Tribunal judiciaire, 26 février 2025. 24/00107

N° de minute : TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND JUGEMENT RENDU LE 26 Février 2025 N° RG 24/00107 - N° Portalis DB22-W-B7I-SC56 DEMANDEUR : S.A. SEQENS H.L.M. [Adresse 8] [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Me Sophie COMMERÇON, avocat au barreau de PARIS DEFENDEUR : Monsieur [S] [Y] [Adresse 4] Etg. [Adresse 1] [Localité 5] comparant Madame [O] [Y] [Adresse 4] [Adresse 7] [Localité 5] comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Mme Myrtille SURAN Greffier : Mme Rosette SURESH Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement . Copie exécutoire à : Me COMMERÇON Copie certifiée conforme à l’original à : M.[Y], Mme [Y] délivrée(s) le : EXPOSE DU LITIGE La société DOMAXIS, aux droits de laquelle vient la société SEQENS, a donné à bail à M. [S] [Y] et Mme [O] [Y] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°22, situés [Adresse 3] par contrats des 29 et 30 août 2017, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 764,82€ charges comprises pour le logement et de 24,28€ charges comprises pour l’emplacement de stationnement. Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 4973,88€ a été délivré à M. [S] [Y] et Mme [O] [Y] le 3 juillet 2023. Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le même jour. Devant l'absence de régularisation, la société SEQENS, par acte du 16 mai 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 17 mai 2024, a fait assigner M. [S] [Y] et Mme [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir : Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs des défendeurs ;L’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef ;La condamnation solidaire ou à défaut in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 10.689,73€ selon décompte arrêté au 30 avril 2024, avec intérêts légaux ;La condamnation solidaire ou à défaut in solidum des défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges, jusqu’à la reprise effective des lieux ;La condamnation solidaire ou à défaut in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 6650€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2024. La société SEQENS, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 14.707,63€. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire aux défendeurs. M. [S] [Y] et Mme [O] [Y] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à se maintenir dans les lieux. M. [Y] explique avoir subi un accident du travail en 2021, suite auquel le couple a accumulé des dettes. Il a été déclaré inapte à son poste et va percevoir des indemnités de licenciement avec lesquelles il prévoit de régler le solde locatif. Mme [Y] ne travaille pas. Le couple a deux enfants à charge. Ils perçoivent 180€ d’allocations familiales outre la prime d’activité, à hauteur de 400€. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l'action La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015. Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 17 mai 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. L'action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l'espèce, aussi bien le bail d’habitation que celui portant sur un emplacement de stationnement, signés par les parties, contiennent chacun une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, après la délivrance d’un commandement de payer ou d’une sommation restés infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 12 pour le bail d’habitation). Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 4973,88€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à personne, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Les loyers n’ont pas été réglés par M. [S] [Y] et Mme [O] [Y] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 4 septembre 2023, conformément au délai de régularisation le plus long, et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Sur la demande en paiement Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La société SEQENS produit un décompte démontrant que M. [S] [Y] et Mme [O] [Y] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 14.466,59€ à la date du 10 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse. M. [S] [Y] et Mme [O] [Y] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement, conformément à la clause de solidarité stipulée au bail (article 14) et à l’article 220 du Code civil, au paiement de la somme de 14.466,59€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Ils seront en outre condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d’occupation d'un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, du 1er décembre 2024, jusqu'à la libération des lieux. Sur les délais de paiement L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. En l’espèce, M. [S] [Y] et Mme [O] [Y] sollicitent des délais de paiement. La société SEQENS s'y oppose. M. [S] [Y] explique qu’il a été licencié pour inaptitude et qu’il va percevoir des indemnités, avec lesquelles il propose de solder l’arriéré locatif. Néanmoins, il ressort des débats et du dossier que le couple n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience (seuls un versement de 900€ ayant été effectué le 29 novembre 2024 au titre de l’échéance d’octobre, outre un versement de 600€ le 31 octobre 2024) et que la famille est en situation d’endettement. M. [Y] indique qu’il va percevoir des indemnités de licenciement mais il n’est pas en l’état en mesure de les chiffrer ou encore de déterminer leur date d’octroi. Mme [Y] ne travaille pas. Les défendeurs ne sont donc pas, au jour de l’audience, en mesure de démontrer un éventuel retour à meilleur fortune, lequel permettrait de solder un arriéré locatif important, qui s'élève désormais à près de 15.000€. Ainsi, force est de constater que les époux [Y] ne répondent pas aux exigences de l’article susvisé permettant au juge d’accorder au locataire des délais de paiement. Dans ces conditions, il convient de ne pas aggraver la dette des locataires et d'ordonner leur expulsion. M. [S] [Y] et Mme [O] [Y] seront par conséquent déboutés de leur demande de délais de paiement. Sur les demandes accessoires Sur l'exécution provisoire La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020. Sur les dépens M. [S] [Y] et Mme [O] [Y], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture. Sur l’article 700 du Code de procédure civile L’équite et la situation économique des parties commandent en revanche de rejeter la demande de la société SEQENS formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du bail d’habitation et du bail portant sur l’emplacement de stationnement à compter du 4 septembre 2023 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; ORDONNE à M. [S] [Y] et Mme [O] [Y] et à tous occupants de leur chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 3] (appartement et emplacement de stationnement) ; DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 3], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [S] [Y] et Mme [O] [Y] et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par le bailleur ; CONDAMNE solidairement M. [S] [Y] et Mme [O] [Y] à payer à la SA d’HLM SEQENS une somme de 14.466,59€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 10 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE solidairement M. [S] [Y] et Mme [O] [Y] à payer à la SA d’HLM SEQENS à compter du 1er décembre 2024 et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux, l'indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges de l’appartement et de l’emplacement de stationnement ; DEBOUTE M. [S] [Y] et Mme [O] [Y] de leur demande de délais de paiement ; DEBOUTE la SA d’HLM SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE solidairement M. [S] [Y] et Mme [O] [Y] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 26 février 2025. La Greffière La juge