Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/03312

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Sarah GARCIA Copie exécutoire délivrée le : à : Monsieur [X] [S] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03312 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NB6 N° MINUTE : 3 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 18 décembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [X] [S], [Adresse 1] comparant en personne DÉFENDEUR Monsieur [L] [C], [Adresse 2] comparant en personne assisté de Me Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 octobre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03312 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NB6 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 06/08/2022, [X] [S] a donné à bail à [L] [C] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 840 euros outre des charges provisionnelles mensuelles de 60 euros. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 11/01/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 2929 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 07/03/2024 délivré à étude, [X] [S] a fait assigner [L] [C] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de [L] [C] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [L] [C] ;dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; condamner [L] [C] au paiement d’une somme provisionnelle de 4787 euros, correspondant au solde des loyers et charges, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2929 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;condamner [L] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer, charges et taxes en sus ; condamner [L] [C] au paiement d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de notification CCAPEX, d’assignation et de notification au Préfet. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 11/03/2024. L’affaire était appelée à l’audience du 27/06/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 11/10/2024. Le bailleur, comparant en personne, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 8814 euros, octobre 2024 inclus, et maintient toutes ses autres demandes. Il s’oppose aux demandes reconventionnelles d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Il précise qu’il n’a pas déduit un éventuel paiement du mois d’octobre. [L] [C], assisté de son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour régler la dette locative à hauteur de 50 euros par mois. Il indique avoir repris le règlement des loyers et charges, et être en capacité d’apurer sa dette. Il affirme avoir réglé le mois d’octobre avant l’audience. Il précise avoir un enfant à charge. La décision était mise en délibéré au 18/18/2024 par mise à disposition au greffe. [L] [C] était autorisé à transmettre en cours de délibéré le justificatif de règlement du loyer d’octobre 2024 dans un délai d’une semaine. Il transmettait le document par courriel contradictoire du 17/10/2024. MOTIFS Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. Le bailleur, personne privée, est dispensé de la saisine de la CCAPEX. Il en justifie néanmoins en date du 12/01/2024. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application des textes applicables au jour de l’assignation. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 11/01/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail visant un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement ayant été signé avant la réforme législative entrée en vigueur le 29/07/2023, et n’ayant pas été renouvelé postérieurement à cette date, il convient de faire application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telles qu’en vigueur avant le 29/07/2023. [L] [C] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 11/03/2024 à minuit, soit à compter du 12/03/2024. [L] [C] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et produit la preuve de la demande de virement du 10/10/2024 et du règlement de la somme de 926 euros le matin du 11/10/2024, soit avant l’examen de son dossier à l’audience du 11/10/2024. Le dernier loyer avant l’audience a donc été intégralement réglé. Il produit par ailleurs des éléments sur sa situation professionnelle (factures de prestations de cours de yoga, lettre de l’URSSAF) et le diagnostic social et financier. Par conséquent, compte tenu de la situation du locataire, de la reprise des paiements avant l’audience, il y a lieu de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. Compte tenu de l’importance de la dette, de la nécessité pour le bailleur de pouvoir recouvrer sa créance dans des délais raisonnables, il y a lieu de fixer la mensualité à 215 euros par mois. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [L] [C], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de [L] [C], à défaut de local désigné. Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03312 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NB6 Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que [L] [C] reste devoir une somme de 7885 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus, hors frais. Il convient en conséquence de condamner [L] [C] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des paiements intervenus après la délivrance du commandement de payer. Compte tenu de la reprise du règlement des loyers par [L] [C], de la suspension des effets de la clause résolutoire, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement suspensifs selon les modalités prévues au présent dispositif. La mensualité minimum sera fixée à la somme de 75 euros par mois. Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [L] [C] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [L] [C] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Compte tenu de la nature du litige, et des frais nécessairement engagés par le bailleur au cours de la procédure, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera accordée à hauteur de 500 euros. Il y a lieu de condamner [L] [C] aux dépens de la présente procédure, incluant le coût de l’assignation et du commandement de payer du 11/01/2024. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 12/03/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 2], pour défaut de paiement des loyers et charges ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03312 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NB6 CONDAMNE [L] [C] à payer à [X] [S] la somme provisionnelle de 7885 euros au titre des loyers et charges dus au mois d’octobre 2024 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; AUTORISE [L] [C] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 215 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; RAPPELLE qu'en cas de respect par [L] [C] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ; DIT que [X] [S] pourra alors faire procéder à l'expulsion de [L] [C], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE, en ce cas, [X] [S] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [L] [C] à défaut de local désigné ; CONDAMNE, en ce cas, [L] [C] à payer [X] [S] à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ; CONDAMNE [L] [C] aux dépens de la procédure ; CONDAMNE [L] [C] à payer [X] [S] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. La greffière La juge des contentieux de la protection