Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 23/09871

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/09871 N° Portalis 352J-W-B7H-C2QAG N° MINUTE : 7 Assignation du : 19 Juillet 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [X] [N][2] [2] [Adresse 2] [Localité 5] JUGEMENT rendu le 06 Février 2024 DEMANDERESSE E.U.R.L. MOUVIENNE [Adresse 7] [Localité 6] représentée par Maître Tristan DUPRE DE PUGET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0147 DEFENDERESSE S.A.S. CLOUD CAKES Prise en la personne de son représentant légal domiciliée en cette qualité audit siège. [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Igall MARCIANO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1170 COMPOSITION DU TRIBUNAL Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 09 Janvier 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DES FAITS Par acte sous seing privé du 1er septembre 2008, la S.C.P.I. CAPIFORCE PIERRE aux droits de laquelle vient la SARLU EURL MOUVIENNE (ci-après la société EURL MOUVIENNE) qui s’est portée acquéreur de l’immeuble le 18 novembre 2010, a donné à bail à la S.A.R.L. SOPHIE KATT des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] à usage exclusif de “salon de thé, épicerie fine, pâtisserie, salade, boissons, vente de produits dérivés sur place et à emporter” pour une durée de douze ans à compter du 1er septembre 2008, moyennant un loyer annuel en principal de 15.186 euros hors taxes et hors charges. Les locaux sont désignés ainsi : “Un local commercial à usage de boutique au rez-de-chaussée d’une surface d’environ 45 m²”. Par acte sous seing privé du 29 mai 2009 enregistré le 4 juin 2009, la S.A.R.L. SOPHIE KATT a cédé le fonds de commerce comprenant notamment le droit au bail à la S.A.R.L. TEA CORNER. Par acte notarié du 27 avril 2011 enregistré le 4 mai 2011 et signifié au bailleur le 21 juin 2011, la S.A.R.L. TEA CORNER a cédé le fonds de commerce comprenant notamment le droit au bail à la S.A.R.L. T’GOURMAND. Par acte sous seing privé du 23 novembre 2015, la S.A.R.L. T’GOURMAND a cédé le fonds de commerce comprenant notamment le droit au bail à la S.A.R.L. LOGELPARK. Par acte sous seing privé du 22 juillet 2016 signifié au bailleur le 17 août 2016, la S.A.R.L. LOGELPARK a cédé le fonds de commerce comprenant notamment le droit au bail à la S.A.S. CLOUD CAKES (ci-après la société CLOUD CAKES), cette dernière devenant la nouvelle et actuelle locataire. Par acte extrajudiciaire en date du 7 février 2022, la société EURL MOUVIENNE a signifié à la société CLOUD CAKES un congé avec offre de renouvellement de bail pour le 1er octobre 2022, sollicitant que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle en principal de 29.250 euros hors taxes et hors charges. Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er juin 2023, la société EURL MOUVIENNE a notifié à la société CLOUD CAKES un mémoire préalable aux fins de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 29.250 euros hors taxes et hors charges correspondant selon elle à la valeur locative des locaux. Le loyer actuel s’élève à 4.940,27 euros hors taxes et hors charges par trimestre, soit 19.761,08 euros par an. Par acte du 19 juillet 2023, la société EURL MOUVIENNE a fait assigner la société CLOUD CAKES devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : Vu les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, - Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 à la somme en principal de 29.250 euros par an, hors charges et hors taxes, - Condamner la société CLOUD CAKES à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. La société CLOUD CAKES a constitué avocat mais n’a pas notifié de mémoire en réponse. * * * L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 janvier 2024 et mise en délibéré à ce jour. A l’audience, les parties étaient représentées et s’accordent sur la nécessité d’une expertise judiciaire. MOTIFS DE LA DÉCISION Par application des articles L. 145-33 et L. 145-34, alinéa 3, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré a duré plus de douze ans, la règle du plafonnement étant alors écartée. Par ailleurs, le bail expiré comprend une clause intitulée “loyer de renouvellement” (page 8) qui stipule : “il est expressément convenu entre les Parties, à titre de condition essentielle et déterminante, que lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer principal annuel sera fixé à la valeur locative applicable et appréciée au jour de la prise d’effet de chacun des baux renouvelés, conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 du Code de Commerce”. En l’espèce, la société EURL MOUVIENNE, pour solliciter la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme annuelle en principal de 29.250 euros, hors taxes et hors charges, fait valoir que cette somme correspond “à la valeur locative de marché” et se fonde sur la Onzième édition de l’Observatoire des loyers judiciaires (Paris 2009-2021) qui mentionne une valeur locative comprise entre 600 et 750 euros / m² P dans le secteur de la [Adresse 9] précisant que cette rue se situe à proximité de la [Adresse 10]. Elle évalue la valeur locative sur la base d’une surface pondérée de 44,20 m² (pour une surface utile de 45 m²), d’un prix unitaire de 720 euros / m² P et d’un abattement de la valeur locative de 8 % pour les travaux, entretien, taxes et charges transférées au Preneur. Les éléments produits étant insuffisants pour permettre la fixation du loyer du bail renouvelé, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, aux frais de la société EURL MOUVIENNE, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, dans les termes du présent dispositif. Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par le preneur pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé, de surseoir à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et de réserver les dépens. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate, par l’effet de la demande de renouvellement signifiée le 7 février 2022 par la société EURL MOUVIENNE, le principe du renouvellement du bail liant la société EURL MOUVIENNE et la société CLOUD CAKES portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], à compter du 1er octobre 2022, Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert : Monsieur [X] [N] [Adresse 2] [XXXXXXXX01] - [Courriel 8] avec pour mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3] à [Localité 4] et de les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2022 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 novembre 2024, Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société EURL MOUVIENNE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 1er avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l’affaire sera rappelée le 7 mai 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges, Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, Réserve les dépens, Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à PARIS, le 06 février 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER M. ESCRIVE