Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/50101 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C3SIE
N° : 3-CB
Assignation du :
21 et 22 décembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 25 septembre 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDERESSE
La société GENERALI COMMERCE II
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Michel SIMONET de la SELEURL MICHEL SIMONET Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS - #P0038
DEFENDERESSE
La société LIBSHOP
[Adresse 6]
[Localité 3]
et dans les lieux loués :
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Manon FRANCISPILLAI de l’AARPI PRIMO Avocats, avocats au barreau de PARIS - #A0634
DÉBATS
A l’audience du 23 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 10 novembre 2020, la SCI GENERALI COMMERCE II a consenti à la société LIBSHOP un contrat de bail portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer annuel hors taxes et hors charges de 34.000 euros.
Le bailleur a délivré au preneur les 12 et 15 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 53.170,41€ au titre des loyers et charges impayées à cette date.
C'est dans ces conditions que la SCI GENERALI COMMERCE II, se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, a, par exploit délivré les 21 et 22 décembre 2023, fait citer la SARL LIBSHOP devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins essentielles de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.
L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties.
Entre-temps, le 16 mai 2024, la SCI GENERALI COMMERCE II a délivré à la société LIBSHOP un commandement de reconstituer la garantie à première demande d'un montant de 17.000 euros.
A l'audience du 23 juillet 2024, la SCI GENERALI COMMERCE II sollicite de :
Sur le fondement du commandement délivré les 12 et 15 septembre 2023 :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 octobre 2023,
- condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 20.663,66€ TTC au titre de la dette locative arrêtée au 22 juillet 2024, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la présente décision,
- dire que la défenderesse pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en six mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de l'ordonnance, puis le 5 de chaque mois,
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,
- prévoir une clause de déchéance, huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
- ordonner l'expulsion sans délai de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel majorée de 50% augmenté des charges jusqu'à libération des lieux,
- la condamner à titre provisionnel au paiement de la somme de 8720,20€ correspondant à l'acquisition du dépôt de garantie
Sur le fondement du commandement délivré le 16 mai 2024 :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- condamner la défenderesse à fournir une nouvelle garantie bancaire autonome et à première demande de 17.000 euros dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision,
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai,
- prévoir une clause de déchéance du terme huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
- ordonner l'expulsion de la défenderesse,
- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel majorée de 50% augmenté des charges jusqu'à libération des lieux,
- condamner la défenderesse à leur verser la somme de 4500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens, dont le coût des commandements, de l'assignation, ainsi que du coût de la levée - des états d'inscriptions et de privilèges.
En réponse, la défenderesse sollicite de :
Concernant le commandement d'avoir à reconstituer la garantie à première demande,
- à titre principal, dire n'y avoir lieu à référé,
- à titre subsidiaire, lui accorder un délai de douze mois pour reconstituer la garantie à première demande, délai suspensif des effets de la clause résolutoire,
Concernant le paiement de l'arriéré de loyers
- fixer la dette à la somme de 15.602,90€ arrêtée au 16 mai,
- lui accorder un délai de 18 mois pour s'acquitter de cette somme, la première échéance devant être versée dans un délai d'un mois après la signification de l'ordonnance,
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
En tout état de cause,
- condamner la partie requérante à lui verser la somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.
MOTIFS
Sur la provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La requérante verse aux débats un décompte actualisé au 22 juillet 2024. Ce décompte n'est pas contesté par la partie adverse et il est contradictoire. Dès lors, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 20.663,66 euros au 22 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus.
Compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la conservation du dépôt de garantie, à la majoration de cinq points du taux d'intérêt et à la majoration de l'indemnité d'occupation de 50%, toutes trois sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés.
Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur ces demandes.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
En l’espèce, l'article 17 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer (y compris charges et prestations), de tout complément de loyers ou d'arriérés de loyers, de dépôt de garantie, de charges ou de rappel de charges, en encore en cas d'inexécution d'une seule des conditions substantielles du bail, celui-ci sera résilié de plein droit, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.
* sur le commandement de payer délivré les 12 et 15 septembre 2023
En l'espèce, aucune contestation n'est émise à l'encontre de la régularité du commandement de payer dénoncé au preneur les 12 et 15 septembre 2023, lequel contient un décompte locatif, vise la clause résolutoire stipulée au bail ainsi que le délai d'un mois pour en apurer les causes. Il reprend également les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce.
Il n'est pas allégué par la défenderesse qu'elle se serait acquittée du paiement des causes de ce commandement dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise.
Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Il résulte du décompte locatif que la dette a diminué depuis la délivrance du commandement et la défenderesse justifie d'une situation financière susceptible de lui permettre de régler sa dette dans un délai raisonnable qui sera fixé à 18 mois afin de ne pas mettre en échec le preneur, qui apparaît de bonne foi, et alors qu'il n'est pas justifié par le bailleur que ces délais mettront en péril sa propre situation financière.
Il sera donc fait droit aux délais de paiement, qui auront pour conséquences de suspendre les effets de la clause résolutoire.
* sur le commandement d'exécuter délivré le 16 mai 2024
L'article 5.2 des conditions particulières du contrat de bail stipule que « Pour garantir l'exécution des obligations lui incombant au titre du présent bail et en sus du dépôt de garantie, le Preneur produit une garantie autonome à première demande en garantie du paiement des loyers, charges, taxes, frais et accessoires exigibles au titre du présent bail et de ses suites.
(…)
Elle devra être maintenue pendant toute la durée du présent bail, et jusqu'à l'expiration d'une période de six (6) mois suivant la date de libération effective des biens loués par le Preneur.
(…)
En cas de mise en jeu totale ou partielle de cette garantie, le Preneur s'oblige dans un délai d'un (1) mois à délivrer une nouvelle garantie pour respecter l'obligation à laquelle il s'est engagé aux termes de la présente clause. A défaut, le présent bail pourra être résilié, si bon semble au Bailleur, dans les termes de la clause résolutoire ci-après stipulée et sous les sanctions qui en découlent. »
Compte tenu de l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.
La bonne foi du bailleur est appréciée concomitamment à la délivrance du commandement de payer.
En l'espèce, la défenderesse ne se prévaut du comportement du bailleur que postérieurement à la délivrance du commandement de payer, estimant que le refus de ce dernier d'accepter une autre garantie que la garantie à première demande caractérise sa mauvaise foi.
L'article 5.2 des conditions particulières, parce qu'il rappelle l'application de la clause résolutoire, établit que la reconstitution d'une garantie à première demande fait partie des conditions essentielles du contrat aux yeux du bailleur et ce dernier ne peut se voir reprocher une mauvaise foi pour la seule raison qu'il souhaite voir exécuter les termes du contrat de bail librement consentis entre les parties.
Dès lors, la mauvaise du bailleur n'est pas établie avec l'évidence requise en référé et la contestation n'apparaît pas sérieuse.
En revanche, les difficultés du locataire à obtenir la reconstitution de la garantie à première demande apparaissent justifiées et réelles, de sorte qu'il sera fait droit à la demande de délais sollicités, la locataire ayant justifié que la somme de 17.000€ au titre de la reconstitution était déjà bloquée auprès de son organisme bancaire.
A défaut de respecter les délais et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et l'expulsion sera ordonnée. La défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel équivalente au montant du loyer, charges et taxes en sus, et ce jusqu’à libération des lieux sans majoration, comme il a été indiqué plus haut, .
Sur le surplus des demandes
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SARL LIBSHOP à verser à la société GENERALI COMMERCE II la somme de 2000 euros au titre des frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
La défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en application des dispositions de l'article 696 du même code, sans qu'il soit nécessaire de lister les actes compris dans les prescriptions de cet article.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;
Condamnons la SARL LIBSHOP à verser à la SCI GENERALI COMMERCE II la somme de 20.663,66 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 22 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus ;
L’autorisons à se libérer de cette somme en dix-huit mensualités égales, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,
Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,
Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et/ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, et huit jours après la réception d'une lettre de mise en demeure adressée en recommandée, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,
Accordons à la SARL LIBSHOP un délai de douze mois pour reconstituer la garantie à première demande de 17.000 € à compter de la signification de la décision ;
Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de reconstitution de la garantie à première demande ;
Disons qu’à défaut d'avoir reconstitué la garantie à première demande dans le délai de douze mois à compter de la signification de cette décision, et huit jours après la réception d'une lettre de mise en demeure adressée en recommandée, la clause résolutoire reprendra ses effets,
Constatons dans l'un ou l'autre cas, voire les deux cas la résiliation de plein droit des baux consentis à la SARL LIBSHOP portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;
Autorisons dans l'un ou l'autre cas, voire les deux cas, l'expulsion de la SARL LIBSHOP et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique,
Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
Condamnons dans l'un ou l'autre cas, voire les deux cas la SARL LIBSHOP à payer à la SCI GENERALI COMMERCE II une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, majorée des charges et taxes, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la majoration de cinq points de l'intérêt légal ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la majoration de l'indemnité d'occupation ;
Condamnons la SARL LIBSHOP à payer à la SCI GENERALI COMMERCE II la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société LIBSHOP au paiement des dépens ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 25 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Clémence BREUIL Anne-Charlotte MEIGNAN
