Tribunal Administratif de Montreuil, 12 février 2024. 2214338

Vu la procédure suivante : Par une requête et des mémoires enregistrés les 21 septembre 2022, 23 janvier et 28 février 2023, M. A C, M. A E et Mme B D, représentés par Me Cofflard, demandent au Tribunal : 1°) d'annuler l'arrêté du 20 juillet 2022 par lequel le maire de la commune du Pré Saint-Gervais a délivré à la société en nom collectif (SNC) Cogedim Paris Métropole un permis de construire un ensemble immobilier de 97 logements, six ateliers, un commerce et un espace vert public ; 2°) de mettre à la charge de la commune du Pré Saint-Gervais la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de la condamner aux entiers dépens. Ils soutiennent que : - le permis de construire est entaché de " vice de forme ", en l'absence des précisions à l'article 5 du permis concernant l'autorisation requise au titre de l'article du code de la construction et de l'habitation ; - il méconnaît la règle du PLUi imposant une implantation des bâtiments en retrait des limites séparatives ; - il ne comprend pas de permis d'aménager ; - il méconnaît les règles d'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain applicable ; - il se fonde sur le règlement du PLUi qui est illégal en tant qu'il ne fixe aucune règle de hauteur, d'implantation et d'emprise au sol sur le terrain d'assiette du projet. Par des mémoires en défense enregistrés les 21 novembre 2022 et 7 avril 2023, la commune du Pré Saint-Gervais, représentée par Me Aaron, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle fait valoir que la requête est irrecevable et que les moyens de la requête ne sont pas fondés. Par des mémoires en défense enregistrés les 21 novembre 2022, 28 février et 17 mars 2023, la société en com collectif (SNC) Cogedim Paris Métropole, représentée par Me Baillon, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle fait valoir que la requête est irrecevable et que les moyens de la requête ne sont pas fondés. L'instruction a été close le 6 juillet 2023 en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de la construction et de l'habitation ; - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de M. Laforêt, rapporteur, - les conclusions de M. Löns, rapporteur public, - et les observations de Me Aaron, représentant la commune du Pré-Saint-Gervais, et de Me Richelme, représentant la SNC Cogedim Paris Métropole. Une note en délibéré présentée pour les requérants a été enregistrée le 2 février 2024. Considérant ce qui suit : 1. Par un arrêté du 20 juillet 2022 le maire de la commune du Pré Saint-Gervais a délivré à la SNC Cogedim Paris Métropole un permis de construire et autorisant la construction d'un ensemble immobilier de 97 logements, six ateliers, un commerce et un espace vert public sur un terrain situé 20-22 rue Gabriel Péri, 23-25 rue Danton, rue Colette Audry au Pré Saint-Gervais. Sur les conclusions à fin d'annulation : En ce qui concerne les prescriptions de l'arrêté attaqué : 2. Aux termes de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l'exploitation des bâtiments en application de l'article L. 143-2 du code de la construction et de l'habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. Toutefois, lorsque l'aménagement intérieur d'un établissement recevant du public ou d'une partie de celui-ci n'est pas connu lors du dépôt d'une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu'une autorisation complémentaire au titre de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l'aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public ". 3. Il résulte de ces dispositions que lorsque l'aménagement intérieur de locaux constitutifs d'un établissement recevant du public, qui nécessite une autorisation spécifique au titre de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habitation, n'est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, l'autorité compétente, dont la décision ne saurait tenir lieu sur ce point de l'autorisation prévue par le code de la construction et de l'habitation, ne peut légalement délivrer le permis sans mentionner expressément l'obligation de demander et d'obtenir une autorisation complémentaire avant l'ouverture au public et ce, alors même que le contenu du dossier de demande de permis de construire témoignerait de la connaissance, par le pétitionnaire, de cette obligation. 4. En l'espèce le permis de construire attaqué indique en son article 5 que " lors de l'aménagement du commerce, une demande d'autorisation de travaux devra être déposée en mairie ". Si ces dispositions ne mentionnent pas expressément que l'autorisation au titre de l'article L. 122-3 du code de la construction et de l'habilitation sera requise, elles prescrivent par un article spécifique et sans renvoyer aux seuls avis joints à l'arrêté, dont celui de la sous-commission départementale pour l'accessibilité des personnes handicapées, la nécessité d'une autorisation complémentaire délivrée par le maire de la commune pour l'aménagement d'un commerce. Dès lors, il résulte sans ambiguïté des prescriptions de l'article 5 que ce permis de construire ne tient lieu, ni d'autorisation d'aménagement, ni d'autorisation de création au titre de la réglementation des établissements recevant du public. Par suite, l'arrêté du 20 juillet 2022 ne méconnaît pas l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme. En ce qui concerne la méconnaissance des règles d'implantation : 5. D'une part, les requérants soutiennent que le projet méconnaît la règle du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) d'Est ensemble imposant une implantation des bâtiments en retrait des limites séparatives. Il est constant que le projet est situé en zone UM indice 91BNr du PLUi d'Est ensemble, le numéro 9 se rapportant à " la règle d'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques " et le numéro 1 se rapportant " à la règle d'implantation sur les limites séparatives " et " à la règle de retrait entre deux constructions sur un même terrain ". Par suite, les requérants ne peuvent utilement invoquer la méconnaissance de la fiche d'indice 9 du PLUi relative " à la règle d'implantation sur les limites séparatives ", inapplicable au projet. En revanche, la fiche d'indice 1 précise que l'implantation des constructions est possible sur les limites séparatives ou en retrait. Par suite, ce moyen ne peut être qu'écarté. 6. D'autre part, aux termes de la fiche d'indice 1 du PLUi qui régit l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres : " la distance séparant deux constructions non contiguës doit être égale au moins la moitié de la hauteur de la construction la plus haute, avec au minimum de 6 mètres ". Il ressort également du point III.1.b. " Aspect extérieur des constructions " du PLUi que sur la commune du Pré Saint-Gervais, " les façades dont le linéaire sur rue est supérieur à 20 mètres doivent marquer des rythmes verticaux tous les 10 à 15 mètres. Les séquences ainsi créées pourront recevoir un traitement architectural différencié en fonction de la trame parcellaire préexistante de part et d'autre de la voie afin d'en rappeler le rythme ". 7. Il ressort des pièces du dossier que le projet de la SNC Cogedim Paris Métropole consiste en un immeuble formant un U comportant cinq volumes reliés entre eux par quatre circulations verticales qui desservent les logements attenants et les toitures partagés. Par suite, le projet doit être regardé comme portant sur une même construction avec la création de liaisons fonctionnelles, qui prend le soin de marquer des rythmes verticaux et, de sorte que les requérants ne peuvent utilement se prévaloir des dispositions précitées de la fiche d'indice 1 du règlement du PLUi applicable aux seules constructions non contigües. En ce qui concerne le permis d'aménager : 8. D'une part, aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". L'article R. 421-19 du code précité dispose : " Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : / a) Les lotissements : / -qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ; / -ou qui sont situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement ; ". L'article R. 421-20 du même code dispose que : " Dans le périmètre des sites patrimoniaux remarquables, les abords des monuments historiques, les sites classés ou en instance de classement et les réserves naturelles doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : () - la création d'un espace public ". D'autre part, selon l'article R. 442-1 du même code : " Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager : () d) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R.431-24 ; ". Cet article R. 431-24 dispose que : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ". 9. Le permis de construire attaqué vaut division pour la construction d'un ensemble immobilier de 97 logements, six ateliers, un commerce et un espace vert public. D'une part, il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande comprenait une demande de permis de construire valant division (PCVD) détaillant les espaces communs faisant l'objet d'une convention avec la ville, un lot n°1 qui concerne des logements en bail réel solidaire, un lot n°2 avec des bâtiments en accession et local associatif et que l'espace vert public fait l'objet d'une convention préalable au permis de construire entre la SNC Cogedim Paris Métropole et la commune du Pré Saint-Gervais dont l'article 1er doit " définir les modalités du transfert, dans le domaine public de la commune (), les voies et les espaces communs désignés dans le permis de construire valant division () en application de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme. ". Par suite, le projet attaqué ne constitue pas un lotissement et ne nécessite pas la délivrance préalable d'un permis d'aménager en application de l'article R. 442-1 précité. D'autre part, les requérants soutiennent que le projet, situé aux abords de monuments historiques, aurait dû faire l'objet d'un permis d'aménager, dès lors qu'il comporte la création d'espaces publics. Il ressort toutefois des pièces du dossier que le projet ayant été autorisé par le permis de construire contesté, l'obligation de solliciter un permis d'aménager prévue à l'article R. 421-20 du code de l'urbanisme ne trouve pas à s'appliquer, eu égard aux finalités communes des deux permis, à l'identité de composition des dossiers de demande et aux contrôles identiques auxquels leur délivrance donne lieu. Il s'ensuit que le moyen tiré de la nécessité de détenir un permis d'aménager doit être écarté. Sur l'exception d'illégalité du règlement du PLUi en ce qui concerne les hauteurs : 10. Aux termes de l'article R. 151-6 du code de l'urbanisme : " Les orientations d'aménagement et de programmation par quartier ou secteur définissent les conditions d'aménagement garantissant la prise en compte des qualités architecturales, urbaines et paysagères des espaces dans la continuité desquels s'inscrit la zone, notamment en entrée de ville. " L'article R. 151-39 du même code dispose que: " Afin d'assurer l'intégration urbaine, paysagère et environnementale des constructions, déterminer la constructibilité des terrains, préserver ou faire évoluer la morphologie du tissu urbain et les continuités visuelles, le règlement peut notamment prévoir des règles maximales d'emprise au sol et de hauteur des constructions. / Il peut également prévoir, pour traduire un objectif de densité minimale de construction qu'il justifie de façon circonstanciée, des règles minimales d'emprise au sol et de hauteur. Il délimite, dans le ou les documents graphiques, les secteurs dans lesquels il les impose. / Les règles prévues par le présent article peuvent être exprimées par rapport aux voies et emprises publiques, aux limites séparatives et aux autres constructions sur une même propriété ainsi qu'en fonction des objectifs de continuité visuelle, urbaine et paysagère attendus ". 11. Il ressort des pièces du dossier que l'orientation d'aménagement et de programmation (OAP) sectorielle Busso, dans le périmètre de laquelle s'implante le projet, ne prévoit aucune règle de limitation de la hauteur des constructions et vise à permettre la réalisation d'un projet de 95 à 115 logements avec au minimum 30% de logements sociaux en locatif et/ou en accession. Par ailleurs le PLUi d'Est Ensemble comporte des règles transversales pour l'implantation des constructions. Si pour le secteur de l'OAP considéré la hauteur des constructions n'est pas limitée, aucune des dispositions ni aucune autre disposition du code de l'urbanisme n'impose la fixation, dans les plans locaux d'urbanisme, d'une limite de hauteur dans toutes les zones et pour toutes les catégories de bâtiments. Par suite le PLUi d'Est ensemble n'est pas entaché d'illégalité et il n'y a pas lieu d'en écarter l'application. 12. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que les requérants ne sont pas fondés à demander l'annulation du permis de construire du 20 juillet 2022 accordé par le maire de la commune du Pré Saint-Gervais. Sur les frais liés au litige : 13. D'une part, les conclusions tendant à ce que les défendeurs, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, soient condamnés à verser aux requérants la somme qu'ils demandent en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et, en tout état de cause au titre, des entiers dépens, ne peuvent qu'être rejetées. 14. D'autre part, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge solidaire de M. C, de M. E et de Mme D une somme de 1 000 euros à verser à la SNC Cogedim Paris Métropole et une somme de 1 000 euros à verser à la commune du Pré Saint-Gervais au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. DECIDE : Article 1er : La requête de M. C, de M. E et de Mme D est rejetée. Article 2 : M. C, M. E et Mme D verseront solidairement une somme de 1 000 (mille) euros à la SNC Cogedim Paris Métropole et une somme de 1 000 (mille) euros à la commune du Pré Saint-Gervais en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A C, M. A E et Mme B D, à la commune du Pré Saint-Gervais et à la Société en Nom Collectif (SNC) Cogedim Paris Métropole. Délibéré après l'audience du 29 janvier 2024, à laquelle siégeaient : - M. Myara, président, - M. Laforêt, premier conseiller, - Mme Hardy, conseillère. Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 février 2024. Le rapporteur, E. Laforêt Le président, A. Myara La greffière, I. Dad La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.