Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 06 Juin 2024
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DEMANDERESSE :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
19-21, Quai d’Austerlitz
75013 PARIS
représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,
substituée par Maître Arthur QUINTIN de KERCADIO, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [B] [Z]
Rez de Chaussée
8 Rue des Anciennes Ecoles
44110 CHATEAUBRIANT
non comparant D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 11 avril 2024
date des débats : 11 avril 2024
délibéré au : 06 juin 2024
RG N° N° RG 23/03640 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUMK
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER,
CCC à Monsieur [B] [Z] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 8 décembre 2020, prenant effet le 15 suivant, Monsieur [K] [V] et Madame [O] [E] ont donné à bail, avec le concours de la SARL Porte Neuve Immobilier, à Monsieur [B] [Z] un logement d’habitation meublé en rez-de-chaussée sis 8 rue des Anciennes Ecoles à Chateaubriant (44100) et ses accessoires, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 450 €, outre une provision sur charges de 20 €.
Les bailleurs et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ont signé un contrat de cautionnement VISALE le 8 décembre 2020.
Le 12 juin 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [B] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.
Par acte d'huissier du 10 novembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
- ordonner l’expulsion Monsieur [B] [Z] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
- condamner Monsieur [B] [Z] à lui payer la somme de 2303.60 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 juin 2023 sur la somme de 1506 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;
- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamner Monsieur [B] [Z] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- condamner Monsieur [B] [Z] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES expose qu’elle est subrogée dans tous les droits et actions des bailleurs par application des articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que l’article 2306 du même code, et qu’elle dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 dudit code.
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 11 avril 2024.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a déposé ses pièces sollicitant ainsi le bénéfice de son acte introductif d'instance tout en indiquant que la créance s’élève à la somme de 1 451.04 euros.
Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [B] [Z] n’a pas comparu et personne pour le représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
Le défendeur n'ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
A titre liminaire, il convient de préciser que l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 6 août 2015 rappelle que les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.
Sur la subrogation de la société Action Logement Services dans les droits du bailleur
Suivant l'article 2305 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l'insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n'a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s'il y a lieu.
L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
En l’espèce, le contrat de cautionnement Visale conclu entre les bailleurs et la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.
L’article 8 de ce contrat stipule que : “Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ”.
En outre, l’article 7.1 de la convention Etat - UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.
Ainsi, en application des dispositions précitées, la société ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu'avait les bailleurs à l'encontre de Monsieur [B] [Z] et notamment dans le droit de solliciter la résiliation du bail, la condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 24 I de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par voie électronique par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. (…) »
L’article 24-III dispose qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.
En l’espèce, les bailleurs, personnes physiques, sont soumis à l’obligation de dénoncer l'assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant la date d’audience.
L'assignation a été régulièrement dénoncée le 10 novembre 2023 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
La CCAPEX a été saisie le 13 juin 2023.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l'espèce, le contrat signé par les parties, en son article VIII, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
Par acte d'huissier du 12 juin 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [B] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 1 506 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 17 mai 2023, lequel stipule expressément le délai de deux mois.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 août 2023.
Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [Z] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 13 août 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner le débiteur à son paiement. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.
Sur le montant de l’arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
Il ressort de la dernière quittance subrogative émise le 25 octobre 2023 que la créance de la garantie s’élève à la somme de 2 777.32 euros.
Il ressort du décompte de la créance arrêtée au 4 avril 2024 que la créance principale de la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’élève à la somme de 1 451.04 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés par Monsieur [B] [Z] pour les mois de février à août 2023 puis octobre 2023.
Monsieur [B] [Z] ne s'est pas présenté devant le tribunal, de sorte qu'aucune explication sur les conditions de la dette n'a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, la créance, inférieure à celle de l’assignation, sera actualisée, en dépit de son absence.
La créance étant justifiée, il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [B] [Z] à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.
Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire
Monsieur [B] [Z], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.
Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par la demanderesse, afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [B] [Z] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DECLARE recevable la demande formée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [B] [Z] ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 décembre 2020 entre Monsieur [K] [V] et Madame [O] [E] et Monsieur [B] [Z] portant sur un logement d’habitation meublé en rez-de-chaussée sis 8 rue des Anciennes écoles à Chateaubriant (44100) et ses accessoires, sont réunies à la date du 13 août 2023;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [B] [Z] des lieux susvisés et celle de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;
DIT qu’en cas d’expulsion, le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [B] [Z] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 451.04 euros, en deniers ou en quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 4 avril 2024 ;
DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2023, date du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus ;
RAPPELLE que toute somme versée sera déduite du décompte ;
RAPPELLE que le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues par le locataire lors de la libération complète des lieux ;
FIXE une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables à compter du 13 août 2023 et CONDAMNE Monsieur [B] [Z] à payer cette indemnité à ACTION LOGEMENT SERVICES dans les limites qu’elle aura réglée à ce titre aux bailleurs, jusqu'à la date de départ effectif du locataire caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres aux bailleurs ;
CONDAMNE Monsieur [B] [Z] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
CONDAMNE Monsieur [B] [Z] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;
DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département .
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
M.HORTAIS S.ZARIFFA
