Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/51269 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36QS
N° : 13
Assignation du :
07 Février 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 31 octobre 2024
par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDEUR
Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son Syndic la Société JEAN CHARPENTIER, SAS
Chez la Société JEAN CHARPENTIER, SAS
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Pascal ADAM, avocat au barreau de PARIS - #A0642
DEFENDERESSE
Madame [N] [M]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Florence NOVELLA, avocat au barreau de PARIS - #D0662
DÉBATS
A l’audience du 26 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Mme [N] [M] est propriétaire d’un appartement (lot n° 46) situé au 9ème étage de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 4].
Lors de l’assemblée générale du 24 février 2022, les copropriétaires ont rejeté la demande d’autorisation de travaux privatifs sollicitée par Mme [M] comprenant la suppression d’une partie du mur de la façade située au 9ème étage.
Dénonçant néanmoins la réalisation de travaux non autorisés portant notamment atteinte à la structure de l’immeuble, ayant provoqué des fissures sur le plafond de l’appartement du 8ème étage et des infiltrations en raison de la suppression d’un radiateur, ainsi que la pose de volets roulants en façade, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, par acte en date du 7 février 2024, a fait assigner en référé Mme [M] sollicitant sa condamnation sous astreinte à remettre en état d’origine les lieux et notamment :
- le mur porteur dans son appartement et le mur de façade de l’immeuble
- les murs, les escaliers et le plafond de la cage d’escalier, désordres visés en pages 25 à 158 du procès-verbal de constat de Maître [H] [R],
- à déposer la baie vitrée et le volet de couleur blanche fixé sur le garde-corps
- à déposer les huit volets roulants en façade, les boîtiers électriques et les fils électriques.
A l’audience du 21 mars 2024, l’affaire étant renvoyée à la demande de la défenderesse, une injonction a été délivrée aux parties de rencontrer un médiateur.
A l’audience du 26 septembre 2024, les parties ont déposé des écritures qu’elles ont développées oralement.
Le syndicat des copropriétaires sollicite de :
“Vu l'article 835 alinéa 1 du Code de Procédure civile,
Vu le règlement de copropriété,
Vu les assemblées générales des 24 février 2022 et 27 mars 2023,
Vu les pièces versées au débat,
- Déclarer recevable et bien fondé en ses demandes le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4],
En conséquence,
Vu l'absence d'autorisation du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] des travaux réalisés par Madame [N] [M] affectant les parties communes de l'immeuble et la façade de l’immeuble.
Condamner Madame [N] [M] à remettre en état d’origine les lieux à ses frais exclusifs, sous le contrôle d’un architecte missionné par la copropriété, ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir et notamment :
- De remettre en état le mur porteur dans son appartement, constituant le lot n° 46 et de remettre en état le mur de façade de l’immeuble,
- De déposer les 8 volets roulants en façade, les boitiers électriques et les fils électrique.
Donner acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] qu'il renonce en référé à ses demandes de remise en état des murs, des escaliers et du plafond de la cage d’escalier et de dépose de la baie vitrée et du volet de couleur blanche fixé sur le garde-corps.
A titre subsidiaire,
Vu l’article 145 du Code de procédure civile,
VOIR désigner tel Expert qu’il plaira au Tribunal aux fins de :
*Se rendre sur place [Adresse 2] – [Localité 4]
*Se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;
* Relever et décrire les atteintes aux parties communes et les désordres allégués expressément dans l’assignation de la copropriété et ceux constatés sur place (parties communes et parties privatives), et le cas, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs, des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du
Code de Procédure Civile ;
*En détailler l’origine, les causes et l’étendue ;
*Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu et quant à la conformité au règlement de copropriété et à sa destination ;
*Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties;
*Fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelle proportion ;
*Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;
*Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties
- En cas d’urgence ou de péril reconnu par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés, et pour le compte de qui il appartiendra sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux
- DIRE que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile,
- VOIR fixer le montant de la provision à consigner avant telle date qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président de fixer,
- Passé cette date, sans consignation, il sera passé outre à l’expertise,
En tout état de cause,
CONDAMNER Madame [N] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 2.000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux aux entiers dépens.”
Mme [M] demande de :
“Sur les demandes à titre principal :
Vu l’article 122 du Code de Procédure Civile,
Vu que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] À [Localité 4] n’a pas qualité à agir au titre des parties privatives de Madame [G],
- DÉCLARER irrecevable le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] À [Localité 4] à alléguer de désordres qui auraient été subis dans les parties privatives de Madame [G],
Vu l’article 835 alinéa 1 du Code de Procédure Civile,
Vu l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de copropriété,
Vu le plan avant travaux de 1998, et le plan après travaux du 15 décembre 2022, de
l’appartement du 9 ème étage,
Vu qu’aucune preuve de modifications illicites au regard de l’état antérieur de l’immeuble
n’est rapportée,
Vu l’absence de preuve de parties communes endommagées,
Vu l’absence de déclaration de sinistre au titre des désordres qui auraient été subis dans les parties privatives de Madame [G],
- CONSTATER l’absence de trouble manifestement illicite,
- REJETER les allégations du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] À [Localité 4],
- DÉBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] À [Localité 4] de toutes ses demandes,
Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire :
Vu l’article 145 du Code de Procédure Civile,
Vu l’absence de preuve d’une prétendue atteinte au gros-œuvre et à la structure de l’immeuble,
- CONSTATER l’absence de motif légitime,
- REJETER la demande d’expertise judiciaire,
En tout état de cause :
- DISPENSER Madame [M] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] À [Localité 4] aux dépens,
- CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] À [Localité 4] à payer 4.000 € à Madame [N] [M] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.”
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de donner acte du syndicat des copropriétaires en ce qu’elle ne constitue pas une prétention.
Sur la fin de non-recevoir
Selon l’article 122 du code de procédure civile :
“Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”
L’article 31 dispose que “L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.”
L’article 32 énonce que “Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.”
Au visa de l’article 122 du code de procédure civile, Mme [M] fait valoir que le syndicat des copropriétaires est “irrecevable” à alléguer des désordres qui auraient été subis dans les parties privatives de Mme [G], propriétaire de l’appartement du 8ème étage et à alléguer un sinistre survenu dans des parties privatives.
Il est inopérant pour la défenderesse d’invoquer une fin de non-recevoir sur ce point, dès lors que le syndicat des copropriétaires fonde son action sur des atteintes portées aux parties communes de l’immeuble qui ont pu avoir des conséquences sur les parties privatives de Mme [G] et que le syndicat des copropriétaires ayant pour objet la conservation et l’administration de l’immeuble, il a qualité pour agir en justice contre un copropriétaire en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, étant en outre relevé qu’il ne sollicite pas la remise en état des parties privatives de Mme [G].
La fin de non-recevoir soulevée est rejetée.
Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite
Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. (...).”
Le trouble manifestement illicite résulte de “toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit”.
Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit.
Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire annexe des parties communes ou réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.
Le règlement de copropriété de l’immeuble stipule, en page 18 :
1. chaque copropriétaire a le droit de jouir et disposer des choses qui constituent sa
propriété particulière, à la condition de ne pas nuire aux droits particuliers ou communs des autres propriétaires et de se conformer aux prescriptions formulées ci-après…
3. Aucune modification pouvant compromettre la destination de l'immeuble ne pourra être faite sans le consentement de l'unanimité des propriétaires…
et en page 21 concernant les travaux :
26. Le propriétaire de chaque local pourra modifier comme bon lui semblera, la distribution intérieure de celui-ci, mais, en aucun cas de percement de gros murs ou de murs de refend ou de tous autres travaux pouvant avoir une répercussion sur les parties communes ou sur les parties privatives des autres propriétaires, il devra faire exécuter les travaux après autorisation du syndic et sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront à sa charge et prendre toutes les mesures utiles pour ne pas nuire à la solidité de la maison.
27. Tout propriétaire sera responsable des affaissements et dégradations qui se produiraient du fait des travaux ou installations faites dans son appartement ou ses annexes.
28. Toutes les fois qu'il sera exécuté dans un local des travaux de transformation, les occupants de celui-ci devront donner accès au syndic et à l'architecte pour leur permettre de constater que lesdits travaux ne sont pas de nature à nuire à la solidité de l'immeuble ou aux intérêts légitimes des propriétaires des autres locaux.
- sur les atteintes à la structure de l’immeuble
Le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [M] a procédé à la destruction d’un mur porteur dans son appartement malgré le refus de l’assemblée générale d’autoriser ces travaux le 27 mars 2023, décision qu’elle n’a pas contestée dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, soulignant que la copropriétaire n’a communiqué aucun document sur la nature des travaux réalisés et a refusé l’entrée de son appartement au commissaire de justice.
Mme [M] conteste tout atteinte structurelle en faisant valoir que le syndicat ne rapporte aucune preuve de parties communes endommagées et de modifications illicites par rapport à l’état d’origine alors que la comparaison du plan de son appartement en 1998 avec le plan après-travaux du 15 décembre 2022 témoigne du contraire, contestant la nature de mur porteur alléguée.
Il résulte des pièces versées aux débats que :
- Mme [M] a soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires la destruction d’un mur porteur au niveau de la chambre de son appartement avec la pose d’un IPN ; que le 24 février 2022, cette demande a été rejetée,
- dans la sommation interpellative en date du 17 février 2022, Mme [M] a répondu au commissaire de justice réaliser des travaux d’embellissement et de démolition de cloisons et indique avoir sollicité l’autorisation de retirer “cet élément”, avoir fait appel à un BET qui dans son rapport constate qu’il n’est pas porteur, avoir fait poser un IPN par précaution, affirmant n’avoir pas touché aux murs porteurs existants de l’appartement,
- Mme [M] a refusé le 9 janvier 2024 l’entrée dans son appartement au commissaire de justice mandaté par le syndicat des copropriétaires, lui déclarant avoir des preuves que le mur n’était pas porteur.
Il apparaît, contrairement à ce que soutient Mme [M], que le mur litigieux a été démoli et qu’un IPN a été posé, les parties s’opposant en réalité sur la nature de ce mur que la défenderesse conteste être un mur porteur sans toutefois verser aux débats le rapport du BET dont elle se prévaut ou une quelconque pièce relative aux travaux réalisés, ayant de surcroît refuser l’accès à son appartement au commissaire de justice chargé d’opérer des constatations.
Les attestations versées au débats corroborent cet état de fait : ainsi M. [O] [K] indique que lors de l’assemblée générale du 27 mars 2023, Mme [M] a précisé qu’elle “avait abattu un mur de soutien et qu’il avait été remplacé par une IPN”, ajoutant avoir lui-même constaté la présence de cet IPN en montant dans l’appartement de l’intéressée, M. [L] et M. [P] confirmant la teneur de ces propos.
Le mur litigieux ouvert, qualifié un temps de mur porteur en vue d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, comme confirmé par l’architecte de Mme [M] dans son courriel du 26 janvier 2022, ce dernier indiquant au surplus que la démolition était faite, est désormais qualifié de mur non porteur par la défenderesse sans aucun élément de preuve, la prétendue comparaison des plans avant et après travaux démontrant au contraire qu’il a été porté atteinte au mur litigieux.
Dans ces conditions, alors même que Mme [M] se refuse à communiquer tout élément sur la teneur de ses travaux, qu’elle a fait obstacle à la visite de son appartement par un commissaire de justice, que des désordres de fissurations ont été relevés dans l’appartement du dessous de Mme [G], l’atteinte à la structrure de l’immeuble telle qu’alléguée par le syndicat des copropriétaires est suffisamment établie en l’état des pièces versées aux débats, et caractérise l’existence d’un trouble manifestement illicite tenant à la réalisation de travaux qui ont été refusés par l’assemblée générale des copropriétaires le 24 février 2022, la décision étant définitive, et partant à la violation d’une résolution de l’assemblée générale et aux stipulations du règlement de copropriété.
En conséquence, il sera fait droit à la demande de remise en état du mur porteur démoli par Mme [M] dans son appartement dans les conditions du présent dispositif afin de faire cesser le trouble illicite dénoncé.
- sur les volets roulants
Le syndicat des copropriétaires dénonce la pose par Mme [M] de huit volets roulants électriques avec coffrage en partie haute de chaque embrasure et boîtes de dérivation, et fixation sur le garde-corps, qui portent atteinte à la façade de l’immeuble.
Mme [M] prétend que les volets électriques sont les mêmes que ceux qui existaient avant travaux.
Le règlement de copropriété stipule en page 22 :
31. Les portes palières, les fenêtres sur rue et leurs abat-jour, jalousies, persiennes, volets, garde-corps et barre d'appui, balustrades, rampes, barres d'appui de balcons et accessoires, et, d'une façon générale, tout ce qui se voit de l'extérieur des locaux quoique propriété particulière, ne pourront être modifiés dans leur matière, leur forme et leur couleur, que dans les conditions prévues ci-après pour les choses communes.
La peinture en sera de même couleur pour tous les locaux exécutés sous le contrôle du
syndic, après décision de l'assemblée générale.
33. Chaque copropriétaire pourra faire placer aux fenêtres de son local sur rue et sur cour, des stores d'étoffe, mais ces stores seront conformes à un modèle uniforme adopté par le syndic.
Le commissaire de justice, dans son procès-verbal du 9 janvier 2024, indique que depuis la [Adresse 5], il existe huit volets déroulants avec coffrage en partie haute de chaque embrasure et cinq boîtes de dérivation avec un réseau de câbles électriques : il précise que depuis la terrasse de Mme [G], il observe un différentiel de teinte avec le volet déroulant de Mme [G], que le volet ne recouvre pas l’intégralité de la surface, qu’un espace vitré sans volet est visible en bordure droite, qu’il existe trois points de fixation sur le garde corps de la copropriété et des interstices entre le sol et le volet.
Il convient de souligner que le syndicat des copropriétaires sollicite la seule dépose des huit volets roulants avec coffrage en façade rue, étant relevé que les constatations du commissaire de justice depuis la terrasse de Mme [G] ne peuvent être utilement appréhendées par les photographies annexées.
Si le règlement de copropriété autorise la pose de stores en toile, il ressort toutefois des photographies produites aux débats que plusieurs appartements sont équipés de volets roulants de couleur blanche, le syndicat des copropriétaires ne soutenant pas que les copropriétaires concernés ont sollicité une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour déroger à la pose de stores “d’étoffe”, pas plus qu’il ne fournit d’information sur le modèle “uniforme” adopté par le syndic.
A cet égard, l’atteinte alléguée à l’harmonie de l’immeuble ne ressort nullement avec l’évidence requise en référé.
Il ne résulte pas plus des pièces versées aux débats que de manière manifeste, Mme [M] a procédé à un changement des stores des huit fenêtres litigieuses en procédant à la pose de coffrages extérieurs et de câbles électriques, les photographies produites par les parties ne permettant nullement d’acquérir une quelconque certitude sur ce point.
En conséquence, le caractère manifestement illicite du trouble dénoncé par le syndicat des copropriétaires, tiré de la pose de volets roulants en façade de l’immeuble, avec coffrages extérieurs et boîtes de dérivation, n’étant pas établi avec l’évidence requise en référé, il sera dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de remise en état à ce titre.
Sur les demandes accessoires
Il sera alloué en équité au syndicat des copropriétaires une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif, la demande de Mme [M] étant rejetée de ce chef.
Mme [M] supportera la charge des dépens de l’instance et sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure est écartée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Déclarons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] recevable en ses demandes,
Condamnons Mme [N] [M] à remettre en son état d’origine le mur porteur de son appartement (lot n° 46), et ce, dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard, l’astreinte ayant vocation à courir sur une durée de six mois, sauf à Mme [M] à communiquer au syndicat des copropriétaires les documents afférents au travaux réalisés et à justifier de la nature du mur démoli auprès de l’architecte de l’immeuble qui devra avoir accès à l’appartement pour opérer toutes constatation utiles, établissant qu’il n’existe aucune atteinte structurelle à l’immeuble,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de dépose des huit volets roulants en façade, des boîtiers électriques et fils électriques,
Condamnons Mme [N] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamnons Mme [N] [M] aux dépens de l’instance,
Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,
Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 31 octobre 2024
Le Greffier, Le Président,
Larissa FERELLOC Béatrice FOUCHARD-TESSIER
