Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/00258

DU : 18 Décembre 2024 __________________ ORDONNANCE DE REFERE Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion Sans procédure particulière AFFAIRE : S.A. FREY C/ S.A.S. CAMPA Répertoire Général N° RG 24/00258 - N° Portalis DB26-W-B7I-H7G2 __________________ Expédition exécutoire le : 18 Décembre 2024 à : Me Dumoulin à : Me Abdesmed à : à : Expédition le : à : à : à : à : à : à : Expert TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS _____________________________________________________________ ORDONNANCE DE REFERE du DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE _____________________________________________________________ Nous, ERIC BRAMAT, Président, statuant en qualité de juge des référés, assisté de Céline FOURCADE, adjoint administratif faisant fonction de greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit : ENTRE : S.A. FREY (RCS DE REIMS 398 248 591) [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Sibylle DUMOULIN de la SCP DUMOULIN-CHARTRELLE-ABIVEN, avocat postulant au barreau d’AMIENS, Me Dominique ROUSSEL, avocat plaidant au barreau de REIMS - DEMANDEUR(S) - ET : S.A.S. CAMPA (RCS VALENCIENNES 851 463 505) ayant son établissement principal [Adresse 7] [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Sonia ABDESMED de la SELARL LAMARCK AVOCATS, avocat postulant au barreau d’AMIENS, Me Marie-Charlotte TOUZET, avocat plaidant au barreau de PARIS - DÉFENDEUR(S) - EXPOSE DU LITIGE Vu l’assignation en référé en date du 29 mai 2024 délivrée par la SA FREY à la SAS CAMPA, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 145-41 du code de commerce, aux fins de : Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail commercial consenti par la société FREY à la société DC HOLDING – substituée par la société CAMPA suivant avenant n°1 à bail commercial et déposé au rang des minutes de Maître [Z], le 5 septembre 2019 ;Ordonner l’expulsion de la société CAMPA (Enseigne « IT TRATTORIA ») et de toutes personnes de son chef des locaux qu'elle occupe, à savoir : Bâtiment BR1, formant le lot N° 7 de la copropriété dénommée « COPROPRIETE [Localité 6] SHOPPING PROMENADE, GREENCENTER ([Localité 6] SHOPPING PROMENADE) situé à [Localité 6] - [Adresse 2] et ce au besoin avec l'appui de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, dès la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner à titre de provision, la société CAMPA à payer à la société FREY, la somme principale de 116.814,41 euros outre les intérêts au taux légal sur la somme de 117.573,78 euros à compter du 26 mars 2024 et pour le surplus, à compter de la présente assignation ; Juger que la société CAMPA sera tenue d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges mensuelles à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à l’expulsion définitive ;Condamner la société CAMPA à payer à la société FREY la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société CAMPA aux entiers dépens de l’instance, en ce compris, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 mars 2024 ainsi que le coût de l’Etat d’endettement de la société CAMPA ; L’affaire a été entendue, après avoir fait l’objet de renvois contradictoires réalisés à la demande des parties, à l’audience du 4 décembre 2024. La SA FREY a comparu par son conseil et a demandé au juge des référés de : Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail commercial consenti par la société FREY à la société DC HOLDING – substituée par la société CAMPA suivant avenant n°1 à bail commercial et déposé au rang des minutes de Maître [Z], le 5 septembre 2019 ;Ordonner l’expulsion de la société CAMPA (Enseigne « IT TRATTORIA ») et de toutes personnes de son chef des locaux qu'elle occupe, à savoir : Bâtiment BR1, formant le lot N° 7 de la copropriété dénommée « COPROPRIETE [Localité 6] SHOPPING PROMENADE, GREENCENTER ([Localité 6] SHOPPING PROMENADE) situé à [Localité 6] - [Adresse 2] et ce au besoin avec l'appui de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, dès la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner à titre de provision, la société CAMPA à payer à la société FREY, la somme principale de 52.406,26 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 ; Juger que la société CAMPA sera tenue d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges mensuelles à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à l’expulsion définitive ;Condamner la société CAMPA à payer à la société FREY la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Débouter la société CAMPA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner la société CAMPA aux entiers dépens de l’instance, en ce compris, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 mars 2024 ainsi que le coût de l’Etat d’endettement de la société CAMPA ; La SAS CAMPA a comparu par son conseil et a demandé au juge des référés de : A titre principal, déclarer la société CAMPA bien fondée en son action et la déclarant recevable ;Condamner la société FREY à payer à la société CAMPA la somme de 50.442,24 euros au titre des charges non justifiées par une annexe au bail commercial ;Condamner la société FREY à rembourser à la société CAMPA la somme de 4.415,16 euros au titre des frais administratifs facturés au forfait sur un pourcentage de loyer pour la période 2023 et 2024 ; Condamner la société FREY à rembourser à la société CAMPA la somme de 1.723,04 euros au titre des charges facturées pour la période 2021 à 2023 imputées dans le relevé individuel des charges locatives ; Et à défaut, juger n’y avoir lieu à référer compte tenu des contestations sérieuses sur le montant de la dette locative réclamée par la société FREY ;Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;A titre subsidiaire, accorder des délais de paiement sur une période de vingt-quatre (24) mois à la société CAMPA ; Suspendre les effets de la clause résolutoire ; En tout état de cause, juger que chaque partie conserve ses frais et dépens ; Vu les dernières écritures déposées par les parties ; A l’audience, le Président a interrogé les parties sur l’incidence de la discussion sur les sommes dues quant à l’acquisition de la clause résolutoire. Le preneur n’en a pas tiré de moyen supplémentaire et a par ailleurs manifestement consenti sur l’audience que la contestation sur les charges de répartition était liée à l’absence de justificatif. L’affaire a été mise en délibéré pour l’ordonnance être rendue le 18 décembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Les « Dire et juger » et les « Constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, il ne sera pas statué sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Il en est de même des « Donner acte » ou des demandes consistant à « s’associer » à une autre dépourvus de toute valeur juridique. Sur l’acquisition de la clause résolutoire : Il résulte des dispositions de l’article 145-41 du Code de commerce et des stipulations contractuelles prévues dans le bail commercial du 26 décembre 2018, que le bail est résilié de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers à leur échéance un mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer a été délivré par le bailleur le 26 mars 2024. Il vise la clause résolutoire et demande le paiement de la somme de 117.573,78 euros. Depuis, il est constant que la SAS CAMPA n’a pas procédé au règlement intégral de sa dette dans le délai d’un mois suivant ce commandement. Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 26 avril 2024. Sur le montant des sommes dues à titre de provision, la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire : La SCI FREY sollicite la condamnation à titre provisionnel de la SAS CAMPA à lui payer la somme principale de 52.406,26 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges mensuelles à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à l’expulsion définitive. La SAS CAMPA conteste en premier lieu le montant des charges facturées faisant valoir qu’elles ne sont pas justifiées à défaut d’inventaire précis et limitatif mentionné en annexe du bail. Sur ce point, la production par le bailleur des relevés individuels des charges locatives de la SAS CAMPA pour les années 2021, 2022 et 2023 sur lesquels figure le détail des charges demandées (pièces 17, 18 et 19 du demandeur) permet d’écarter la contestation. Par ailleurs, le preneur soutient que la SCI FREY refacture des services dont il ne bénéficie pas, notamment au titre des frais de ménage, alors que le restaurant est situé à l’extérieur du centre commercial principal. Sur ce point, il suffit de constater que l’article 10.2.1.6 du bail litigieux met à la charge du locataire « les salaires et charges sociales du personnel du bailleur, s’il en existe, affecté à la gestion, à la maintenance, à la sécurité et/ou au nettoyage de l’Ensemble immobilier et de ses installations et équipements, et/ou les coûts exposés à ces titres pour l’intervention d’entreprises extérieures » pour écarter ce moyen qui n’apparaît pas sérieux. La SAS CAMPA soutient encore que le bailleur lui impute deux fois les mêmes frais des locaux et du centre commercial au titre des charges locatives individuelles calculé sur le prorata de la surface des locaux loués et au titre d’un forfait calculé au pourcentage du loyer. Or, le bail litigieux opère nécessairement une distinction entre les charges réparties à hauteur de la quote-part des locaux et les honoraires forfaitisés qui ne peuvent faire l’objet d’une distribution en surface en prévoyant, à l’article 10 - CHARGES LOCATIVES – INVENTAIRE – REPARTITION, que : « 10.2.1. – Le PRENEUR devra rembourser au BAILLEUR, à hauteur de la quote-part des Locaux et dans la limite des dispositions légales et réglementaires impératives (…) 4. les frais et honoraires de gestion de l’Ensemble immobilier et d’administration des locaux commerciaux le composant, exposés ou avancés par le BAILLEUR (autres que les seuls honoraires de gestion des loyers), forfaitisés à 2,5% HT du montant du loyer annuel HT ». Ce faisant, le paiement d’« honoraires gestion » et de frais de « gestion administration centre » au prorata de la surface des locaux loués n’est pas, à la lecture du bail, incompatible avec le paiement de « frais administratifs » calculé au pourcentage du loyer, de sorte que la SAS CAMPA échoue à faire la démonstration de la double facturation que pratiquerait le bailleur. Plus généralement, s’agissant du moyen tiré de la violation de l’article R.145-35 par la clause prévoyant la refacturation des « frais et honoraires de gestion de l’ensemble immobilier et d’administration », il suffira de rappeler à ce stade qu’il n’appartient pas au juge des référés, qui n’est pas le juge naturel de l’interprétation du contrat, de trancher une contestation en faveur du preneur et, plus généralement, de déduire des pièces produites une facturation de frais qui serait en contradiction avec le texte susvisé. Ce moyen sera donc également écarté. Au vu de ce qui précède, la somme de 52.406,26 euros au titre de la dette locative demeure donc impayée. Néanmoins, l’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créanciers, de reporter ou d’échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. Il précise que les décisions du juge prises en application de l’article précèdent suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge. L’application de cet article suppose la démonstration par le débiteur d’une part de sa bonne foi, et d’autre part de sa capacité à honorer ses dettes et respecter un échéancier. Ces deux éléments peuvent être notamment démontrés par la réalisation d’efforts d’exécution, et par l’apport d’éléments démontrant la capacité du locataire à assumer, en plus d’un loyer ou d’une indemnité d’occupation, les mensualités d’un moratoire. Au cas précis, la SAS CAMPA sollicite des délais de paiement suffisants pour s’acquitter du solde de sa dette en raison du fait qu’elle estime ne pas être restée inerte à la réception du commandement de payer dans la mesure où elle a réglé les loyers et provisions sur charges pour l’année 2024. Elle ajoute que le franchiseur de l’enseigne, la société IT France, est devenue l’associée unique du preneur avec pour objectif de poursuivre le redressement de l’exploitation de la SAS CAMPA. La SAS CAMPA justifie du paiement des loyers des trimestres 2, 3 et 4 de l’année 2024 (pièces 5, 6 et 7), du versement de la somme de 2.500 euros et de la somme de 20.000 euros à la SCI FREY par virements bancaires des 8 et 29 novembre 2024 (pièces 8 et 17) et d’une saisie-attribution d’un montant de 9.145,38 euros du 22 décembre 2023 (pièce 18). Elle produit par ailleurs une attestation de son président et une attestation de l’expert-comptable de la société IT France faisant état de résultats bénéficiaires (pièces 9 et 10). Si les conditions du texte susvisé apparaissent dès lors réunies, celui-ci invite le juge à tenir également compte de la situation du créancier. La SAS CAMPA se verra donc accorder des délais de paiement et sera autorisée à se libérer de sa dette selon un échéancier de douze mois comme prévu au présent dispositif. A défaut de règlement de l’arriéré locatif ou du loyer courant et de ses accessoires aux dates prévues, la déchéance du terme sera encourue et une indemnité d’occupation conforme aux conditions du bail commercial devant dans ce cas être due. Le juge des référés accordant des délais de paiement au défendeur, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Toutes les demandes contraires seront donc rejetées. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile : En application de l’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En l’état, il convient de condamner la SAS CAMPA aux dépens. L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. A ce titre, la SCI FREY sollicite la condamnation de la SAS CAMPA à lui payer la somme de 4.000 euros. Au cas précis, l’équité et la nature du litige commandent de condamner la SAS CAMPA à payer à la SCI FREY la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le président, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Vu le bail commercial signé entre les parties avec effet le 11 septembre 2019 ; Vu le commandement de payer en date du 26 mars 2024 ; CONSTATE l’acquisition, à compter du 26 avril 2024, de la clause résolutoire figurant audit bail ; AUTORISE la SAS CAMPA à s’acquitter de sa dette d’une montant de 52.406,26 euros par 11 versements mensuels de 4.367 euros et une dernière mensualité représentant le solde dû, ce en sus du loyer courant et de ses accessoires, lesdites mensualités étant exigibles avant le 15 de chaque mois et la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra dans les conditions contractuelles ; DIT qu’à défaut de paiement de tout ou partie des arriérés restant dû à l’échéance ci-dessus fixée ou de tout ou partie des loyers courants et de ses accessoires, le délai de grâce sera caduc de sorte que l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible sans qu’il soit besoin de recourir à une nouvelle décision et que toutes les voies d'exécution précédemment engagées reprendront de plein droit ; CONDAMNE la SAS CAMPA à payer la somme de 1.000 euros à la SCI FREY au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE la SAS CAMPA aux entiers dépens ; Ainsi jugé et prononcé à AMIENS les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LE PRESIDENT