Tribunal judiciaire, 26 février 2025. 23/05553

MINUTE N° : JUGEMENT DU 26 Février 2025 N° RC 23/05553 DÉCISION contradictoire et en premier ressort S.C.I. SAINT JEAN ET : [T] [G] Débats à l'audience du 28 Novembre 2024 Le Copie executoire et copie à : Me SCHMITT Copie à : Me HAROUNA Monsieur le Prefet d'[Localité 4] et [Localité 5] Copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 7] TENUE le 26 Février 2025 Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : E.ESPADINHA DÉBATS : A l'audience publique du 28 Novembre 2024 DÉCISION : Prononcée publiquement le 26 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : S.C.I. SAINT JEAN, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Catherine SCHMITT, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant D'une Part ; ET : Madame [T] [G] née le 15 Décembre 2002 à TOURS (37000), demeurant [Adresse 2], représentée par Me Rasmia HAROUNA, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-1831 du 06/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7]) D'autre Part ; EXPOSE DES MOTIFS Par contrat sous seing privé du 26 mai 2023, la SCI Saint Jean a donné à bail à Mme [T] [G] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6], pour un loyer mensuel principal de 540 euros outre la somme de 30 euros à titre de provision sur charges. Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SCI Saint Jean a fait signifier, en date du 22 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire et saisi la CCAPEX de la situation le 25 septembre 2023. Elle a postérieurement saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2023, dénoncé au Préfet d'Indre et Loire le 6 décembre 2023, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire: - constater l’acquisition de la clause résolutoire ; - être autoriser à conserver la somme de 530 euros versée à titre de dépôt de garantie ; - ordonner l’expulsion de Mme [T] [G] ; - obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.674,27 euros arrêt au 22 novembre 2023, à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 570 euros à compter du 23 novembre 2023, outre une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant les frais de commandement, de notification, de l'assignation, du procès verbal et du changement de serrures. A l’audience du 28 novembre 2024, la SCI Saint Jean, représentée par son conseil, reprend oralement l’intégralité de ses demandes développées dans ses conclusions : - elle renonce à sa demande d'expulsion devenue sans objet dans la mesure oùa locataire a quitté les lieux le 12 novembre 2024; - maintient sa demande de condamnation en paiement en l'actualisant à la sommee 3.858,31 euros au titre des loyers et charges impayés en précisant que le dépôt de garantie a été restitué à la sortie des lieux ; - elle demande au tribunal de débouter Mme [G] de sa contestation, en défense, du calcul de la créance et de sa demande tendant à voir constater une exception d’inexécution ainsi que de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts. A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que sa locataire n’a pas respecté son obligation de payer les loyers et charges alors qu’elle ne démontre pas ni un manquement à ses obligations de bailleur de délivrer un logement conforme à son usage, ni un quelconque préjudice. Mme [T] [G] représentée par son conseil, développe oralement ses demandes tendant au débouté de la demande principale et forme une demande reconventionelle de condamnationdu bailleur à lui payer 1.000 euros à titre de dommages et intérêts. A l’appui de ses prétention , elle fait valoir : - Sur la demande principale: une contestation du décompte de créance estimant que ses paiements de juillet et aout 2024 n'ont pas été pris en compte et justifie l’absence de paiement des loyers par une exception d'inexecution par le bailleur de son obligation de faire les travaux nécessaires pour rendre le logement conforme à son usage. Elle affirme que le logement , excessivement humide, présentait des traces de moisissures, que les peintures étaient dégradées et que le chauffage électrique était défectueux entrainant un coût exhorbitant au regard de ses moyens. A titre reconventionnel, elle estime son préjudice caractérisé par le fait d'avoir vécu dans le froid et et l'humidité, ses moyens ne lui permettant pas de faire face aux factures d'électricité, ce qui a entrainé une fausse couche. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025 par mise a disposition au greffe. MOTIFS 1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce le bailleur justifie d'avoir avisé la CCAPEX et notifié une copie de l’assignation à la préfecture d'[Localité 4]-et-[Localité 5] conformément aux dispositions des articles 24-II et III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. 2 - Sur le fond - Sur la demande principale en paiement Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire le maintien dans les lieux du locataire cause au bailleur un préjudice qu’il convient d’indemniser par une indemnité d’occupation égale au loyer et charges justifiées qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié. En l’espèce, la bailleresse produit : - le bail signé des deux parties contenant une clause résolutoire, - le commandement de payer du 2 septembre 2023 visant la clause résolutoire, - les états des lieux d’entrée et de sortie, - un décompte de créance, actualisé au 12 novembre 2024 faisant apparaitre un solde à son profit de 3.858,51 euros après restitution du dépôt de garantie.. Mme [G] fait d’une part, grief à ce décompte d'avoir omis de comptabiliser ses paiement des loyers d'août et juillet 2023. Elle verse aux débats à l'appui de cette contestation les quittances de loyers qui lui ont été remises pour ces deux périodes. Ces quittances sont toutes deux datées du 8 novembre 2023 et l'examen du décompte de créance de la demanderesse enregistre un versement de 1.217 euros en novembre 2023. Il n'est donc pas démontré que les versements des loyers fait tardivement n'ait pas été correctement comptabilisés. D’autre part, elle justifie l’absence de respect de son obligation de payer les loyers par le défaut d’exécution par le bailleur de ses propres obligations de délivrer un logement conforme. En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, quand bien même il serait précisé au bail que le locataire accepte les lieux en l'état. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Selon l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation(...) En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à Mme [G] qui se prétend libérée de l'obligation en raison d’une inexécution par le bailleur de son obligation en opposant à la demande de payer ses loyers de prouver le fait qui justifie l'extinction de son obligation à savoir la non-conformité du logement à son usage. En l’espèce, elle verse aux débats un diagnostic de performance énergétiques ( DPE) qui classe le logement dans la catégorie F avec une consommation de 408 KWH par mètre carré et par an soit une conformité à la norme applicable. A compter du 1er janvier 2023, un logement situé ne France métropolitaine ne pourra être considérée comme énergétiquement décent qu'à condition que sa consommation d'énergie estimée par le DPE soit inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, soit des logements étiquetés G par le DPE. Le logement loué est donc conforme aux normes sur ce point Mme [G] invoque également une défectuosité des radiateurs et affirme que la SCI bailleresse avait promis de changer. L'examen du bail établit que le logement est équipé d’un chauffage individuel par radiateurs électriques mais aucun élément ne démontre d'une part un engagement du bailleur à les changer et d'autre part une défectuosité de ceux-ci. Les factures d'électricité versée aux débats si elles démontrent une augmentation de la consommation pour la période d'hiver, ne démontrent pas la défectuosité des radiateurs. Elle fait également valoir que des travaux étaient nécessaires pour rendre le bien conforme à son usage Elle admet qu’un détecteur de fumée manquant au moment de l’entrée dans les lieux a été installé en cours de bail. Elle verse aux débats 4 photographies en gros plan qui rendent peu identifiable la localisation de ce qui a été photographié et ne permet pas de se convaincre que ces dégradation qui au regard des message adressés par Mme [G] à son bailleur se situent pour partie derrière le meuble de la salle de bain constituent une non-conformité du logement aux normes de décence que doit respecter tout bailleur, réduisant l’usage du logement et justifiant l’absence de paiement des loyers. - Sur le paiement de l'arriéré locatif Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Les bailleurs ont fait signifier le 22 septembre 2023, un commandement de payer un montant une somme principale de 1.710 euros. Le décompte de créance versé aux débats démontre que cette somme n’a pas été réglée dans les deux mois du commandement de sorte que les effets de la clause résolutoire ont été acquis au 23 novembre 2023. Depuis la résiliation du bail, Mme [T] [G] qui s’est maintenue dans les lieux et a causé ainsi un préjudice à la SCI Saint Jean, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer soit 550 euros mensuel outre les charges justifiées pour cette période. la SCI Saint Jean produit un décompte de créance actualisé à 3.858,51 euros, arrêté au 12 novembre 2024, date du départ de Mme [G]. Toutefois, en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. En l’espèce, les bailleurs ont comptabilisé chaque mois dans son décompte la provision sur charges prévue au bail soit 30 euros. Pour l’année 2023, ils produisent en pièce 8, un document relatif à la taxe des ordures ménagères qu’ils rajoutent à hauteur de 166,51 euros aux charges du logement de Mme [G]. Or, le décompte de créance contient déjà pour cette période un débit de versé 30 euros mensuel x 7 mois = 210 euros soit 43,49 euros de plus que les charges justifiées par le bailleur. La somme de 166,51 euros si elle était retenue au débit du compte ferait donc double emploi avec les provisions également passées au débit du compte pour la même période. Il y a donc lieu de ne comptabilisé au crédit du compte l’excès de provisions déjà comptabilisé soit 43,49 euros. Pour l’année 2024, les bailleurs ne justifie pas de la taxe d’ordure ménagère réclamée, alors qu’elle figure en annexe à l’avis d’imposition foncier émis en octobre. Les provisions sur charges de l’année 2024 seront donc extournées de la créance soit 30 euros x 10 mois soit 300 euros, faute de justificatifs du montant réel des charges. Ainsi la créance sera réduite ainsi : 3.858,51 euros – (43,49 euros + 300 euros) = 3.515,02 euros. Mme [T] [G] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de de 3.515.02 euros au titre de loyers et indemnité d’occupation dus au jour de son départ le 12 novembre 2024. - Sur la demande reconventionnelle Mme [T] [G] pour voir prospérer sa demande de dommages et intérêts doit démontrer une faute du bailleur, un préjudice et un lien de causalité. En l’espèce elle échoue dans la démonstration de chacun ces éléments et sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 3- Sur les demandes accessoires L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [T] [G], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation. Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les effets de la clause résolutoire étaient acquis à la date du 3 novembre 2023 DEBOUTE Mme [T] [G] de ses demandes. CONDAMNE Mme [T] [G] à verser à la SCI Saint Jean la somme de trois mille trois cinq cent quinze euros et deux centimes (3.515.02 euros) au titre des loyers et indemnités d'occupations dus au 12 novembre 2024 ; DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [T] [G] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation les quelq seront recouvrés conformément à la;loi sur l’aide juridictionnelle ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,