Tribunal judiciaire, 19 novembre 2024. 20/03903

IC FC LE 19 NOVEMBRE 2024 Minute n° N° RG 20/03903 - N° Portalis DBYS-W-B7E-KZQX [M] [O] épouse [J] C/ [S] [R] [Y] [H] épouse [R] S.A.R.L. [A] [T] Compagnie d’assurance THELEM ASSURANCES Le 19/11/24 copie exécutoire copie certifiée conforme délivrée à - Me Augustin Moulinas - Me Jean-Marc Léon - Me Antoine Maupetit TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES ---------------------------------------------- PREMIERE CHAMBRE Jugement du DIX-NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré : Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente, Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente, Assesseur : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente, Greffier : Isabelle CEBRON En présence d’[L] [Z], greffier stagiaire Débats à l’audience publique du 10 SEPTEMBRE 2024 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré. Prononcé du jugement fixé au 12 NOVEMBRE 2024 prorogé au 19 NOVEMBRE 2024.. Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe. --------------- ENTRE : Madame [M] [O] épouse [J] née le 15 Septembre 1969 à [Localité 5] ([Localité 9] ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 1] Rep/assistant : Maître Augustin MOULINAS de la SELARL AUGUSTIN MOULINAS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant DEMANDERESSE. D’UNE PART ET : Monsieur [S] [R] né le 29 Décembre 1974 à [Localité 6] (MAINE-ET-LOIRE), demeurant [Adresse 2] Rep/assistant : Maître Jean-marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCATS, avocats au barreau de NANTES Madame [Y] [H] épouse [R] née le 11 Janvier 1985 à [Localité 7] (MANCHE), demeurant [Adresse 2] Rep/assistant : Maître Jean-marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCATS, avocats au barreau de NANTES S.A.R.L. [A] [T], dont le siège social est sis [Adresse 10] Rep/assistant : Maître Antoine MAUPETIT de la SARL CHROME AVOCATS, avocats au barreau de NANTES Compagnie d’assurance THELEM ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 8] Rep/assistant : Maître Antoine MAUPETIT de la SARL CHROME AVOCATS, avocats au barreau de NANTES DEFENDEURS. D’AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Aux termes d’un acte authentique, reçu le 24 juillet 2017 par Maître [G] [K], notaire à [Localité 5], Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [Y] [B], ont promis de vendre à Madame [M] [O], épouse de Monsieur [P] [J], une maison à usage d’habitation sise [Adresse 1]), cadastrée section B, numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 4], moyennant le prix de 185 000 euros. Il était stipulé que les promettants s’engageaient à faire réaliser avant la signature de l’acte authentique les travaux suivants : réparation de fuite sous préau, démoussage du toit et nettoyage des gouttières et à remettre les factures acquittées. La vente a été réalisée par acte authentique du 22 décembre 2017, moyennant le prix de 178 000 euros. Il était spécifié que les travaux prévus à la promesse avaient été réalisés et la facture de la société de [T] [A] relative auxdits travaux était annexée à l’acte. Ayant constaté des infiltrations dans les toilettes situées à proximité de l’entrée de la maison et la présence de fourmis charpentières peu de temps après son emménagement, Mme [J] a saisi par acte du 12 mars 2019 le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes. Par actes du 27 mars 2019, les vendeurs ont assigné l’EURL [T] [A] et la société d’assurance Thelem Assurances. Par ordonnance du 25 avril 2019, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à Monsieur [I] [N]. Ce dernier a déposé son rapport le 17 juin 2020. Sur la base de ce rapport, Mme [J] a, par acte du 11 septembre 2020, assigné devant le tribunal judiciaire de Nantes M et Mme [R] sur le fondement des vices cachés en réparation des préjudices subis. Par exploits du 30 mars 2021, M et Mme [R] ont assigné en garantie devant le tribunal judiciaire de Nantes l’EURL [A] [T] et la société d’assurance mutuelle à cotisations variables Thelem Assurances. Le 14 septembre 2021, les deux affaires ont été jointes par le juge de la mise en état par mention au dossier. Dans le dernier état de ses conclusions communiquées par la voie électronique le 5 octobre 2022, Mme [J] demande au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants, 1231-1 et 1792 du code civil, de : dire et juger que les désordres rencontrés dans sa maison préexistaient à l’achat ;dire et juger que les désordres sont des vices cachés connus et dissimulés par les vendeurs, M et Mme [R] ;en conséquence, condamner in solidum M et Mme [R] au paiement des sommes suivantes :préjudices matériels :- travaux de remises en état 14 605,37 euros TTC - frais incompressibles 7 021,96 euros TTC préjudice de jouissance : 300 euros par mois à compter de l’emménagement et jusqu’à la date d’exécution des travaux de reprise nécessaires pour mettre fin aux désordres, soit la somme de 18 000 euros à date, somme à parfaire en fonction de la date effective de règlement de la somme de 14 605,37 euros TTC nécessaire à l’exécution des travaux de reprises ;dire et juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation en référé du 12 mars 2019 ;ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner M et Mme [R] in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner les mêmes dans les mêmes conditions aux entiers dépens de l’instance. Elle soutient que les désordres d’infiltration constatés constituent des vices cachés, dans la mesure où ils sont antérieurs à la vente et où les vendeurs en avaient connaissance et les ont sciemment dissimulés au moment de la vente. Elle ajoute que M. [R] ayant réalisé lui-même l’étanchéité et la couverture de la maison, les défendeurs sont redevables des garanties de constructeur, en particulier la garantie décennale prévue à l’article 1792 du code civil. En réponse aux moyens développés par les défendeurs, Mme [J] souligne que l’intervention de l’entreprise [A] n’a pas été faite à l’endroit des fuites qu’elle dénonce. Elle s’oppose à la demande de nullité du rapport d’expertise judiciaire, l’expert judiciaire ayant exécuté sa mission avec impartialité et en toute objectivité. Elle assure qu’il était présent lors de l’accédit sur place et qu’il a passé plusieurs heures à examiner la maison. Elle précise que M et Mme [R] ont été interrogés à de multiples reprises pour savoir qui avait construit la charpente et réalisé la couverture de la maison et que leur mutisme constitue leur aveu. Au titre de ses préjudices matériels, elle se fonde sur des devis remontant à 2018 chiffrant les travaux de remise en état à la somme de 10 223,76 euros, qu’il convient selon elle de majorer de 30% compte tenu de la crise économique et de la flambée des prix dans le milieu du bâtiment. Elle sollicite en outre le remboursement des frais qu’elle a engagés pour préserver ses droits : un procès-verbal de constat d’huissier (300,01 euros TTC), une facture de l’huissier ayant délivré l’assignation en référé (69,75 Euros), les frais d’expertise judiciaire (5 417,72 euros TTC) et les honoraires d’avocat pour la phase d’expertise judiciaire (1234,48 euros TTC). Elle invoque en outre un préjudice de jouissance, n’ayant pas les moyens de faire réparer les désordres constatés. Elle assure qu’elle pourrait louer la maison sur le marché de la location immobilière 1 000 euros par mois. * ** En l’état de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 février 2023, M et Mme [R] demandent au tribunal, au visa des articles 1217, 1231-1 et suivants, 1792 et suivants du code civil, de : A titre principal, annuler le rapport d’expertise judiciaire de M. [I] [N] en date du 17 juin 2020 ;par conséquent, débouter Mme [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;à titre subsidiaire, Débouter Mme [J] de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont fondées sur les dispositions de l’article 1641 du code civil et des articles 1792 et suivants du code civil ;à titre très subsidiaire, Débouter Mme [J] de ses demandes, en ce qu’elle ne justifie pas du quantum des préjudices matériels et immatériels qu’elle aurait subis ;En tout état de cause, Condamner in solidum l’EURL [T] [A] et la compagnie d’assurances Thelem Assurances à les garantir de toutes sommes pouvant être mises à leur charge au profit de Mme [J], tant en principal, qu’en intérêts, dommages et intérêts, frais et dépens ;Condamner in solidum Mme [J], l’EURL [T] [A] et la compagnie d’assurances Thelem Assurances à leur payer une somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner in solidum Mme [J], l’EURL [T] [A] et la compagnie d’assurance Thelem Assurances aux entiers dépens. Pour voir prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire, ils soutiennent que l’expert judiciaire s’est contenté d’avaliser les affirmations du conjoint de Mme [J] et qu’il n’a pas procédé à un examen de la charpente de la maison, pour constater de lui-même un éventuel pourrissement de la charpente. Ils soulignent qu’au jour de la désignation de l’expert, des travaux de réparation au niveau de la charpente et de la toiture avaient d’ores et déjà été effectués. Ils soutiennent en outre que l’expert a fait figurer dans des conclusions définitives des éléments factuels qu’il n’a pas pu vérifier lui-même, en prétendant qu’ils avaient réalisé eux-mêmes la réalisation des lots étanchéité et couverture de la maison en se basant sur leur seul prétendu silence persistant. Ils font par ailleurs observer qu’au cours des opérations d’expertise, aucune infiltration d’eau par la toiture n’a été constatée par l’expert judiciaire. Ils estiment que l’expert judiciaire n’a effectué aucune vérification personnelle pour s’assurer de l’existence concrète d’infiltrations ou la présence de fourmis. A titre subsidiaire, M et Mme [R] contestent tout vice caché. Ils estiment incompréhensible que l’expert judiciaire ait pu considérer que les vices existaient, ne serait-ce qu’en germe, au moment de la vente, compte tenu des travaux de réparation entrepris et de la prétendue intervention d’une société de traitement anti-insectes. Ils relèvent que ni l’expert judicaire, ni l’huissier de justice mandaté par Mme [J], ni le cabinet d’expertise amiable également mandatés par Mme [J] n’ont constaté l’existence d’infiltrations ou la présence d’insectes et que la requérante a reconnu que la société [T] [A] était intervenue en novembre 2017 pour traiter les faîtages de la couverture. Ils en concluent que Mme [J] ne rapporte pas la preuve de l’existence de prétendus vices cachés. Au surplus, ils estiment que Mme [J] ne démontre pas non plus qu’ils auraient prétendument eu connaissance de l’existence de vices cachés et qu’ils les auraient sciemment occultés. Ils entendent rappeler qu’ils ont demandé à l’entreprise de couverture [T] [A] d’inspecter la toiture de la maison, ayant connaissance de l’existence d’infiltrations au niveau du plafond du WC situé au rez-de-chaussée. Ils en concluent que Mme [J] était informée de l’existence d’infiltrations d’eau en provenance de la toiture au droit du WC situé au rez-de-chaussée de la maison et qu’ils n’ont pas entendu dissimuler quoi que ce soit. Ils soutiennent en outre que les seuls désordres constatés par l’expert sont des traces d’humidité ou des traces de coulure anciennes, qui étaient apparentes et que Mme [J] a pu constater lors de ces visites. Ils assurent n’avoir jamais vu d’insectes dans la maison. Ils s’opposent également à la demande sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, dans la mesure où, d’une part, ils ont uniquement effectué des travaux d’aménagement intérieur, qui sont par ailleurs sans rapport avec les désordres dénoncés et où, d’autre part, Mme [J] ne rapporte pas la preuve du fait que les éléments de structure de la maison auraient été achevés depuis moins de dix ans à la date à laquelle elle a acheté la maison, étant rappelé que la maison a été construite en 1970. A titre très subsidiaire, M et Mme [R] font valoir que certaines factures produites sont de pure convenance et que d’autres ne sont pas justifiées par les désordres allégués. Ils s’opposent également à la demande au titre du préjudice de jouissance, l’expert judiciaire n’ayant pas considéré que la maison avait été rendue, ne serait-ce que partiellement, inhabitable et Mme [J] ne justifiant pas de la valeur locative de 1000 euros alléguée. A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent la garantie de l’EURL [T] [A] et de son assureur. Ils font valoir que mandaté par eux pour inspecter la toiture, il appartenait à ce professionnel de les informer si une révision complète de la toiture était nécessaire. Ils estiment que même si cette société avait été mandatée pour un simple démoussage, elle aurait dû détecter la détérioration du solin et préconiser les travaux de reprise. En réponse aux moyens articulés par l’EURL [T] [A], M et Mme [R] contestent que l’assignation soit nulle. En effet, ils avaient entendu viser l’ancien article 1147 du code civil relatif à la responsabilité civile contractuelle, que la société [T] [A] l’a parfaitement compris et qu’elle ne rapporte la preuve d’aucun grief. Ils rappellent qu’en tout état de cause, une nullité pour vice de forme peut être régularisée. Sur le fond, ils soutiennent que la société [T] [A] a effectué des prestations sur l’intégralité de la toiture de la maison et qu’elle ne conteste pas avoir été mandatée par eux pour inspecter la maison avant sa vente en raison de l’existence d’infiltrations. Ils indiquent que la société [T] [A] ne leur a pas proposé de procéder à une révision complète de la toiture ou de réaliser d’autres prestations destinées à mettre un terme à des infiltrations alors inconnues. Ils estiment que même si cette société n’avait été mandatée que pour un simple démoussage du toit, elle aurait dû détecter la détérioration du solin et préconiser des travaux de reprise, ce qu’elle s’est abstenue de faire. * ** Au terme de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 mars 2023, la SARL [A] [T] et la société d’assurances Thelem Assurances sollicitent du tribunal de voir : A titre principal, Déclarer nulle l’assignation qui leur a été délivrée par M et Mme [R] ;A titre subsidiaire, Reconnaître l’absence de responsabilité de la société [A] [T] ;Par conséquent, débouter M et Mme [R], et plus généralement toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre elles ;En tout état de cause, Condamner tout succombant à leur verser la somme de 2 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance. A titre principal, elles soulignent qu’elles ont été assignées sur le fondement de l’article 1147 du code civil qui est sans lien avec une demande de condamnation et que cet article, dans sa rédaction ancienne, n’est pas applicable en l’espèce. Elles soutiennent que l’erreur de fondement dans l’acte introductif d’instance entraîne sa nullité. A titre subsidiaire, elles font observer que l’expert judiciaire n’a pu constater l’existence des prétendus désordres au cours de ses investigations, Mme [J] ayant engagé des travaux visant à faire cesser des désordres et que la première et unique réunion d’expertise a eu lieu plus de 18 mois après son intervention. Elles considèrent que l’expert n’a pu faire les constatations nécessaires lui permettant de déterminer l’existence même des désordres. Elles exposent qu’avant la réitération de l’acte authentique, M et Mme [R] s’étaient engagés à faire réaliser les travaux suivants sur leur habitation : une réparation de fuite sous préau, un démoussage du toit et un nettoyage des gouttières et que la société [A] [T] a été sollicitée pour réaliser ces travaux. Elles précisent qu’il n’était pas prévu une révision globale de la toiture, notamment au droit du solin de la cheminée, M. [R] n’ayant pas déclaré à la société [A] [T] une quelconque fuite d’eau. Elles estiment que la responsabilité décennale de la société [A] [T] ne saurait être engagée, dans la mesure où cette société n’est jamais intervenue au droit du solin de la cheminée lors de son intervention d’entretien, mais seulement en faîtage de la toiture. Elles estiment qu’il en est de même pour sa responsabilité contractuelle, dans la mesure où aucun contrat de révision globale de la toiture n’a été conclu entre les parties. Elles ajoutent que la société [A] [T] n’a pas été sollicitée pour une recherche de fuite au droit de la souche de cheminée. Elles en concluent que cette société a réalisé, conformément aux règles de l’art, les prestations qui lui ont été confiées suivant devis forfaitaire. * ** Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières écritures susvisées. L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 juin 2024. MOTIFS Sur l’exception de nullité de l’acte introductif d’instance délivré à la SARL [A] [T] et son assureur, la société d’assurance Thelem Assurances La SARL [A] [T] et la société d’assurance Thelem Assurances soutiennent que cet acte doit être déclaré nul au motif qu'il ne respecte pas l’article 56 du code de procédure civile, puisque l’article visé au soutien des prétentions de M et Mme [R] est inexact. Cet article impose effectivement, à peine de nullité que l’assignation contienne un exposé des moyens en droit, l'article 114 du même code imposant à celui qui se prévaut de cette nullité de prouver le grief que lui cause l'irrégularité. En l’espèce, l’acte en cause vise l’article 1147 du code civil dans son ancienne rédaction et invoque la responsabilité contractuelle de la société [A] [T]. La question de la nature et de l’étendue de la mission confiée à cette société par le contrat régularisé entre les parties relève du fond. Il s’en suit que M et Mme [R] développent des moyens en droit au soutien de leurs prétentions. Au surplus, la société [A] [T] et la société d’assurance Thelem Assurances n’invoquent aucun grief. Force est en outre de constater qu’elles ont été en mesure de soutenir à titre subsidiaire que la responsabilité contractuelle de la société [A] [T] ne saurait entre autres être engagée. Par conséquent, la nullité de l’acte introductif d’instance n’est pas encourue. L’exception de nullité de l’assignation formée par la société [A] [T] et la société d’assurance Thelem Assurances sera ainsi rejetée. Sur la demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire Aux termes de l'article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure, soit les articles 112 et suivants du code de procédure civile, l'article 74 du code de procédure civile applicable aux actes de procédure énonçant que les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. L'article 114 du code de procédure civile dispose qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. Selon l’article 233 du code de procédure civile, le technicien, investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification, doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée. Aux termes de l’article 238 du même code, le technicien doit donner son avis sur les points pour l'examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d'autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d'appréciations d'ordre juridique. En application de l’article 276 du même code, l'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent. Toutefois, lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu'il aura donnée aux observations ou réclamations présentées. Si aucun texte ne prévoit la nullité du rapport d'expertise pour non-respect de ces dispositions, il est admis que la violation de celles-ci est sanctionnée par la nullité sous réserve d'un grief. Il est par ailleurs admis qu'il n'y a pas grief lorsque l'expert a répondu implicitement aux dires des parties. En l’espèce, l’expert judiciaire expose dans son rapport que la requérante lui a adressé des photographies par message électronique du 11 juillet 2019 qu’il juge « parlantes » (page 9), ainsi que des factures et devis qu’il a analysés, un constat d’huissier réalisé le 22 mai 2018 et un rapport amiable contradictoire comprenant notamment des photographies que l’expert rédacteur du rapport « implante sur un plan avec différentes légendes ». En pages 13 à 15, l’expert judiciaire fait état de ses constatations, avant de donner son avis. En réponse à un dire de M et Mme [R], l’expert judiciaire expose que « le constat d’huissier, l’expertise contradictoire, les dires des uns et des autres, les photographies transmises par Mme [J], l’ensemble atteste, sans contestation possible que les infiltrations sont bien réelles et qu’elles se produisent dans des conditions climatiques bien particulières. » Ainsi, peu important que Mme [J] ait fait réaliser des travaux, l’expert judiciaire a consigné dans son rapport ses vérifications personnelles effectuées sur place ou à partir des éléments qui lui ont été communiqués. Il ne s’est ainsi pas contenté des déclarations du mari de Mme [J], contrairement à ce que soutiennent M et Mme [R]. Il ne saurait en outre être reproché à l’expert judiciaire d’avoir considéré que M. [R] avait réalisé l’étanchéité et la couverture, faute de réponse de ce dernier à ses demandes réitérées. Il s’en suit qu’il n’y a pas lieu à annulation du rapport d’expertise judiciaire. La demande de M et Mme [R] sera ainsi rejetée. Sur la garantie des vices cachés Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. C’est à l’acquéreur exerçant l’action en garantie des vices cachés qu’il appartient de rapporter la preuve de l’existence et de la cause des vices qu’il allègue. L’article 1643 du même code ajoute que lorsqu’une clause de non garantie des vices cachés a été stipulée à l’acte, cette dernière est écartée lorsque la mauvaise foi du vendeur s’évinçant de sa connaissance du vice caché est démontrée. L’acte authentique du 22 décembre 2017, qui doit faire la loi entre les parties, contient une clause usuelle de non garantie des vices cachés par le vendeur, libellée comme suit: “L’ACQUEREUR prend le BIEN dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit en raison : Des vices apparents,Des vices cachés. »Il en résulte que pour pouvoir prétendre à l'indemnisation des conséquences de l'existence du vice caché allégué, Mme [J] doit démontrer : - l'existence du vice antérieurement à la vente, - son caractère caché, - le fait que le vice rend l'immeuble impropre à sa destination ou à l'usage auquel on le destine, ou qu'il en diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l’avait connu, - la connaissance qu'avaient les vendeurs du vice, de son ampleur et de ses conséquences, laquelle rend sans effet la clause de non garantie insérée à l'acte. En l’espèce, selon l’acte de vente du 22 décembre 2017, les travaux spécifiés à la promesse, à savoir la réparation de la fuite sous le préau, le démoussage du toit et le nettoyage des gouttières ont été réalisés et la facture de M. [T] [A] relative auxdits travaux a été annexée à l’acte. Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 22 mai 2018, soit cinq mois après la signature de l’acte authentique de vente, que dans les toilettes situées à proximité de l’entrée de la maison, le placoplâtre apparent du plafond est recouvert de moisissures sur la moitié du WC et il y a un trou. Les lames de revêtement PVC posées en sous-face du plafond à cet endroit sont également recouvertes de moisissures et de salissures et les plinthes bois des toilettes sont légèrement gonflées par l’humidité. Dans le salon, à gauche du conduit de la cheminée, en partie haute, sous le parement pierres, le plâtre est dégradé par l’humidité. L’expert amiable, dans son rapport du 18 août 2018, soit près de huit mois après la vente, relève également que le plafond des toilettes de l’entrée présente des « traces de passage d’eau et de moisissures sur le plâtre. Nous observons l’existence de lame de recouvrement en PVC de type lambris posées au plafond. Cet habillage ne date pas des années 1970 mais nous semble récente. […] Les désordres d’humidité vont du plafond au sol et affectent les embellissements du plafond, de la cloison avec le salon et des plinthes. » L’expert amiable relève en outre dans le salon, à gauche du conduit de la cheminée, « la présence de moisissure et la dégradation de la plaque de plâtre ». Il constate par ailleurs : - Dans le dégagement, « des traces d’humidité au plafond et plus précisément au droit de la jonction des deux ouvrages » ; - Dans le cellier, à la jonction des deux ouvrages, « des traces d’infiltration d’eaux pluviales importantes. Les mesures effectuées ce jour indiquent 30% d’humidité. Les désordres sont situés au droit du solin à la jonction des deux ouvrages. » ; - « les solins [pignons] sont totalement désolidarisés de leur support, l’étanchéité n’est plus assurée » ; - « la souche de la cheminée présente un solin maçonné qui est fissuré en de nombreux points. Ces fissures sont, pour la plupart d’entre elles, infiltrantes. Nous observons également des sorties obstruées, sauf l’une d’entre elles pour laquelle M. [J] ne connaît pas sa destination. Cette dernière ne présente pas de protection aux entrées des eaux pluviales. Plusieurs jointements maçonnés des tuiles faîtières sont fissurés et infiltrants. Ils sont situés au droit des infiltrations dans le dégagement.» Selon l’expert amiable, la cause des désordres réside dans « une forte vétusté de la couverture et des malfaçons sur solins et de jonction de couverture. » Il estime que « les désordres sur l’ensemble de la couverture et sorties en toiture ne pouvaient pas être vus des acquéreurs. La pose d’un lambris uniquement dans les zones souffrant d’infiltrations nous laisse à penser d’un possible masquage des infiltrations. » Il ajoute que « les désordres d’infiltration trouvent leurs origines avant l’acquisition du bien par les époux [J]. » A partir des photographies qui lui ont été transmises par Mme [J], l’expert judiciaire indique constater « les dégâts occasionnés par les différentes infiltrations sur les ouvrages de plâtrerie et les charpentes. On aperçoit également sur ces photos les coulures sur le parement pierre du trumeau de la cheminée dans le salon. » Il relève que Mme [J] lui a également communiqué un devis de la société Polleniz du 6 juin 2018 pour un traitement contre les fourmis à l’intérieur de la maison, un forfait de désinsectisation en deux passages et le déplacement et la fourniture du produit. Sur la base des photographies prises par l’expert amiable, l’expert judiciaire identifie trois origines d’infiltration : - 1ère source : les dégâts dans les toilettes et sur le parement en pierres « se situent à l’aplomb de la souche de cheminée principale » ; - 2ème source : les dégâts dans le dégagement et dans le cellier se situent entre les deux constructions ; - 3ème source : les dégâts dans le cellier, l’auvent 1 se situent entre l’extension et la remise. L’expert judiciaire indique avoir constaté « un certain nombre de taches d’humidité » et plus précisément : - Dans le salon, en partie haute à gauche du parement pierres situé derrière le poêle, « présence de moisissures et la dégradation des supports » ; - Dans les toilettes, « en pied de paroi des traces anciennes de moisissures en particulier dans l’angle des plinthes » ; - Dans le dégagement central, « des plafonds en lames PVC déformées ; cette surface est située au dos de la pièce dressing. Après enlèvement des lames, nous constatons qu’elles sont tachées par l’humidité ; de nombreuses taches de moisissures sont visibles. Des traces de moisissures en cueillie de plafond et de paroi le long de la salle de bains. » ; - Dans le cellier, « plusieurs traces d’humidité en cueillie de plafond et de paroi ; ces traces se situent à l’intérieur du placard. » ; - Dans les abris extérieurs, « des coulures anciennes sur la paroi provenant de la rive et cornière des panneaux de plaques Macrolon ». L’expert judiciaire en conclut que « les traces d’infiltration constatées sont conséquentes et dues à la vétusté de la toiture. Les désordres sont localisés à l’aplomb des ouvrages litigieux de couverture. Les infiltrations dans les pièces WC, salon et les putréfactions sur les charpentes proviennent de fuites en périphérie de la souche de cheminée centrale. Cette source est confirmée puisque depuis l’intervention de l’entreprise Jolivet, ces infiltrations ont disparu. Les infiltrations dans le placard du cellier et dans le dégagement proviennent de fuites à la jonction du bâtiment principal et de l’extension. Les coulures le long du mur de l’auvent proviennent d’un défaut d’étanchéité de la cornière haute des plaques Macrolon. » Il estime que « les infiltrations répétées ont altéré : - L’ossature de la maison, l’ensemble des isolants thermiques, leur résidence thermique, une partie des charpentes ; - Les éléments d’équipements tels que les habillages, la plâterie et les parements ; La solidité et la stabilité de l’ouvrage sont menacées. L’esthétique de certaines pièces est impacté. Les pièces affectées par ces infiltrations sont devenues impropres à leur destination. » L’expert judiciaire indique que l’infiltration localisée dans les toilettes était « connue par M et Mme [R]. Des interventions avaient été demandées par les vendeurs à l’entreprise [A], spécialisée en couverture et en étanchéité pour que celle-ci effectue une vérification des étanchéités de la souche de cheminée et le remplacement partiel du faîtage. Les travaux ont été semble-t-il réalisés mais n’ont pas donné satisfaction. » Il déduit du silence répété de M. [R] que ce dernier a réalisé tout ou partie de l’étanchéité et de la couverture. Il précise que « M. [R] n’a pas souhaité donner un accord à la société [A] pour que celle-ci effectue une révision générale de la toiture avant la vente et la signature de l’acte définitif. » L’expert judiciaire conclut que « M et Mme [R] ne pouvaient ignorer l’état de leur bâtiment. L’expert estime que ces désordres d’infiltrations existaient bien avant la vente de leur bien. Les différentes moisissures, l’effondrement du plafond dans les WC mais surtout le pourrissement des bois de charpente confirment qu’il existait des fuites et des infiltrations. Ils connaissaient parfaitement les endroits des différents désordres. » En réponse à un dire de la société d’assurance Thelem Assurances, l’expert indique que « les solins, en périphérie de la souche, étaient dégradés depuis fort longtemps, puisque M. [R] a confirmé devant l’ensemble des parties lors du dernier accédit, l’existence de fuites en plafond des WC ». En réponse à un dire des vendeurs, l’expert judiciaire estime que « concernant l’état général du bâtiment, M et Mme [R] ne pouvaient pas ignorer l’état de la couverture. En effet, les stigmates constatés en sous face ces plafonds étaient certainement présents et visibles pendant la période d’habitation [de ces derniers]. Les infiltrations et les dégradations de la toiture existaient certainement depuis très longtemps. » Il résulte de ces éléments que la maison vendue était affectée de désordres d’infiltration, pré-existants à la vente au vu de leur ampleur, que Mme [J] ne pouvait connaître au vu de leur localisation et de la pose de lambris, rendant la maison impropre à sa destination. Ces désordres constituent ainsi un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil. Il est en outre établi que M et Mme [R] ne pouvaient ignorer ces infiltrations, au vu de leur ancienneté. M. [R] a par ailleurs admis devant l’expert judiciaire l’existence de fuites en plafond des WC. Ces éléments suffisent à démontrer leur mauvaise foi. La clause exclusive de garantie des vices cachés n’est dès lors pas opposable à Mme [J]. Sur l’indemnisation des préjudices Sur les travaux de remise en état Les huit devis présentés par Mme [J] ont été retenus par l’expert pour un montant total de 10 223,76 euros TTC: - Devis de la société Beono du 6 juin 2018 relatif au traitement des fourmis pour un montant de 215,84 euros , - Devis de la SARL CJC du 12 juin 2018 relatif à l’entourage de la cheminée d’un montant de 440 euros HT ; - Devis de la SARL CJC du 12 juin 2018 relatif au faîtage contre maçonnerie d’un montant de 374,40 euros HT ; - Devis de la SARL CJC du 12 juin 2018 relatif au bâchage d’un montant de 140 euros HT ; - Devis de la société Houssay du 30 juillet 2018, révisé le 29 juin 2019, relatif à la plâtrerie et l’isolation des 2 WC, du couloir et de la buanderie d’un montant de 2 033,53 euros HT ; - Devis de la société Mossey du 6 août 2018 relatif à la peinture des 2 WC, du couloir et de la buanderie d’un montant de 446,45 euros HT ; - Devis de la société CJC du 9 novembre 2018 relatif à la couverture et à l’étanchéité d’un montant de 2 651,30 euros HT ; - Devis de la société Reno Ouest du 24 mai 2018 relatif à la réfection de l’isolation thermique sur l’ensemble des plafonds d’un montant de 3 076 euros HT. Ces factures apparaissent nécessaires pour résoudre les désordres et sont selon l’expert « conformes aux normes économiques actuelles ». Rien ne justifie, en revanche, la majoration de 30% sollicitée. M et Mme [R] seront ainsi condamnés à verser la somme de 10 223,76 euros avec indexation sur l’indice des prix à la construction à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 17 juin 2020. Mme [J] sollicite en outre le remboursement du procès-verbal de constat d’un montant de 300,09 euros (et non 300,01 euros comme indiqué dans les écritures). Ce constat ayant été nécessaire pour lui permettre de faire valoir ses droits en justice, M et Mme [R] seront condamnés à lui rembourser cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. En revanche, les honoraires d’avocat, les frais d’expertise et de délivrance de l’assignation relèvent des frais irrépétibles et des dépens. Les demandes de Mme [J] à ce titre seront ainsi rejetées. Sur le préjudice de jouissance Selon l’expert judiciaire, « Mme [J] ne peut vivre paisiblement dans sa maison depuis l’achat de ce bien. Elle est dans l’obligation d’effectuer des travaux de protection et de réparation (bâchage, charpente putréfiée, traitement contre les fourmis, etc). Elle devra subir une période de travaux à l’intérieur et à l’extérieur de sa maison estimée par l’expert à trois semaine». Mme [J] est ainsi fondée à réclamer une somme au titre de son préjudice de jouissance. Néanmoins, elle ne produit aucun élément permettant d’évaluer ce préjudice. Il convient en outre de prendre en compte le fait que la maison comprend selon l’acte de vente notamment une salle à manger, un salon, une cuisine, quatre chambres, un bureau, deux WC, que toutes les pièces ne sont pas concernées par les infiltrations et que le prix d’achat était de 178 000 euros. Il n’est par ailleurs pas allégué que Mme [J] ait dû vivre dans un autre logement. Cependant, les désordres sont apparus dès l’emménagement en janvier 2018 et perdurent depuis, soit six ans plus tard et la remise en état nécessitera des travaux d’une durée de trois semaines. En conséquence, au regard de la nature et de la durée du trouble, M et Mme [R] seront condamnés à verser à Mme [J] la somme de 4 000 euros, en réparation de son préjudice de jouissance, ave intérêts au taux légal à compter du présent jugement. La capitalisation des intérêts, demandée par Mme [J], sera ordonnée. Sur l’appel en garantie Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l’espèce, il ressort de la facture établie le 17 novembre 2017 par la société [T] [A] d’un montant de 1 050,51 euros, annexée à l’acte authentique de vente, qu’elle est intervenue pour réaliser les prestations suivantes : « protection des parterres autour de la maison, démoussage, nettoyage des gouttières, réfection scellement sur faîtage scellé sur 1 ml ». L’expert judiciaire conclut que l’entreprise [A] « est entièrement responsable sur la partie de la zone sur laquelle elle est intervenue. Lors de son intervention sur site en novembre 2017 et avant la vente de cette maison, cette société n’a pas remarqué les différents désordres sur les solins et autour de la cheminée centrale. Pourtant ceux-ci devaient être visibles. En effet l’intervention de l’entreprise Jollivet a permis de mettre un terme à ces infiltrations localisées. […] Sur la révision des autres couvertures, [M. [A]] a précisé ne pas avoir eu d’accord de M et Mme [R] ; il n’est donc pas intervenu sur les autres surfaces, sa responsabilité ne peut être engagée sur les infiltrations localisées sur ces zones. » En réponse à un dire, l’expert judiciaire indique que « en complément de ses travaux (démoussage de la toiture, nettoyage des gouttières et remplacement des faîtages sur la toiture), [la société [A]] avait pour mission d’étancher la périphérie de la souche de cheminée. Elle connaissait parfaitement l’existence des fuites à l’intérieur du WC. [..] L’entreprise [A] est une entreprise spécialisée en couverture et zinguerie, elle connaissait parfaitement les infiltrations à l’intérieur du bâtiment et plus particulièrement dans la zone WC et dégagement. De nombreux stigmates étaient visibles, cette société aurait dû, lors de son intervention, effectuer un diagnostic beaucoup plus précis de la zone concernée. » Il persiste, en réponse à un nouveau dire : « L’entreprise [A] est une entreprise spécialisée, elle avait pour mission et c’est bien clair puisque M. [X], chef de chantier, nous l’a confirmé devant l’ensemble des parties lors du dernier accédit, qu’il avait dans sa prestation le remplacement des faîtages mais également la révision de l’étanchéité du pied de la souche. Il nous a indiqué clairement n’avoir constaté aucun désordre. Nous pouvons supposer que le jour d’intervention, M. [X] n’a pas trouvé la source d’infiltrations malgré son existence, qu’il n’a pas pris forcément les mesures nécessaires pour trouver les causes des infiltrations. […] L’entreprise [A] n’a jamais eu de retour ni d’acceptation pour une révision générale de la toiture. […] Je confirme que l’entreprise [A], au minimum sur la partie localisée au-dessus des WC, est entièrement responsable pour ne pas avoir, lors de son intervention, découvert les désordres. […] Nous pouvons estimer également que [la société [A]], dans la précipitation de ses interventions, ait oublié ou mal observé un ouvrage défectueux. » Il est ainsi suffisamment établi que la SARL [A] [T], chargée d’une mission de démoussage, de remplacement des faîtages et de révision de l’étanchéité du pied de la souche, ne pouvait ignorer, en sa qualité de professionnel, les désordres sur les solins et autour de la cheminée et devait mettre en garde M et Mme [R]. La responsabilité de la SARL [A] [T], tenue à un devoir de conseil, est dès lors engagée pour les désordres dans les toilettes et le salon. En revanche, aucun manquement ne peut lui être reproché s’agissant des autres désordres, dans la mesure où il n’est pas établi qu’une mission plus générale de révision de la toiture lui avait été confiée. En conséquence, la SARL [A] [T] sera condamnée in solidum avec son assureur à garantir M et Mme [R], à hauteur de 50 % des condamnations mises à leur charge au profit de Mme [J]. Sur les autres demandes Succombant, M et Mme [R], d’une part, la SARL [A] [T] et la société d’assurance Thelem Assurances, d’autre part, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, ainsi qu’à ceux de l’instance en référé. Ils ne peuvent dès lors prétendre à l’octroi d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il apparaît équitable qu’ils prennent en charge les frais que Mme [J] a dû exposer non compris dans les dépens pour faire valoir leurs prétentions en justice à hauteur de la somme demandée, soit 3 000 euros. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Rejette la demande tendant à annuler le rapport d’expertise judiciaire ; Rejette l’exception de nullité de l’assignation délivrée par Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [Y] [B], à la SARL [A] [T] et la société d’assurance Thelem Assurances ; Dit que l’immeuble vendu par Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [Y] [B], à Madame [M] [O], épouse de Monsieur [P] [J] par acte authentique de vente 22 décembre 2017 est entaché d’un vice caché ; Dit que la clause exclusive de garantie des vices cachés insérée dans l’acte authentique de vente du 22 décembre 2017 n’est pas opposable à Madame [M] [O], épouse de Monsieur [P] [J]; Condamne in solidum Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [Y] [B], à verser à Madame [M] [O], épouse de Monsieur [P] [J] la somme de 10 223,76 euros, avec indexation sur l’indice du coût de la construction BT 01 à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 17 juin 2020, au titre des travaux de reprise ; Condamne in solidum Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [Y] [B], à verser à Madame [M] [O], épouse de Monsieur [P] [J] la somme de 300,09 euros en remboursement des frais de constat d’huissier, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; Condamne in solidum Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [Y] [B], à payer à Madame [M] [O], épouse de Monsieur [P] [J], la somme de 4 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, ave intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; Ordonne que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil; Condamne in solidum Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [Y] [B], à verser à Madame [M] [O], épouse de Monsieur [P] [J], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SARL [A] [T] in solidum avec la société d’assurance Thelem Assurances à garantir Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [Y] [B], des sommes ci-dessus mises à leur charge au profit de Madame [M] [O], épouse de Monsieur [P] [J], dans la limite de 50% ; Rejette la demande présentée par Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [Y] [B], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejette la demande présentée par la SARL [A] [T] et la société d’assurance Thelem Assurances au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Monsieur [S] [R] et son épouse, Madame [Y] [B], d’une part, et la SARL [A] [T] et la société d’assurance Thelem Assurances, d’autre part, aux dépens de la présente instance et de l’instance en référé. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Isabelle CEBRON Marie-Caroline PASQUIER