Tribunal judiciaire, 02 septembre 2024. 24/00015

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE - LOYERS COMMERCIAUX - JUGEMENT DU 02 Septembre 2024 N° RG 24/00015 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YKU2 DEMANDEUR : S.A.R.L. EL MANAR, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1] représentée par Me Olivier BERNE, substitué par Me DORCHIES, avocats au barreau de LILLE DÉFENDEUR : S.C.I. BF PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3] représentée par Me Florence MAS, substitué par Me Sylvain VERBRUGGHE, avocats postulants au barreau de LILLE, Me Natacha MARCHAL, avocat plaidant au barreau de PARIS MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON Juge des loyers commerciaux par délégation de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LILLE GREFFIER : Isabelle LASSELIN DÉBATS : A l’audience publique du 01 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Septembre 2024 JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 6 mars 2001, les consorts [V]- [Y] aux droits desquels vient désormais la S.C.I. BF Patrimoine, ont donné à bail à la S.A.R.L. El Manar des locaux dépendant d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4]. Par acte sous seing privé du 22 octobre 2010, la S.C.I. BF Patrimoine et la S.A.R.L. El Manar ont renouvelé le bail des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], à l'effet d'exploiter un fonds de commerce de restauration-traiteur, pour une durée de neuf années à compter du 17 janvier 2010 et moyennant un loyer annuel de 37 741,93 euros hors taxe. Le bail s'est prolongé tacitement après son terme. Par jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole du 7 mars 2022, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au profit de la SARL El Manar. Par acte extrajudiciaire du 31 mars 2022, la SARL El Manar a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2022 moyennant un loyer annuel hors charges de 39 000 euros. Par mémoire en fixation de loyer du 28 avril 2022, notifié par lettre recommandée avec avis de réception à la S.C.I. BF Patrimoine (avis de réception signé le 29 avril 2022), la S.A.R.L. El Manar, a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 39 000 euros hors taxes hors charges à effet rétroactif du 1er avril 2022. Par exploit d'huissier du 7 juin 2022, la S.C.I. BF Patrimoine a accepté le principe du renouvellement, moyennant toutefois un loyer annuel de 65 000 euros hors taxes hors charges par an. Parallèlement, par le même acte, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre de travaux réalisés selon elle en violation des clauses du bail. Par acte de commissaire de justice signifié le 6 octobre 2022, la S.A.R.L. El Manar a assigné la S.C.I. BF Patrimoine devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation judiciaire du loyer de renouvellement. Par jugement du 6 mars 2023, le juge des loyers commerciaux a ordonné avant dire droit une expertise de la valeur locative, fixé le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel et sursis à statuer sur l'ensemble des demandes. L'expert a déposé son rapport le 30 janvier 2024. Il évalue la valeur locative à 47 250 €/an hors charges, soit 472,50 €/m²P. Dans son mémoire après expertise notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 31 mai 2024, la société El Manar demande à la juridiction de : Dire que le loyer du bail renouvelé entre les parties à compter du 1er avril 2022 et portant sur l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], sera fixé à la somme annuelle de 47 250 euros hors taxes et hors charges conformément au rapport de l’expert judiciaire, les autres clauses et conditions du bail restant identiques en tous points entre les parties ;Dire n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI BF Patrimoine aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expert judiciaire. La SARL El Manar estime que le grand nombre de baux de comparaison semblables à celui consenti par la SCI BF Patrimoine utilisés par l’expert permet d’estimer que la valeur locative déterminée dans le rapport est justifiée. Elle indique que dans un souci d'apaisement, elle renonce à sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle estime qu'eu égard à l'écart important entre les prétentions du bailleur et l'estimation de l'expert, il paraît opportun que les dépens soient supportés exclusivement par le bailleur.   Dans son mémoire en ouverture du rapport d'expertise notifié par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé le 3 juillet 2024), la S.C.I. BF Patrimoine demande au juge des loyers commerciaux de : – Voir, dire et juger que le renouvellement interviendra : → Pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2022 ; → Moyennant un loyer de renouvellement à compter du jour du renouvellement s’établissant à un montant de 47 250 euros hors taxes et hors charges par an ; – Condamner la SARL El Manar au paiement à la SCI BF Patrimoine d’une somme de 5 700 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en tenant compte : -          Des frais de gestion du dossier par la SCP Yves Marchal–Natacha Marchal– Florence Mas–Isabelle Collinet-Marchal– Anne-Sophie Vérité pendant la durée de la procédure estimées à 1 500€. -          Des frais irrépétibles de la SCP Yves Marchal–Natacha Marchal–Florence Mas– Isabelle Collinet-Marchal–Anne-Sophie Vérité dans le cadre de la présente procédure, tenant compte de la durée de cette procédure et de la difficulté de l’affaire, estimés à 3.500€ HT, soit 4.200€ TTC ; – Condamner la SARL El Manar aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de la SCP Yves Marchal–Natacha Marchal–Florence Mas–Isabelle Collinet-Marchal–Anne-Sophie Vérité, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.  A cet effet, la SCI BF Patrimoine fait également valoir son accord avec les termes de comparaison et données utilisés par l’expert judiciaire permettant de fixer la valeur locative à la somme de 47 250€ HT/HC annuel. Concernant les frais de procédure, la SCI BF Patrimoine estime que la SARL El Manar est la partie succombante à la charge de laquelle les frais doivent être mis. Elle dispose que le loyer indexé au 1er avril 2022 était de 47 391 euros et celui fixé par l’expert est de 47 250 euros, la valeur locative étant ainsi égale au loyer en cours. De plus, elle souligne que la SARL El Manar est à l’origine de l’instance et de la demande de réduction de loyer de 8 000€. L'affaire a été utilement appelée à l'audience du 1er juillet 2024, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 2 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION I – Sur la demande de fixation du loyer   Il ressort des conclusions des parties qu’elles s’accordent sur le renouvellement du bail avec fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative déterminée par l'expert judiciaire soit la somme de 47 250 euros hors taxes et hors charges par an. Compte tenu de leur accord, fondé sur le rapport expertal, il convient de fixer le loyer du bail renouvelé à ce montant. II – Sur les demandes accessoires   La S.A.R.L. El Mamar a pris l'initiative de solliciter le renouvellement du bail, en demandant une diminution à 39 000 euros du loyer annuel alors que le loyer indexé était de 47 000 euros environ, soit une diminution de 8 000 euros. La bailleresse a acquiescé au renouvellement du bail, tout en sollicitant, quant-à elle, une augmentation du loyer à 65 000 euros, soit une revalorisation de 18 000 euros. Chacune des parties succombe en ses prétentions initiales, la valeur locative étant estimée par l'expert judiciaire à un montant similaire au loyer indexé. Dès lors, il n'apparaît pas inéquitable de n'accorder aucune indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à la défenderesse. De même, compte tenu de l'issue du litige, il convient de faire masse des dépens et de condamner chacune des parties au paiement de la moitié de ceux-ci en ce compris les frais d'expertise judiciaire.   PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort, FIXE le loyer du bail renouvelé à effet au 1er avril 2022 pour une durée de neuf années à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 47 250 euros, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; DÉBOUTE la S.C.I. BF Patrimoine de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE la S.A.R.L. El Manar de ses autres demandes ; DÉBOUTE la S.C.I. BF Patrimoine de ses autres demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; FAIT MASSE des dépens et CONDAMNE chacune des parties au paiement de la moitié de ceux-ci, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Le greffier Le juge des loyers commerciaux