Cour d'appel, 29 janvier 2025. 21/07952

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 29 JANVIER 2025 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07952 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDRUG Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mars 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 15/13537 APPELANTS Monsieur [J] [E] [Adresse 3] [Localité 2] Représenté par Me Charles-Edouard FORGAR de la SELARL LARGO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0112 Madame [T] [E] [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Charles-Edouard FORGAR de la SELARL LARGO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0112 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la Société BELLEROCHE, SA immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 702 020 785 C/O Société BELLEROCHE [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1638 Assistée par Me Pascale PIGNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1638, du Cabinet de Me AUSSANT COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre Madame Perrine VERMONT, Conseillère Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile - signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE L'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2] a fait l'objet d'un règlement de copropriété dressé par acte notarié du 6 mai 1980 destiné à 'compléter l'état descriptif de division dressé aux termes d'un acte reçu par le notaire soussigné les 21, 24 et 25 février 1964' (pièce n°1 [E]), à la suite de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 15 janvier 1980 qui a décidé de créer un lot n° 51, ainsi désigné dans l'acte rectificatif de l'état descriptif de division (pièce n °5 SDC) 'un emplacement de voiture situé dans la cour, entre l'immeuble et la [Adresse 6] et 1/1000ème des parties communes générales'. M. [E] et Mme [E] ont acheté ce lot n° 51, désigné comme suit 'un emplacement de voitures situé dans la cour, entre l'immeuble et la [Adresse 6]' ainsi qu'un appartement au 2ème étage, par acte authentique du 16 septembre 2013. L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 28 mai 2015 a voté des résolutions tendant à des 'travaux de réalisation d'une grille séparative entre le lot n° 51 et l'allée d'accès à l'immeuble qui est une partie commune' (résolution n°5), à déterminer l'emplacement de cette grille séparative (résolution n°7) et la désignation d'un géomètre pour déterminer la limite séparative entre ce lot et les parties communes (résolution n°8). Estimant que ces décisions portaient atteinte aux conditions de jouissance de leur lot n° 51, M. et Mme [E] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2] devant le tribunal de grande instance de Paris, par acte d'huissier de justice du 12 août 2015, en annulation de ces résolutions. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 15/13537. La question du vote de ces travaux a été à nouveau évoquée au cours de l'assemblée générale du 8 mars 2016 (résolution n°14) mais n'a pas fait l'objet d'un vote, le procès-verbal mentionnant que 'les copropriétaires demandent des devis pour une clôture mobile'. Au cours de l'assemblée générale réunie le 19 juillet 2016, les copropriétaires ont décidé la réalisation des travaux de séparation entre 'l'allée d'Honneur' et le lot n° 51 pour un budget maximum de 47 000 euros TTC. M. et Mme [E] ont également contesté cette décision en justice en assignant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2] par acte d'huissier de justice du 3 novembre 2016 ; cette procédure a été enrôlée sous le n° 16/17641. Ils ont obtenu, par ordonnance de référé en date du 6 décembre 2016, la suspension des travaux votés par la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 19 juillet 2016 dans l'attente de la décision du juge du fond dans le cadre de la présente procédure. Les deux procédures au fond ont été jointes. Par jugement du 26 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - dit les demandeurs irrecevables à contester les résolutions n° 5, 7 et 8 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2] tenue le 28 mai 2015, lesdites résolutions étant dépourvues de toute efficacité juridique opposable aux copropriétaires, - rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2] en date du 19 juillet 2016 présentée par M. et Mme [E], - condamné M. et Mme [E] aux dépens, - condamné M. et Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté les plus amples demandes des parties, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. M. et Mme [E] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 23 avril 2021. La procédure devant la cour a été clôturée le 15 janvier 2025. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 21 juillet 2021 par lesquelles M. et Mme [E], appelants, invitent la cour, à : - Infirmer le jugement du 26 mars 2021 en ce qu'il a : ' rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2] en date du 19 juillet 2016 , ' les a condamnés aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Aussant, avocate, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu de provision, ' condamné M. et Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant de nouveau, - annuler la résolution n° 6 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2] du 19 juillet 2016, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2] aux dépens, ainsi qu'à leur verser la somme de 8 000 euros titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les dispenser de participer aux dépens mis à la charge du syndicat, ainsi qu'aux frais de conseil du syndicat, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, inséré par la loi SRU du 13 décembre 2000 ; Dans leurs écritures, ils soutiennent que les travaux adoptés par la résolution litigieuse relèvent de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu'ils conduisent à la modification des modalités de jouissance de leur lot n°51 créé par résolution du procès-verbal du 15 janvier 1980. Le règlement de copropriété ne pose aucune restriction quant aux accès à ce lot qui n'a jamais été physiquement séparé des parties communes de l'immeuble depuis sa création. L'érection de la grille séparative projetée tend à interdire, en pratique, l'accès de M. et Mme [E] à leur emplacement de parking par le grand portail commun qui coexiste avec un accès secondaire plus étroit. De fait, les appelants seront mécaniquement empêchés de stationner leur véhicule sur leur partie privative sauf à endommager leur véhicule. Ils ajoutent que la modification des modalités de jouissance d'une partie privative n'est pas moins caractérisée lorsque les éléments d'affectation revêtent une dimension de confort pour le propriétaire de ce lot. Enfin, ils considèrent que la résolution litigieuse encourt l'annulation pour ne pas avoir été accompagnée d'informations techniques suffisantes, notamment de devis, portées à la connaissance des copropriétaires. Vu les conclusions notifiées le 20 octobre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2], intimé, invite la cour, au visa des articles 26, 42 de la loi du 10 juillet 1965 du 10 juillet 1965, 11 et 21 du décret du 17 mars 1967, à : - confirmer le jugement rendu le 26 mars 2021 en toutes ses dispositions, - Débouter purement et simplement M. [E] et Mme [E] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, - Condamner M. [E] et Mme [E] à lui payer une somme de 10 000 Euros HT en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel, ainsi qu'aux dépens de la présente instance en application de l'article 699 du même code ; En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient que le lot n° 51 dispose de son propre accès auquel les époux [E] préfèrent celui de l'entrée principale de l'immeuble ce qui leur permet de garer leur véhicule en épi. Il observe que les travaux projetés n'ont pas pour conséquence de modifier le lot 51, d'en modifier la destination ou de supprimer ou réduire la largeur de leur accès personnel à leur lot et que les appelants ne peuvent soutenir l'existence d'une atteinte aux modalités de jouissance résultant de pratiques qui leur sont propres qui sont de surcroît contraires à la destination de l'immeuble. Dès lors, les travaux projetés relèvent bien de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que la description du lot n°51 ne mentionne pas de droit d'accès par l'entrée commune, ne donne aucune précision quant au nombre de véhicules pouvant stationner mais il est constant que le lot ne vise que l'emplacement d'un véhicule unique. Les époux [E] ne peuvent se prévaloir d'aucune décision formalisée par une décision d'assemblée générale les autorisant à user de l'entrée commune pour accéder à leur lot quand une tolérance ne constitue aucun droit acquis. Les appelants font valoir le confort que leur prodigue l'accès par l'entrée commune pour accéder à leur emplacement quand les copropriétaires souhaitent s'opposer au passage de leurs véhicules sur les parties communes en raison des dégradations qu'ils occasionnent. S'agissant du défaut d'information allégué, il observe que sont applicables les dispositions de l'article 21 du décret du 17 mars 1967 et qu'aucune disposition légale n'impose la production d'un devis. SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; - Sur la demande d'annulation de la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 19 juillet 2016 tirée de la violation de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : La résolution litigieuse a décidé la réalisation de travaux de séparation entre l'allée dite 'd'honneur' de l'immeuble et le lot 51 appartenant à M. [E]. Cette résolution a été soumise au vote de l'assemblée générale selon les modalités édictées par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 tandis que les appelants soutiennent qu'elle devait être adoptée à l'unanimité des copropriétaires, en application de l'article 26 de ladite loi. Ce texte énonce que 'l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété'. Il résulte par ailleurs de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, pris en son premier alinéa, que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. En l'espèce, l'utilisation du lot n°51 par les époux [E] est conforme à la destination de l'immeuble qui est un immeuble d'habitation. L'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] a adopté, le 15 janvier 1980, la résolution 4 ainsi rédigée : ' Etat descriptif de division et règlement de copropriété: A l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, l'assemblée donne tous pouvoirs à l'étude richepanse, représentée par M. [V] à effet de: - régulariser le règlement de copropriété dont le projet leur a été soumis - modifier l'état descriptif de division a) par la subdivision du lot 7 en deux lots b) par la constatation de la modification intervenue matériellement dans le lot n°3 par l'annexion du bureau et du débarras contigu de l'entresol au profit de la loge, c) par la création en contrepartie d'un lot privatif constitué par la partie de cour située en façade de l'[Adresse 4], devant la loge et devant constituer un emplacement de voitures suivant le plan ci-annexé au présent procès-verbal'. Ce plan distingue un emplacement de voitures de la voie d'accès au hall de l'immeuble. Cette distinction est matérialisée le traçage de deux traits sans que cette matérialisation se soit concrétisée par la mise en place d'une séparation physique sur les lieux. La grille bordant cet emplacement et la cour d'une part et les séparant de la voie publique dispose de deux ouvertures, l'une située à hauteur du lot 51, la seconde située à hauteur de l'allée d'honneur de l'immeuble. L'acte rectificatif à l'état descriptif de division du 6 mai 1980 dressé par Me [H], notaire à [Localité 5] (pièce 5 SDC) démontre que le lot 51 est né de la fusion du lot 50 ainsi crée par l'assemblée du 15 janvier 1980 du lot n° 50 et du lot n°48, ce dernier étant né de la subdivision du lot 3 de la copropriété. Le lot n° 51 est décrit comme un 'emplacement de voiture situé dans la cour entre l'immeuble et la [Adresse 6]' sans autre précision. Le règlement de copropriété établi le 6 mai 1980 par Me [H] (pièce 1 [E]) dispose en son article 8 figurant dans la section 'usage des parties privatives' : 'chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité de l'immeuble, soit porter atteinte à sa destination'. L'article 9, relatif aux parties communes, dispose : 'chacun des copropriétaires usera librement des 'parties communes' suivant leur destination mais sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires'. Selon les écritures du syndicat des copropriétaires, la mise en place de la grille séparative entre son lot n°51 et la cour, partie commune de l'immeuble, ne modifie pas les modalités d'usage de son lot par M. [E] qui devrait posséder un véhicule compatible avec la largeur de la grille accédant à son lot, qui devrait posséder un nombre de véhicule compatible avec la taille de l'emplacement lequel ne devrait le contraindre ni à procéder à une manoeuvre de stationnement en passant par les parties communes de l'immeuble ni à stationner ses véhicules en épi pour ne pas empiéter sur celles-ci. En premier lieu, aucune disposition du règlement de copropriété ne restreint le nombre de véhicules susceptibles d'être stationnés sur l'emplacement n° 51, ce nombre devant simplement être compatible avec la taille du lot privatif et ne pas entrainer d'empiètement sur les parties communes. Si le syndicat souligne encore que l'état descriptif de division du 6 mai 1980 évoque un emplacement de 'voiture', cet état descriptif, non annexé au règlement de copropriété, doit être interprété à la lumière de la résolution de l'assemblée générale du 15 janvier 1980 décidant la création d'un emplacement de 'voitures'. Le procès-verbal de constat établi à la demande du syndicat des copropriétaires (pièce 10 SDC) démontre qu'au niveau de chaque ouverture de la grille séparant le lot 51 et la cour de l'immeuble sis [Adresse 3] de la voie publique, il est aménagé un bateau permettant l'accès à la cour de l'immeuble ou à l'emplacement par l'une ou l'autre des ouvertures. Par ailleurs, il résulte de la combinaison des articles 4 et 5 du règlement de copropriété que la grille séparant le lot n° 51et l'allée d'honneur de la voie publique constitue une partie commune. Il s'ensuit que la voie d'accès dite 'secondaire', quoique placée à la hauteur de l'emplacement de stationnement, n'en constitue pas la voie d'accès exclusive. Il n'est pas contesté par les époux [E] que ces derniers utilisent exclusivement l'entrée de droite, plus large que celle de gauche pour stationner leurs véhicules (au nombre de 3 ou de 4) sur leur emplacement de parking, l'ensemble de leurs véhicules pouvant être stationnés sur le lot n°51 à la condition d'être garés en épi et de disposer d'une marge de manoeuvre suffisante, ce que permet, en l'état, l'absence de grille séparative entre la cour et leur emplacement de stationnement. L'érection d'une grille séparative entre l'emplacement de stationnement de M. [E] et l'allée de l'immeuble ne lui permettra plus de stationner l'ensemble de ses véhicules sur son emplacement de stationnement et dont le nombre, ainsi qu'il a été dit, n'apparaît devoir être limité que par la seule taille du lot, et ce, faute de disposer de la place suffisante pour manoeuvrer. En outre, le constat d'huissier produit par les appelants (pièce 23) démontre que l'emprunt de l'accès dit secondaire emporte un risque certain d'endommagement des véhicules des époux [E] en raison de son étroitesse et les contraints à rouler sur les chasse moyeux bordant les deux côtés de cet accès. Il en résulte que les travaux votés objets de la résolution 6 de l'assemblée générale du 19 juillet 2016 des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] sont de nature à modifier les modalités de jouissance du lot n° 51 par ses propriétaires. La circonstance que ces modalités de jouissance créent des dommages à l'allée d'honneur, partie commune de l'immeuble, par le passage répété des véhicules des époux [E] est sans incidence sur les modalités de vote des travaux projetés. Au demeurant, le règlement de copropriété, en son article 10, dispose que chaque copropriétaire est personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes. Devant faire l'objet d'un vote selon les modalités de l'article 26 prescrivant la règle de l'unanimité pour tous travaux modifiant les modalités de jouissance de parties privatives et non d'un vote selon les modalités de l'article 24 comme ce fut le cas, la résolution n° 6 de l'assemblée générale du 19 juillet 2016 des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] doit être annulée. Sur les dépens, frais irrépétibles et dépense commune des frais de procédure : Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à Mme et M. [E] la somme globale de 6000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel au titre des dispositions de l'article 700 du code civil. Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2]. En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de dispenser Mme et M. [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Annule la résolution n° 6 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] du 19 juillet 2016 ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] aux dépens de première instance et en cause d'appel ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] à verser à M et Mme [E] la somme globale de 6000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Dispense M et Mme [E] de participer à la dépense commune des frais de procédures dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.