Texte intégral
Du 10 septembre 2024
72A
SCI/
PPP Contentieux général
N° RG 23/02979 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YGVW
Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [I] BAT C
C/
[L] [S], [Y] [R] divorcée [S]
- Expéditions délivrées à
- FE délivrée à
Le 10/09/2024
Avocats : Me Jean-Philippe BOUARD
Me Murièle LERMINIAUX-VEDEL
Me Marie-Marguerite OURABAH
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
JUGEMENT EN DATE DU 10 septembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
GREFFIER : Madame Françoise SAHORES
DEMANDEREUR :
Syndicat des copropriétaires (SDC) de l’immeuble EYQUEMS
Bât. C, pris en la personne de son syndic la SAS CABINET IMMOBILIER [Localité 8] BASSIN (CIBB) SAS en la personne de son représentant légal
(SDC initialement représenté par la Société Vestalia Immo en la personne de M. [Z] [T])
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par Me Marie-Marguerite OURABAH (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEURS :
Monsieur [L] [S]
né le 04 Mars 1961 à [Localité 10]
C/ Mme [K] [X] - [Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 3]
Représenté par Me Murièle LERMINIAUX-VEDEL (Avocat au barreau de BORDEAUX)
Madame [Y] [R] divorcée [S]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
assistée de son curateur l’AOGPE SA2P demeurant [Adresse 6]
Représentée par Me Jean-Philippe BOUARD (Avocat au barreau de BORDEAUX)
Aide juridictionnelle totale du 22/1/2024 C330632024000772
DÉBATS :
Audience publique en date du 17 Juin 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
QUALIFICATION DU JUGEMENT :
Le jugement contradictoire est rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe.
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [Y] [R] et M. [L] [S] , dont le divorce a été prononcé le 8 novembre 2012, sont propriétaires depuis le 29 juin 1994 des lots 147 (appartement) et 137 (cave) de l’immeuble EYQUEMS BAT C situé [Adresse 7] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.
Mme [Y] [R] a été placée sous le régime de la curatelle renforcée par jugement en date du 2 mai 2023 et l’AOGPE SA2P a été désigné en qualité de curateur.
Par acte délivré le 16 août 2023 le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble EYQUEMS BAT C, pris en la personne de son Syndic, la Société VESTALIA, a fait assigner Mme [Y] [R] et M. [L] [S] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux selon la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 afin de les voir condamner solidairement à lui payer :
▸ la somme de 4.960,61 euros, à parfaire, au titre de l’arriéré de charges impayés augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mai 2022,
▸ la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
▸ la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Madame [Y] [R], assistée de son curateur l’AOGPE SA2P, a soulevé la nullité de l’assignation, au motif que la société VESTALIA IMMO n’exerçait plus les fonctions de syndic à la date du 16 août 2023 et qu’elle ne pouvait plus valablement représenter le syndicat des copropriétaires.
Après des renvois successifs, l’affaire a été examinée à l’audience du 17 juin 2024 où Madame [Y] [R], assistée de son curateur l’AOGPE SA2P, a maintenu son exception de nullité de l’assignation.
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble EYQUEMS BAT C, pris en la personne de son Syndic, le Cabinet Immobilier [Localité 8] Bassin (CIBB), SAS, représenté par avocat, au visa des articles 19-2 du Code de la copropriété, 117,121 et 481-1 du Code de procédure civile, 15 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 1231-6 du Code civil, et du règlement de copropriété, a demandé au tribunal de :
- le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,
- constater le caractère définitif des assemblées générales des 12 mars 2018, 16 mai 2019, 14 janvier 2021, 16 septembre 2021,
- constater le non-paiement par Monsieur [S] et Madame [R], des charges de
copropriété et appels de fonds objets de la présente procédure,
En conséquence :
- condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [R] au paiement des sommes suivantes :
* La somme de 4.960,61 €, à parfaire, au titre de l’arriéré de charges non réglé, cette somme portant intérêt aux taux de la Banque de France, pour les avances sur titres, augmentées de 2 % sans jamais pouvoir être inférieures à 5 %, à compter de la mise en demeure du 20 mai 2022,
* La somme de 1.000 €, à titre de dommages et intérêts,
* La somme de 2.000 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
* Les entiers dépens,
- débouter Monsieur [S] et Madame [R], assistée de l’AOGPE SA2P, en qualité de Curateur de Madame [Y] [R], de toutes leurs demandes, fins et conclusions, en ce
compris la sommation de communiquer de Monsieur [S].
Il explique que l’assignation a été délivrée le 16 août 2023 dans le délai de recours de la décision de l’assemblée générale ayant voté la nomination du nouveau syndic, le conseil syndical ayant mandaté l’ancien syndic pour introduire l’action, que le nouveau syndic a poursuivi l’action mais qu’une erreur a été commise sur le nom du syndic dans l’assignation. Il soutient qu’il s’agit d’un vice de forme susceptible de régularisation, que l’action n’est pas soumise à l’accord du l’assemblée générale et ajoute que la nullité pour vice de fond, ou vice de forme est couverte si sa cause a disparu au moment où le juge statue, ce qui est le cas en l’espèce. Il soutient que les sommes réclamées sont justifiées par les pièces produites, se prévaut s’agissant des intérêt des dispositions du règlement de copropriété, et fait valoir qu’il est privé d’une partie substantielle des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, ce qui justifie sa demande de dommages et intérêts, la mauvaise foi de Madame [Y] [R] étant caractérisée. Il ajoute que M. [L] [S] est tenu solidairement de toutes sommes dues afférentes au lot pour être lui aussi propriétaire de l’appartement.
Madame [Y] [R], assistée de son curateur l’AOGPE SA2P, représentés par avocat, a demandé au tribunal, au visa de l’article 117 du Code de procédure civile de :
- constater que la société VESTALIA IMMO n’exerçait plus les fonctions de syndic à la date du
16 août 2023 et qu’elle ne pouvait plus valablement représenter le syndicat des copropriétaires
- en conséquence, juger nulle et de nul effet l’assignation qui lui a été délivrée
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble EYQUEMS BAT C à payer à Me Jean-Philippe BOUARD la somme de 1.500 € TTC sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, lequel renoncera à percevoir sa rétribution au titre de l’aide juridictionnelle ;
- dire et juger que Madame [R] sera dispensée de toute participation à la dépense
commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires
Subsidiairement,
- statuer ce que de droit sur la demande de paiement des charges de copropriété ;
- débouter le demandeur de sa demande de dommages et intérêts ;
- dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Elle indique que l’assignation précise qu’elle a été délivrée à la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble EYQUEMS BAT C, pris en la personne de son Syndic, la Société VESTALIA alors qu’au jour de la délivrance de l’acte, le syndic en exercice était le Cabinet Immobilier [Localité 8] Bassin (CIBB). Elle soutient que la Société VESTALIA n’avait plus qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires et qu’il ne s’agit pas d’une erreur matérielle mais d’un défaut de pouvoir. Elle fait valoir qu’il s’agit d’une irrégularité de fond, qui entraîne la nullité de l’acte sans qu’il y ait lieu de démontrer un grief et qui n’est pas susceptible de régularisation par l’intervention du nouveau syndic. Subsidiairement elle fait valoir ne plus être en capacité de gérer ses affaires, ce qui a nécessité l’ouverture d’une mesure de curatelle renforcée, et fait valoir que la demande de dommages et intérêts est dépourvue de tout fondement et doit être rejetée.
M. [L] [S], représenté par avocat, a demandé au tribunal de :
- le dire redevable solidairement avec Mme [Y] [R] de la somme de 4.960,61 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds dus au syndicat des copropriétaires
- constater ses versements réguliers depuis le 7 novembre 2019 pour une somme de 9.420,84 euros
- dire n’y avoir lieu de le condamner à des dommages et intérêts et débouter le syndicat des copropriétaires de cette demande à son encontre
- dire et juger que pour une question d’équité il n’y a pas lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile
- le condamner à la moitié des dépens.
Il indique ne pas s’associer au moyen de nullité de l’assignation soulevée par Mme [Y] [R] et relève le blocage opéré par l’impécuniosité de Mme [Y] [R], aggravée par la mesure de protection. Il observe que celle-ci s’est maintenue dans les lieux sans bourse déliée, alors que la vente aurait permis de rembourser la dette. Il indique régler à la hauteur de ses moyens financiers, de sorte qu’il n’a pas lieu d’être condamné à des dommages et intérêts ou au titre de l’article 700 du code procédure civile. Il ajoute que selon le règlement de copropriété la solidarité ne peut s’appliquer qu’aux charges de copropriété.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la régularité de l’assignation
Selon l’article 117 du code procédure civile constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.
L’article 119 du code procédure civile précise quant à lui que “Les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que la nullité ne résulterait d'aucune disposition expresse”.
Il convient en outre de rappeler que l’article 54 du code procédure civile précise que la demande initiale en justice précise notamment que pour les personnes morales, elle doit mentionner leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement et que l’article 648 du code procédure civile précise s’agissant des significations que si le requérant est une personne morale elle doit préciser sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.
Par ailleurs il découle des articles 15 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires, qui a la personnalité civile et qualité pour agir en justice, est représenté par son syndic dans tous les actes de la vie civile et en justice, tant en demande qu’en défense.
Il s’ensuit que seul le syndic en exercice peut exercer une action en recouvrement des charges au nom du syndicat des copropriétaires et ce tant que son mandat est valable et en cours d’exécution.
En l’espèce, selon l’assignation, l’acte a été délivré le 16 août 2023 à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble EYQUEMS BAT C, pris en la personne de son syndic, la Société VESTALIA IMMO.
Or, selon procès-verbal de l’assemblée générale en date du 28 juin 2023 les copropriétaires ont désigné le Cabinet Immobilier [Localité 8] Bassin (CIBB) en qualité de syndic pour la période du 29 juin 2023 au 30 juin 2024, le contrat de syndic étant signé le même jour.
Il s’ensuit qu’à la date du 16 août 2023, la Société VESTALIA IMMO n’avait plus qualité pour représenter le syndicat des copropriétaires, et qu’il s’agit non d’une erreur matérielle, mais d’une irrégularité de fond, qui n’est pas susceptible de régularisation.
En conséquence, il y a lieu d’annuler l’assignation.
Sur les demandes accessoires
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens.
L’équité conduit cependant à laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble EYQUEMS BAT C sera dispensé de rembourser au trésor public l’indemnité d’aide juridictionnelle.
Madame [R] et M. [S] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dès lors que l’assignation est annulée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,
ANNULE l’assignation délivrée 16 août 2023 à Mme [Y] [R] et à M. [L] [S] par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble EYQUEMS BAT C, représenté par la Société VESTALIA ;
CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble EYQUEMS BAT C aux dépens qui seront recouvrés selon la procédure applicable en matière d’aide juridictionnelle ;
DIT Madame [R] et M. [S] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
DISPENSE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble EYQUEMS BAT C de rembourser au trésor public l’indemnité d’aide juridictionnelle ;
REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code procédure civile ;
Rappelle que les frais de l’exécution forcée sont à la charge du
débiteur ;
Constate l’exécution provisoire de droit de la décision.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
