Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/04054

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Olivier BROCHARD Monsieur [U] [W] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/04054 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TTQ N° MINUTE : 4 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 18 décembre 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, [Adresse 2] représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Madame [R] [E], [Adresse 1] représentée par Me Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS, Monsieur [U] [W], [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 octobre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04054 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TTQ EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 06/08/2009, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a donné à bail à [R] [E] et [U] [W] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 679,43 euros outre des charges provisionnelles mensuelles de 150 euros. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 28/11/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 9204,25 euros. Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 20/03/2024 à étude, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a fait assigner [R] [E] et [U] [W] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de [R] [E] et [U] [W] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [R] [E] et [U] [W] ;dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; condamner solidairement [R] [E] et [U] [W] au paiement d’une somme provisionnelle de 10868,17 euros au titre des loyers et charges, outre les intérêts au taux légal ;condamner solidairement [R] [E] et [U] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer et charges ; condamner solidairement [R] [E] et [U] [W] au paiement d'une somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes rendus nécessaires pour l’expulsion. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 21/03/2024. L’affaire était appelée à l’audience du 01/07/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 11/10/2024. La bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 11443,80 euros, octobre 2024 inclus, et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Elle donne son accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire avec la mise en place d’un échéancier de paiement sur 36 mois avec des mensualités de 10 euros par mois. Elle s’oppose à la demande de paiement partiel du loyer. [R] [E], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses conclusions reprises oralement de voir ordonner : - la suspension des effets de la clause résolutoire avec autorisation de paiement partiel du loyer à hauteur de 255 euros par mois en application de la décision du FSL, jusqu’au relogement effectif ; - à titre subsidiaire : la mise en place d’un échéancier de paiement de 10 euros par mois dans l’attente de l’apurement de la dette par le FSL, avec exigibilité de la dette 8 jours après l’envoi d’une mise en demeure infructueuse ; - en tout hypothèse : le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle indique qu’un dossier a été déposé devant le Fonds de solidarité pour le logement, qui a accepté le dossier avec effacement de la dette à hauteur de 11000 euros sous condition de relogement. Elle vit dans le logement avec ses deux enfants majeurs, dont un porteur d’un handicap. Elle précise avoir effectué une demande de mutation de logement. [U] [W], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté. La décision était mise en délibéré au 18/12/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel la locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. La locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 29/11/2023 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application des textes applicables au jour de l’assignation. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 28/11/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail (visant un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement) ayant été renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme de la loi du 6 juillet 1989, il convient de faire application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telles qu’en vigueur après le 29/07/2023. [R] [E] et [U] [W] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les six semaines suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 09/01/2024 à minuit, soit à compter du 10/01/2024. La bailleresse formule son accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire. Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04054 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TTQ S’agissant de la demande reconventionnelle d’autorisation à ne régler le loyer que partiellement, à hauteur de 255 euros, il convient de rejeter cette demande qui ne se fonde sur aucune disposition légale. [R] [E] produit la décision favorable du FSL du 16/04/2024 à hauteur de 11000 euros d’aide, qui mentionne l’obligation pour la locataire de régler son loyer à hauteur de 255 euros. Si le FSL pose cette condition dans l’application de sa décision, cela ne lit pas le bailleur qui reste créancier de l’intégralité du loyer. S’agissant de la proposition à titre subsidiaire de la mise en place d’un échéancier de paiement à hauteur de 10 euros par mois, il convient de constater l’accord du bailleur. Par conséquent, compte tenu de l’accord intervenu entre les parties et formulé à l’audience, il y a lieu de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [R] [E] et [U] [W], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. En ce cas, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril solidairement de [R] [E] et [U] [W], à défaut de local désigné. Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. Sur la demande en paiement de l'arriéré et les délais de paiement Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que [R] [E] et [U] [W] restent devoir une somme de 11443,80 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 08/10/2024, mois de septembre 2024 inclus, hors frais. Il convient en conséquence de condamner solidairement [R] [E] et [U] [W] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Compte tenu de l’accord intervenu entre les parties à l’audience et de la décision favorable du FSL, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement suspensifs selon les modalités prévues au présent dispositif. Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [R] [E] et [U] [W] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner solidairement [R] [E] et [U] [W] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit et sera prononcée. Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de condamner in solidum [R] [E] et [U] [W] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 10/01/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 1], porte D, pour défaut de paiement des loyers et charges ; CONSTATE l’accord des parties, en conséquence SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE solidairement [R] [E] et [U] [W] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS la somme provisionnelle de 11443,80 euros au titre des loyers et charges dus au 08/10/2024, mois de septembre 2024 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; AUTORISE [R] [E] et [U] [W] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 10 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; RAPPELLE qu'en cas de respect par [R] [E] et [U] [W] des délais accordés et du paiement des loyers courants, ou de l’apurement de la dette locative par l’exécution de la décision du FSL, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ; DIT que la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS pourra alors faire procéder à l'expulsion de [R] [E] et [U] [W], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE, en ce cas, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril solidairement de [R] [E] et [U] [W] à défaut de local désigné ; CONDAMNE, en ce cas, [R] [E] et [U] [W] à payer solidairement à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ; CONDAMNE in solidum [R] [E] et [U] [W] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation ; DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE les autres demandes ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. La greffière La juge des contentieux de la protection