Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04578 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDID3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Octobre 2020 - Tribunal judiciaire de Meaux RG n° 16/01856
APPELANTE
Société d'Aménagement Foncier et d' Etablissement Rural de l'Ile de France
( SAFER de l'Ile de France), immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 642 054 522, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 17]
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 assistée de Me Myriam BRITON, avocat au barreau de PARIS, toque : PC233
INTIMÉS
Monsieur [M] [Z] né le 31 mars 1948 à [Localité 21],
[Adresse 24]
[Adresse 24]
[Localité 8]
Madame [H] [Z] épouse [B] née le 04 mai 1940 à [Localité 22] ,
[Adresse 14]
[Localité 16]
Tous deux représentés et assistés Me François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 septembre 2023 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Nathalie BRET, conseillère
Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère
Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 27 octobre 2023 prorogée au 03novembre 2023 puis au 10 novembre 2023 et au 17 novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par un arrêt auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et de la procédure cette cour, statuant sur l'appel principal et l'appel incident respectivement interjeté par la Safer Ile de France ( Safer IDF) d'une part, Madame [H] [Z] épouse [B] et Monsieur [M] [Z] d'autre part, à l'encontre du jugement rendu le 8 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Meaux, qui a rejeté la demande en nullité du rapport d'expertise de Monsieur [J] et fixé la valeur vénale de la parcelle AD [Cadastre 10] sise lieu-dit ' Les [Adresse 20]' à [Localité 25] à la somme de 54 000 euros hors commission a :
Confirmé le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise
Avant dire droit, ordonné à la Safer de produire tout élément de nature à établir les caractéristiques du lot AD n°0056, AD n°0085 et AD n° 0087 qu'elle cite comme référence en précisant les éléments qui le rendent comparable au bien vendu
Sursis à statuer sur le surplus des demandes
Réservé les dépens.
La Safer IDF a signifié des compléments cartographiques sur la situation de la parcelle litigieuse et plusieurs pièces numérotées 15 à 36 concernant les plans et référence des parcelles dont la cour a sollicité les caractéristiques mais également d'autres parcelles, objet de transactions citées à titre de valeur de référence, le tout téléchargé à partir du site Géofoncier.
Par conclusions signifiées le 11 septembre 2023 la Safer Idf demande à la cour de :
Vu l'article 16 et 222 du code de procédure civile
Vu les articles L 141-1 et R 143-2 du code rural et de la pêche maritime
Vu les articles L 143-10 et L 412-7 du code rural et de la pêche maritime
Infirmer partiellement le jugement en ce qu'il a fixé la valeur de la parcelle AD [Cadastre 10] à 54 000 euros hors commission
Débouter Madame [H] [Z] épouse [B] et Monsieur [M] [Z] de l'ensemble de leurs demandes et prétentions
Fixer le prix de la parcelle AD [Cadastre 10] sise commune de [Localité 25] à 22 680 euros commission comprise
A titre infiniment subsidiaire , fixer la valeur du bien à 35 000 euros à l'occasion de sa préemption par la Safer Île de France
Fixer la charge des frais d'expertise conformément aux dispositions de l'article L 412-7 du Code rural
Condamner solidairement Madame [H] [Z] épouse [B] et Monsieur [M] [Z] à payer à la Safer Île de France la somme de 9 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [H] [Z] épouse [B] et Monsieur [M] [Z] ont signifié des conclusions le 8 septembre 2023 par lesquelles ils demandent à la cour de :
Vu les articles R 143-12, L 143-10 et L 412-7 du Code rural de la pêche maritime
Vu les articles 695 à 700 du Code de procédure civile
Infirmer le jugement du 8 octobre 2020 du tribunal judiciaire de Meaux sauf en ce qu'il a débouté la Safer de sa demande de nullité du rapport d'expertise et en ce qu'il a condamné la Safer aux dépens ainsi qu'à la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Statuant à nouveau,
Fixer la valeur de la parcelle située à [Localité 25] et cadastrée Section AD n°[Cadastre 10] appartenant à Madame [H] [B] et Monsieur [M] [Z] à la somme de 85 000 euros hors commission
Débouter la Safer de l'intégralité de ses demandes
Dire que la Safer devra régler cette somme au titre de la vente de la parcelle
En tout état de cause,
Condamner la Safer à payer à Madame [H] [B] et Monsieur [M] [Z] la somme de 9 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
Condamner la Safer aux dépens qui comprendront le coût de l'expertise de Monsieur [J].
L'affaire a été plaidée à l'audience du 13 septembre 2023.
Sur Quoi,
La Cour
1- Sur la fixation du prix de la parcelle
La Safer IDF soutient que l'expert judiciaire n'a pas tenu compte des références qu'elle lui a soumises et qu'une seule parcelle servant de référence à l'expert supporte les mêmes contraintes, la parcelle AE [Cadastre 9] située en zone naturelle d'une valeur de 6,30 euros le m2 laquelle, dans les faits, constitue le prolongement d'un jardin d'agrément. Selon l'appelante cette valeur doit être rapprochée de celle du lot AD 56, AD 85 et AD 87 d'une valeur de 2,10 euros le M2 ce qui correspond à une moyenne de 4,20 euros le M2 : ainsi, sur les seuls éléments dont disposait le tribunal, celui-ci aurait dû débouter les consorts [Z] et fixer le prix de la parcelle AD [Cadastre 10] à 4,20 euros le m2 soit 22 680 euros. Elle fait également grief au jugement d'avoir écarté un certain nombre des références produites et s'agissant des caractéristiques des parcelles objet de la réouverture des débats elle expose que :
-ces parcelles sont incluses dans le périmètre du PPEANP ( Périmètre de Protection des Espaces Agricoles Naturels Périurbains)
- ces parcelles sont non constructibles supportant non pas des vergers mais une végétation arbustive
- leur contenance est justifiée pour chacune d'entre elles et conduit pour l'ensemble de ce lot d'un seul tenant de 29 ares 72 ca à une valeur de 6 000 euros soit 2,01 euros le M2
Au vu des nouvelles références produites, bénéficiant d'une desserte tout aussi satisfaisante et des prix maximum relevés pour des biens comparables, elle soutient que le prix n'est jamais supérieur au prix auquel la Safer a exercé son droit de préemption initialement à 35 000 euros pour 54 ares, que les nouvelles références de vente pour des biens similaires situés à proximité de la propriété [Z] notamment, les parcelles A [Cadastre 13] AD [Cadastre 11] et AC [Cadastre 7], ont fait l'objet d'un droit de préemption le 28 décembre 2022, au prix de 2 500 euros soit 0,80 euros le M2, cependant que 7 parcelles en nature de terre, verger et lande boisée accessibles par une sente cadastrées A n°[Cadastre 1],[Cadastre 3] et [Cadastre 12], A n°[Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], ont fait l'objet d'une préemption sur la base de 0,50 euro /M2 le 5 juillet 2023.
Elle conteste enfin les références apportées par les intimés correspondant à des jardins d'agrément sur lesquels de vastes maisons sont bâties ce qui permet selon l'appelante d'apprécier la pression foncière et démontre les raisons purement spéculatives conduisant les consorts [Z] à la présente procédure, au rappel qu'entre 1999 et 2008 c'est plus de 1 250 ha de terres naturelles et agricoles qui ont été consommés chaque année.
Les consorts [Z] rappellent qu'ils ont signé depuis le 10 juillet 2015 un compromis de vente pour un terrain situé à [Localité 25] cadastré section AD n°[Cadastre 10] d'une superficie totale de 54 ares pour un prix net vendeur de 80 000 euros et ont depuis été destinataires de nouvelles offres d'achat.
Ils contestent la pertinence des références produites par la Safer au regard de leur ancienneté, les transactions remontant à 2010, 2015 pour des contenances plus petites étant, en tout état de cause, non comparables.
Sur le qualificatif du terrain, ils se rangent à l'appréciation de l'expert qui a clairement indiqué que le bien immobilier est à usage d'agrément et planté en verger, non constructible, libre à la vente et ne faisant l'objet d'aucune servitude.
Ils soulignent que la définition donnée par la Safer d'un jardin d'agrément n'est manifestement plus adaptée aux nouveaux types d'occupation des terrains beaucoup plus écologiques dans leur utilisation et rappellent que ce terrain, pendant de nombreuses années avant que les abonnements ne soient résiliés, était raccordé aux réseaux d'eau et d'électricité.
Ils concluent que la valeur haute de l'estimation de l'expert doit être retenue soit 85 000 euros cependant que la Safer ne peut prétendre vouloir déduire du prix qu'elle estime la commission de 10 000 euros négociée 8 ans plus tôt, sur la base d'un prix de vente de 80 000 euros net vendeur, laquelle est stipulée par le mandant comme étant à la charge de l'acquéreur.
Réponse de la cour
Selon les dispositions de l'article L 143-10 du Cde rural et de la pêche maritime : ' Lorsque la société d'aménagement foncier et d'établissement rural déclare vouloir faire usage de son droit de préemption et qu'elle estime que le prix et les conditions d'aliénation sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, elle adresse au notaire du vendeur, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d'achat établie à ses propres conditions.
Si le vendeur n'accepte pas l'offre de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural, il peut soit retirer le bien de la vente, soit demander la révision du prix proposé par la société d'aménagement foncier et d'établissement rural au tribunal compétent de l'ordre judiciaire qui se prononce dans les conditions prescrites par l'article L. 412-7.
Si, dans un délai de six mois à compter de la notification de cette offre, le vendeur n'a ni fait savoir qu'il l'acceptait, ni retiré le bien de la vente, ni saisi le tribunal, il est réputé avoir accepté l'offre de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural qui acquiert le bien au prix qu'elle avait proposé. Toutefois, en cas de décès du vendeur avant l'expiration dudit délai, cette présomption n'est pas opposable à ses ayants droit auxquels la société d'aménagement foncier et d'établissement rural doit réitérer son offre.
Lorsque le tribunal, saisi par le vendeur, a fixé le prix, l'une ou l'autre des parties a la faculté de renoncer à l'opération. Toutefois, si le vendeur le demande dans un délai de trois ans à compter d'un jugement devenu définitif, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural ne peut refuser l'acquisition du bien au prix fixé par le tribunal, éventuellement révisé si la vente intervient au cours des deux dernières années.
Les dispositions de l'article L 412-7 énoncent que : ' Si le bénéficiaire du droit de préemption estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées, il peut en saisir le tribunal paritaire qui fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. Dans le cas de vente, les frais d'expertise sont partagés entre le vendeur et l'acquéreur.
Si le propriétaire n'accepte pas les décisions du tribunal paritaire, il peut renoncer à la vente. Dans le cas où la vente n'a pas lieu, les frais d'expertise sont à la charge de la partie qui refuse la décision du tribunal paritaire.'
L'expert judiciaire s'est rendu sur place le 22 septembre 2017 au contradictoire des parties.
Il décrit la parcelle comme étant à usage de terrain d'agrément en adéquation avec l'inscription dans une zone naturelle comprise dans le PPEANP à 45 km à l'est de [Localité 23] dans l'intercommunalité de la communauté d'agglomération de Marne et Gondoire, comptant environ 9 300 habitants, desservie à environ 1 km par la ligne P Transilien gare [Localité 21]-[Localité 25], la départementale D 105 et D 418 et le bus réseau Transdev, ligne 15.
La vue aérienne prise sur le site Google Earth jointe au rapport d'expertise, montre une parcelle longitudinale, en forme de rectangle régulier, située en première position sur la rue des Guayes, plantée d'arbres en alignement régulier correspondant à un verger exploité en haute tige, sans déclivité particulière et sans encombrement d'aucune construction.
Située en zone naturelle non constructible le site est protégé afin de préserver son caractère d'espace naturel, l'assainissement est géré pour les eaux usées et l'expert note que quel que soit le réseau, le raccordement de type séparatif sera prévu sur la parcelle et jusqu'en limite de propriété, les eaux pluviales devant être gérées à la parcelle sans aucun rejet sur le domaine public, par stockage pour infiltration.
Aucune servitude ne grève la parcelle qui est libre de toute occupation ou location.
L'expert a procédé à la méthode d'évaluation de la parcelle par comparaison directe en étudiant le marché des transactions les plus significatives et en corrigeant les valeurs ensuite de la prise en compte des caractéristiques matérielles, juridiques et socio-économiques du bien objet de la préemption.
Il a retenu 4 transactions intervenues au cours desannées 2016 et 2017 portant sur des terrains non constructibles :
- section AL n°[Cadastre 2] : 134 m2 cédé 4 000 euros soit 30 euros le m2
- section B n°[Cadastre 15] : 923 m2 cédé au prix de 10 000 euros soit 11 euros le m2
- section AE n°[Cadastre 9] limitrophe de la parcelle AD[Cadastre 10] : 146 m2 cédé au prix de 920 euros soit 6 eruros le m2
- section AL n°[Cadastre 18] : 1 292 m2 cédée au prix de 20 000 euros.
Il retient par comparaison une valeur vénale située entre 75 000 euros et 85 000 euros.
Contrairement à ce que soutient la Safer IDF, l'expert a répondu par dires aux observations de l'appelante soulignant que la parcelle est sise dans la continuité de constructions existantes et peut être considérée comme un jardin d'agrément, que les références retenues par l'expert sont toutes non constructibles et que les termes de comparaison retenus sont situés sur la même commune que la parvelle AD [Cadastre 10], au contraire de la Safer IDF dont les références portent sur la commune de [Localité 19].
Les valeurs de comparaison sur lesquelles se fonde la Safer IDF portent, pour les plus récentes, en particulier les parcelles objet de la transaction signée en 2022, sur un ensemble de parcelles dont l'accès n'est pas desservi par une voie départementale et, pour les autres parcelles, objet de transactions plus anciennes, ont une superficie inférieure ou ne sont pas plantées en verger de haute tige, s'agissant de parcelle en nature de terre et végétation arbustive, au mieux desservies par un chemin rural ou une sente.
Ces références ne peuvent donc servir de comparaison utile en termes de superficie, de desserte sur la voie publique et d'exploitation pour faire la preuve du caractère exagéré du prix et des conditions de la vente objet de la préemption.
Partant, et alors que la valeur de 80 000 euros est celle qui a été déclarée par les consorts [Z] dans la déclaration de succession effectuée le 21 novembre 2014, sur la base de l'attestation immobilière délivrée par Maître [W] [R], notaire à [Localité 21] et au vu des estimations conformes des agences Century 21 le 1er février 2014 portant une valeur située entre 80 000 et 85 000 euros net vendeur et de l'Agence Régionale le 6 juin 2015 portant une valeur de 85 000 euros net vendeur, le jugement qui a fixé une valeur de 54 000 euros sera infirmé.
Statuant à nouveau, la valeur vénale de la parcelle AD [Cadastre 10] située lieu-dit ' Les [Adresse 20] sur la commune de [Localité 25] et appartenant en indivision à Madame [H] [Z] épouse [B] et Monsieur [M] [Z] sera fixée à 80 000 euros hors commission celle-ci étant due conformément aux termes du mandat de vente signée par les consorts [Z].
2- Les frais irrépétibles et les dépens
Le jugement sera confirmé du chef des frais irrépétibles et des dépens.
Les dépens exposés en appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article L 412-7 du Code rural.
La Safer IDF sera condamnée à régler à Madame [H] [Z] épouse [B] et Monsieur [M] [Z] une somme de 9 000 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
INFIRME le jugement sur la fixation du prix de la vente ;
Statuant à nouveau de ce chef
FIXE la valeur vénale de la parcelle AD [Cadastre 10] située lieu-dit ' Les [Adresse 20] sur la commune de [Localité 25] et appartenant en indivision à Madame [H] [Z] épouse [B] et Monsieur [M] [Z], au prix de 80 000 euros ( quatre vingt mille euros) hors commission ;
DIT que la commission sera due conformément aux termes du mandat de vente signé par Madame [H] [Z] épouse [B] et Monsieur [M] [Z] ;
CONDAMNE la Safer IDF à régler à Madame [H] [Z] épouse [B] et Monsieur [M] [Z] une somme de 9 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
DIT que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article L 412-7 du Code rural.
LE GREFFIER,
LA PRÉSIDENTE,
