Cour d'appel, 07 mai 2024. 20/06169

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 07 MAI 2024 N° 2024/186 Rôle N° RG 20/06169 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BF76C [G] [N] veuve [Z] [H], [D] [Z] épouse [V] [L], [H], [D] [Z] C/ [E] [X] [L] [H] [D] [Z] [B] [O] Copie exécutoire délivrée le : à : - Me Frédéric KIEFFER - Me Robert BENDOTTI - Me Paul GUEDJ Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 28 Février 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 15/04927. APPELANTES Madame [G] [N] Veuve [Z] prise tant en son nom propre qu'en sa qualité d'héritière de feu Monsieur [I], [J] [Z], demeurant [Adresse 1] Madame [H] [Z] épouse [V] prise en sa qualité d'héritière de feu Monsieur [I], [J] [Z], demeurant [Adresse 4] Madame [L] [Z] prise en sa qualité d'héritière de feu Monsieur [I], [J] [Z], demeurant [Adresse 1] tous représentés par Me Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER - MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE INTIMES Monsieur [E] [X] né le 18 Janvier 1950 à [Localité 13], demeurant [Adresse 14] représenté par Me Robert BENDOTTI, avocat au barreau de NICE Maître [B] [O], notaire demeurant [Adresse 5] représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 19 Mars 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Fabienne ALLARD, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Anaïs DOVINA. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcée par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2024, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Anaïs DOVINA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte du 20 août 2012, reçu par M. [B] [O], notaire à [Localité 11], M. [E] [X] a acquis de M. [I] [Z] et Mme [G] [N] épouse [Z] (les époux [Z]), un appartement et un parking à ciel ouvert au sein de la copropriété lieudit la Souchette, [Adresse 14] à [Localité 8], moyennant le prix de 155 000 € payable au comptant à hauteur de 95 000 € et, pour le surplus, dans les quinze jours de la vente par l'acheteur d'un bien lui appartenant à [Localité 8] et, au plus tard, le 1erseptembre 2014. L'acte stipule une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du prix à l'échéance un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux. En octobre 2014, se plaignant de l'inachèvement de l'appartement, M. [X] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse, afin d'obtenir la désignation d'un expert. Le juge des référés a fait droit à sa demande et désigné, par ordonnance du 24 décembre 2014, un expert en la personne de M. [R] [C], qui a déposé un rapport en l'état le 12 décembre 2017. Entre temps, le 9 avril 2015, déplorant l'absence de paiement total du prix de vente, les époux [Z] ont délivré à M. [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Parallèlement, par actes des 26 mai, 10 et 11 juin 2015, M. [X] a assigné les époux [Z], de même que M. [O], notaire, devant le tribunal de grande instance de Grasse, afin d'obtenir l'annulation de la vente pour violation des dispositions relatives aux ventes en l'état futur d'achèvement ou pour dol et, subsidiairement, sa résolution pour manquement par les vendeurs à l'obligation de délivrance ainsi que des dommages-intérêts. A titre reconventionnel, les époux [Z] ont sollicité la résolution de la vente en application de la clause résolutoire. M. [I] [Z] est décédé le 24 novembre 2016. Ses filles, Mmes [H] et [L] [Z], sont intervenues volontairement à l'instance en qualité d'ayants droit de leur père. Par jugement du 28 février 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a : - dit que le bien vendu n'est pas conforme aux stipulations contractuelles et que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance ; - débouté M. [X] de sa demande de résolution de la vente ; - condamné Mmes [Z] à payer à M. [X] les sommes de 22 426,38 €, en réparation du préjudice matériel lié aux travaux d'ores et déjà exécutés afin de rendre l'appartement conforme aux prévisions contractuelles, 11 900,40 € en réparation du préjudice matériel lié aux travaux restant à exécuter afin de rendre l'appartement conforme aux prévisions contractuelles et 5 000 € en réparation de son préjudice de jouissance ; - débouté M. [X] de sa demande au titre d'un préjudice moral ; - débouté M. [X] de ses demandes à l'encontre de M. [O], notaire ; - débouté les consorts [Z] de leur demande afin que M. [O] les relève et garantisse des condamnations prononcées à leur encontre ; - déclaré recevable l'opposition de M. [X] au commandement de payer visant la clause résolutoire et dit que ce commandement a délivré de mauvaise foi - ordonné la compensation entre le solde du prix de vente à payer par M. [X] et les dommages-intérêts alloués à celui-ci en réparation de son préjudice ; - condamné les consorts [Z] à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile, 3 000 € à M. [X] et 1 500 € à M. [O] ; - condamné les consorts [Z] aux dépens, comprenant les frais d'huissier à hauteur de 2 187,87 € et les frais d'expertise judiciaire à hauteur de 4 000 €. Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir écarté les dispositions relatives à la vente en l'état futur d'achèvement au motif que celles-ci impliquent un immeuble à construire avec un vendeur supportant la responsabilité et la charge des travaux en qualité de maître d'ouvrage, a considéré que : Sur le respect de l'obligation de délivrance : - l'acte de vente ne comporte aucune mention indiquant que l'appartement n'est pas achevé, mais il résulte de l'expertise qu'au jour de la vente, il ne l'était pas et n'était pas habitable ; - les documents produits aux débats ne permettent pas de déterminer quels travaux les vendeurs se sont engagés à réaliser, ni ceux devant demeurer à la charge de l'acheteur mais, en tout état de cause, à s'en tenir aux énonciations de l'acte de vente, ils ont manqué à leur obligation de délivrer un bien achevé ; Sur le commandement de payer : - la clause du contrat qui autorise à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire suppose que son auteur soit de bonne foi ; - les époux [Z] ayant manqué à leur obligation de délivrance, c'est de mauvaise foi qu'ils ont délivré à M. [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire ; Sur la demande de dommages-intérêts : - M. [X], qui ne sollicite pas la résolution de la vente, a droit à l'indemnisation des travaux qu'il justifie avoir réalisés afin de rendre l'appartement habitable, soit, en tenant compte des seuls factures démontrant la réalité de travaux dans l'appartement litigieux, une somme de 22 426,38 € ; - il a également droit à l'indemnisation des travaux nécessaires, afin de rendre l'appartement conforme à ce qui a été promis dans l'acte de vente, à savoir ceux afférents au carrelage extérieur sur la terrasse, aux appareils de chauffage au sol et d'eau chaude sanitaire, aux travaux de finition et de mise en jeu des portes de distribution, dont le coût a été chiffré par l'expert à 11 900, 40 € ; - le préjudice de jouissance est établi entre le 20 août 2012 et le mois d'avril 2013, jusqu'à réalisation des travaux destinés à rendre l'appartement habitable, ainsi que pendant les mois d'hiver où le chauffage ne fonctionnait pas ; - M. [X] ne démontre, en revanche, aucun préjudice moral en lien avec le litige ; Sur la responsabilité du notaire : - il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir formalisé une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) puisque ces dispositions ne sont pas applicables à la vente litigieuse ; - aucun élément ne démontre que le notaire savait que des travaux devaient être effectués pour rendre le bien habitable. Par acte du 7 juillet 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les consorts [Z] ont relevé appel de cette décision, en ce qu'elle a : - dit que l'appartement vendu à M. [X] n'est pas conforme aux prévisions contractuelles et qu'ils ont manqué à l'obligation de délivrance conforme ainsi qu'à leurs engagements ultérieurs d'achèvement de l'ouvrage ; - les a déboutés de leur demande de condamnation du notaire à les relever et garantir de toute condamnation qui pourraient être prononcées à leur encontre ; - a déclaré recevable et bien fondée l'opposition formée par M. [X] contre le commandement de payer délivré le 9 avril 2015 et retenu leur mauvaise foi dans la mise en jeu de la clause résolutoire ; - dit n'y avoir lieu à la résolution de la vente ; - les a condamnées à payer à M. [X] la somme de 22 426,38 € en réparation du préjudice matériel lié aux travaux d'ores et déjà exécutés pour rendre l'appartement conforme aux prévisions contractuelles. M. [X] a également, par acte du 12 août 2020, dirigé exclusivement contre les consorts [Z], relevé appel principal à l'encontre du jugement en ce que qu'il a limité à la somme de 22 426,38 € la réparation du préjudice matériel lié aux travaux d'ores et déjà exécutés pour rendre l'appartement conforme aux prévisions contractuelles, à la somme de 11 900, 40 € la réparation du préjudice matériel, lié aux travaux restant à réaliser pour mettre l'appartement en conformité avec les engagements contractuels des vendeurs et à la somme de 5 000 €, les dommages-intérêts réparant son préjudice de jouissance et en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 22 février 2021. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 20 février 2024. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 13 avril 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mmes [Z] demandent à la cour de : ' infirmer le jugement en ce qu'il a dit que l'appartement vendu à M. [X] n'est pas conforme aux prévisions contractuelles et retenu un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme et à leurs engagements ultérieurs d'achèvement de l'ouvrage, les a déboutées de leur demande de condamnation du notaire à les relever et garantir de toute condamnation, a retenu une mauvaise foi dans l'usage de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 9 avril 2015, a déclaré recevable et bien fondée l'opposition formée par M. [X] contre ce commandement de payer, dit n'y avoir lieu à la résolution de la vente, et les a condamnées à payer à M. [X] la somme de 22 426,38 € en réparation du préjudice matériel lié aux travaux d'ores et déjà exécutés pour rendre l'appartement conforme aux prévisions contractuelles ; Statuant à nouveau, ' constater que la résolution de la vente est acquise de plein droit depuis le 9 mai 2015 ; ' prononcer la résolution de la vente ; ' constater que, depuis le 9 mai 2015, M. [X] ainsi que tous occupants de son chef sont des occupants sans droit ni titre du bien et, en tant que de besoin ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ; ' juger que l'expulsion pourra intervenir immédiatement, le délai prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution étant supprimé ; ' condamner M. [X] à leur payer une indemnité d'occupation à hauteur de 922,66 € mensuels du 9 mai 2015 à la libération effective des lieux, soit, compte arrêté au 5 mai 2022, une somme de 77 503,44 € (84 mois x 922, 66 €) ; ' subsidiairement, condamner M. [O], notaire, à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ; ' en tout état de cause, débouter M. [X] de toutes ses demandes ; ' condamner M. [X] à leur payer 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Au soutien de leur appel et de leurs prétentions, elles font valoir que : Sur l'obligation de délivrance : - le respect de cette obligation s'analyse par référence aux prévisions contractuelles, telles que stipulées à l'acte de vente et en l'espèce, l'acte n'impose au vendeur la réalisation d'aucun travaux ; - le courrier du 10 décembre 2012 fait tout au plus état de menus travaux en cours, mais ne démontre pas que l'appartement n'était pas habitable et il ne saurait être analysé comme un engagement des vendeurs à réaliser d'autres travaux ; - le rapport d'expertise, déposé sans que les parties aient pu formuler des dires, est insuffisant pour qu'il soit fait droit aux demandes de M. [X] qui, par sa mauvaise volonté, a contrarié l'achèvement de certains travaux ; Sur la demande de résolution de la vente : - l'acte de vente stipule une clause résolutoire en cas de non paiement du prix à l'échéance fixée et en l'espèce, M. [X] a refusé de payer le solde du prix, de sorte que, suite au commandement de payer visant la clause résolutoire, demeuré infructueux, la vente est résolue de plein droit ; - aucune mauvaise foi ne peut leur être imputée dans la délivrance de ce commandement ; - M. [X], devenu occupant sans droit ni titre doit leur payer une indemnité d'occupation ; - dès lors que le vente est résolue, avec effet rétroactif, les parties sont remises en l'état où elles se trouvaient avant la vente, de sorte que M. [X] ne peut pas prétendre à des dommages-intérêts au titre de dépenses trouvant leur cause dans l'occupation du bien, mais, en tout état de cause, les factures produites ne sont pas probantes ; Sur la responsabilité du notaire : M. [O] ne s'est pas assuré de l'efficacité de son acte, en omettant d'attirer l'attention des vendeurs sur les risques liés à un paiement à terme et à la vente d'un bien dans lequel des travaux restaient à achever. Dans ses dernières conclusions d'intimé et d'appel incident, régulièrement notifiées le 9 novembre 2020, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, M. [X] demande à la cour de : ' annuler l'acte de vente du 20 août 2012 pour violation des dispositions de l'article L 261-10 du code de la construction et de l'habitation ; A titre subsidiaire, ' confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que l'appartement n'est pas conforme aux prévisions contractuelles et que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme et à leurs engagements ultérieurs d'achèvement de l'ouvrage ; Dans tous les cas, ' confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les consorts [Z] se prévalent de mauvaise foi de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 9 avril 2015 ; ' infirmer le jugement pour le surplus et débouter les consorts [Z] de toutes leurs demandes ; ' prononcer l'annulation ou la résolution de la vente aux torts des vendeurs ; ' condamner Mmes [Z], in solidum, à lui payer 95 000 € en restitution du prix versé, 52 771,20 € au titre de son préjudice matériel, 88 575,36 € au titre de son préjudice de jouissance et 104 860 € au titre de son préjudice financier ; ' condamner in solidum les époux [Z] et M. [O] à lui payer 5 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, distraits au profit de son avocat. Il rappelle que, selon les énonciations de l'acte de vente, l'appartement lui a été vendu comme achevé alors qu'en réalité, il n'était pas habitable et, qu'au cours des discussions qu'il a eues avec les vendeurs, ceux-ci se sont engagés à réaliser divers travaux afin de le rendre habitable, mais se sont soustraits à l'exécution de leurs engagements. Il fait valoir que : - il résulte du rapport d'expertise judiciaire que l'appartement n'était pas achevé au jour de la vente et qu'il n'était pas habitable alors que, selon l'acte de vente, il était censé en jouir dès la vente puisqu'il ne s'agit pas d'une vente en l'état futur d'achèvement ; - le code de la construction et de l'habitation impose, pour la vente de tout immeuble comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction, et à peine de nullité, que le contrat revête la forme d'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil et soit conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14, de sorte qu'en l'espèce, le contrat, qui ne respecte pas ces dispositions impératives, est nul ; - subsidiairement, l'absence d'achèvement de l'immeuble, relevé par l'expert, justifie la résolution de la vente pour délivrance non conforme ; - en tout état de cause, il doit être indemnisé de ses préjudices qui correspondent aux dépenses engagées afin de rendre l'appartement habitable, à la privation de jouissance dès lors qu'il n'a pu occuper l'appartement jusqu'en 2020, aux honoraires qu'il a réglés à l'agent immobilier, et à l'emprunt qu'il a été contraint de contracter pour financer l'acquisition et les travaux. Il rappelle qu'une clause résolutoire ne peut prospérer si l'auteur du commandement de payer est de mauvaise foi, ce qui est le cas en l'espèce dès lors que celui-ci a été délivré alors que les vendeurs n'avaient pas respecté leurs obligations contractuelles. Dans ses dernières conclusions d'intimé et d'appel incident, régulièrement notifiées le 9 décembre 2020, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des moyens, M. [O], demande à la cour de : ' statuer ce que de droit sur les demandes réciproques de Mmes [Z] et de M. [X] aux fins d'annulation ou de résolution de la vente ; En toute hypothèse, ' confirmer le jugement en ce qu'il a exclu toute faute de sa part sur le fondement de l'article 1240 du code civil et débouter Mmes [Z] de leur appel en garantie ; Très subsidiairement, ' débouter Mmes [Z] de leurs demandes à son encontre ; ' condamner Mmes [Z], ou tout succombant, à lui régler 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel, distraits au profit de son avocat. Il fait valoir que : - aucun élément ne justifiait qu'il fasse application des dispositions relatives aux VEFA, puisque les deux lots de copropriété étaient matériellement existants, désignés comme un appartement à l'étage ayant son entrée au rez-de-chaussée et un parking à ciel ouvert, dans le bâtiment 2 d'un immeuble en copropriété, construit, divisé selon acte dressé le 31 août 2010 après mesurage de l'appartement par la société DCE le 6 août 2012, l'immeuble étant déclaré construit par l'entreprise ABC construction selon un permis de construire délivré le 10 juin 2009 et un chantier ouvert le 13 janvier 2011, étant observé que les époux [Z] l'avaient eux-mêmes acquis selon une vente simple, clés en main, et n'avaient pas la qualité de maîtres d'ouvrage ; - aucun reproche ne peut davantage être formulé à son encontre au titre de l'absence d'information sur les risques liés à un paiement du prix à terme ou à la vente d'un bien dans lequel des travaux restaient à achever, puisque, d'une part le paiement d'une partie du prix à terme a été décidé par les parties afin de permettre à l'acquéreur de vendre un bien lui appartenant et qu'il n'avait aucune raison de s'y opposer, ayant seulement pour obligation d'en sécuriser le paiement, ce qu'il a fait en insérant à l'acte un privilège du vendeur et une clause résolutoire, d'autre part aucune des parties ne l'a informé que des travaux restaient à effectuer et n'ayant pas l'obligation de se rendre sur place pour vérifier l'état de l'immeuble, il ignorait tout de ce qui lui a été tu ; - le notaire n'a pas à garantir les parties des conséquences de leurs manquements dans l'exécution du contrat et en l'espèce, le montant des travaux de mise en conformité de l'appartement est sans lien causal avec le manquement qui lui est reproché ; - la restitution du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable susceptible d'être mis à la charge d'un tiers. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes des appels principal et incident, la cour est saisie de l'ensemble des chefs du dispositif du jugement, dont les parties demandent l'infirmation. M. [X] sollicite l'annulation du contrat de vente et, subsidiairement, sa résolution pour manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance, tandis que les intimés demandent à la cour de constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat. Il convient, avant de statuer sur les demandes de résolution du contrat, d'analyser la validité du contrat au regard des dispositions de l'article L 261-10 du code de la construction et de l'habitation. Sur la demande d'annulation de la vente au regard des dispositions applicables à la vente en l'état futur d'achèvement La vente d'immeuble à construire est une vente de chose future dérivée de l'article 1130 du code civil, qui consiste à vendre sur plans des bâtiments ou des locaux qui ne sont pas encore édifiés. Par ce contrat, le vendeur s'engage à construire l'immeuble et à en transférer la propriété à l'acquéreur qui, en contrepartie, est tenu d'effectuer des versements au fur et à mesure de la construction afin de financer celle-ci. En application de l'article L. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ainsi qu'il est dit à l'article 1601-1 du code civil, la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. Selon l'article 1601-3 du code civil, dont les dispositions sont rappelées par l'article L.261-3 du code de la construction et de l'habitation, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution et l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. En application de l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation, tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code et être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ci-dessous. Celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer les versements ou les dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa précédent, sauf si le terrain ou le droit est procuré à une société régie par les chapitres I, II (sections 1 et 2) et III du titre I du présent livre, ou si celui qui les procure est un organisme d'habitations à loyer modéré agissant comme prestataire de service. La vente en l'état d'un immeuble inachevé n'est pas assujettie à cette réglementation, dès lors qu'il ne s'agit pas d'un immeuble à construire, vendu sur plans ou que le vendeur ne prend aucun engagement de réaliser des travaux dont les acquéreurs s'engagent à lui payer le montant inclus dans le prix de vente. En conséquence, le contrat par lequel un vendeur cède un appartement en l'état où il se trouve au moment de la signature de l'acte sous seing privé, quand bien même il prendrait l'engagement d'assurer des travaux de finition, ne relève pas des dispositions applicables aux ventes en l'état futur d'achèvement. En l'espèce, l'acte de vente du 20 août 2012 porte sur un bien dépendant d'un ensemble immobilier situé à [Localité 8], [Adresse 14], [Adresse 12] dans le Var, outre certaines parties communes. Le lot n° 6 est décrit comme un appartement à l'étage dans le bâtiment 2 avec entrée au rez-de-chaussée et le lot n°17 comme un emplacement de parking à ciel ouvert. Il fait suite à un compromis de vente du 13 juillet 2012 mentionnant 'un bien inachevé à usage d'habitation'. L'acte authentique précise que l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété établis par actes reçus le 31 août 2010 par Me [O], notaire, et publiés au bureau des hypothèques de [Localité 7] le 19 octobre 2010. Il stipule que l'acquéreur est propriétaire des biens vendus à compter du jour de l'acte et qu'il en a la jouissance à compter du même jour par la prise de possession réelle, les biens étant libres de toute location ou occupation ainsi que l'acquéreur a pu le constater en le visitant. Quant au prix de vente, l'acte précise qu'il a été payé à hauteur de 95 000 € et que le surplus, soit 60 000 €, sera payé à terme, après la vente par l'acquéreur d'un bien lui appartenant. La stipulation d'un terme pour le paiement d'une partie du prix n'est donc pas lié à la réalisation de travaux par le vendeur. Il résulte de cet acte que l'immeuble vendu, bien qu'inachevé, était déjà construit au jour de la vente, a été vendu en l'état sans stipulation de travaux à la charge du vendeur et inclus dans le prix de vente. Il ne ressort ni de cet acte, ni d'aucune autre pièce probante que les vendeurs ont conservé des pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à réception de travaux. Les seuls travaux dont les vendeur se sont engagés à supporter le coût concernent l'achèvement des enduits de façade, des VRD communes de la copropriété, ainsi que les aménagements extérieurs, 'de façon à ce que l'acquéreur n'ait aucun appel de charges inhérents aux dits travaux'. Il s'agit donc de travaux dans les parties communes, en cours au jour de la réalisation de la vente, et dont les époux [Z] se sont engagés à conserver la charge financière. L'élément prédominant de la vente en l'état futur d'achèvement étant l'obligation de construire, la vente litigieuse ne peut être analysée comme telle, dès lors que l'immeuble était déjà construit et divisé et qu'aucun programme de travaux n'a été stipulé à la charge des vendeurs, selon descriptif précis et prévisionnel. M. [X] produit un courrier du 10 décembre 2022, dans lequel les époux [Z] évoquent divers travaux de réparation et de finition. Cependant, ce courrier est postérieur de quatre mois à la vente et ne démontre pas que, quatre mois plus tôt, lorsque la vente a été conclue, l'immeuble était encore à construire, même si des travaux de finition, dont il n'est pas question dans l'acte de vente, ont pu faire l'objet de négociations parallèles entre les parties. Il n'est donc démontré par aucune pièce qu'au delà de la teneur des clauses contractuelles, telles que définies par les parties, l'acquéreur a été destinataire avant celle-ci d'un programme complet de travaux essentiels à financer par le vendeur. Au regard des circonstances de la transaction et des obligations respectives des parties, M. [X] échoue à rapporter la preuve que les vendeurs ont souscrit à son égard un engagement d'édifier ou de réaliser des travaux justifiant qu'ils soient considérés comme maîtres d'ouvrage et que la vente soit analysée comme une VEFA au sens de l'article 1601-1 du code civil. Certes, il résulte de l'acte qu'au jour de la vente, le déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux avec le permis de construire n'avait pas été délivrée, puisqu'en page 15 de l'acte figure une clause selon laquelle le vendeur s'engage à l'obtenir et la transmettre à première demande à l'acquéreur. Pour autant, cette clause ne saurait être interprétée comme conférant aux vendeurs, qui ont eux mêmes acquis l'appartement selon une vente clés en main, la qualité de maître d'ouvrage au sens de la réglementation applicable aux ventes en l'état futur d'achèvement, étant observé que M. [X] en a été informé et a déclaré faire son affaire personnelle de la conformité des travaux. A supposer que le courrier des époux [Z] du 10 décembre 2022 démontre qu'ils se sont engagés à prendre en charge certains travaux, ceux-ci concernent des réparations et des finitions, ne modifiant pas substantiellement l'aménagement intérieur de l'appartement et ne sont pas d'une ampleur telle qu'ils puissent être qualifiés de travaux construction au regard des critères posés par l'article R. 262-1 du code de la construction et de l'habitation. L'immeuble a été vendu en l'état, après que M. [X] l'ait visité, le compromis de vente décrivant l'appartement comme inachevé. Or, aucune disposition de loi n'interdit la vente d'un bien inachevé ou non habitable en l'état, ni n'impose pour ces ventes, sous les réserves ci dessus rappelées, la conclusion d'un contrat répondant aux exigences de la VEFA. En conséquence, la vente n'étant pas soumise à la réglementation applicable aux ventes en l'état futur d'achèvement, il n'y a pas lieu à annulation du contrat de ce chef. Sur la demande de résolution du contrat pour manquement à l'obligation de délivrance conforme En application de l'article 1603 du code civil, le vendeur a l'obligation de délivrer une chose conforme, c'est à dire répondant aux spécifications convenues par les parties. Lorsque la chose vendue ne répond pas à ces spécifications, il manque à son obligation de délivrance. En cas d'inexécution, l'acquéreur peut, à son choix, opter pour la résolution de la vente ou exiger son exécution forcée, et, indépendamment de cette option, solliciter des dommages-intérêts en réparation de son préjudice. En l'espèce, M. [X] soutient que l'appartement n'est pas conforme aux spécifications convenues avec les vendeurs lors de la vente, en ce qu'il n'est ni achevé, ni habitable. Il résulte de l'acte de vente reçu par le notaire le 20 août 2012 que la vente porte sur un appartement et un parking au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 14] à [Adresse 9]. L'appartement objet du lot n°6 est décrit comme 'un appartement à l'étage ayant son entrée au rez-de-chaussée portant la désignation 'lot 21" au plan de masse et au plan SHOB n°6-7-21-23" d'une superficie de 80,76 m². L'acte précise que l'acquéreur est propriétaire des biens vendus à compter du jour de sa signature et qu'il en a la jouissance à compter de ce même jour par la prise de possession réelle, les biens étant entièrement libres de location ou occupation ainsi que le vendeur le déclare et l'acquéreur a pu le constater en les visitant. L'habitabilité de l'appartement ou son achèvement ne sont pas stipulés dans l'acte comme condition suspensive de l'achat, étant rappelé que le compromis de vente qui a précédé la signature de l'acte authentique, décrit le bien comme inachevé, sans mettre à la charge des vendeurs la réalisation de travaux complémentaires. Aucune clause de l'acte authentique ne stipule davantage, à la charge des vendeurs, la réalisation de travaux dans l'appartement vendu, hormis en page 22, le coût des travaux liés à l'achèvement des enduits de façade, des VRD communes de la copropriété, ainsi que les aménagements extérieurs, 'de façon à ce que l'acquéreur n'ait aucun appel de charges inhérents aux dits travaux'. Il en résulte que M. [X] a acheté l'appartement en l'état où il se trouvait au jour de la vente, c'est à dire inachevé. Il est d'ailleurs indiqué à l'acte qu'il l'a visité, de sorte qu'il a pu se rendre compte par lui-même de son état, notamment des inachèvements dont il se plaint et avoir conscience qu'il n'était pas habitable en l'état. S'agissant de la conformité du bâtiment aux prescriptions du permis de construire, l'acte authentique spécifie que le vendeur s'engage à l'obtenir et en justifier à première demande auprès de l'acquéreur qui déclare 'en avoir parfaite connaissance et en faire son affaire personnelle'. Enfin, page 12 de l'acte authentique, figure une clause selon laquelle l'acheteur prend l'immeuble, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l'acte par le vendeur, dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance. La seule déclaration faite par le vendeur dans l'acte concerne la prise en charge financière des travaux liés à l'achèvement des enduits de façade, des VRD communes de la copropriété, ainsi que des aménagements extérieurs. S'agissant du courrier 10 décembre 2012, dont se prévaut M. [X], il est postérieur à l'acte authentique de vente de près de quatre mois. Par ailleurs, s'il démontre que les parties ont continué après la vente à discuter d'un certain nombre de travaux de finition, il est insuffisant pour prouver, contre les énonciations de l'acte authentique, que l'achèvement de l'appartement est entré dans le champs contractuel. En effet, dans ce courrier les époux [Z] évoquent diverses prestations qui ne sont pas achevées, ainsi que des travaux en cours de réalisation, que M. [X] ne peut avoir ignorés dès lors qu'il a visité le bien et accepté de l'acheter dans l'état où il se trouvait. Ce seul courrier, dans lequel les époux [Z] font le point sur les travaux en cours, est donc insuffisant pour considérer qu'ils se sont engagés, lors de la vente, à réaliser et supporter financièrement l'ensemble des travaux destinés à rendre le bien habitable, tels que réclamés par M. [X]. Quant au rapport d'expertise judiciaire, il fait mention d'un 'dépôt en l'état' suite au décès de M. [Z], ce qui signifie que les opérations n'ont pas été menées à leur terme, et notamment qu'aucun pré-rapport impartissant un délai aux parties pour formuler leurs observations, n'a été déposé. Ce rapport restitue donc les travaux de l'expert en leur état au jour du décès de M. [Z] et, si les opérations ont été réalisées au contradictoire des parties, le recueil de leurs observations sur la synthèse qu'en a tirée l'expert, n'a pas été réalisé. Il en résulte que ce rapport, incomplet, est insuffisant pour rapporter la preuve des allégations de M. [X], alors que Mmes [Z] contestent la réalité des engagements que, selon ce dernier, M. [Z] aurait pris à son égard au moment de la vente. En tout état de cause, ce rapport, de même que les deux procès verbaux de constat produits par M. [X], se contente de décrire le bien comme inachevé et inhabitable, alors que l'acheteur l'a acquis en l'état après l'avoir visité, sans que les vendeurs se soient engagés à réaliser ou financer des travaux, hormis ceux dont la liste a été rappelée ci dessus. L'acte de vente précise, par ailleurs, que les frais de raccordement aux réseaux de distribution d'eau et d'électricité sont à la charge de l'acquéreur. En considération de ces éléments, la preuve de la non conformité du bien par rapport aux stipulations contractuelles n'est pas démontrée par M. [X], qui, dès lors, n'est pas fondé à solliciter la résolution de la vente pour manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance. Sur la clause résolutoire La vente a été consentie au prix de 155 000 €, payable à raison de 95 000 € au comptant et 60 000 € à payer dans les quinze jours de la régularisation par acte authentique de la vente d'un bien immobilier appartenant à l'acheteur, sis à [Adresse 14], ou au plus tard le 1er septembre 2014. L'acte stipule également le paiement d'intérêts en cas de non paiement du solde à l'échéance. L'acte de vente stipule une clause résolutoire liée au conditions de paiement du prix, ainsi rédigée : 'à défaut de paiement exact à son échéance d'un seul terme du principal ou des intérêts et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, les sommes qui resteront alors dues deviendront de plein droit exigibles sans qu'il soit besoin de remplir aucune autre formalité judiciaire, ni de faire prononcer en justice la déchéance du terme, nonobstant toutes offres de paiement et consignations ultérieures. Au surplus, à défaut de paiement du solde du prix dans les termes convenus et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, la vente sera résolue de plein droit, conformément à l'article 1656 du code civil, si le commandement contient déclaration formelle par le vendeur de son intention de profiter de la présente clause. Cette résolution aura lieu sans préjudice du droit du vendeur à tous dommages-intérêts'. Les parties ont le droit d'insérer dans le contrat une clause résolutoire aux termes de laquelle la vente sera résolue de plein droit si le prix n'est pas payé à l'époque convenue. L'efficacité de la clause suppose une intention claire des parties d'écarter la saisine du juge. En l'espèce, tel est le cas de la clause insérée par les parties à l'acte de vente puisqu'il est stipulé que la vente sera résolue de plein droit. La mise en oeuvre de la clause résolutoire suppose la délivrance d'un commandement mentionnant expressément l'intention des vendeurs de s'en prévaloir. En l'espèce, Mmes [Z] justifient qu'un commandement de payer a été adressé à M. [X] par acte de la société civile professionnelle [T] [P] [U] [A], commissaires de justice, le 9 avril 2015. A cette date, plus de six mois après le terme stipulé, M. [X] n'avait pas réglé la partie du prix payable à terme. Le commandement de payer, qui a été délivré à personne, contient déclaration formelle par le vendeur de son intention de profiter de la clause résolutoire, rappelant à son destinataire qu'à défaut avoir payé les causes du commandement dans le délai d'un mois à compter de la date de l'acte, ils se pourvoiront devant le tribunal afin de voir constater la résolution de la vente. A ce jour, M. [X] ne démontre pas s'être libéré du solde du prix et ne le conteste d'ailleurs pas, qui soutient que le commandement ayant été délivré de mauvaise foi, ne saurait produire ses effets. Cependant, la cour ne retient aucun manquement des vendeurs à leurs obligations contractuelles, notamment aucune violation de l'obligation de délivrance. Dans ces conditions, la mauvaise foi imputée aux époux [Z] dans la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'est pas démontrée. Il convient dès lors de constater que la clause résolutoire est acquise, faute pour M. [X] d'avoir réglé le solde du prix au terme fixé. La contrat est donc résolu à l'issue du délai d'un mois ayant couru à compter de la délivrance du commandement le 9 avril 2015, soit au 10 mai 2015. La résolution du contrat a pour effet de remettre les parties dans l'état où elles trouvaient avant la vente. Les restitutions qui en découlent visent à corriger le déséquilibre consécutif à l'inexécution constatée et l'anéantissement du contrat qu'elle a provoquée. En conséquence, M. [X] devra restituer le bien acquis aux consorts [Z] et ceux-ci lui restituer le prix effectivement, payé à savoir la somme de 95 000 €, ainsi que les frais et accessoires de la vente, soit la somme de 10 000 €, correspondant à la commission de l'agent immobilier, ainsi que la somme de 11 610 € réglée au titre des droits d'enregistrement et frais notariés. Les obligations mises à la charge des parties par l'effet de la résolution sont interdépendantes, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion, au besoin par la force publique, de M. [X]. Celui-ci est condamné à restituer le bien, ce qui implique qu'il le libère lorsque l'arrêt lui aura été signifié. Il appartiendra aux consorts [Z], s'ils se heurtent à une résistance de sa part, de saisir le juge de l'exécution. L'anéantissement du contrat par l'effet de la résolution implique l'infirmation du jugement en toutes les condamnations prononcées au titre du contrat de vente. Sur la demande d'indemnité d'occupation La résolution du contrat est assimilée dans ses effets à une annulation, impliquant restitution du bien et restitution du prix perçu. Or, en application de l'article 1234 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 qui n'est applicable qu'aux contrats conclus après le 1er octobre 2016, le vendeur n'est pas fondé, en raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble par l'acquéreur. Si l'article 1352-3 du code civil, modifiant le droit antérieur, dispose que la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée, ce texte est issu de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dont les dispositions transitoires soumettent les contrats conclus avant le 1er octobre 2016, à la loi ancienne. Dans ces conditions, les consorts [Z] doivent être déboutés de leur demande à ce titre. Sur les demandes de dommages-intérêts de M. [X] M. [X] demande à être indemnisé des dépenses qu'il a engagées afin de rendre l'appartement habitable, de son préjudice de jouissance et de son préjudice financier. Il fonde ses demandes sur les dispositions de l'article 1611 du code civil selon lequel, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. Or, en l'espèce, la cour ne retient aucun manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance. Le contrat est, au contraire, résolu de plein droit par l'effet de la clause résolutoire stipulée par les parties, pour manquement de M. [X] à son obligation de payer le prix. Les consorts [Z] n'étant pas condamnés pour manquement à leur obligation de délivrance, ne sauraient être tenus d'indemniser les préjudices allégués par M. [X]. ***** Les demandes formulées par Mmes [Z] à l'encontre de M. [O], notaire, le sont uniquement à titre subsidiaire, afin qu'il les garantisse de toutes condamnations prononcées à leur encontre. Dans les motifs de leurs conclusions, ils font valoir que cette condamnation doit être envisagée si la cour les condamne à payer des dommages-intérêts à M. [X]. Dès lors que la cour ne les condamne pas, il n'y a pas lieu de statuer sur leurs demandes à l'encontre du notaire. Quant à M. [X], il n'a pas relevé appel de la décision en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes à l'encontre du notaire et ne formule, au demeurant, aucune prétention à l'encontre de celui-ci, hormis au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur les dépens et frais irrépétibles Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont infirmées. M. [X], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de première instance et d'appel, ceux-ci comprenant les frais de l'expertise ordonnée en référé, et n'est pas fondé à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité justifie d'allouer à Mmes [Z] une indemnité de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort INFIRME le jugement rendu le 28 février 2020 par le tribunal judiciaire de Grasse en ce qu'il a : - dit que le bien vendu n'est pas conforme aux stipulations contractuelles et que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance ; - condamné les consorts [Z] à payer à M. [X] les sommes de 22 426,38 € en réparation du préjudice matériel lié aux travaux d'ores et déjà exécutés afin de rendre l'appartement conforme aux prévisions contractuelles, 11 900,40 € en réparation du préjudice matériel lié aux travaux restant à exécuter afin de rendre l'appartement conforme aux prévisions contractuelles et 5 000 € en réparation de son préjudice de jouissance ; - déclaré recevable l'opposition de M. [X] au commandement de payer visant la clause résolutoire et dit que les consorts [Z] ont délivré celui-ci de mauvaise foi ; - ordonné la compensation entre le solde du prix de vente à payer par M. [X] et les dommages-intérêts alloués à celui-ci en réparation de son préjudice ; - condamné les consorts [Z] à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile, 3 000 € à M. [X] et 1 500 € à M. [O] ; - condamné les consorts [Z] aux dépens, comprenant les frais d'huissier à hauteur de 2 187,87 € et les frais d'expertise judiciaire à hauteur de 4 000 € ; LE CONFIRME pour le surplus des dispositions soumises à la cour ; Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant, DÉBOUTE M. [E] [X] de ses demandes d'annulation du contrat de vente et de résolution de la vente pour manquement par les vendeurs à leur obligation de délivrance conforme ; CONSTATE l'acquisition au 10 mai 2015 de la clause résolutoire stipulée par le contrat de vente conclu entre M [E] [X], M. [I] [Z] et Mme [G] [N] épouse [Z] le 20 août 2012 ; DIT qu'en conséquence, le contrat de vente est résolu de plein droit à cette date en ce qu'il porte sur l'immeuble suivant : 'dans un ensemble immobilier sis [Localité 10], [Adresse 14], [Adresse 12], le lot Volume n° 1, cadastré section BH [Cadastre 3] pour [Cadastre 2] a [Cadastre 6] ca, ayant fait l'objet d'un état descriptif de division volumétrique publié le 16 décembre 1964 Volume 1548 n° 20 modifié le 17 mars 1965 Volume 1626 n° 13 et le 22 janvier 2003 Volume 2003 P n° 942, d'un état descriptif de division publié le 19 octobre 2010 Volume 2010 P n° 11249, savoir : le lot n° 6 correspondant à un appartement portant la désignation lot 21 au plan de masse et au plan SHOB avec les 42/132èmes des parties communes, le lot n° 17 correspondant à un emplacement de parking avec les 1/312èmes des parties communes, les dits biens appartenant à M. [E] [Y] [M] [X] né le 18 janvier 1950 à [Localité 13], divorcé de Mme [W] [K], non remarié, demeurant [Adresse 14] pour les avoir acquis de M. et Mme [Z] aux termes d'un acte reçu par maître [O], notaire à [Localité 11], en date du 20 août 2012, publié le 19 septembre 2012 Volume 2012 P n° 11561 au premier bureau du service de la publicité foncière de [Localité 7] ; ORDONNE à M. [E] [X] de restituer le bien immobilier à Mme [H] [Z], Mme [L] [Z] et Mme [G] [N] veuve [Z] ; CONDAMNE Mme [H] [Z], Mme [L] [Z] et Mme [G] [N] veuve [Z], in solidum, à restituer à M. [E] [X] la somme de 95 000 €, au titre de la partie du prix de vente dont il s'est acquitté ainsi que 10 000 €, correspondant à la commission de l'agent immobilier et 11 610 € au titre des droits d'enregistrement et frais notariés ; DIT n'y a avoir lieu d'ordonner l'expulsion de M. [E] [X] ; DÉBOUTE Mme [H] [Z], Mme [L] [Z] et Mme [G] [N] veuve [Z] de leur demande d'indemnité d'occupation ; DÉBOUTE M. [E] [X] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires ; DÉBOUTE M. [E] [X] de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ; CONDAMNE M. [E] [X] à payer à Mme [H] [Z], Mme [L] [Z] et Mme [G] [N] veuve [Z], ensemble, une indemnité de 3 000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en première instance et en appel ; CONDAMNE M. [E] [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT