - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toute voie de recours. Aux termes de ses dernières conclusions au fond notifiées par la voie électronique le 24 août 2013, la société Buschel Corporation a demandé au tribunal de : - juger que la mise en demeure du 4 février 2013 adressée par le syndic de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] est non fondée, son compte étant créditeur à cette date, - juger que l'assignation lui ayant été délivrée le 15 juillet 2015 à la requête du syndic de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] est non fondée, son compte étant créditeur à cette date, - juger que ses relevés de compte produits aux débats par le syndic de la copropriété sont erronés et incomplets, - débouter en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, subsidiairement, si par impossible le tribunal devait toutefois considérer que l'action intentée en 2013 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble est fondée et qu'elle doive encore quelque somme que ce soit à ce dernier, - juger que le syndicat des copropriétaires a perçu la somme de 53.696,76 € suite à la cession des lots n°7 et n°23 par elle, intervenue par acte authentique en date du 3 mai 2018, en conséquence, - juger que suite au versement par elle à hauteur de 53.696,76 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] elle est désormais créditrice de ce dernier et qu'il ne reste plus rien à lui verser, à titre reconventionnel, - juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] ne justifie pas du coût des travaux mis à sa charge et du détail de ses calculs, en conséquence, - ordonner au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de justifier le coût des charges et des travaux mis à sa charge et du détail de ses calculs et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à venir, - juger que les copropriétaires étrangers au bâtiment B ne sont pas habilités à autoriser le syndic à agir contre elle, copropriétaire majoritaire dudit bâtiment B, relativement aux parties communes de ce bâtiment, - débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de la voir condamner à procéder à la remise en état de la toiture du bâtiment B, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à lui payer la somme de 10.609 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - condamner enfin le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Anna Carus, avocat aux offres de droit, - la dispenser conformément aux dispositions de l'article 10-l de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagée par le syndicat des copropriétaires, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Aux termes de ses dernières conclusions au fond notifiées par la voie électronique le 3 septembre 2018, la société Termoli a demandé au tribunal de : - la dire bien fondée en sa demande d'intervention volontaire à la présente instance, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, - condamner enfin le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selas Carus, avocat aux offres de droit, - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. Par jugement du 4 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a : - constaté que le solde de la société Buschel Corporation au titre des charges de copropriété est créditeur de 1.058,35 €, - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de paiement au titre des charges de copropriété, - condamné la société Buschel Corporation à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts, - constaté le désistement de la société Buschel Corporation de sa demande relative au retrait des poubelles devant la porte d'entrée, - condamné la société Buschel Corporation à réaliser, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront supportés par la société Buschel Corporation, les travaux de remise en état de la toiture du bâtiment B en supprimant les ouvertures qui ont été créées sans autorisation de la copropriété, dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant trois mois, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné in solidum la société Buschel Corporation et la société Termoli à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum la société Buschel Corporation et la société Termoli aux dépens, dont distraction au profit de la Selarl Aloro & Ressier, avocats, - ordonné l'exécution provisoire. Les sociétés Buschel Corporation et Termoli ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 7 février 2019. La procédure devant la cour a été clôturée le 1er mars 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 24 avril 2020 par lesquelles les sociétés Buschel Corporation et Termoli, appelantes, invitent la cour, au visa des articles 1302 et 1353 du code civil, 24 III de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à : - juger que la société Buschel Corporation est recevable en son appel et en toutes ses demandes, fins et conclusions, - en conséquence, réformer le jugement rendu le 7 février 2019 par le tribunal de grande instance de Paris et, en conséquence, - juger que le solde de la société Buschel Corporation est créditeur de 1.935,90 € au 1er juillet 2018, 3ème trimestre de charges 2018 inclus et qu'il est créditeur de 5.566,68 € au 1er octobre 2019, 4ème trimestre 2019 inclus, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, - juger que pour l'avenir, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, devra appliquer la répartition des charges telle que mentionnée au règlement de copropriété et répartir 1% du coût des travaux gros-oeuvre du bâtiment A entre les copropriétaires des bâtiments A, B, C et le lot 300 au prorata de leur quote-part de copropriété générale, soit sur 1008 tantièmes et non sur 424 tantièmes, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prochain appel de fonds et / ou charges afférent, - juger que les copropriétaires étrangers au bâtiment B ne sont pas habilités à voter en assemblée générale une résolution portant sur des parties communes spéciales de ce bâtiment, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à payer à la société Buschel Corporation la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Pascale Flauraud, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - dispenser la société Buschel Corporation, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagée par le syndicat des copropriétaires ; Vu les conclusions notifiées le 24 janvier 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], intimé ayant formé appel incident, invite la cour à : - voir débouter la société Buschel Corporation et la société Termoli de l'intégralité de leurs demandes en cause d'appel, - voir confirmer le jugement rendu le 4 décembre 2018, sauf en ce qu'il a constaté que le solde de la société Buschel Corporation, au titre des charges de copropriété, était créditeur de 1.058,35 €, - voir déclarer recevable son appel incident et y faisant droit, juger qu'il a inscrit au crédit du compte de la société Buschel Corporation la somme de 2.000 € payée en deux chèques qui avaient été initialement rejetés par la banque, - juger que le montant de la quote-part de charges de la société Buschel Corporation pour les travaux de confortement du refend s'élève à 2.039,90 € et non à 763,19 €, en conséquence, - constater que la société Buschel Corporation après les appels de provisions pour charges annuelles de l'exercice et de versement au fonds de travaux, le 1er juillet 2018, est débitrice de de 2.218,36 € vis-à-vis de lui, - juger que sa demande tendant à la condamnation de la société Buschel Corporation aux travaux de remise en état de la toiture est justifiée, - voir confirmer le jugement sur ce point et y ajoutant, - voir fixer le montant de l'astreinte à intervenir à la somme de 400 € par jour de retard, - voir condamner la société Buschel Corporation et la société Termoli à lui payer la somme de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - voir condamner la société Buschel Corporation et la société Termoli aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jacques Bellichach, avocat aux offres de droit ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a : - débouté la SCI Buschel Corporation de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive au titre de la demande de remise en état de l'escalier d'accès au sous-sol, - débouté la SARL Termoli de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires au titre des travaux afférents à l'escalier donnant à la cave, - constaté le désistement de la SCI Buschel Corporation de sa demande relative au retrait des poubelles devant la porte d'entrée ; Sur la recevabilité de la demande en appel de la société Buschel Corporation relative à l'application de la répartition des charges pour l'avenir La société Buschel Corporation sollicite en appel de juger que pour l'avenir, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, devra appliquer la répartition des charges telle que mentionnée au règlement de copropriété et répartir 1% du coût des travaux gros-oeuvre du bâtiment A entre les copropriétaires des bâtiments A, B, C et le lot 300 au prorata de leur quote-part de copropriété générale, soit sur 1008 tantièmes et non sur 424 tantièmes, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prochain appel de fonds et / ou charges afférent ; Le syndicat des copropriétaires sollicite de débouter la société Buschel Corporation de sa demande notamment au motif qu'elle n'a pas mis en cause le syndicat secondaire B dit 'Syndicat du [Adresse 3]' aux fins de le voir participer à la répartition du coût des travaux gros-oeuvre du bâtiment A ; Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée' ; En l'espèce, le syndicat des copropriétaires soulevant l'absence de mise en cause du syndicat secondaire B dit 'Syndicat du [Adresse 3]', il y a lieu de requalifier sa demande de débouter la société Buschel Corporation de sa prétention en une irrecevabilité de cette prétention ; La société Buschel Corporation sollicitant en appel de juger que pour l'avenir la répartition soit sur 1008 tantièmes, c'est à dire sur le nombre de tantièmes représentant la totalité des lots de l'ensemble immobilier [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4], alors que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ne représente pas l'ensemble des propriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] et [Adresse 3] et alors que la société Buschel Corporation n'a mis dans la cause ni le syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 1] et [Adresse 3] ni le syndicat du [Adresse 3], sa demande doit être déclarée irrecevable ; Sur la demande de paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Aux termes de l'article L111-8 du code de procédure civile d'exécution, 'A l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge. Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l'exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi' ; Aux termes de l'article 1342-10 du code civil, 'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement' ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes : - un extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société Buschel Corporation des lots n°3, 7, 15, 19, 20, 21, 23, 102, 201 et 300, - les pièces justifiant de la vente des lot n°7 et 23 le 3 mai 2018, - les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2011, 9 mai 2012, 14 mai 2013, 24 juin 2014, 1er juillet 2015, 28 juin 2016, 5 octobre 2017 et 30 avril 2019, approuvant les comptes des exercices 2011 à 2018 et les budgets prévisionnels 2019 et 2020, - les appels de fonds, - le décompte des sommes dues du 1er avril 2011 au 1er juillet 2018, - le contrat de syndic ; Sur le solde suite à l'exécution du jugement du 27 mai 2011 Il ressort des pièces du dossier les éléments suivants : - par jugement du 27 septembre 2012, le juge de l'exécution, statuant sur l'exécution du jugement du 27 mai 2011, a fixé la créance de la société Buschel Corporation à : -la somme de 24.968,71 € (34.611,46 € charges de copropriété + 1.157,25 € intérêts au 10 mars 2012 + 200 € dommages et intérêts + 1.000 € article 700 - 12.000 € règlements entre le 3 mai 2011 et le 6 mars 2012), -les intérêts postérieurs au 10 mars 2012, -les frais de poursuite, - les sommes dues au titre de l'exécution du jugement du 27 mai 2011 s'élèvent à : -la somme précitée de 24.968,71 €, -la somme de 10.999 € (3.812,88 + 7.186,12) au titre des frais de saisie immobilière, -la somme de 232,79 € (113,49 +119,30) au titre des frais de procédure, soit un total de 36.200,50 € (et non 36.200,05 € comme mentionné par les premiers juges), - les sommes versées par la société Buschel Corporation entre le 6 mars 2012 et le 27 décembre 2012 (selon le décompte en pièce 109) s'élèvent à un total de 36.357,65 € (15,3 + 500 + 1.000 + 1.000 + 3.812,88 + 1.000 + 3.000 + 17.000 + 400 + 1.100 + 5.994,39 + 1.191,73 + 343,35) ; Il y a lieu de rejeter l'argument de la société Buschel Corporation au terme duquel la somme de 232,79 € devrait être à la charge du créancier puisqu'en l'espèce et en application de l'article L111-8 du code de procédure civile d'exécution, les frais de recouvrement entrepris avec un titre exécutoire sont à la charge du débiteur ; Le calcul des sommes versées par la société Buschel Corporation entre le 6 mars 2012 et le 27 décembre 2012 (selon le décompte en pièce 109) d'un montant total de 36.357,65 € ne prend pas en compte les versements effectués entre le 3 mai 2011 et le 6 mars 2012 d'un total de 12.000 € qui figurent sur le décompte en pièce 109 car ceux-ci sont déjà pris en compte dans le calcul du juge de l'exécution précisé ci-avant ; ce montant prend en compte les règlements par chèque n°8764417 et n°8051140 d'un montant de 1.000 € chacun lors de leur deuxième présentation le 15 juin 2012 et le 14 novembre 2012, sans les compter deux fois puisque dans le décompte leur première présentation a été enregistrée puis annulée ; Ainsi le solde est donc créditeur de 157,15 € (36.200,50 - 36.357,65) et non de 1.314,40 € tel que mentionné par le syndicat au titre du report créditeur suite à l'exécution du jugement du 27 mai 2011 reporté dans son décompte en pièce 92 ; Le montant du solde créditeur de 1.314,40 €, mentionné par le syndicat des copropriétaires dans son décompte, étant supérieur au solde créditeur de 157,15 € et donc dans l'intérêt de la société Buschel Corporation, il y a lieu de retenir ce montant créditeur de 1.314,40 € ; Sur les charges de copropriété impayées entre le 1er avril 2011 et le 3ème trimestre 2018 Le syndicat des copropriétaires estime selon son décompte en pièce 92 que le solde au titre des charges de copropriété entre le 1er avril 2011 et le 3ème trimestre 2018 est débiteur de 548,04 € ; En appel, la société Buschel Corporation conteste les sommes suivantes : - les appels des travaux de confortement du mur de refend auraient dû s'élever à la somme de 858 € (6.313,29 x 137 : 1008) au lieu de 2.039,90 € (6.313,29 x 137 : 424), - les appels de travaux de couverture et ravalement auraient dû s'élever à la somme de 165,84 € (1.220,23 x 137 : 1008) au lieu de 392,33 € ; En l'espèce, il ressort des pièces du dossier les éléments suivants : - le jugement du 27 mai 2011 a statué sur les charges impayées au 30 mars 2011, - le décompte du syndicat des copropriétaires en pièce 92 est relatif aux charges de copropriété entre le 1er avril 2011 et le 3ème trimestre 2018, - ce décompte inclut la déduction du report créditeur de 1.314,40 € au titre de l'exécution du jugement du 27 mai 2011, - ce décompte mentionne un solde débiteur de 548,04 €, - ce décompte inclut notamment : - au titre des 'travaux de confortement du mur de refend', trois appels de 1.019,93 €, 1.019,93 € et 0,03 €, soit un total de 2.039,89 €, - au titre des 'travaux de couverture et ravalement', quatre appels de 98,07 €, 117,71 €, 117,71 € et 58,84 €, soit un total de 392,33 € ; ¿ sur les tantièmes généraux Il ressort du règlement de copropriété et des états descriptifs de division modifiés que le nombre de tantièmes généraux de l'ensemble des lots des 4 bâtiments s'élève au total à 1008 et que le lot 300 du bâtiment D est accessible uniquement par la voie publique [Adresse 1] ; Le nombre de tantièmes généraux s'élevant à 1008 est composé de : - 424 au titre des tantièmes généraux des lots accessibles par la voie publique [Adresse 1] (lots du bâtiment A, lots du bâtiment B, lots du bâtiment C et le lot 300 du bâtiment D), - 584 au titre des tantièmes généraux des lots accessibles par la voie publique [Adresse 3] (lots 304 à 334 du bâtiment D) ; ¿ sur les appels de travaux de confortement du mur de refend Selon le procès-verbal de l'assemblée générale du 9 mai 2012 (pièce 4 SDC) : - l'assemblée générale du [Adresse 1] s'est réunie le 9 mai 2012, - étaient présents et représentés 7 copropriétaires représentant 216/424 tantièmes, - cette assemblée générale a adopté, à l'unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés (216/216), la résolution relative aux travaux de confortement du refend 'L'assemblée générale ratifie les travaux de confortement du refend avec accès par l'appartement de M. [V] par l'entreprise OBP pour un montant de 5.760,30 € TTC réalisés en juillet 2011 et suivis par M. [L] architecte dont les honoraires ont représenté une somme de 552,99 € TTC. Pour ce faire, l'assemblée générale fixe les dates d'exigibilité des appels de fonds de la manière suivante : -50% le 1er juin 2012 -50% le 1er septembre 2012 Ces travaux seront répartis en charges communes générales' ; Le montant total des travaux de confortement du mur de refend s'élève à 6.313,29 € (5.760,30 + 552,99) ; Le nombre de tantième des lots au titre desquels la société Buschel Corporation a été convoquée à cette assemblée générale s'élève à 137 ; Le syndicat des copropriétaires et la société Buschel Corporation précisent expressément chacun qu'ils considèrent que la répartition en charges communes générales, votée dans le cadre de cette résolution, ne correspond pas au règlement de copropriété, mais qu'elle est applicable, puisque cette résolution n'a pas été contestée ; Il en ressort que la quote-part de la société Buschel Corporation doit être calculée à hauteur de 137/424 tantièmes, 424 correspondant au nombre de tantièmes total des lots au titre desquels les copropriétaires ont été convoqués dans le cadre de l'assemblée générale du 9 mai 2012 ; C'est donc à juste titre que le syndicat des copropriétaires a retenu la somme de 2.039,89 € (6.313,29 x 137 : 424 = 2.039,90) ; ¿ sur les appels de travaux de couverture et ravalement Selon le procès-verbal de l'assemblée générale du 24 juin 2014 (pièce 30 SDC) : - l'assemblée générale du [Adresse 1] s'est réunie le 24 juin 2014, - étaient présents et représentés 9 copropriétaires représentant 404/424 tantièmes, - cette assemblée générale a adopté, à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés (216/404), la résolution relative aux travaux de couverture versant cour et de ravalement de la façade cour ; Le montant des appels litigieux relatifs à ces travaux s'élève à 1.220,23 € ; Le nombre de tantième des lots au titre desquels la société Buschel Corporation a été convoquée à cette assemblée générale s'élève à 137 ; Cette résolution n'ayant pas été contestée est applicable ; Il en ressort que la quote-part de la société Buschel Corporation doit être calculée à hauteur de 137/424 tantièmes, 424 correspondant au nombre de tantièmes total des lots au titre desquels les copropriétaires ont été convoqués dans le cadre de l'assemblée générale du 24 juin 2014 ; Ainsi les appels devaient s'élever à 394,27 € (1.220,23 x 137 : 424) et non à 392,33 € ; Le montant des appels de 392,33 € mentionné dans le décompte du syndicat des copropriétaires, étant inférieur au montant dû de 394,27 € et donc dans l'intérêt de la société Buschel Corporation, il y a lieu de retenir ce montant de 392,33 € ; Le détail des autres charges entre le 1er avril 2011 et le 3ème trimestre 2018 correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ; Il convient donc de considérer qu'à la date du 3ème trimestre 2018, le compte de la société Buschel Corporation est débiteur de 548,04 € ; Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a : - constaté que le solde de la société Buschel Corporation au titre des charges de copropriété est créditeur de 1.058,35 €, - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de paiement au titre des charges de copropriété ; Et il convient de condamner la société Buschel Corporation à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 548,04 € au titre des charges impayées entre le 1er avril 2011 et le 3ème trimestre 2018 ; En l'absence de demande d'actualisation du syndicat des copropriétaires pour une période postérieure au 3ème trimestre 2018, il y a lieu de débouter la société Buschel Corporation de sa demande en appel de statuer sur la situation de son compte au 1er octobre 2019 ; Sur la demande du syndicat des copropriétaires de dommages-intérêts au titre du retard de paiement des charges de copropriété La SCI Buschel Corporation n'a pas payé les charges de copropriété à leur échéance pendant plusieurs années ; Si le montant des charges restant impayées à la date du 3ème trimestre 2018 s'élève seulement à la somme de 548,04 €, c'est en raison des paiements effectués en fin de procédure en mai 2018, puisque la société Buschel Corporation a versé les 16 et 18 mai 2018 la somme totale de 53.696,76 € suite à la vente des lots n° 7 et 23 le 3 mai 2018 ; Le non paiement par la société Buschel Corporation de sa quote part de charges de copropriété a provoqué des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l'avance des sommes dues à ses créanciers ; Les manquements systématiques et répétés de la société Buschel Corporation à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; La mauvaise foi de la société Buschel Corporation est confirmée par sa condamnation antérieure du 27 mai 2011 ; En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la société Buschel Corporation à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ; Sur la demande en appel de la société Buschel Corporation de dommages et intérêts au titre des erreurs dans la tenue des comptes des charges de copropriété La société Buschel Corporation succombant en l'instance relative aux charges de copropriété, il y a lieu de la débouter de sa demande en appel de dommages et intérêts au titre des erreurs dans la tenue des comptes des charges de copropriété ; Sur la demande relative à la remise en état du toit du bâtiment B Le syndicat des copropriétaires sollicite de condamner la société Buschel Corporation à réaliser les travaux de remise en état de la toiture du bâtiment B, en supprimant les ouvertures qui ont été créées sans autorisation de la copropriété ; La société Buschel Corporation sollicite de 'juger que les copropriétaires étrangers au bâtiment B ne sont pas habilités à autoriser le syndic à agir contre elle, copropriétaire majoritaire dudit bâtiment B, relativement aux parties communes de ce bâtiment' et en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de la voir condamner à procéder à la remise en état de la toiture du bâtiment B ; En application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble requiert la majorité des voix de tous les copropriétaires ; En l'espèce, les premiers juges ont exactement retenu que 'La société Buschel Corporation a, sans solliciter au préalable l'autorisation de l'assemblée générale, fait ouvrir dans la toiture du bâtiment B, cinq fenêtres type velux ainsi qu'il résulte d'un procès-verbal de constat établi le 4 novembre 2014. Aux termes du règlement de copropriété et du modificatif de l'état de division, la couverture des bâtiments constitue une partie commune spéciale à chaque bâtiment. En application de ce même règlement de copropriété, chaque syndicat secondaire a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne du bâtiment pour lequel il est constitué, ainsi que le fonctionnement des services et équipements communs propres à ce bâtiment. Il sera rappelé que seuls deux syndicats copropriétaires ont été créés : - le syndicat des copropriétaires des bâtiments A, B et C de l'immeuble [Adresse 1] et [Adresse 3] (dénomination abrégée : syndicat A), - le syndicat des copropriétaires du bâtiment D de l'immeuble [Adresse 1] et [Adresse 3]. Il n'existe pas de syndicat par immeuble. Les travaux de percement de fenêtres dans la toiture du bâtiment B qui constitue une modification d'une partie commune du bâtiment B et qui dépasse la gestion et l'entretien, sans qu'il soit démontré qu'il constitue une amélioration interne du bâtiment, nécessitait au préalable l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. En tout état de cause, la société Buschel Corporation ne démontre pas non plus avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale du syndicat secondaire A' ; Il y a lieu d'ajouter qu'il convient de considérer que la demande de la société Buschel Corporation de 'juger que les copropriétaires étrangers au bâtiment B ne sont pas habilités à autoriser le syndic à agir contre elle, copropriétaire majoritaire dudit bâtiment B, relativement aux parties communes de ce bâtiment' n'est pas une prétention mais un moyen à l'appui de sa demande de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de la voir condamner à procéder à la remise en état de la toiture du bâtiment B ; Or, le syndicat des copropriétaires fondant sa demande sur l'absence d'une décision de l'assemblée générale autorisant les travaux litigieux, le moyen soulevé par la société Buschel Corporation relatif aux conditions d'habilitation du syndic pour agir contre la société Buschel Corporation n'est pas susceptible de dispenser la société Buschel Corporation de son obligation de solliciter une autorisation de travaux ; Ainsi il y a lieu de rejeter le moyen de la société Buschel Corporation de 'juger que les copropriétaires étrangers au bâtiment B ne sont pas habilités à autoriser le syndic à agir contre elle, copropriétaire majoritaire dudit bâtiment B, relativement aux parties communes de ce bâtiment' ; En conséquence, la société Buschel Corporation ne justifiant pas d'avoir obtenu une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, que ce soit de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires ou celle du syndicat secondaire A, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la société Buschel Corporation à procéder, sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront supportés par la société Buschel Corporation, à la remise en état de la toiture du bâtiment B en supprimant les ouvertures qui ont été créées sans autorisation de la copropriété, un délai de six mois à compter de la signification de la décision, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant trois mois ; La cour n'étant pas saisie ni de l'exécution du jugement ni de la régularité des résolutions de l'assemblée générale du 30 avril 2019, il ne lui appartient pas d'étudier les arguments de la société SCI Buschel Corporation relatifs aux 'difficultés rencontrées postérieurement au jugement pour supprimer les ouvertures compte tenu de la carence du syndic' ni ses arguments relatifs au 'rejet par l'assemblée générale du 30 avril 2019 de la résolution visant à l'autoriser à conserver les travaux d'ouverture effectués dans le toit du bâtiment B' ; Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; En l'espèce, la SCI Buschel Corporation succombant, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dispense ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; La SCI Buschel Corporation, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Buschel Corporation ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Déclare irrecevable la demande formée en appel par la société Buschel Corporation de juger que pour l'avenir, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, devra appliquer la répartition des charges telle que mentionnée au règlement de copropriété et répartir 1% du coût des travaux gros-oeuvre du bâtiment A entre les copropriétaires des bâtiments A, B, C et le lot 300 au prorata de leur quote-part de copropriété générale, soit sur 1008 tantièmes et non sur 424 tantièmes, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prochain appel de fonds et/ou charges afférent ; Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a : - constaté que le solde de la société Buschel Corporation au titre des charges de copropriété est créditeur de 1.058,35 €, - débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de paiement au titre des charges de copropriété ; Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant, Condamne la société Buschel Corporation à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 548,04 € au titre des charges impayées entre le 1er avril 2011 et le 3ème trimestre 2018 ; Déboute la société Buschel Corporation de sa demande en appel de statuer sur la situation de son compte au 1er octobre 2019 ; Déboute la société Buschel Corporation de sa demande en appel de dommages et intérêts au titre des erreurs dans la tenue des comptes des charges de copropriété ; Condamne la société Buschel Corporation aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT