Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/58893
N° Portalis 352J-W-B7H-C3IMS
N° : 2
Assignation du :
21 novembre 2023
[1]
[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 30 septembre 2024
par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDEUR
Le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 2] - [Localité 3], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S.U. FONCIA AGENCE CENTRALE, dont le siège social est sis
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C2444
DEFENDEURS
Monsieur [X] [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Madame [U] [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentés par Maître Camille PICARD de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocats au barreau de PARIS - #C0673
DÉBATS
A l’audience du 25 juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :
Monsieur [X] [H] et Madame [U] [G] sont propriétaires d'un appartement situé [Adresse 2] [Localité 3], acquis le 10 octobre 2019 et soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.
Estimant que la ventouse permettant l’évacuation des fumées de la chaudière de cet appartement, installée dans le mur de l’immeuble sans autorisation de la copropriété, constitue un trouble manifestement illicite, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3] a fait assigner le 21 novembre 2023 en référé Monsieur [X] [H] et Madame [U] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Paris.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, le Syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3] demande au juge de :
DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic le cabinet FONCIA AGENCE CENTRALE, recevable et bien fondé en ses demandes ;
En conséquence,
A titre principal :
ORDONNER la condamnation de Monsieur [X] [H] et de Madame [U] [G] à remettre en état le mur de façade de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3] en retirant la ventouse d’évacuation des gaz de chaudière et rebouchant le trou percé dans le mur, étant précisé que cette remise en état devra être effectuée sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et aux frais exclusifs des défendeurs ;
ASSORTIR la condamnation de Monsieur [X] [H] et de Madame [U] [G] à la remise en état de la façade du paiement d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé qui sera rendue à l’issue de la présente
procédure ;
Sur la demande reconventionnelle formulée par Monsieur [X] [H] et Madame [G] :
CONSTATER l’existence de contestations sérieuses ;
CONSTATER l’absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminent ;
REJETER la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic le cabinet FONCIA AGENCE CENTRALE, à réaliser des travaux sur les parties communes ;
A titre subsidiaire
ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire,
DESIGNER, pour y procéder, un Expert judiciaire architecte inscrit sur la liste des Experts judiciaire de la Cour d’appel de Paris,
Qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
Avec mission de :
- Se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;
- Décrire l’installation de la ventouse d’évacuation des gaz de la chaudière de l’appartement du rez-de-chaussée appartenant aux consorts [H]-[G], et notamment le perçage effectué dans le mur séparant leur appartement de la cour de l’immeuble ;
- Décrire la configuration de la ventouse par rapport à l’appartement du premier étage appartenant à Monsieur [V] [W], et notamment par rapport aux fenêtres de son appartement ;
- Examiner les désordres allégués dans l'assignation et le cas échéant, sans nécessité d'extension de mission, tous désordres connexes ayant d'évidence la même cause mais révélés postérieurement à l'assignation, sans préjudice des dispositions de l'article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ; - Les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition ;
- En rechercher la ou les causes ;
- Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;
- Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux ;
- Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
- Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ;
- Dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
- Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
DIRE que pour procéder à sa mission l'Expert devra :
- Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
- Se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
- À l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai :
. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations;
. en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code;
. en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières
observations des parties sur le document de synthèse ;
. rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai;
- Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
FIXER la durée de la mission d’expertise ;
DIRE que l’Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile, et en particulier que l’Expert pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établie près la Cour d’appel de Paris ;
DIRE qu’en cas de difficulté, l’Expert s’en réfèrera au Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;
DIRE que l’Expert devra déposer son pré-rapport dans un délai de six mois à compter de la consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, et qu’il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif ;
FIXER la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’Expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir ;
En tout état de cause
DEBOUTER Monsieur [X] [H] et Madame [U] [G] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;
CONDAMNER Monsieur [X] [H] et Madame [U] [G] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaires de justice engagés pour la signification de l’assignation du 21 novembre 2023 ;
RAPPELER que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir est de droit ;
CONDAMNER Monsieur [X] [H] et Madame [U] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3], représenté par son syndic le cabinet FONCIA AGENCE CENTRALE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience Monsieur [X] [H] et Madame [U] [G] demandent aux juge de :
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3] de ses demandes,
A TITRE SUBSIDIAIRE
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3] à faire procéder aux travaux permettant de libérer le conduit, dans lequel passent aujourd'hui des réseaux EU et gaines VMC ou à créer un conduit spécifique pour le raccordement de la chaudière jusqu'en toiture terrasse,
EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3] à verser à Monsieur [X] [H] et Madame [U] [G] la somme de 1.500 euros du titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3] aux dépens,
DISPENSER Monsieur [X] [H] et Madame [U] [G] de toute participation aux frais générés par la présente action,
DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions plus amples ou contraires,
Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
SUR CE,
Sur la demande de retrait de la ventouse
Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il appartient au requérant l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.
Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.
Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire qui souhaite effectuer à ses frais des travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Aux termes de l’article 8 du règlement de copropriété, le gros œuvre du bâtiment, qui comprend les murs de façade du bâtiment, est une partie commune.
En l’espèce, il n'est pas contesté que le mur de façade, partie commune de l’immeuble donnant sur cour, a été percé pour y installer une ventouse d’évacuation des gaz de chaudière de l’appartement de Monsieur [X] [H] et Madame [U] [G], ces travaux ayant été réalisés par les précédents propriétaires sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, et que leur ratification a été refusée par cette dernière le 9 décembre 2019 et le 22 juin 2021.
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3] a mis en demeure les défendeurs par courriers recommandés avec accusé de réception du 20 octobre 2023 et du 8 novembre 2023 de procéder à la remise en état des parties commune qui n'ont pas été suivis d'effet.
Dès lors que les travaux ont été accomplis sans autorisation du syndicat des copropriétaires alors que ces travaux affectent manifestement les parties communes de l'immeuble et son aspect extérieur, ils constituent un trouble manifestement illicite.
Il est observé que la conformité des travaux alléguée par Monsieur [X] [H] et Madame [U] [G] qui produisent le rapport de la société Abcdomus est sans incidence sur le caractère illicite de l'installation.
Dans ces conditions, il sera ordonné aux défendeurs de remettre en état le mur de façade de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3], en retirant la ventouse d’évacuation des gaz de chaudière.
Il leur sera toutefois laissé un délai de 5 mois afin de trouver une solution de remplacement et de procéder aux travaux de remise en état.
Sur la demande de travaux concernant la libération du conduit des réseaux EU et gaines VMC
Monsieur [H] et Madame [G] sollicitent la condamnation de la copropriété à faire procéder aux travaux permettant de libérer le conduit, dans lequel passent aujourd’hui des réseaux EU et gaines VMC, afin que l’évacuation de leur chaudière puisse être réalisée, ou de créer un conduit spécifique pour le raccordement de la chaudière jusqu’en toiture terrasse.
Toutefois, outre que les défendeurs n'invoquent aucun moyen juridique à l'appui de leur demande, il ressort du rapport de la société Abcdomus qu'il existe des solutions alternatives telles que la création d'un conduit spécifique pour le raccordement de la chaudière jusqu'en toiture terrasse ou le changement d'énergie.
Dans ces conditions, la demande de Monsieur [X] [H] et Madame [U] [G] sera rejetée.
Compte tenu de la condamnation prononcée à l'égard de Monsieur [X] [H] et Madame [U] [G], il n'y a pas lieu à les dispenser de leur participation aux frais générés par la présente action,
La partie défenderesse sera condamnée aux dépens.
Monsieur [X] [H] et Madame [U] [G] seront condamnés à payer au Syndicat des coprorpiétaires la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Condamnons Monsieur [X] [H] et Madame [U] [G] à remettre en état le mur de façade de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3] en retirant la ventouse d’évacuation des gaz de chaudière et rebouchant le trou percé dans le mur, étant précisé que cette remise en état devra être effectuée sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et aux frais exclusifs des défendeurs ;
Assortissons la condamnation de Monsieur [X] [H] et de Madame [U] [G] à la remise en état de la façade du paiement d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter d'un délai de 5 mois suivant la signification de l’ordonnance ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la libération du conduit des réseaux EU et gaines VMC ;
Rejetons la demande de Monsieur [X] [H] et Madame [U] [G] portant sur la dispense de leur participation aux frais générés par la présente action,
Rejetons le surplus des demandes ;
Condamnons Monsieur [X] [H] et Madame [U] [G] aux dépens ;
Condamnons Monsieur [X] [H] et Madame [U] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.
Fait à Paris le 30 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Arnaud FUZAT Caroline FAYAT
