Tribunal judiciaire, 26 décembre 2024. 24/05523

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/05523 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BJS N° MINUTE : 5/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 26 décembre 2024 DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F, [Adresse 1] - [Localité 3] représentée par la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque P0128 DÉFENDEURS Monsieur [X] [J], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4], non comparant, ni représenté Madame [O] [T], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4], représentée par [T] [E], muni d’un pouvoir COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 22 octobre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 26 décembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 26 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05523 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BJS EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par contrat du 27 juillet 2018, la SA d'HLM Immobilière 3 F a consenti un bail d'habitation à M. [X] [J] et Mme [O] [T] sur un appartement ainsi qu'un emplacement de stationnement situés au [Adresse 2] [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 805,94 euros pour l'appartement et 93,07 euros pour le parking, hors charges. Par avenant en date du 20 août 2020, la SA d'HLM Immobilière 3 F a consenti à aux preneurs la location d'un emplacement de stationnement supplémentaire situé à la même adresse, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 95,67 euros, le bailleur ayant consenti aux locataires une remise de 47,84 euros sur ce loyer. Par actes de commissaire de justice du 9 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5034,40 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [J] et Mme [O] [T] le 18 décembre 2023. Par assignation du 27 mai 2024, la SA d'HLM Immobilière 3 F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de M. [X] [J] et Mme [O] [T], autoriser le transport et à la sequestration de leurs meubles, et les condamner solidairement par provision au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -3734,79 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024, -350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 29 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L'affaire a été appelée à l'audience du 22 octobre 2024. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A cette audience, la SA d'HLM Immobilière 3 F maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2024, s'élève à 4741,96 euros. La SA d'HLM Immobilière 3 F indique être d'accord avec le plan d'apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par Mme [O] [T], considérant qu'il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [O] [T], representée par son père, M. [E] [T], muni d'un pouvoir régulier en la forme, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 130 euros pendant 36 mois. M. [X] [J], régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu. Le mandat de représentation qu'il a donné à M. [E] [T] n'étant pas conforme aux prescriptions de l'article 762 du code de procédure civile, il sera considéré qu'il n'a pas été régulièrement représenté. Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La SA d'HLM Immobilière 3 F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement ou reconduits pour la dernière fois avant le 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion ou de la dernière reconduction du bail. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 9 janvier 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5034,40 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 mars 2024. Cependant, eu égard à la volonté de la locataire représentée de s'acquitter de leur dette et à l'accord de la SA d'HLM Immobilière 3 F, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. 2. Sur la provision au titre de l'arriéré locatif Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la SA d'HLM Immobilière 3 F verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 septembre 2024, M. [X] [J] et Mme [O] [T] lui devaient la somme de 4741,96 euros. M. [X] [J] et Mme [O] [T] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [J] et Mme [O] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des pouvoirs remis à l'audience par le representant de Mme [O] [T] que, tous deux pourvus d'un emploi, ils peuvent raisonnablement assumer le paiement d'une somme de 130 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. Il convient donc d'autoriser M. [X] [J] et Mme [O] [T] à se libérer de leur dette locative par des versements de 130 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement de la dette : - la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ; - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; - une indemnité d'occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu'à leur départ effectif des lieux, aucun élément ne justifiant la majoration de 50% sollicitée par le bailleur, dont il sera débouté, - il pourra être procédé à l'expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [X] [J] et Mme [O] [T], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA d'HLM Immobilière 3 F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, reputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 janvier 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, applicable au contrat de bail litigieux, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 juillet 2018 entre la SA d'HLM Immobilière 3 F, d'une part, et M. [X] [J] et Mme [O] [T], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] [Localité 4] est résilié depuis le 10 mars 2024, CONDAMNE solidairement M. [X] [J] et Mme [O] [T] à payer à la SA d'HLM Immobilière 3 F la somme de 4741,96 euros (quatre mille sept cent quarante et un euros et quatre-vingt-seize centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, AUTORISE M. [X] [J] et Mme [O] [T] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 130 euros (cent trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [J] et Mme [O] [T], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, -le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 mars 2024, -le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, -la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [X] [J] et Mme [O] [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, -le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -M. [X] [J] et Mme [O] [T] seront solidairement condamnés à verser à la SA d'HLM Immobilière 3 F une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE M. [X] [J] et Mme [O] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 janvier 2024 et celui de l'assignation du 27 mai 2024. CONDAMNE M. [X] [J] et Mme [O] [T] à payer à la SA d'HLM Immobilière 3 F la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge