Cour de cassation, 18 février 2016. 15-16.075

CIV.3 CGA COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 18 février 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10084 F Pourvoi n° G 15-16.075 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Agence Charles Katz, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], contre l'arrêt rendu le 5 février 2015 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige l'opposant à la société La Forestière, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 19 janvier 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Mas, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Caston, avocat de la société Agence Charles Katz, de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société La Forestière ; Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, l'avis de M. Kapella, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Agence Charles Katz aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Agence Charles Katz ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société La Forestière ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Caston, avocat aux Conseils, pour la société Agence Charles Katz Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SARL AGENCE CHARLES KATZ de toutes ses demandes dirigées contre la SCI LA FORESTIERE ; AUX MOTIFS QUE la promesse synallagmatique de vente du 5 juin 2008 comporte, en page 7, un paragraphe intitulé « CONDITIONS SUSPENSIVES » ainsi libellé : « Les parties constatent et reconnaissent que les présentes ont été régularisées à leur demande pour constater immédiatement leur accord mais sans que les certificats ou notes de renseignements d'urbanisme, d'alignement ou de voirie aient été obtenus, ni même encore demandés, et sans que le temps matériel ait été laissé pour analyser les titres de propriété. En conséquence, et comme conditions déterminantes des présentes, sans lesquelles le bénéficiaire n'aurait pas contracté, les présentes sont soumises aux conditions suspensives suivantes : URBANISME Que le certificat ou la note de renseignements d'urbanisme et le certificat d'alignement et de voirie ne révèlent l'existence d'aucune servitude susceptible de modifier notablement la configuration des lieux ou le proche environnement de l'immeuble, de le déprécier gravement ou de le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire envisage de lui donner » ; que la question de la destination de l'immeuble acquis est envisagée dans un paragraphe intitulé précisément « DESTINATION DE L'IMMEUBLE » ; qu'il y est indiqué que « le bénéficiaire déclare que l'immeuble sera affecté à un usage d'habitation » ; que toutefois, cette mention ne fait pas référence à un projet de construction, l'immeuble vendu étant un immeuble comportant déjà deux bâtiments : « un bâtiment principal élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, premier étage, deuxième étage lambrissé » et « une maison de gardien avec garage et un étage » ; que le 6 août 2008, la Mairie de [Localité 1] a délivré un certificat d'urbanisme mentionnant à l'article 8 « un sursis à statuer peut être opposé à toute demande de déclaration préalable ou de permis » ; que le 8 janvier 2009, le Maire de [Localité 1] a pris un arrêté portant « Sursis à statuer sur une déclaration préalable » au motif que le projet de division de terrain soumis les 24 octobre et 19 novembre était « de nature à compromettre l'exécution du futur plan local d'urbanisme » ; que la société appelante soutient que ce sursis à statuer constitue une servitude d'urbanisme ; que toutefois, la promesse de vente litigieuse stipule que l'existence d'une servitude d'urbanisme n'aura pour effet de réaliser la condition suspensive qu'autant qu'elle est susceptible de modifier notablement la configuration des lieux ou le proche environnement de l'immeuble ou encore de le déprécier gravement, ce qui n'est pas prétendu, ou bien de le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire envisage de lui donner ; qu'or, ni la promesse de vente, ni aucun échange contractuel entre les parties n'indique que celles-ci n'ont entendu définir la destination de l'immeuble comme étant le projet allégué par l'appelante de le lotir ou de le diviser ; qu'au contraire, comme l'ont justement relevé les premiers juges, l'acte litigieux comporte dans un paragraphe intitulé « Autorisation de demande division du terrain et/ou d'autorisation administrative », une clause ainsi libellée : « Le promettant autorise dès à présent le bénéficiaire à déposer toute demande de division de l'immeuble objet des présentes, ainsi qu'à effectuer tout dépôt de permis de construire, permis d'aménager ou déclaration préalable, sans que cette autorisation ne constitue une condition suspensive au profit du bénéficiaire » ; que les parties ont donc directement envisagé un éventuel projet de division de l'immeuble pour refuser que, en tout état de cause, le sort réservé à cette demande d'autorisation de diviser puisse avoir le moindre effet sur la réalisation de la condition suspensive ; que le fait que, comme l'allègue l'appelante, l'acte prenne en compte, à travers diverses stipulations, la qualité de professionnel de l'AGENCE KATZ ne saurait modifier les effets de cette clause non équivoque ; qu'aucun élément ne peut par ailleurs être trouvé démontrant la volonté de quiconque de tromper l'AGENCE KATZ, notamment par la réticence à communiquer le certificat d'urbanisme du 6 août 2008, lequel ne pouvait au demeurant, ainsi qu'il a été démontré, avoir d'effet sur la réalisation ou non de la condition suspensive ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé dans toutes ses dispositions (arrêt, p. 6 et 7) ; 1°) ALORS QUE les juges ne sauraient méconnaître les termes du litige tels que définis par les parties dans leurs écritures ; qu'en affirmant, pour débouter la SARL AGENCE CHARLES KATZ de ses demandes, que « la promesse de vente litigieuse stipule que l'existence d'une servitude d'urbanisme n'aura pour effet de réaliser la condition suspensive qu'autant qu'elle est susceptible de modifier notablement la configuration des lieux ou le proche environnement de l'immeuble ou encore de le déprécier gravement, ce qui n'est pas prétendu, ou bien de le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire envisage de lui donner », quand elle faisait valoir précisément que « la limitation de la constructibilité par une quelconque servitude est de nature à déprécier gravement le bien notamment sa valeur », que « c'est l'objet du certificat d'urbanisme d'indiquer ces limites, dont celles relatives à la constructibilité, qui, comme toutes les limites au droit de propriété, a une influence négative sur la valeur du terrain » et que le certificat d'urbanisme en date du 6 août 2008, indiquant qu'un sursis à statuer pourrait être opposé à toute demande de déclaration préalable ou de permis, révélait une « servitude » qui « déprécie gravement le bien », la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en ajoutant que ni la promesse de vente, ni aucun échange contractuel entre les parties n'indiquait que celles-ci n'avaient entendu définir la destination de l'immeuble comme étant le projet allégué de le lotir ou de le diviser et qu'au contraire l'acte litigieux comportait une clause selon laquelle : « Le promettant autorise dès à présent le bénéficiaire à déposer toute demande de division de l'immeuble objet des présentes, ainsi qu'à effectuer tout dépôt de permis de construire, permis d'aménager ou déclaration préalable, sans que cette autorisation ne constitue une condition suspensive au profit du bénéficiaire », de sorte que les parties avaient directement envisagé un éventuel projet de division de l'immeuble pour refuser que, en tout état de cause, le sort réservé à cette demande d'autorisation de diviser puisse avoir le moindre effet sur la réalisation de la condition suspensive, sans répondre aux conclusions de la SARL AGENCE CHARLES KATZ soutenant qu'une servitude d'urbanisme est objective et s'applique uniformément à tous les propriétaires du bien sans considération des projets de construction, actuels ou non, importants ou non, que la constructibilité du terrain était considérée comme essentielle et que si l'immeuble était destiné à un usage d'habitation, sa constructibilité participait de sa destination, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; qu'en écartant par ailleurs tout dol de la part de la SCI LA FORESTIERE dès lors que la réticence à communiquer le certificat d'urbanisme du 6 août 2008 ne pouvait caractériser un dol en ce qu'il ne pouvait avoir d'effet sur la réalisation ou non de la condition suspensive, sans mieux répondre aux conclusions de la SARL AGENCE CHARLES KATZ soutenant que la dissimulation de la situation d'urbanisme du terrain l'avait conduite à accepter l'augmentation de l'indemnité d'immobilisation outre, en toute hypothèse, que ce certificat révélait une servitude de nature à déprécier gravement le bien et à le rendre impropre à la destination qu'elle entendait lui donner, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.