Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 24/07510

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Madame [O] [P] [S] divorcée [U] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Elisabeth WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/07510 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SVF N° MINUTE : 8 JUGEMENT rendu le 19 décembre 2024 DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis Sis [Adresse 2] représentée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, Toque : P0128 DÉFENDERESSE Madame [O] [P] [S] divorcée [U], demeurant [Adresse 1] Comparante en personne, COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 31 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier Décision du 19 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/07510 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SVF EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 18 décembre 2017, la société Immobilière 3F a consenti un bail d'habitation à Mme [O] [U] et M. [R] [D] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 810,89 euros, outre une provision pour charges. Le 26 avril 2019, M. [R] [D] a donné congé à la bailleresse. Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à Mme [O] [U] un commandement de payer la somme principale de 4361,96 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [U] le 11 avril 2024. Par assignation du 30 juillet 2024, la société Immobilière 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à défaut ordonner la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer, autoriser la séquestration des meubles, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [P] [S] divorcée [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes: - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, et subsidiairement dire qu'elle ne saurait être inférieure au montant du loyer et des charges, - 3140 euros sur l'arriéré locatif, - 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 31 juillet 2024. Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience, lors de laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 31 octobre 2024, la société Immobilière 3F, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative actualisée au 28 octobre 2024 s'élève désormais à 3650 euros. Elle indique que le paiement du loyer a repris avant l'audience et est favorable à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Mme [O] [P] [S] divorcée [U] s'est présentée à l'audience. Elle reconnaît le montant de la dette et propose le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros par mois, en plus du loyer courant. Elle précise qu'elle va accepter une proposition de relogement et demande dans l'attente à bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société Immobilière 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 11 avril 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4361,96 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 juin 2024. 2. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l'espèce, la société Immobilière 3F verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 28 octobre 2024, Mme [O] [P] [S] divorcée [U] lui devait la somme de 3650 euros. Ce montant correspond aux impayés de loyers, ainsi qu'aux indemnités d'occupation échus à cette date. Mme [O] [P] [S] divorcée [U] reconnaît cette dette et n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse. Toutefois, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort du dernier décompte présenté et des dires des parties que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Mme [O] [P] [S] divorcée [U] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement de 36 mois pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989. L'indemnité d'occupation ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société Immobilière 3F ou à son mandataire. 3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [O] [P] [S] divorcée [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 avril 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 décembre 2017 entre la société Immobilière 3F, d'une part, et Mme [O] [P] [S] divorcée [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 12 juin 2024, CONDAMNE Mme [O] [P] [S] divorcée [U] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 3650 euros (trois mille six cent cinquante euros) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2024, AUTORISE Mme [O] [P] [S] divorcée [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [O] [P] [S] divorcée [U], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 juin 2024, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [P] [S] divorcée [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - Mme [O] [P] [S] divorcée [U] sera condamnée à verser à la société Immobilière 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la société Immobilière 3F de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [O] [P] [S] divorcée [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 et celui de l'assignation du 30 juillet 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge