Tribunal judiciaire, 12 novembre 2024. 24/01666

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 12 Novembre 2024 DOSSIER : N° RG 24/01666 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SZAR NAC : 50G TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL - Fil 9 JUGEMENT DU 12 Novembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2024, en audience publique, sans opposition des avocats devant : Madame GABINAUD, Vice-Président (chargée du rapport) Qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré composé de Madame GABINAUD, Vice-Président Monsieur SINGER, Juge M. LE GUILLOU, Vice-Président GREFFIER lors du prononcé Madame RIQUOIR JUGEMENT Réputé contradictoire, rendu après délibéré et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Rédigé par Monsieur SINGER Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le à DEMANDEURS M. [N] [S] né le 23 Août 1983 à [Localité 5] (31), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Célia-céline LASSALLE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 567 Mme [Z] [T] épouse [S] née le 14 Septembre 1982 à [Localité 6] (38), demeurant [Adresse 1] représentée par Me Célia-céline LASSALLE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 567 DEFENDEURS M. [M] [N] né le 22 Septembre 1992 à [Localité 4] (95), demeurant [Adresse 2] défaillant Mme [D] [Y] née le 22 Juin 1986 à [Localité 8] (31), demeurant [Adresse 2] défaillant ****** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé signé à l’office notarial MAS ET ASSOCIES du 25 octobre 2023, M. [M] [B] et Mme [D] [Y] se sont engagés à acquérir la maison d’habitation de M.[N] [S] et Mme [Z] [T] épouse [S] située [Adresse 1] à [Localité 7] pour un prix de vente de 435 000 euros frais d’agence inclus. L’acte mentionnait que les acquéreurs s’engageaient à verser dans les 10 jours de la signature du sous-seing les sommes de : 21 775 euros à titre de dépôt de garantie et 43 550 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-5 du code civil en cas de non régularisation de l’acte authentique. La date de réitération de l’acte authentique a été fixée le 15 janvier 2024 puis décalée au 18 janvier 2024. En raison de l’absence de M. [M] [B] et Mme [D] [Y] à la date de la signature, l’office notarial leur a envoyé une sommation d’avoir à comparaître pour signature de l’acte authentique le 2 février 2024 et de payer le décompte financier pour l’acquisition de la maison. Par courriel du 2 février 2024, Mme [D] [Y] s’est rétractée de l’acte sous seing privé. Le 2 février 2024, l’étude notariale a dressé un procès verbal de carence. Les démarches en vue d’une résolution amiable du litige n’ayant pas abouti, par acte du 25 mars 2024, M. [N] [S] et Mme [Z] [T] épouse [S] ont fait assigner devant la présente juridiction M. [M] [B] et Mme [D] [Y]. Ils sollicitent du tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1137, 1217, 1240 1231-1, 1231-5 du code civil, L271-1 du code de la construction et de l’habitation et 700 du code de procédure civile, de : - à titre principal, condamner M. [M] [B] et Mme [D] [Y] à leur payer in solidum la somme de 43.550 euros à titre de dommages et intérêts, en application de la stipulation de pénalité pour non-régularisation de l’acte authentique, - à titre subsidiaire, condamner M. [M] [B] et Mme [D] [Y] à leur payer in solidum la somme de 43.550 euros à titre de dommages et intérêts pour dol, - en tout état de cause, - condamner M. [M] [B] et Mme [D] [Y] à leur payer in solidum la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - condamner M. [M] [B] et Mme [D] [Y] à leur payer in solidum la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, - assortir les condamnations des intérêts à taux légal à compter de la délivrance de l’assignation - condamner M. [M] [B] et Mme [D] [Y] à leur payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [M] [B] et Mme [D] [Y] aux entiers dépens de l’instance. Sur l’engagement de la responsabilité contractuelle de M. [M] [B] et Mme [D] [Y] et le paiement de dommages et intérêts en application de la stipulation de pénalité, les époux [S] exposent que M. [B] et Mme [Y] se sont engagés à payer la somme de 43.550 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-5 du code civil dans le cas où ils ne régulariseraient pas l’acte authentique. Ils rappellent qu’ils n’ont pas rétracté leur consentement entre la signature du sous-seing et la date prévue pour la réitération de l’acte, qu’ils ont répondu aux sollicitations du notaire et que Mme [Y] a attendu le 2 février 2024 pour faire part de sa rétractation par courriel. Ils exposent que les contractants ont fait preuve de mauvaise foi et que le seul fait de l’inexécution qui a été constaté par le procès-verbal de carence dressé par le notaire rend applicable la stipulation de la pénalité. Sur l’engagement de la responsabilité contractuelle de M. [M] [B] et Mme [D] [Y] et le paiement de dommages et intérêts pour dol, les époux [S] soutiennent que les acheteurs ont fait preuve de manoeuvres dolosives pour réserver la vente notamment en dissimulant la réalité de leur situation financière. Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive, les consorts [S] font valoir que M. [B] et Mme [Y] n’ont eu cesse de retarder la signature et exposent les frais liés à cette résistance. Sur leur préjudice moral, ils exposent les différents frais exposés et évoquent le stress et la fatigue générée par cette situation. M. [M] [B] et Mme [D] [Y] n’ont pas constitué avocat. La clôture est intervenue le 27 mai 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 septembre 2024 et mise en délibéré au 5 novembre 2024, prorogé au 12 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION I. Sur la clause pénale Selon l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Selon l' article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.  L'article 1104 précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L’article 1231-5 du code civil énonce que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La caducité d'un acte n'affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l'une des parties. Selon l’acte sous seing privé signé à l’office notarial MAS ET ASSOCIES le 25 octobre 2023 par M. [M] [B] et Mme [D] [Y] et M.[N] [S] et Mme [Z] [T] épouse [S], il était prévu que l’acte devait être régularisé au plus tard le 15 janvier 2024. Il apparaît également que l’acte énonçait que “l’acquéreur déclare qu’il n’entend pas contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée, le financement devant être assuré en totalité par ses deniers personnels”. L’acte indiquait également “au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 43.550 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil”. Enfin l’acte prévoit que les obligations ne deviendront définitives qu’au terme d’un délai de dix jours pendant lequel l’acquéreur aura la faculté de se rétracter. En l’occurrence, les consorts [S] produisent : - un premier courriel de l’étude MAS et associés adressé à M. [M] [B] et Mme [D] [Y] daté du 2 janvier 2024 indiquant que le dossier est complet et proposant un rendez-vous pour signature de l’acte le 12 janvier ou le 15 janvier, - un deuxième courriel de l’étude MAS et associés adressé à M. [M] [B] et Mme [D] [Y] daté du 3 janvier 2024 fixant le rendez-vous pour signature de l’acte au 18 janvier à 17h, - un troisième courriel de l’étude MAS et associés adressé à M. [M] [B] et Mme [D] [Y] daté du 10 janvier 2024 rappelant le rendez-vous et joignant au mail le décompte, la convocation, le prorata de la taxe foncière et rappelant aux acheteurs “qu’il y aura donc lieu de verser pour au plus tard le jour de la signature de la vente le montant de 468.205,93 euros”, - une sommation d’avoir à comparaître devant le notaire remise le 26 janvier 2024 à M. [M] [B] et Mme [D] [Y] et leur faisant sommation d’avoir à comparaître à l’étude le 2 février 2024 à 16h, - un courriel de Mme [D] [Y] adressé le 2 février 2024 à 13h33 à Maître [X] de l’étude MAS et associés intitulé “lettre de rétraction suite à la signature d’une promesse/compromis de vente” indiquant qu’elle ne souhaite “plus acquérir ce bien suite à des soucis financiers”, le courriel étant signé par Mme [D] [Y] et M. [M] [B], - un second courriel de Mme [D] [Y] adressé le 2 février 2024 à Maître [X] de l’étude MAS et associés indiquant “je suis prête à payer ce que je dois en échelonnement car je pensais pouvoir mais je ne peux pas acquérir cette maison je n’ai absolument pas les fonds”, - un procès-verbal de carence rédigé par l’étude MAS et associés le 2 février 2024. Il est donc démontré que M. [M] [B] et Mme [D] [Y] à la suite de la signature de l’acte sous seing privé n’ont pas utilisé leur faculté de rétraction dans le délai de dix jours prévu par ledit acte, qu’ils n’ont exprimé cette volonté que le 2 février 2024 après leur absence au rendez-vous de la signature de l’acte prévu le 18 janvier 2024 et après avoir reçu une sommation d’avoir à comparaître à l’étude du notaire le 2 février 2024. L’absence de régularisation de l’acte authentique étant de la seule responsabilité des acquéreurs, M. [M] [B] et Mme [D] [Y], il convient donc de faire application de la clause pénale prévue à l’acte sans en modifier le montant. Dans ces conditions, il convient de condamner M. [M] [B] et Mme [D] [Y] à leur payer in solidum la somme de 43.550 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil. II. Sur les dommages et intérêts - sur la résistance abusive, Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les époux [S] sollicitent des dommages et intérêts en raison de la résistance abusive de M. [M] [B] et Mme [D] [Y]. Au soutien de cette demande, ils produisent la sommation d’avoir à comparaître devant le notaire du 26 janvier 2024 et le procès-verbal du 2 février 2024 démontrant les coûts liés à ces deux actes : 249,20 euros pour la sommation et 125 euros pour le procès-verbal de carence et un nouveau mandat de vente daté du 5 mars 2024 pour le bien situé au [Adresse 1] à [Localité 7] indiquant une diminution de 10 % du prix de vente du dit bien en raison de la hausse des taux des prêts immobiliers. Ils évoquent également un acte sous seing privé du 18 décembre 2023 qu’ils avaient conclu pour l’achat d’une nouvelle maison à [Localité 3] et qui n’a pu être concrétisé en raison de l’absence de vente de leur premier bien. Il apparaît que M. [M] [B] et Mme [D] [Y] n’ont jamais indiqué leur volonté de ne pas contracter l’acte avant le 2 février 2024 alors même qu’ils avaient reçu plusieurs courriels pour fixer un rendez-vous auquel ils ne se sont pas rendus, une sommation d’avoir à comparaître. Leur comportement démontre leur mauvaise foi d’autant plus que l’achat de ce bien n’était soumis à aucune démarche liée à l’obtention d’un prêt, le financement devant être assuré en totalité par leurs deniers personnels. Leur comportement a créé un préjudice pour les époux [S] que ceux-ci démontrent par les frais occasionnés par les différents actes liés aux absences des acheteurs et par la perte du bien qu’ils avaient envisager d’acheter qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1.500 euros. En revanche, le préjudice lié à la perte de la valeur de leur bien s’inscrit dans le préjudice indemnisé par le montant de la clause pénale, de sorte qu’ils seront déboutés de cette demande. - sur le préjudice moral Pour prétendre à l’indemnisation de ce préjudice, les époux [S] mettent en avant la nécessité d’avoir dû vendre une partie de leurs meubles et la nécessité de devoir vivre dans un camping-car pendant un mois. Ils produisent également une ordonnance de traitement par anxiolytiques du 7 mars 2024 concernant Mme [S]. Toutefois, les éléments produits ne permettent pas de démontrer un lien de causalité entre le l’absence de régularisation de l’acte authentique par M. [M] [B] et Mme [D] [Y] et la prise d’un traitement par anxiolytiques, aucun élément médical ne caractérisant ledit lien. Par ailleurs, la nécessité de vendre leurs biens et de vivre dans une caravane étant également en lien avec un possible emménagement à [Localité 3], le préjudice moral n’est pas caractérisé d’autant plus que les conséquences de la perte de la maison ont été indemnisées dans le cadre de l’indemnisation du préjudice en lien avec la résistance abusive de M. [M] [B] et Mme [D] [Y]. Il convient de rejeter la demande à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral. III. Sur les demandes accessoires Partie perdant le procès, M. [M] [B] et Mme [D] [Y] seront condamnés aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. La solution du litige conduit à accorder à M.[N] [S] et Mme [Z] [T] épouse [S] une indemnité pour frais de procès à la charge de M. [M] [B] et Mme [D] [Y] qu'il paraît équitable de fixer à une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement. En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, CONDAMNE M. [M] [B] et Mme [D] [Y] à payer in solidum à M. [N] [S] et Mme [Z] [T] épouse [S] la somme de 43.550 euros (quarante-trois mille cinq cent cinquante euros), en application de la clause de pénalité, outre intérêts au taux légal à compter de la date de signification du jugement ; CONDAMNE M. [M] [B] et Mme [D] [Y] à payer in solidum à M. [N] [S] et Mme [Z] [T] épouse [S] la somme de 1.500 euros (mille cinq cent euros) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; REJETTE la demande de M. [N] [S] et Mme [Z] [T] épouse [S] à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; CONDAMNE M. [M] [B] et Mme [D] [Y] aux dépens de l’instance ; CONDAMNE M. [M] [B] et Mme [D] [Y] à payer à M. [N] [S] et Mme [Z] [T] épouse [S] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Rappelle que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.   Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 12 novembre 2024, et signé par la présidente et la greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE