Cour d'appel, 19 mai 2023. 17/01066

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE GROSSES + EXPÉDITIONS : le 19/05/2023 la SELARL VERDIER la SELARL A.B.R.S ET ASSOCIES ARRÊT du : 19 MAI 2023 N° : 89 - 23 N° RG 17/01066 N° Portalis DBVN-V-B7B-FNWS DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 09 Mars 2017 PARTIES EN CAUSE APPELANTES :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265203272165975 SARL FINANCIÈRE PMB Agissant en la personne de Monsieur [U], demeurant [Adresse 15] [Adresse 4] [Localité 10] Ayant pour avocat postulant Me Martine VERDIER, membre de la SELARL VERDIER, avocat au barreau d'ORLEANS, et pour avocat plaidant Me Boualem BENDJADOR, membre de la SELARL B&J BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS SCI [Adresse 15] Agissant en la personne de Monsieur [U], demeurant [Adresse 15] [Adresse 4] [Localité 10] Ayant pour avocat postulant Me Martine VERDIER, membre de la SELARL VERDIER, avocat au barreau d'ORLEANS, et pour avocat plaidant Me Boualem BENDJADOR, membre de la SELARL B&J BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS D'UNE PART INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°:1265199955618896 Madame [M] [P] veuve [T] née le 03 Mai 1942 à [Localité 7] [Adresse 12] [Localité 8] Ayant pour avocat Me Daniel JACQUES, membre de la SELARL A.B.R.S ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS Monsieur [E] [T] né le 27 Février 1970 à [Localité 7] [Adresse 6] [Localité 7] Ayant pour avocat Me Daniel JACQUES, membre de la SELARL A.B.R.S ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS Madame [O] [T] épouse [Z] [Adresse 14] [Localité 5] Ayant pour avocat Me Daniel JACQUES, membre de la SELARL A.B.R.S ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du : 31 Mars 2017 ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 05 Janvier 2023 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 02 FEVRIER 2023, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, en charge du rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 805 et 907 du code de procédure civile. Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de : Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, Madame Ferréole DELONS, Conseiller, Greffier : Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé, ARRÊT : Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le VENDREDI 19 MAI 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :   Par acte sous seing privé du 1er janvier 1984, la compagnie AGF, aux droits de laquelle viennent la SARL Financière PMB en sa qualité d'usufruitière et la SCI [Adresse 16] en qualité de nue propriétaire, a donné à bail à M. [V] [T] et Mme [G] [T] aux droits desquels viennent Mme [M] [P] veuve [T], M. [E] [T] et Mme [O] [T] épouse [Y] un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 7] dans lequel est exercée une activité de briocherie. Le bail a fait l'objet de renouvellements successifs dont le dernier par avenant du 27 février 2003 pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2002 jusqu'au 30 septembre 2011, moyennant un loyer annuel en principal de 10.491,87 euros. Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction. Par acte extrajudiciaire du 6 juin 2015, la société Financière PMB et la société [Adresse 16] ont fait signifier au preneur un congé pour la date du 31 décembre 2015 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer de 46.000 euros par an, hors taxes et hors charges. En l'absence de conciliation intervenue devant la commission départementale de conciliation, les sociétés Financière PMB et [Adresse 16] ont, par acte du 30 août 2016, fait assigner les consorts [T] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Tours en fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme de 46.000 euros par an. Par jugement du 9 mars 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Tours a : - fixé le nouveau prix du loyer annuel à compter du 6 juin 2015 à la somme de 28.320 euros HT, - dit que l'arriéré de loyers portera intérêts au taux légal à compter du jugement avec capitalisation des intérêts qui auront couru depuis plus d'un an, - ordonné l'exécution provisoire, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - partagé par moitié les dépens. Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu une surface pondérée de 94,90 m² considérant que les coefficients de pondération appliqués par l'expert mandaté par les bailleurs notamment pour les locaux techniques, les sanitaires et les bureaux n'étaient pas conformes à la grille de pondération éditée par la compagnie des experts parisiens, a estimé qu'il devait être tenu compte dans l'évaluation du loyer du délabrement de la façade et a procédé à une analyse des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage en relevant que le local se situait dans l'hyper centre ville en face des gares routières et ferroviaires, à proximité d'un arrêt du tramway dans une zone piétonne desservie par un parking souterrain, que les prix étaient supérieurs aux 190 euros du m² proposés par les consorts [T] et que l'expert mandaté par le bailleur qui retenait un prix de 400 euros n'avait manifestement pas pris en compte l'état de la façade et qu'en conséquence le loyer devait être fixé à 300 euros du m². Suivant déclaration du 31 mars 2017, les sociétés Financière PMB et [Adresse 16] ont interjeté appel de ce jugement.   Par arrêt du 17 mai 2018, la cour d'appel d'Orléans a : - infirmé le jugement déféré en ce qu'il a fixé le point de départ du loyer du bail renouvelé au 6 juin 2015, Statuant à nouveau du chef infirmé, - dit que le loyer du bail renouvelé prendra effet à compter du 1er janvier 2016, Avant dire droit sur la fixation du montant du loyer, - ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [N] [A], expert inscrit près de la cour d'appel d'Orléans, demeurant [Adresse 13], Tél : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01], [Courriel 11] , avec mission de : 1) visiter les locaux litigieux, les décrire, 2) entendre les parties en leurs dires et explications, 3) procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, 4) rechercher la valeur locative des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, et des prix couramment pratiqués dans le voisinage (en retenant tant les valeurs de marché que celles fixées judiciairement), - dit que l'expert devra déposer son rapport écrit au greffe de la chambre commerciale de la cour d'appel d'Orléans ([Adresse 9]) dans les six mois de l'avis du greffe, en l'ayant fait précéder de l'envoi d`un projet de conclusions aux parties, - dit que les sociétés Financière PMB et [Adresse 16] devront consigner, avant le 15 juin 2019, auprès du régisseur d'avances et de recettes de cette cour la somme de 1 200 euros à titre de provision sur les honoraires de l'expert et que faute de consignation dans le délai imparti la mission d'expertise deviendra caduque, - dit que le président de la chambre commerciale de la cour de céans fixera la rémunération définitive du technicien sur justification de l'accomplissement de sa mission, - dit qu'en application des articles R.145-31 al.1 et R. 145-33 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d'expertise, le greffier avisera les avocats des parties, par lettre recommandée avec demande d`avis de réception, de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d`instruction devront être échangés avant la date d'audience, - réservé les dépens.   Dans son rapport définitif du 23 avril 2022, M. [N] [A], expert désigné par la cour, conclut à une valeur locative au 1er janvier 2016 de l'ensemble des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 7] estimée à la somme de 18.372 euros par an, soit une surface pondérée de 78,85 m² x 233 euros le m².   Dans leurs dernières conclusions notifiées le 4 janvier 2023, les sociétés Financière PMB et [Adresse 16] demandent à la cour de :  Vu le rapport de M. [A] du 23 avril 2022, Vu le rapport de M. [I] du 15 avril 2022, Vu l'arrêt de la cour d'appel d'Orléans, chambre commerciale, du 17 mai 2018, - mettre à néant le rapport d'expertise dressé par M. [A] pour les motifs ci-dessus développés, Avant dire droit, - ordonner une nouvelle expertise et commettre pour y procéder deux experts judiciaires de la région de [Localité 7] lesquels auront pour mission de : 1) visiter les locaux litigieux, les décrire, 2) entendre les parties en leurs dires et explications, 3) entendre les deux experts intervenus, M. [A] et M. [I], 4) procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, 5) rechercher la valeur locative des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, de l'état actuel de l'immeuble par rapport à l'intervention de M. [A], des travaux d'entretien et d'amélioration commerciale effectués par le preneur, d'indiquer les prix couramment pratiqués dans le voisinage, donner un délai aux experts et fixer le montant de la consignation que devront acquitter les intimés, - débouter Mme [M] [P] veuve [T], M. [E] [T], Mme [O] [T] épouse [Z] de toutes demandes, fins ou conclusions contraires, - réserver les dépens avec droit de recouvrement à la société Verdier & Associés sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. Dans leurs dernières conclusions notifiées le 12 décembre 2022, Mme [M] [P] veuve [T], M. [E] [T] et Mme [O] [T] épouse [Z] demandent à la cour de : - débouter les sociétés Financière PMB et SCI [Adresse 15] de leur appel et recevant les consorts [T] en leur appel incident, - fixer le nouveau prix du loyer annuel à la somme de 18.372 euros HT par an à compter du 1er janvier 2016, - condamner les sociétés SCI [Adresse 15] et Financière PMB au paiement d'une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les mêmes aux entiers dépens d'instances qui comprendront les frais de l'expertise confiée à M. [N] [A]. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.   La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 5 janvier 2023.              MOTIFS :   Dans son arrêt du 17 mai 2018, la cour a rappelé que le bail s'étant prolongé au-delà de 12 années, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2016 est de plein droit déplafonné et doit correspondre à la valeur locative déterminée sur la base des critères fixés par l'article L.145-33 du code de commerce, un expert ayant été désigné à cet effet en la personne de M. [A]. Les bailleresses sollicitent la 'mise à néant' de l'expertise judiciaire et une nouvelle expertise confiée à un collège d'experts. Elles invoquent à cette fin des erreurs de M. [A], expert judiciaire, qui méritent corrections, s'appuyant en cela sur un rapport de M. [I], expert immobilier auprès de la cour d'appel d'Orléans, qu'elles ont elles-mêmes mandatées parallèlement et qui retient une surface pondérée et un prix au m2 P supérieurs à ceux de l'expert judiciaire. Elles ne critiquent pas utilement le rapport de l'expert judiciaire, les prétendues erreurs commises par celui-ci consistant seulement en une appréciation divergente de celles apportées par les experts amiables qu'elles ont mandatés, à savoir M. [H] lors de la première instance, M. [I] en cause d'appel. A cet égard, il y a lieu de relever que M. [A] a pris connaissance de l'analyse de son confrère et indiqué que ce document n'apportait rien qui puisse modifier l'argumentation, l'analyse et l'étude de marchés ayant pemis d'aboutir à sa conclusion. Il convient de rappeler que M. [A] a été désigné par la cour le 17 mai 2018 précisément parce que les parties ne s'accordaient pas sur les surfaces pondérées du local et le prix du m², chacune s'appuyant sur un rapport établi par un expert dont les conclusions divergaient significativement. Les bailleresses ne sauraient se prévaloir de la 'qualité égale de M. [I] à celle de M. [A]', à savoir celle d'expert, qui n'est pas en cause. Ce qui est en revanche déterminant est la désignation de M. [A] par une juridiction, à savoir en qualité d'expert judiciaire, qui seule permet d'éviter tout parti pris et d'assurer l'impartialité requise. Par ailleurs, les bailleresses ne peuvent invoquer la réfection de la façade -ainsi que de la rotonde- des locaux effectuée par leurs soins depuis l'expertise de M. [A], dès lors que le prix du bail renouvelé s'apprécie à la date du renouvellement, soit en l'espèce au 1er janvier 2016. En l'absence de tout élément susceptible de conduire à l'annulation de l'expertise de M. [A], les sociétés Financière PMB et [Adresse 16] seront déboutées de leurs demande de mise à néant du rapport d'expertise de M. [A] et de désignation de deux nouveaux experts judiciaires. Selon la description faite par l'expert judiciaire et les photographies figurant à son rapport, les locaux sont constitués : - au rez-de-chaussée d'une boutique d'angle bénéficiant de deux vitrines, l'une façade Sud, l'autre façade Est ; d'un dégagement en arrière boutique desservant WC, vestiaires, débarras et placard ; d'un bureau en façade Sud ; - au sous-sol d'un laboratoire comportant plusieurs zones, une occupée par des tables de travail, une zone technique occupée par des chambres froides, des fours et un silo à farine, une autre petite zone occupée par un wc et une ancienne douche, ces locaux n'étant pas équipés d'un monte-charge. L'expert judiciaire a fait intervenir un géomètre expert, Geoplus, pour mesurer la surface utile globale établie contradictoirement à 151,06 m². Il a pondéré la surface utile des locaux en appliquant les coefficients suivants : au rez-de-chaussée * 1,30 pour la zone d'angle de l'espace de vente * 1 pour la première zone de l'espace de vente * 0,80 pour le bureau * 0,80 pour les circulations/dégagement * 0,10 pour les sanitaires et vestiaires au sous-sol * 0,20 pour les postes de travail * 0,15 pour les débarras et chambres froides * 0,10 pour l'appareillage technique et les sanitaires. Ces coefficients sont conformes à la grille de pondération de surface commerciale recommandée par la charte de l'expertise en évaluation immobilière et tiennent compte pour le rez-de-chaussée de la belle zone d'angle de l'espace de vente ainsi que de l'aménagement possible de la partie circulation/dégagement en seconde zone de vente, pour le sous-sol en revanche de son accessibilité par un escalier étroit avec rampe non continue jusqu'au sous-sol, sans garde corps en partie basse avec, au passage sous plancher, une hauteur entre marche et plancher de 1,51 m ainsi que de l'absence de monte-charge. Il convient donc d'entériner la surface pondérée de 78,85 m² P retenue par l'expert judiciaire. Au titre des caractéristiques du local, l'expert a relevé sa situation dans un angle au rez-de-chaussée lui assurant une bonne visibilité pour le chaland, un bon linéaire de façade, mais un état d'entretien de l'immeuble, une distribution intérieure et des locaux sociaux et sanitaires réduits au strict minimum défavorables à la valeur locative. Les lieux sont à usage exclusif de pâtisserie et confiserie, accessoirement de salon de thé sans terrasse et sans grande licence. Aux termes du bail, il est prévu notamment que les travaux d'adaptation à l'activité et travaux prescrits par l'administration sont à la charge du preneur -ce qui n'est pas sans conséquence eu égard aux remarques de l'expert sur la conformité du laboratoire quant à son accès et sa situation en sous-sol- ainsi que la taxe foncière et la prime assurance incendie de l'immeuble. Au titre des facteurs locaux de commercialité, l'expert a noté l'emplacement très favorable à l'activité exercée : façade Sud Est du magasin donnant sur la sortie de la gare SNCF de [Localité 7], à l'entrée de la [Adresse 17], artère commerçante vers le centre ville et l'hôtel de ville puis la [Adresse 18] très commerçant. Eu égard aux références relevées par l'expert issues de décisions de justice contemporaines de la date de renouvellement du bail faisant état d'un prix moyen de 200 euros le m², des valeurs de marché répertoriées dans le secteur concerné par l'expert judiciaire avoisinant les 350 euros le m² -en cela conformes à ce qu'indique M. [I], expert mandaté par les bailleresses, pour la [Adresse 17]- et en tenant compte des autres éléments précédemment examinés conformément à l'article L.145-33 du code de commerce, à savoir l'activité exercée, les conditions de distribution des locaux, l'état d'entretien de l'immeuble et les conditions du bail, c'est à juste titre que l'expert a estimé ne pouvoir retenir la fourchette haute des valeurs de marché et a proposé de fixer la valeur locative à 233 euros le m² P. En conséquence, il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 28 320 euros et, statuant à nouveau, de fixer le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2016 à la somme annuelle de 18 372 euros hors taxes hors charges (soit 78,85 m² x 233 euros). Les sociétés Financière PMB et [Adresse 15], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, et seront condamnées in solidum à verser aux consorts [T] la somme de 3 000 en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS      Vu l'arrêt du 17 mai 2018 de cette cour, Infirme le jugement du juge des loyers commerciax du tribunal de grande instance de Tours du 9 mars 2017 en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, Fixe le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2016 à la somme annuelle de 18 372 euros hors taxes hors charges, Condamne in solidum la SARL Fiancière PMB et le SCI [Adresse 15] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, Condamne in solidum la SARL Fiancière PMB et le SCI [Adresse 15] à payer à Mme [M] [P] veuve [T], à M. [E] [T] et à Mme [O] [T] épouse [Z] la somme totale de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT