Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 23/00208

Décision du 12 Septembre 2024 Minute n° 24/204 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA SEINE-SAINT-DENIS JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS du 12 Septembre 2024 :-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-: Rôle n° RG 23/00208 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YCPC Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS DEMANDEUR : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF) [Adresse 7] [Localité 15] représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS DÉFENDEURS : Monsieur [O] [C] [Adresse 8] [Localité 18] représenté par Maître Bertrand JULIÉ, avocat au barreau de PARIS Madame [M] [U] épouse [C] [Adresse 8] [Localité 18] représentée par Maître Bertrand JULIÉ, avocat au barreau de PARIS INTERVENANT : DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Messieurs [H] [Z] et [J] [D], commissaires du Gouvernement [Adresse 14] [Localité 17] COMPOSITION DU TRIBUNAL : Rémy BLONDEL, Juge, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition PROCÉDURE : Date de la visite des lieux : 16 novembre 2023 Dates de la première évocation et des débats: 25 janvier 2024 ; 21 mars 2024 ; 06 juin 2024 Date de la mise à disposition : 12 Septembre 2024 EXPOSE DU LITIGE Monsieur [O] [C] et Madame [M] [U] épouse [C] étaient propriétaires des lots n°902 et 1048 correspondant à un appartement et une cave situés dans le bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 25] sis [Adresse 3] à [Localité 23], sur les parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] et AT n° [Cadastre 16]. Le lot n°902 est un appartement de type F3, d’une superficie de 56 m². Le lot n°1048 est une cave portant le n°128. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 16 novembre 2023, annexé à la présente décision. Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit [Adresse 24], comprenant les copropriétés [Adresse 25] et de [Adresse 26], a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF). Aux termes d’un arrêté préfectoral n° 2019-2388 en date du 6 septembre 2019, l’acquisition des immeubles nécessaires à la réalisation du projet ZAC [Adresse 24] sur la commune de [Localité 23] a été déclarée d’utilité publique au bénéfice de l’EPFIF. Par un arrêté préfectoral n° 2023-0389, en date du 21 février 2023, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de l’EPFIF. Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 29 juin 2023 au profit de l’EPFIF, par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny. L’EPFIF a signifié son Mémoire valant offres d’indemnisation aux consorts [C] par actes de commissaire de justice en date du 06 juin 2023. Par une requête reçue le 28 aout 2023 par le greffe, accompagnée du Mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de fixation de la valeur du bien des consorts [C]. L’EPFIF a signifié aux consorts [C] la saisine de la juridiction de l’expropriation par actes de commissaire de justice en date du 31 aout 2023. Par ordonnance rendue le 18 septembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 16 novembre 2023, ainsi que l’audience au 25 janvier 2024. L’EPFIF a signifié cette décision aux consorts [C] par actes de commissaire de justice en date du 05 octobre 2023. Monsieur [O] [C] et Madame [M] [U] épouse [C] étaient présents lors du transport sur les lieux du 16 novembre 2023. Par des conclusions rectificatives reçues par le greffe le 19 décembre 2023, faisant suite à ses conclusions du 28 septembre 2023, le commissaire du Gouvernement propose une indemnité de dépossession d’un montant : Soit de 38.136 euros en valeur libre, décomposée comme suit : - 33.760 euros au titre de l’indemnité principale ; - 4.376 euros au titre du remploi ; Soit de 31.976 euros en valeur occupée, décomposée comme suit :- 28.160 euros au titre de l’indemnité principale ; - 3.816 euros au titre du remploi. - Perte de revenus locatifs : 6 mois de loyers HT et hors charges sous réserve de la production d’un bail en cours de validité à la date de l’ordonnance d’expropriation ainsi que des 3 dernières quittances de loyers. Par un mémoire intitulé “mémoire récapitulatif et en réplique n°2" reçu par le greffe le 03 juin 2024, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de rejeter l’ensemble des prétentions des expropriés et de bien vouloir fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 32.266,40 euros, décomposée comme suit : - 28.424 euros au titre de l’indemnité principale ((56 x 660 - 3.520) x 0,85) ; - 3.842,40 euros au titre du remploi. Par des conclusions intitulées “conclusions récapitulatives en défense” reçues par le greffe le 03 juin 2024, les consorts [C] demandent au juge de l’expropriation de : - A titre principal, tenant compte de ce que le droit au relogement de la famille [C] n’est pas reconnu par l’EPFIF, fixer l’indemnité d’expropriation revenant aux consorts [C] à la somme de 86.288,56 euros, décomposée comme suit : - 67.989,60 euros au titre de l’indemnité principale ; - 8.298,96 euros au titre de l’indemnité de remploi ; - 10.000 euros au titre des biens meubles. - A titre subsidiaire, si le droit au relogement est finalement reconnu par l’EPFIF, fixer l’indemnité d’expropriation revenant aux consorts [C] à la somme de 75.069,97 euros, décomposée comme suit : - 57.790,88 euros au titre de l’indemnité principale ; - 7.279,09 euros au titre de l’indemnité de remploi ; - 10.000 euros au titre des biens meubles. - Condamner l’EPFIF à verser aux consorts [C] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner l’EPFIF aux dépens. En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L’audience, inititalement prévue le 25 janvier 2024, a été renvoyée 21 mars 2024, puis au 06 juin 2024. A cette dernière date, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation. L'affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024. EXPOSE DES MOTIFS Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Selon l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier. Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier. Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités Sur les dates à retenir Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié : * Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...) ; * Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n°18-18.445). * Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités. En l’espèce, les biens des consorts [C] doivent être évalués selon : - leur consistance au 29 juin 2023, date de l’ordonnance d’expropriation ; - les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 08 avril 2016. Bien qu’une autre modification du PLU soit intervenue le 13 novembre 2018, celle-ci n’a pas modifié les caractéristiques de la zone où se situe l’ensemble immobilier, de sorte qu’elle ne peut être retenue comme date de référence. En conséquence, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont il s'agit, à savoir la modification numéro un du 8 avril 2016. Les parcelles sont situées en zone UR1 du PLU, correspondant au renouvellement urbain du centre-ville ; - les valeurs d’échange à la date du présent jugement. Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée Sur les copropriétés [Adresse 25] et de [Adresse 26] La commune de [Localité 23] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun. Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T 4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 28] à [Localité 29] et dessert [Localité 23]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 20]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation. La copropriété [Adresse 25] a été édifiée en 1966 et est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements. L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës [Adresse 25] et de [Adresse 26] réalisée par la commune de [Localité 23] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté et 85% des ménages ayant des revenus inférieurs au PLAI), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires. Le commissaire du Gouvernement précise que les copropriétés [Adresse 25] et de [Adresse 26] ont fait l’objet : - d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département 93 et la commune de [Localité 23], qui avait pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique ; il a pris fin en 2015 ; - d’une opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit [Adresse 24], selon un décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015 déclarant ladite opération d’intérêt national ; la mise en oeuvre de l’opération a été confiée à l’EPFIF ; - d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017. Il ajoute que la copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire, en raison d’un important arriéré de charges. Sur le bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 25] Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété [Adresse 25]. Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, composé : - d’un sous-sol à usage de caves ; - d’un rez-de-chaussée ; - de 10 étages. Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par 4 entrées et cages d’escalier nommées A, B, C et D. Sur les biens expropriés Il s’agit : - du lot n°902 : un appartement de type F3, situé au 6ème étage de l’escalier D, d’une superficie de 56 m², superficie non contestée par les parties : . il est composé d’une entrée se prolongeant par un couloir qui desservent : *immédiatement au niveau de la porte d’entrée : une pièce rectangulaire ; *une deuxième pièce rectangulaire est soit dans la continuité de la première, soit séparée ; *une cuisine, d’apparence rectangulaire ; *une troisième pièce, après la cuisine ; *une salle de bain et un WC séparé, l’un et l’autre aveugles, en face de la cuisine. . il est dans un état d’entretien qualifié de : *mauvais par l’EPFIF, entité expropriante ; *moyen par l’exproprié ; *mauvais par le commissaire du Gouvernement ; *mauvais par le juge de l’expropriation au regard des constatations effectuées le 16 novembre 2023. - du lot n°1048, une cave ; elle n’a pas été visitée pour des raisons de sécurité ; Les expropriés mentionnent la propriété du lot n°2458 correspondant à un emplacement de stationnement portant le n°511 et versent au débat le titre de propriété. Il convient de préciser que ce lot ne fait pas partie de la présente procédure dès lors que le juge de l’expropriation n’a été saisi que pour l’indemnisation des lots n°902 et 1048 et qu’en outre l’emplacement de stationnement n’est pas mentionné dans l’ordonnance d’expropriation en date du 29 juin 2023. Sur la situation locative L’EPFIF, dans ses dernières écritures, évalue les biens en valeur libre avec abattement pour occupation. Le commissaire du Gouvernement évalue les biens, de manière alternative, en fonction de l’état d’occupation des biens, selon une valorisation en situation libre ou en situation occupée. Conformément aux dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, les biens sont évalués selon leur consistance au jour de l’ordonnance d’expropriation, soit le 29 juin 2023. En l’espèce, lors du transport judiciaire sur les lieux en date du 16 novembre 2023, l’appartement était vide. Aucun contrat de bail n’ayant été produit et aucune des parties ne faisant état d’une modification de l’état d’occupation de l’appartement entre ces deux dates, les biens sont évalués en valeur libre. Ainsi, les biens seront comparés à des cessions de biens libres. Sur l’abattement pour occupation L’EPFIF, estime que l’abattement pour occupation doit être évalué à 15 % du montant de l’indemnité principale en considérant “qu’un doute subsiste quant à l’occupation du logement”. En l’espèce, lors du transport sur les lieux il a été constaté que l’appartement était libre d’occupation. Le doute soulevé par l’expropriant ne peut suffire à établir l’occupation effective du logement. Le logement étant libre d’occupation, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour occupation. Sur la méthode d'évaluation Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison, cave et parking intégrés. Cette méthode, adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée. L’évaluation se fera millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés. Sur l’indemnité principale L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement, de la cave et de l’emplacement de stationnement extérieur ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots. La motivation de ce jugement fait référence aux termes de comparaison produits par les parties. Il est rappelé que les termes de comparaison ont été numérotés et qu’ils sont présentés sous forme de tableaux (eux-mêmes numérotés), annexés à la décision. La valeur des biens dont les consorts [C] sont dépossédés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer. Sur les termes de référence proposés par les parties - Termes de comparaison produits par l’EPFIF (tableaux 1, 2, 3, 4, 5 et 6 annexés) (DEM signifie EPFIF) En application de l’article L 322-8 du code de l’expropriation, sous réserve de l'article L 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. En l’espèce, l’EPFIF ne produit aucun document permettant d’établir que des accords seraient intervenus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires et portant sur la moitié au moins des superficies concernées. Dès lors, les dispositions de l’article L 322-8 du code de l’expropriation ne s’appliquent pas. Les cessions de biens situées dans la copropriété [Adresse 25] produites à titre de termes de comparaison ne seront pas prises pour base de la détermination de la valeur des lots n° 902 et 1048 mais seront prises en compte au même titre que les autres termes de comparaison versés aux débats. L’EPFIF produit aux débats 111 termes de comparaison correspondant à : - des ventes réalisées entre 2017 et 2022 d’appartements comprenant principalement comme accessoires une cave et un parking et situés dans les bâtiments B3, B4 et B10 de la copropriété [Adresse 25] à [Localité 23], comme les biens à évaluer, en : .mauvais état (DEM n° 1 à 7 - tableau 1 ; DEM n°110 et 111 - tableau 6) ; .état moyen (DEM n° 8 à 21 - tableau 2 ; DEM n°89 à 109 - tableau 6) ; .bon état (DEM n° 22 à 29 - tableau 3 ; DEM n°64 à 88 - tableau 6 ) ; .très bon état (DEM n° 30 et 31 - tableau 4 ; DEM n°61 à 63 - tableau 6), étant précisé que les termes DEM n° 26, 28 et 29, 43, 45, 47, 56, 62, 65, 67, 70, 78, 84, 85, 86, 87, 89, 90, 91, 93, 97, 98, 99, 101, 102, 103, 104, 105, 106 et 109 n’ont pas d’emplacement de stationnement et que le terme DEM n° 3 n’a pas de cave ; L’établissement public est l’unique acquéreur des cessions qu’il présente à titre de termes de comparaison. L’EPFIF, en l’espèce, offre une valeur de 660 €/m², le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F3, libre et dans un état d’entretien qualifié de mauvais par l’entité expropriante. Les consorts [C] font valoir que la quasi-totalité des termes de comparaison produits résultent de transactions avec l’autorité expropriante. Ces références ne sont pas objectives et ne sont pas représentatives du marché libre. Ils soutiennent que la personne publique abuse de sa position dominante vis à vis des propriétaires qui sont souvent de nationalité étrangère, ne maîtrisant pas la langue française et issus de classes sociales défavorisées. Ces propriétaires pensent généralement qu’ils n’ont pas d’autre choix que d’accepter l’offre formulée par la personne publique. Le Commissaire du Gouvernement ne présente aucune observations à l’égard des termes proposés par l’EPFIF. En l'espèce, pour déterminer la valeur des biens des consorts [C] : Parmi les 111 références citées par l'EPFIF, ne sont pas retenus : - les termes de comparaison DEM n° 3, 4, 5, 8, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 22, 23, 24, 30, 34, 40, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 61, 62, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 110 et 111 parce qu'ils ont été échangés, ou leurs valeurs ont été fixées alors que les biens étaient occupés et qu'ils ont été en conséquence, moins valorisés que ne devront l'être les biens à évaluer, qui sont libres de toute occupation ; - les termes de comparaison DEM n°1, 2, 9, 10, 26 et 60 parce qu’ils ne présentent pas de références de publication suffisamment précises ; - les termes de comparaisons DEM n° 36, 37, 58 et 59, parce qu’il n’est ni indiqué, ni justifié de ce que les biens en question étaient libres de toute occupation ou au contraire occupés ; En revanche, parmi les 111 références citées par l’EPFIF, les termes de comparaison suivants sont retenus, car ils portent sur des biens similaires à ceux à évaluer : DEM n° 6, 7, 18, 19, 20, 21, 25, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 35, 38, 39, 41, 42, 43, 44, 45, 63, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 105, 106, 107, 108 et 109 . Ces termes sont donc retenus selon les moyennes suivantes : - 600 €/m² en valeur libre (moyenne des termes DEM n°6 et 7) pour un mauvais état d’entretien - 850 €/m² en valeur libre ( moyenne des termes DEM n°18, 19, 20, 21, 41, 45,105, 106, 107, 108 et 109) pour un état d’entretien moyen ; - 1.050 €/m² en valeur libre ( moyenne des termes DEM n°25, 27, 28, 29, 32, 33, 38, 39,43, 44, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87 et 88 ) pour un bon état d’entretien ; - 1.250 €/m² en valeur libre ( moyenne des termes DEM n°31, 35, 42 et 63) pour un très bon état d’entretien ; - Termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement (tableaux 7, 8, 9, 10, 11, et 12 annexés) (CG signifie commissaire du Gouvernement) Le commissaire du Gouvernement cite 66 termes de comparaison, précisant avoir affiné sa recherche à la période allant de 2020 à 2022 et l’avoir étendue aux bâtiments, 3, 4, 11 et 12 des copropriétés [Adresse 25] et de [Adresse 26], de même type que le bâtiment B4 (R+10 ou R+11) : - 28 termes de comparaison (tableau 7) correspondant à des ventes réalisées en 2020 et 2021, situés : .soit dans le bâtiment 4, comme les biens à évaluer ; . soit dans les bâtiments 3, 11 et 12 de la même copropriété [Adresse 25] et de la copropriété voisine de [Adresse 26] à [Localité 23] ; étant précisé que ces quatre bâtiments ont une configuration identique et que l’EPFIF est l’unique acquéreur des cessions présentées ; - 30 termes de comparaison (tableaux 8, 9, 10 et 11) correspondant à des ventes d’appartements et de leurs accessoires (cellier, cave, emplacement de stationnement) situés dans des copropriétés proches de celles [Adresse 25] et de [Adresse 26], dans le périmètre de la ZAC dite [Adresse 24], à savoir La [Adresse 32], la [Adresse 30], La [Adresse 27] et la Résidence [Adresse 33] ; - 8 termes de comparaison correspondant à des cessions de parkings extérieurs sur les copropriétés [Adresse 25] et de [Adresse 26] (tableau 12). Le commissaire du Gouvernement fait également état des valeurs retenues par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny dans les jugements de 2021-2022 relatifs à la procédure d’expropriation du bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 26] de la façon suivante: Etat Mauvais Mauvais-Moyen Moyen Moyen-Bon Bon Très bon Libre 660 €/m² 825 €/m² 935 €/m² 1.050 €/m² 1.260 €/m² 1.375 €/m² Occupé 560 €/m² 715 €/m² 800 €/m² 880 €/m² 1.000 €/m² 1.170 €/m² Il fait remarquer que : - les copropriétés voisines ne sont pas dans un état comparable à celui des copropriétés [Adresse 25] et de [Adresse 26], qui se trouvent dans un état de dégradation bien plus prononcé ; il estime que ces copropriétés sont aujourd’hui dans une situation financière stable et pérenne grâce aux travaux de rénovation, de suivi et d’accompagnement mis en place ; il précise, en conséquence, ne pas retenir ces termes pour la détermination de la valeur du logement en cause; - les dernières cessions amiables dans les copropriétés [Adresse 25] et de [Adresse 26] font apparaître un prix en augmentation de 10 %, augmentation également retenue par le juge de l’expropriation dans ses décisions rendues en 2021 et 2022. Le commissaire du Gouvernement, reprenant cette majoration de 10 % observée dans les évaluations récentes, propose les valeurs suivantes : Appartement avec cave et parking Mauvais état d’entretien Etat d’entretien moyen Bon état d’entretien Très bon état d’entretien Valeur libre 660 €/m² 935 €/m² 1.155 €/m² 1.375 €/m² Valeur occupée 560 €/m² 800 €/m² 985 €/m² 1.165 /m² Le commissaire du Gouvernement propose de retenir : - une valeur libre de 660 €/m² ou une valeur occupée de 560 €/m², le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F3 de 56 m², avec cave intégrée et dans un état d’entretien qu’il qualifie de mauvais après transport. L’EPFIF ne présente pas d’observations quant aux termes de comparaison produits par le Commissaire du Gouvernement. Les consorts [C] soutiennent que le prix au m² de 850 €/m² proposé par le commissaire du Gouvernement pour un état moyen ne peut être retenu dès lors qu’il a fait une moyenne des prix au m² de cessions intervenues dans des bâtiments qui ne sont pas le bâtiment 4. En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens des consorts [C] les termes sont analysés en fonction de leur localisation : En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement avec cave et emplacement de stationnement dans les copropriétés [Adresse 25] et de [Adresse 26] (tableau 7) Parmi les 28 références citées par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes de F3 et F4 dans les bâtiments 3, 4, 11 et 12 [Adresse 25] et de [Adresse 26], les 20 termes de comparaison suivants ne sont pas retenus parce qu’ils ont été échangés alors que les biens étaient occupés et qu’ils ont été, en conséquence, moins valorisés que ne devront l’être les biens à évaluer, libre d’occupation (CG n° 1, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 15, 16, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 et 28). Parmi les 28 références citées par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes de F3 et F4 dans les bâtiments 3, 4, 11 et 12 [Adresse 25] et de [Adresse 26], les 8 termes de comparaison suivants sont retenus pour servir la comparaison avec les biens à évaluer car ils correspondent à la vente d’appartements similaires à celui à évaluer (CG n° 2, 5, 6, 11, 14, 17, 19 et 20). Il convient de préciser que les termes CG n° 2, 5, 6, 11 sont également proposés par l’EPFIF (DEM n° 25, 27, 7 et 18 ). En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartements, avec accessoires, situés dans les copropriétés voisines de celles [Adresse 25] et de [Adresse 26] (tableaux 8, 9, 10, et 11) Le commissaire du Gouvernement verse aussi aux débats 30 termes de comparaison correspondant à des cessions d’appartement avec accessoires (cave ou cellier, voire emplacement de stationnement), situés à [Localité 23] dans des copropriétés voisines de celles de [Adresse 26] et [Adresse 25]. Ces 30 références sont exposées comme suit selon les caractéristiques exposées par le commissaire du Gouvernement et les valeurs moyennes calculées par la juridiction : Résidences à [Localité 23] Année de construction et caractéristiques de l’immeuble Caractéristiques des biens *** Termes étudiés valeur unitaire moyenne libre * valeur unitaire moyenne occupée ** [Adresse 32] [Adresse 21] 1958 288 logements 5 immeubles de 4 étages chacun appartement cellier parking CG n° 29 à 39 2.077 €/m² 1.766 €/m² [Adresse 30] [Adresse 19] et [Adresse 21] 1958 192 logements 4 immeubles de 4 étages chacun appartement cellier CG n° 40 à 48 1.825 €/m² 1.551 €/m² [Adresse 27] [Adresse 22] 1961 380 logements 4 immeuble de 4 étages chacun appartement cave CG n° 49 à 57 2.043 €/m² 1.737 €/m² [Adresse 33] [Adresse 19] 1963 168 logements 1 immeuble de 10 étages appartement cave parking CG n° 58 2.089 €/m² 1.776 €/m² Moyenne générale 1.991 €/m² 1.692 €/m² Moyenne des logements avec parking 2.078 €/m² 1.766 €/m² Moyenne des logements sans parking 1.934 €/m² 1.644 €/m² * En l’absence de précision, il convient de considérer que les valeurs exposées par le commissaire du Gouvernement s’entendent libres de toute occupation, s’agissant de biens d’habitation. ** Dans le cadre de la présente procédure d’expropriation, l’EPFIF offre une valeur de 15 % inférieure lorsque les appartements sont occupés par un tiers (locataire), étant précisé qu’il s’agit du quantum de l’abattement affecté à la valeur libre de manière constante par la présente juridiction, pour tenir compte de la moins-value sur le marché immobilier générée par une situation d’occupation titrée. *** Dans le cadre de cette étude, et en l’absence de précision quant à l’état d’entretien des appartements cédés, il y a lieu de considérer qu’il s’agit d’appartements dans des états d’entretien de moyen à bon ; il apparaît en effet au regard des termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement au Chêne pointu produits par le commissaire du Gouvernement que les logements vendus en mauvais état et en très bon état sont rares. Il convient de préciser : - qu’aucun terme de comparaison n’est produit en ce qui concerne la [Adresse 31], située [Adresse 22], pourtant également située à proximité de la présente copropriété, faute de cession récente ; - que seul un terme de comparaison est produit en ce qui concerne la résidence [Adresse 33] (terme CG n°58) ; cette unique vente ne peut donc être considérée comme représentative de la valeur des logements de cette résidence. Ces 30 termes de comparaison, bien que situés dans des copropriétés autres que celle [Adresse 25] ou de [Adresse 26], correspondent à la vente de biens d’une composition similaire à celle des biens à évaluer. Toutefois, les quatre résidences [Adresse 32], [Adresse 30], [Adresse 27] et [Adresse 33], bien que situées également dans le périmètre de l’ORCOD et de la ZAC [Adresse 24], présentent un meilleur état d’entretien que le bâtiment 4 [Adresse 25] ; il est à cet égard observé : - que, selon les conclusions du commissaire du Gouvernement, si les copropriétés de trois de ces résidences ([Adresse 32], [Adresse 30] et [Adresse 33]) sont soumises à un plan de sauvegarde, à l’instar des copropriétés [Adresse 25] et de [Adresse 26], ce n’est pas le cas de la résidence [Adresse 27], qui fait l’objet d’un Programme Opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés visant un soutien des copropriétaires pour prévenir des dégradations ; il n’est pas fait état pour ces quatre copropriétés de problématiques financières comparables à celles évoquées pour les copropriétés [Adresse 25] et de [Adresse 26] ; - que ces résidences présentent un meilleur état d’entretien que le bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 25], comme il est possible de le constater sur les photographies produites par le commissaire du Gouvernement. Il est, en outre, relevé que ces résidences appartiennent à des copropriétés de plus petites dimensions (comptant entre 168 et 380 logements) que celle [Adresse 25] (qui compte 873 logements), alors que l’importance du nombre de copropriétaires [Adresse 25] est identifiée comme facteur majeur de difficulté ; il est aussi souligné que ces résidences sont, à l’exception de la [Adresse 33], composées de bâtiments de plus petites tailles, ne présentant que quatre étages, étant observé que le commissaire du Gouvernement ne retient, pour son évaluation, que les ventes portant sur des grands bâtiments des copropriétés [Adresse 25] et de [Adresse 26], à l’exclusion de celles portant sur les petits bâtiments de ces copropriétés. À l’inverse, le bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 25], placée sous administration provisoire depuis 2005, a fait l’objet : - de deux plans de sauvegarde successifs, en 2010 et 2017, qui n’ont pas permis le nécessaire redressement de la copropriété et la réhabilitation des bâtiments ; - d’un arrêté municipal en date du 3 septembre 2018 portant sur les équipements communs de la copropriété [Adresse 25] ; - d’un décret du 29 juillet 2021, en cours de mise en oeuvre, déclarant l’extrême urgence de la procédure d’expropriation, laquelle suppose des risques sérieux pour la sécurité des occupants, selon les termes du 2ème alinéa de l’article L.522-1 du code de l’expropriation ; - de la pose d’un filet de protection au niveau des pignons, comme remarqué par les personnes présentes lors du transport, étant précisé que les pignons du bâtiment 18, édifié dans le cadre du même programme de construction, se sont écartés des murs des façades et que l’immeuble a fait l’objet d’une évacuation de tous ses occupants en urgence avant d’être démoli. Dans ces conditions, il est avéré que le bâtiment dans lequel sont situés les biens à évaluer est dans un mauvais état d’entretien, ce qui constitue nécessairement un facteur majeur de dépréciation par rapport aux termes de comparaison situés dans des copropriétés voisines, d’une meilleure consistance. Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, aucun des termes des références portant sur les appartements situés dans les Résidences [Adresse 30], [Adresse 27], [Adresse 32] et [Adresse 33], ne sera retenu. En ce qui concerne les termes de comparaison consistant à des cessions de parkings extérieurs sur les copropriétés [Adresse 25] et de [Adresse 26] (tableau 12) Les 8 termes de comparaison concernant uniquement des cessions d’emplacement de stationnement sur les copropriétés [Adresse 25] et de [Adresse 26] ne sont pas retenus, car la consistance et les caractéristiques des biens ne sont pas équivalentes. Ainsi, les termes du commissaire du Gouvernement sont donc retenus selon les moyennes suivantes : - 600 €/m² en valeur libre (moyenne des termes CG n°6 et 20) pour un mauvais état d’entretien - 850 €/m² en valeur libre ( moyenne des termes CG n°11 et 14) pour un état d’entretien moyen - 1.050 €/m² en valeur libre ( moyenne des termes CG n° 2, 5, 17 et 19) pour un bon état d’entretien ; - Termes de comparaison versés par les consorts [C] (tableaux n°13, 14 et 15 annexés) (DEF = Défendeur à la présente procédure) Les consorts [C] citent 26 termes de comparaison : - 18 termes de comparaison (tableau n°13) correspondant à des ventes d’appartements réalisées entre 2022 et 2023 situés au sein de la copropriété [Adresse 25] et de la copropriété voisine de [Adresse 26] à [Localité 23] ; - 8 termes de comparaison (tableaux n°14 et 15) correspondant à des ventes d’appartements situés dans des copropriétés proches de celles [Adresse 25] et de [Adresse 26], dans le périmètre de la ZAC dite [Adresse 24], à savoir la Résidence [Adresse 33] et la [Adresse 31]. Les consorts [C] précisent que les termes proposés ne correspondent qu’à des ventes réalisées dans le périmètre de l’ORCOD-IN. Ainsi, les consorts [C] retiennent une valeur moyenne de 1.214,10 €/m². Le Commissaire du Gouvernement n’a fait valoir aucune critique sur ces termes. L’EPFIF fait valoir au visa des articles R 311-12 et R 311-22 du code de l’expropriation queles consorts [C] ne produisent pas les actes de vente cités, ni les références de publication. Il souligne en outre que les valeurs unitaires qui ressortent de la base PATRIM ne peuvent être prises en compte en l’état car le prix de vente comprend également les indemnités accessoires, notamment les frais de remploi. Il soutient également en versant des photographies aux débats que : - les termes de comparaison relatifs aux bâtiment R+10 situés [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 4] à [Localité 23], ne peuvent être pris en compte faute de justifier du prix hors frais de remploi et hors frais accessoires ; - les termes de comparaisons relatifs aux bâtiments situés [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 23] ne peuvent être retenus, car ils concernent des bâtiments R+4 donc des appartements qui sont mieux valorisés que ceux situés dans des bâtiments R+10 ; - les termes de comparaison relatifs à des biens situés dans des copropriétés voisines de celle [Adresse 25] ne peuvent être pris en compte, car ils sont relatifs à des biens situés dans des copropriétés en meilleur état que le Chêne Pointu. En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens des consorts [C] les termes sont analysés en fonction de leur localisation : En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartements dans les copropriétés [Adresse 25] et de [Adresse 26] (tableau n°13) Parmi les 18 références citées par les consorts [C] concernant des ventes d’appartements au sein des copropriétés [Adresse 25] et de [Adresse 26], aucun terme de comparaison n’est retenu, parce que ni l’état des biens ni leur situation d’occupation n’est précisée, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir qu’ils portent sur des biens similaires à celui à évaluer. En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartements, avec accessoires, situés dans les copropriétés voisines de celles [Adresse 25] et de [Adresse 26] (tableaux n°14 et 15) Parmi les 8 termes de comparaison proposés par les consorts [C] concernant des appartements au sein des Résidence [Adresse 33] et [Adresse 31], aucun n’est retenu s’agissant, comme il a déjà été expliqué pour les termes proposés par le Commissaire du Gouvernement, de copropriétés qui sont dans un état d’entretien bien meilleur donc non comparable à celui de la copropriété [Adresse 25], de sorte qu’ils ne portent pas sur des biens similaires à celui à évaluer. sur le calcul de l’indemnité principale Au regard des développements précédents, les termes de comparaison produits par les parties et retenus par la juridiction pour déterminer la valeur des biens, sont les suivants : Parties Mauvais état état mauvais à moyen état moyen état moyen à bon Bon état Très bon état EPFIF Cessions en valeur libre - Bâtiments 3, 4 et 10 de la Copropriété [Adresse 25] 600 €/m², moyenne des termes DEM n° 6 et 7 850 €/m², moyenne des termes DEM n° 18, 19, 20, 21, 41, 45, 105, 106, 107, 108 et 109 1.050 €/m², moyenne des termes DEM n°25, 27, 28, 29, 32, 33, 38, 39, 43, 44, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87 et 88 1.250 €/m², valeur du terme DEM n° 31, 35, 42 et 63 Cessions en valeur libre - Copropriétés [Adresse 25] et de [Adresse 26] CG 600 €/m² moyenne des termes CG n°6 et 20 850 €/m² moyenne des termes CG n°11 et 14 1.050€/m² moyenne des termes CG n°2, 5, 17 et 19 / En l’espèce, pour évaluer les biens expropriés, il sera tenu compte : - des valeurs offertes par l’EPFIF et proposées par le commissaire du Gouvernement, supérieures, selon l’état d’entretien de l’appartement, aux valeurs mises en évidence par les termes de comparaison, à savoir : .pour le commissaire du Gouvernement : Appartement avec cave et parking Mauvais état d’entretien Etat d’entretien moyen Bon état d’entretien Très bon état d’entretien Valeur libre 660 €/m² 935 €/m² 1.155 €/m² 1.375 €/m² Valeur occupée 560 €/m² 800 €/m² 985 €/m² 1.165 /m² .pour l’EPFIF : *660 €/m² en valeur libre l’appartement de type F3 avec cave intégrée; l’état d’entretien de l’appartement étant qualifié de mauvais par l’expropriant lors du transport ; - des valeurs fixées en 2021 et 2022 par la présente juridiction lors de la fixation des indemnités de biens composés d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement et situés dans les bâtiments 3, 4 et 10 de la copropriété, telles qu’exposées par le commissaire du Gouvernement, à savoir: Etat Mauvais Mauvais-Moyen Moyen Moyen-Bon Bon Très bon Libre 660 €/m² 825 €/m² 935 €/m² 1.050 €/m² 1.260 €/m² 1.375 €/m² Occupé 560 €/m² 715 €/m² 800 €/m² 880 €/m² 1.000 €/m² 1.170 €/m² - de la moins value liée à l’absence d’un emplacement de stationnement ; Ainsi, dans le cadre de l’opération d’expropriation du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 25], pour l’évaluation des appartements de type F3 ou F4 libres, il convient de retenir les valeurs suivantes, selon l’état d’entretien de l’appartement : - 645 €/m², lorsque l’appartement est dans un mauvais état d’entretien ; - 810 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de mauvais à moyen ; - 920 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien moyen ; - 1.035 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de moyen à bon ; - 1.140 €/m², lorsque l’appartement est dans un bon état d’entretien ; - 1.360 €/m² et plus, lorsque l’appartement est dans un très bon état d’entretien et bien équipé. Au regard, d’une part, des valeurs déterminées ci-dessus et, d’autre part, des caractéristiques des biens à évaluer, notamment de leur état d’entretien qui est qualifié de moyen après visite des lieux, il convient de fixer la valeur du mètre carré pour l’évaluation de l’appartement (lot n°902) et de la cave (lot n°1048) appartenant aux consorts [C] à 645 €/m.² Par conséquent, l’indemnité de dépossession est évaluée à la somme de 36.120 € (645 €/m² x 56 m²), en valeur libre, pour l’appartement de type F3 (lot n°902) avec cave (lot n°1048). Sur l’indemnité de remploi Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement. En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir la somme de 36.120 € en valeur libre et ils sont liquidés comme suit : 20% sur 5.000 € = 1.000 € 15% sur 10.000 € = 1.500 € 10% sur 21.120 € = 2.112 € Total : 4.612 € Par conséquent, l’indemnité de remploi est fixée à la somme de 4.612 €. Sur l’indemnité pour perte de biens meubles L’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose : “Les indemnités alloués couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation”. Les consorts [C] sollicitent la somme de 10.000 € au titre d’un préjudice matériel distinct de celui de la perte de leur bien immobilier. Ils soutiennent que cette indemnité pourra être accordée sur le fondement de l’article L521-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Les consorts [C] s’appuient sur les photographies du constat d’huissier versé aux débats par l’EPFIF qui montrent les affaires des consorts [C] qui se trouvaient dans l’appartement. L’EPFIF sollicite le rejet de cette demande au motif que l’indemnité totale proposée permet déjà de réparer intégralement la perte matérielle de la parcelle expropriée. Une indemnisation à ce titre reviendrait à indemniser deux fois les expropriés d’un même préjudice. L’EPFIF rappelle également que le pretium doloris ne peut être indemnisé dans le cadre d’une procédure d’expropriation. L’expropriant fait également valoir que les consorts [C] n’habitent plus le logement depuis 2021 et que l’EPFIF n’est intervenu qu’aux fins de sécurisation de l’appartement après avoir constaté des signes d’occupation illégale de l’appartement. En l’espèce, si l’EPFIF reconnaît dans ses écritures avoir jeté les affaires des consorts [C], cette opération de retrait des biens meubles s’inscrit dans la procédure d’expropriation, et ne peut, à ce titre, si elle constitue un préjudice, donner lieu à une nouvelle indemnisation au risque d’indemniser deux fois les expropriants. Au surplus, les expropriants ne justifient pas que la perte de leurs biens constitue un préjudice causé par la rapidité de la procédure, selon les dispositions de l’article L.521-5 du code précité, puisque le retrait des biens s’inscrit dans le temps de la procédure d’expropriation qu’on ne peut raisonnablement qualifier de rapide. De manière surabondante, le constat d’huissier produit précise que “l’ensemble des meubles et objets restés dans l’appartement ne représentent aucune valeur vénale” et aucun devis ni facture ne sont produits pour justifier du quantum du préjudice qui ne saurait être un préjudice moral. En conséquence, il convient de rejeter la demande. Sur l’indemnité totale de dépossession L’indemnité totale de dépossession foncière, est fixée à la somme de 40.732 €, se décomposant comme suit : - 36.120 € au titre de l’indemnité principale ; - 4.612 € au titre de l’indemnité de remploi ; Sur les demandes accessoires Sur les dépens Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’entité expropriante supporte seule les dépens de première instance. Par conséquent, l’EPFIF, en qualité de partie expropriante, sera condamnée aux dépens de la première instance. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. En l'espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser aux consorts [C] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 16 novembre 2023 ; - les termes de comparaison produits par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (tableaux 1, 2, 3, 4, 5 et 6) ; - les termes de comparaison versés par le commissaire du Gouvernement (tableaux 7, 8, 9, 10, 11 et 12) ; - les termes de comparaison versés par les consorts [C] (tableaux 13, 14 et 15) ; FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Monsieur [O] [C] et Madame [M] [U] épouse [C] au titre de la dépossession des lots n°902 (appartement) et n°1048 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 25] [Adresse 3] à [Localité 23] à la somme de 40.732 € (quarante mille sept cent trente-deux euros), en valeur libre, se décomposant comme suit : - 36.120 € au titre de l’indemnité principale ; - 4.612 € au titre de l’indemnité de remploi ; CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens ; CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à Monsieur [O] [C] et à Madame [M] [U] épouse [C] la somme de 3.000 € (trois mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; Cécile PUECH Greffier Rémy BLONDEL Juge