Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 mai 2011), que le 17 décembre 2002, M. et Mme X... ont conclu avec la société Réside études, agissant au nom de la société Paris Courbevoie La Défense, un contrat de réservation portant sur un appartement situé dans un immeuble à construire qui devait abriter une "résidence avec services composée d'appartements destinés à la location meublée" et, avec la société Résidences services gestion, un contrat de bail commercial portant sur le même bien ; que, par acte authentique du 15 décembre 2003, les époux X... et la société Paris Courbevoie La Défense ont réitéré la vente en l'état futur d'achèvement de l'appartement qui devait être livré à la fin du premier trimestre 2005 ; qu'il ne l'a été que le 7 avril 2006 et la perception des loyers n'a débuté qu'à compter du lendemain ; que les époux X... ont assigné les sociétés Réside études et Paris Courbevoie La Défense afin d'obtenir paiement de dommages-intérêts correspondant aux loyers non perçus, aux révisions de loyers et aux intérêts intercalaires ;
Attendu que les sociétés Réside études et Paris Courbevoie La Défense font grief à l'arrêt de fixer le préjudice global subi par les époux X... à la somme de 16 829,68 euros et de les condamner in solidum à leur payer cette somme, outre une indemnité de procédure, alors ,selon le moyen :
1°/ qu'il ressort de l'article II du contrat de bail que, si ce dernier "prendra effet le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence" (alinéa 1), les parties sont convenues que, "dans le cas d'un paiement "à terme" du prix d'acquisition des biens immobiliers loués, le bail ne pourra prendre effet avant le complet paiement du prix" (alinéa 3) ; que l'arrêt attaqué énonce que l'acquéreur n'avait versé que "la majeure partie du capital" ; qu'en les condamnant néanmoins, par des motifs inopérants pris de ce que "la société Réside études et la SNC Paris Courbevoie La Défense (…) n'ont pas respecté les délais de livraison de l'immeuble", la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1149 du code civil ;
2°/ qu'au surplus, il ressort de l'alinéa 1 de l'article II du contrat de bail que ce dernier "prendra effet le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence" ; que l'arrêt attaqué énonce que "la livraison n'a eu lieu que le 7 avril 2006", de sorte que "la prise d'effet du bail (…) a nécessairement été retardée d'autant et, partant, la perception des loyers" ; qu'en les condamnant néanmoins, par des motifs inopérants pris de ce que "la société Réside études et la SNC Paris Courbevoie La Défense (…) n'ont pas respecté les délais de livraison de l'immeuble", la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1149 du code civil ;
3°/ qu'en tout état de cause, en les condamnant à verser aux époux X... une somme égale au montant des loyers correspondant à la période du 1er avril 2005, date de livraison convenue, au 7 avril 2006, date de livraison effective, aux motifs que "(…) si le point de départ des baux commerciaux dont la durée n'est effectivement pas modifiée, a simplement été différé, il n'en demeure pas moins que M. et Mme X..., en raison du report du délai de livraison imputable à faute aux sociétés venderesses, a subi une perte financière, correspondant à une perte de loyer durant douze mois, n'ayant pas pu percevoir les fruits d'un investissement dont il(s) avai(en)t libéré sans contrepartie la majeure partie du capital et sur lesquels il(s) comptai(en)t pour les rembourser", quand le report du point de départ du contrat de bail étant resté sans incidence sur la durée de neuf années de celui-ci, dont le terme a simplement été reporté d'autant, "le seul préjudice réparable ne pouvait être causé que par les conséquences de ce retard de perception de revenus locatifs et correspondant, en réalité, aux éventuelles difficultés de trésorerie qu'aurait rencontrées par les époux X... pour assumer l'amortissement de leur emprunt" et ne pouvait donc être égal au montant cumulé des loyers révisés que si les époux X... faisai(en)t la preuve du "préjudice réparable" précité, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations, a méconnu le principe de la réparation intégrale du préjudice et violé les articles 1134, 1147 et 1149 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ;
4°/ qu'enfin, en omettant de répondre aux moyens pertinents pris par les (sociétés) Réside études et Paris Courbevoie La Défense de ce que l'obligation de payer des intercalaires ne constituait pas un préjudice réparable dès lors, d'une part, qu'il n'était que l'exécution du contrat de prêt bancaire contracté par les époux X... pour financer l'acquisition des biens en l'état futur d'achèvement, d'autre part, qu'il ne constituait pas un dommage prévisible au sens de l'article 1150 du code civil, la cour d'appel a privé son arrêt de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, que les sociétés Réside études et Paris Courbevoie La Défense n'ayant pas invoqué dans leurs conclusions devant la cour d'appel l'alinéa 3 de l'article II du contrat de bail, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'il découlait du retard d'achèvement et de livraison du bien que la prise d'effet du bail contractuellement fixée, sans autre précision, au premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence avait nécessairement été retardée d'autant et partant la perception des loyers, que les sociétés Réside études et Paris Courbevoie La Défense n'avaient pas précisé à des acquéreurs profanes la portée ni le sens qu'elles entendaient donner aux notions d'achèvement et de mise en exploitation qu'elles avaient utilisées de façon interchangeable au gré de leurs intérêts et qu'il résultait de l'économie de l'investissement proposé à la clientèle et de l'argument de vente figurant dans l'étude personnalisée d'investissement remise aux acheteurs que l'acquisition était censée leur assurer une "protection dès le premier jour de l'investissement par la perception de loyers" et ayant souverainement retenu que, si le point de départ du bail commercial dont la durée n'était pas modifiée avait seulement été différé, les époux X... avaient subi, en raison du report du délai de livraison imputable à faute aux sociétés Réside études et Paris Courbevoie La Défense, une perte financière correspondant aux loyers non perçus pendant douze mois et n'avaient pas pu recueillir les fruits d'un investissement dont ils avaient libéré sans contrepartie la majeure partie du capital et sur lesquels ils comptaient pour le rembourser alors que le bail avait vocation à être renouvelé à son échéance et que l'intérêt de ce type de placement était de s'inscrire dans la durée, la cour d'appel, qui a répondu par motifs propres et adoptés aux conclusions prétendument délaissées, a pu en déduire, sans méconnaître le principe de la réparation intégrale du préjudice, que la demande des époux X... devait être accueillie ;
D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés Réside études et Paris Courbevoie La Défense aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Réside études et Paris Courbevoie La Défense ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour les sociétés Réside études et Paris Courbevoie La Défense.
Il est reproché à la Cour d'appel d'AVOIR « fixé le préjudice global subi par M. Michel X... et Mme Jacqueline Y... épouse X... à la somme de 16.829,68 € et condamné in solidum les sociétés PARIS COURBEVOIE LA DEFENSE et RESIDE ETUDES à leur payer la somme de 16.829,68 € », outre « une indemnité de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile »,
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les conventions régulièrement formées font la loi des parties et que le vendeur en l'état futur d'achèvement est tenu de délivrer le bien dans le délai convenu ; que le contrats de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 17 décembre 2002 prévoyait une date de livraison au plus tard à la fin du premier trimestre 2005 alors que la livraison n'a eu lieu que le 7 avril 2006 sans que les venderesses, qu'il s'agisse de la société Réside Etudes ou de la SNC Paris Courbevoie La Défense, justifient d'une cause légitime de report du délai de livraison ; que si la perception des revenus locatifs a débuté, comme prévu à la convention, le lendemain de la livraison sans qu'aucune date calendaire n'ait été arrêtée, il découle néanmoins du retard d'achèvement et de livraison des biens que la prise d'effet du bail contractuellement fixée, sans autre précision, au « premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence » a nécessairement été retardée d'autant et partant la perception des loyers; que si, ainsi que le font observer les venderesses, s'agissant de son point de départ, le bail ne se réfère pas à la notion d'achèvement mais à celle de mise en exploitation de la résidence, force est de constater que pour un profane en matière de vente, les deux notions sont voisines et qu'à aucun moment les venderesses n'en ont précisé la portée ni le sens qu'elles entendaient leur donner dans le cas précis ; qu'au contraire, les deux notions apparaissent avoir été utilisées de façon interchangeable au gré des intérêts de venderesses et sans que les acquéreurs, qui n'avaient pas le pouvoir de s'immiscer dans le bon déroulement de l'opération, puisse faire valoir la moindre observation ; considérant en tout état de cause que dans le doute, la convention doit s'interpréter en faveur de celui qui contracte l'obligation et qu'il résulte de l'économie de l'investissement proposé à la clientèle et de l'argument de vente tel qu'il figure dans « l'étude personnalisée d'investissement » qui avait été remis aux acquéreurs, que cette acquisition était censée leur assurer une « protection dès le premier jour de l'investissement par la perception de loyers ; considérant dans ces conditions, que la société Réside Etudes et la SNC Paris Courbevoie La Défense, qui n'ont pas respecté les délais de livraison de l'immeuble dont l'acquéreur avait dû une première fois accepter le report, puisqu'aux termes des contrats de réservation la date prévisionnelle de livraison était fixée au 4ème trimestre 2004, sont tenues de réparer le préjudice en découlant pour l'acquéreur ; que (…) si le point de départ des baux commerciaux dont la durée n'est effectivement pas modifiée, a simplement été différé, il n'en demeure pas moins que M. et Mme X..., en raison du report du délai de livraison imputable à faute aux sociétés venderesses, ont subi une perte financière, correspondant à une perte de loyer durant douze mois, n'ayant pas pu percevoir les fruits d'un investissement dont ils avaient libéré sans contrepartie la majeure partie du capital et sur lesquels il comptait pour les rembourser, étant encore observé qu'un bail a vocation à être renouvelé à son échéance et que c'est précisément l'intérêt de ce type de placement que de s'inscrire dans la durée ; que les premiers juges, par des motifs pertinents que la Cour adopte, ont justement fixé à la somme de 10.380,68 € le montant du préjudice relatif à la perte de loyers et à 153 € celle liée à la perte d'exploitation subie par M. et Mme X... ; que l'économie du contrat de vente en l'état futur d'achèvement dont le paiement du prix est réalisé en fonction de l'avancement du chantier a été bouleversée, non seulement par la privation des loyers et de l'indexation annuelle, mais aussi par l'obligation en relation avec le retard de livraison et non prévue au montage bancaire d'origine, de devoir acquitter les intérêts intercalaires entre la date prévue de livraison qui devait correspondre à la date de perception des loyers et la livraison effective dont M. et Mme X... doivent également obtenir l'indemnisation en ce qu'il s'agit d'un préjudice distinct de la perte de loyers ; que la décision des premiers juges qui a fixé à la somme de 4.467,05 e sur la période concernée le préjudice lié au règlement d'intérêts intercalaires doit être infirmé et les sociétés RESIDE ETUDES et COURBEVOIE PARIS LA DEFENSE condamnées à payer la somme de 6.296 e à ce titre, ainsi qu'il résulte des relevés de compte de la BNP versée aux débats (…) »,
ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « M. et Mme X... sont en droit de prétendre au titre des loyers non payés à la somme de 10.380,68 € ; que les sociétés défenderesses s'opposent à leur condamnation au titre de la perte d'indexation au motif que la prise d'effet du bail a été fixée au 1er mai 2006 ; mais attendu que le Tribunal ayant rejeté les allégations des sociétés défenderesses selon lesquelles le bail devait prendre effet le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence sans aucune référence à la date de livraison de l'immeuble, il y a lieu d'accueillir la demande présentée par les époux X... à ce titre ; que les sociétés défenderesses doivent être condamnées à payer aux époux X... la somme de 153 e qu'ils réclament à ce titre (…) »,
ALORS QUE 1°), il ressort de l'article II du contrat de bail que, si ce dernier « prendra effet le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence » (alinéa 1), les parties sont convenues que, « dans le cas d'un paiement « à terme » du prix d'acquisition des biens immobiliers loués, « le bail ne pourra prendre effet avant le complet paiement du prix » (alinéa 3) ; que l'arrêt attaqué énonce (p. 5) que l'acquéreur n'avait versé que « la majeure partie du capital » ; qu'en condamnant néanmoins les sociétés exposantes, par des motifs inopérants pris de ce que « la société RESIDE ETUDES et la SNC PARIS COURBEVOIE LA DEFENSE (…) n'ont pas respecté les délais de livraison de l'immeuble » (p. 5), la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1149 du Code civil.
ALORS QUE 2°), au surplus, il ressort de l'alinéa 1 de l'article II du contrat de bail que ce dernier « prendra effet le premier jour du mois suivant la mise en exploitation de la résidence » ; que l'arrêt attaqué énonce (p. 4) que « la livraison n'a eu lieu que le 7 avril 2006 », de sorte que « la prise d'effet du bail (…)a nécessairement été retardée d'autant et, partant, la perception des loyers» ; qu'en condamnant néanmoins les sociétés exposantes, par des motifs inopérants pris de ce que « la société RESIDE ETUDES et la SNC PARIS COURBEVOIE LA DEFENSE (…) n'ont pas respecté les délais de livraison de l'immeuble » (p. 4), la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1149 du Code civil.
ALORS QUE 3°), en tout état de cause, en condamnant les SA RESIDE ETUDES et SNC PARIS COURBEVOIE LA DEFENSE à verser aux époux X... une somme égale au montant des loyers correspondant à la période du 1er avril 2005, date de livraison convenue, au 7 avril 2006, date de livraison effective, aux motifs que (arrêt attaqué, p. 5) « (…) si le point de départ des baux commerciaux dont la durée n'est effectivement pas modifiée, a simplement été différé, il n'en demeure pas moins que M. et Mme X..., en raison du report du délai de livraison imputable à faute aux sociétés venderesses, a subi une perte financière, correspondant à une perte de loyer durant douze mois, n'ayant pas pu percevoir les fruits d'un investissement dont il avait libéré sans contrepartie la majeure partie du capital et sur lesquels il comptait pour les rembourser », quand le report du point de départ du contrat de bail étant resté sans incidence sur la durée de neuf années de celui-ci, dont le terme a simplement été reporté d'autant, « le seul préjudice réparable ne pouvait être causé que par les conséquences de ce retard de perception de revenus locatifs et correspondant, en réalité, aux éventuelles difficultés de trésorerie qu'aurait rencontrées par les époux X... pour assumer l'amortissement de leur emprunt » (conclusions des sociétés RESIDE ETUDES et PARIS COURBEVOIE LA DEFENSE, p. 7) et ne pouvait donc être égal au montant cumulé des loyers révisés que si les époux X... faisait la preuve du « préjudice réparable » précité, la Cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations, a méconnu le principe de la réparation intégrale du préjudice et violé les articles 1134, 1147 et 1149 du Code civil, ensemble l'article 1315 du même Code.
ALORS QUE 4°), enfin, en omettant de répondre aux moyens pertinents pris par les SA RESIDE ETUDES et SNC PARIS COURBEVOIE LA DEFENSE de ce que l'obligation de payer des intercalaires ne constituait pas un préjudice réparable dès lors, d'une part, qu'il n'était que l'exécution du contrat de prêt bancaire contracté par les époux X... pour financer l'acquisition des biens en l'état futur d'achèvement, d'autre part, qu'il ne constituait pas un dommage prévisible au sens de l'article 1150 du Code civil, la Cour d'appel a privé son arrêt de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile.
