Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/04037 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIKG
Minute : 24/792
Madame [S] [Y] épouse [E]
Représentant : Me Marie-Françoise DEBON-LACROIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1434
C/
Madame [F] [C]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 août 2024 ;
Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 24 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Madame [S] [Y] épouse [E],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]
assistée de Me Marie-Françoise DEBON-LACROIX, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [F] [C],
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 30 décembre 2020, Madame [S] [E] née [Y] a donné à bail à Madame [F] [C] un logement (RDC), une cave n°4 et un emplacement de stationnement n°4 situés [Adresse 3] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 630 euros, outre 20 euros au titre des provisions sur charge.
Par acte de commissaire de justice du 2 août 2022, Madame [S] [E] née [Y] a fait délivrer à Madame [F] [C] un commandement de payer la somme de 1908 euros au titre de l’arriéré locatif.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2023, Madame [S] [E] née [Y] a adressé à Madame [F] [C] un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 29 décembre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, Madame [S] [E] née [Y] a fait délivrer à Madame [F] [C] un commandement de payer la somme de 15.976 euros au titre de l’arriéré locatif.
Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, Madame [S] [E] née [Y] a fait assigner Madame [F] [C] aux fins de :
Valider le congé pour motif sérieux et légitime délivré le 27 juin 2023,ordonner l’expulsion de Madame [F] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,supprimer le délai de 2 mois pour quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse,ordonner la remise en état des lieux aux frais de Madame [F] [C],condamner Madame [F] [C] au paiement des sommes suivantes :la somme de 8174,35 euros au titre de la dette locative,une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 1200 euros hors charge, à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, dont le commandement de payer, le congé pour motif sérieux et légitime et le constat d’huissier,ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2024.
Madame [S] [E] née [Y], assistée de son conseil, maintient ses demandes, actualisant l’arriéré locatif à la somme de 7.493,70 euros, loyer de décembre 2023 inclus, arrêtée au 31 mai 2024
Au soutien de ses demandes, au visa de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, elle explique avoir délivré un congé pour motif légitime et sérieux à la locataire pour trois motifs. En premier lieu, elle évoque des nuisances olfactives causées par la locataire, dénoncées par les autres occupants de l’immeuble et le syndic et constatées par commissaire de justice. Elle rappelle que de telles nuisances constituent un manquement de la locataire à son obligation de jouissance paisible, prévue aux articles 1728, 1729 et 1732 du code civil, à l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 et dans les dispositions du bail. En deuxième lieu, elle indique qu’une association, dont Madame [F] [C] est présidente, est domiciliée à l’adresse du bail. Elle précise qu’il s’agit d’une association de recueil des animaux pour les proposer à l’adoption. Elle estime que l’occupation par l’association n’est pas conforme aux dispositions du bail, qui prévoient un usage d’habitation à titre de résidence principale, ainsi qu’à l’article 1728 du code civil, évoquant une sous-location par Madame [F] [C] à l’association [8]. En troisième lieu, elle fait état de la dette locative persistante, malgré deux commandements de payer. Elle souligne que Madame [F] [C] ne respecte pas son obligation légale et contractuelle de régler les loyers et charges.
Concernant la suppression du délai de deux mois, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, elle indique que Madame [F] [C] utilisant le logement en guise de refuge animal, elle se trouve être de mauvaise foi.
Concernant le montant de l’indemnité d’occupation, elle déclare que le montant doit être fixé à un montant supérieur au montant du loyer pour lui donner un caractère coercitif.
Madame [F] [C], régulièrement assignée à personne, ne comparait pas et n'est pas représentée.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Sur la demande de constat de la résiliation du bail par effet du congé
En application de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. Selon l’article 11 de la même loi, quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.
Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Selon l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
En l'espèce, le bail, non meublé, conclu le 30 décembre 2020 prévoit une durée d’un an pour des raisons familiales ou professionnelles. Toutefois, il ne précise pas lesdites raisons ni l’évènement précis justifiant que le bailleur ait à reprendre le logement.
Aussi, le bail a été conclu pour une durée de trois ans.
Le congé pour motif légitime et sérieux a été délivré par acte de commissaire de justice du 27 juin 2023, soit en respectant le délai de préavis de six mois, pour avoir été délivré avant le 30 juin 2023.
L'acte mentionne le motif du congé, à savoir le manquement répété à l’obligation de payer les loyers et la violation de l’obligation légale de jouissance paisible.
Dès lors, d'une part, le congé a été délivré dans les formes et délais requis.
D'autre part, il n'a fait l'objet d'aucune contestation.
L'absence de paiement régulier des loyers et charges, qui résulte du bail, des deux commandements de payer et du décompte produits aux débats, est un manquement grave de la locataire à ses obligations, et constitue donc un motif légitime et sérieux de congé.
Il est également démontré que la locataire n’occupe pas paisiblement les lieux, puisqu’il est établi, par la pétition des autres occupants, la mise en demeure du syndic du 8 septembre 2023, le procès-verbal d’assemblée générale du 13 décembre 2022 et le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 18 janvier 2024 qu’elle utilise le logement comme siège social de l’association [8] dont elle est présidente et comme refuge pour chats et chiens, ce qui n’est pas conforme à la destination des lieux loués qui est l’habitation en résidence principale. En outre, ces éléments produits aux débats établissent également que le logement est très encombré et sale et qu’il dégage une odeur pestilentielle d’urine et d’excréments, ce qui démontre l’absence de jouissance paisible du logement.
En conséquence, le congé sera validé, avec effet au 29 décembre 2023 à 24h, soit le 30 décembre 2023. Le bail est donc résilié à compter de cette date.
Sur la demande d'expulsion
Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des lieux loués.
En l'espèce, Madame [F] [C] n'a pas restitué le logement à la date d'effet du congé, comme en témoignent les modalités de signification du commandement de payer du 4 janvier 2024, à étude, et de l’assignation du 11 avril 2024, à personne. La locataire est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 30 décembre 2023.
Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Madame [F] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur la suppression du délai de deux mois
Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 18 janvier 2024 que Madame [F] [C] occupe les lieux pour y recueillir des chats et chiens et y domicilier son association.
En n’occupant pas les lieux conformément à leur destination principale, Madame [F] [C] se trouve être de mauvaise foi dans l’exécution du contrat de bail.
Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de la bailleresse et de supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion de Madame [F] [C].
Sur la demande en paiement des loyers et charges
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 décembre 2020, des commandements de payer des 2 août 2022 et 4 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé, que Madame [S] [E] née [Y] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges dont elle se prévaut. L'existence de la dette est démontrée.
Le décompte arrête la dette au terme de décembre 2023 inclus, mais déduit les paiements postérieurs de mars et avril 2024, s’imputant sur la dette la plus ancienne.
En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [C] à payer à Madame [S] [E] née [Y] la somme de 7.493,70 euros, au titre des loyers et charges dus au 30 mai 2024, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024, date de l’assignation.
Sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation due par Madame [F] [C]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 décembre 2023, Madame [F] [C] étant, depuis cette date, occupante sans droit ni titre.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien, sans perte ni profit.
Au vu des différents éléments versés aux débats, la somme mensuelle de 1200 euros demandée par Madame [E] apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner la locataire au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de remise en état
En application de l’article 7f) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.
En l’espèce, Madame [E] sollicite la remise en état des lieux. Néanmoins, Madame [C] n’a pas encore quitté les lieux et cette demande ne peut être réalisée qu’au départ des lieux de la locataire si elle n’a pas d’initiative remis le logement dans son état initial.
Par conséquent, Madame [E] sera déboutée de sa demande de remise en état du logement.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 août 2022, de procès-verbal de constat du 18 janvier 2024 et de l’assignation du 11 avril 2024, mais ne comprenant pas le coût du congé qui ne constitue pas des dépens, ni le coût du commandement de payer du 4 janvier 2024, des dénonciations à la CCAPEX des 4 août 2022 et 8 janvier 2024 et de notification à la préfecture du 16 avril 2024, sans effet sur la présente procédure.
Il convient également de condamner Madame [F] [C] à payer à Madame [S] [E] née [Y] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONSTATE la validité du congé délivré par Madame [S] [E] née [Y] à Madame [F] [C] par acte de commissaire de justice du 27 juin 2023,
CONSTATE la résiliation du bail conclu le 30 décembre 2020, entre Madame [S] [E] née [Y] d'une part, et Madame [F] [C] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9], par effet du congé, à compter du 30 décembre 2023,
DIT que Madame [F] [C] est occupante sans droit ni titre à compter du 30 décembre 2023,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [F] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,
ORDONNE la suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [F] [C] à compter du 30 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Madame [F] [C] à payer à Madame [S] [E] née [Y] la somme de 7.493,70 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mai 2024, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024,
CONDAMNE Madame [F] [C] à payer à Madame [S] [E] née [Y] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l’échéance de janvier 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,
DEBOUTE Madame [S] [E] née [Y] de sa demande de remise en état des lieux loués,
CONDAMNE Madame [F] [C] aux dépens de l'instance,
CONDAMNE Madame [F] [C] à payer à Madame [S] [E] née [Y] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
DEBOUTE Madame [S] [E] née [Y] de ses demandes plus amples ou contraires,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
