Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 24/01949 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GW57
NAC : 72A
JUGEMENT CIVIL
DU 29 OCTOBRE 2024
DEMANDERESSE
Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 6],
[Adresse 2]
[Localité 4]
pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL COPRO IMMOBILIER
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDERESSE
Mme [F] [M] [U]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Copie exécutoire délivrée le : 29.10.2024
CCC délivrée le :
à Me Virginie GARNIER
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Le Tribunal était composé de :
Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
LORS DES DÉBATS
L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 Septembre 2024.
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ
A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 29 Octobre 2024.
JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 29 Octobre 2024 , en premier ressort
Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière
En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES:
Madame [F] [M] [U] est propriétaire des lots numéros 33 et 42 au sein de la [Adresse 6] située au [Adresse 1] à [Localité 7].
Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont Madame [F] [M] [U] .
Les mises en demeure de payer qui lui ont été adressées sont demeurées vaines.
C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] a assigné Madame [F] [M] [U] devant le tribunal judiciaire afin de:
-CONDAMNER Madame [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 8 800,19 €, sauf à parfaire au jour de la décision qui sera rendue, outre intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 septembre 2023 pour la somme de 7960,58 € et à compter de la mise en demeure du 23 mai 2024 pour le reliquat.
- PRONONCER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière
-CONDAMNER Madame [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts,
-CONDAMNER Madame [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 2500 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile.
- CONDAMNER Madame [F] [U] aux entiers dépens
- JUGER que les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant,
- ORDONNER l'exécution provisoire nonobstant appel et sans caution.
Au soutien de ses prétentions, il expose que la société défenderesse a cessé tout paiement de ses charges depuis plusieurs années, et qu’elle n’a jamais régularisé sa situation malgré les courriers de mise en demeure et de relance qui lui ont été adressés. Il soutient que la résistance abusive de la défenderesse, qui n’a payé aucune charge depuis décembre 2018, cause un trouble certain au fonctionnement de la copropriété.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la requérante.
Madame [F] [M] [U], assignée à étude, n’a pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2024. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 16 septembre 2024.
Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Il convient de rappeler, à titre liminaire, qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »
En application de ces dispositions, le juge doit notamment vérifier la régularité de sa saisine à l’égard de la partie non comparante.
Sur la régularité de la saisine de ce tribunal à l’égard de la partie non comparante:
Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que lorsqu'une partie, citée à comparaître par acte d'huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l'acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu'à défaut pour l'acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210).
L’article 656 du code de procédure civile prévoit, dans sa première partie, que “Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.”
Force est de constater en l’espèce que le procès-verbal de l’assignation mentionne précisément les diligences opérées par le commissaire de justice pour vérifier l’exactitude du domicile de la destinataires (nom de la destinataire sur la boite aux lettres).
Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard de la défenderesse non comparante.
Sur la demande de condamnation au paiement du montant des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 alinéas 1er et 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis: “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5."
Aux termes de l’article 10-1 a) de la même loi: “ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.”
Enfin, aux termes de l'article 35 du décret n°67-223 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 précitée : "Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.”
Il en résulte que le syndicat des copropriétaires qui poursuit en justice le recouvrement des charges de copropriété dont un des copropriétaires est débiteur à son égard, doit produire, au soutien de sa demande :
- le compte individuel du copropriétaire débiteur commençant au point 0 de la dette,
- les documents comptables,
- les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes des exercices concernés et vote des budget prévisionnels fondant les appels de charges trimestriels.
Aux termes de l’article 1344-1 du code civil: “La mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.”
En application de l’article 1343-1 du même code: “Lorsque l’obligation de somme d’argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts.
L’intérêt est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat. Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit, il est réputé annuel par défaut.”
L’article 1343-2 du code civil dispose: “Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”
En l'espèce, il ne saurait être fait droit à aux arriérés de charge antérieurs au 01/09/2017, en l’absence de tout procès-verbal d’assemblée générale les justifiant.
Pour le surplus, au regard des procès-verbaux d’assemblée générale, des appels de fonds, des décomptes de charges, ainsi que du relevé de compte individuel de la défenderesse, il y aura lieu de condamner celle-ci à régler la somme totale de 7 989,27€, correspondant aux arriérés de charges pour les exercices budgétaires du 01/09/2017 au 31/08/2018 (les comptes ayant été approuvés par l’assemblée générale du 7 novembre 2018), 01/09/2018 au 31/08/2019 (les comptes ayant été approuvés par l’assemblée générale du 20 novembre 2019), 01/09/2019 au 31/08/2020 (les comptes ayant été approuvés par l’assemblée générale du 9 décembre 2020), 01/09/2020 au 31/08/2021 (les comptes ayant été approuvés par l’assemblée générale du 10 décembre 2021), 01/09/2021 au 31/08/2022 (les comptes ayant été approuvés par l’assemblée générale du 12 décembre 2022), aux provisions de charges pour l’exercice du 01/09/2022 au 31/08/2023 (le budget prévisionnel de l’exercice ayant été adopté par l’assemblée générale du 10 décembre 2021), aux provisions de charges du 01/09/2023 au 01/03/2024 inclus (le budget prévisionnel de l’exercice ayant été adopté par l’assemblée générale du 12 décembre 2022), aux provisions du fonds travaux des 01/09/2023, 01/12/2023 et 01/03/2024 (votées par les assemblées générales des10 décembre 2021 puis 1er décembre 2023).
Les sommes appelées postérieurement à l’assignation n’ont pas été prises en compte, la juridiction étant saisie par la demande chiffrée formulée dans l’assignation, qui constitue le seul élément soumis au contradictoire, à la différence du décompte individuel versé dans le dossier de plaidoiries.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023 (date de présentation de la première mise en demeure, non réclamée), à hauteur de 7 179,66€, puis à compter du 29 mai 2024 (date de signature de l’avis de réception de la deuxième mise en demeure) pour le surplus. La capitalisation des intérêts, qui est de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée.
Enfin, il sera fait droit à la demande au titre des frais de recouvrement à hauteur de 60 euros, au titre des deux mises en demeure dont il est justifié au dossier, selon le tarif prévu au contrat du syndic.
Sur la demande de dommages et intérêts
Si la carence d'un copropriétaire dans le paiement régulier de ses charges peut causer à l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice autonome indemnisable indépendamment des intérêts moratoires, encore incombe t-il au syndicat des copropriétaires d'établir la preuve de ce préjudice autonome.
En l'espèce, alors que la défenderesse est redevable de près de 8 000 euros d’arriérés sur plus de six années, qu’elle n’a réalisé aucun paiement depuis octobre 2018, il est évident que son comportement qui a perduré dans le temps a causé un préjudice financier à la copropriété.
Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 800 euros, eu égard néanmoins à ses tantièmes limités (121/10 000) dans la copropriété.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
L’équité et l’issue du litige commandent de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur du demandeur. A ce titre, Madame [F] [M] [U] sera condamnée à payer la somme de 1 500 € au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6].
Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE Madame [F] [M] [U] à payer au syndicat de copropriété de la [Adresse 6] la somme de 7 965,34 € (sept mille neuf cent soixante-cinq euros et trente-quatre centimes) au titre des arriérés de charges de copropriété et provisions de charges de copropriétés impayées du 1er septembre 2017 au 31 mai 2024,
DIT que cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023 à hauteur de 7 179,66€, puis à compter du 29 mai 2024 ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus pour au moins une année entière à compter du 24 juin 2024 ;
CONDAMNE Madame [F] [M] [U] à payer au syndicat de copropriété de la [Adresse 6] la somme de 60 (soixante) euros au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
JUGE que cette somme doit être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant,
CONDAMNE Madame [F] [M] [U] à payer au syndicat de copropriété de la [Adresse 6] la somme de 800 (huit cents) euros de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Madame [F] [M] [U] aux entiers dépens ;
CONDAMNE Madame [F] [M] [U] à payer au Syndicat de copropriété de la [Adresse 6] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
La greffière La Présidente
