Cour de cassation, 21 octobre 2020. 19-13.633

CIV. 1 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 octobre 2020 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10440 F Pourvoi n° M 19-13.633 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 21 OCTOBRE 2020 La société Financière 3R, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° M 19-13.633 contre l'arrêt rendu le 6 novembre 2018 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant à la société Cogedim Savoies Léman, société en nom collectif, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations écrites de Me Le Prado, avocat de la société Financière 3R, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Cogedim Savoies Léman, après débats en l'audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Financière 3R aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un octobre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Financière 3R. Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société Financière 3R de ses demandes dirigées contre la société Cogedim Savoies Léman ; AUX MOTIFS QUE « La « convention d'assistance à la maîtrise d'ouvrage » prévoit l'intervention de la société financière 3R à trois titres, 1 - pendant la phase de conception, à savoir assistance du maître d'ouvrage à la définition du programme de l'opération et vérification du dossier de plans d'architectes et BET et son adéquation avec le programme retenu par la SCI les Voirons, 2 - au cours de la phase de signature du compromis d'acquisition, assistance à Cogedim à la rédaction du compromis en fonction du programme de l'opération, 3 - au cours de la phase de signature de l'acte authentique, assistance à Cogedim à la finalisation de l'acte authentique, Cependant, un apporteur d'affaires ne peut réclamer à un acquéreur d'immeuble une commission ou une rémunération en contrepartie d'actes d'entremise effectués à l'occasion de la vente que s'il détient un mandat écrit délivré à cet effet dans les conditions prévues par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, En l'espèce, la société financière 3R ne prétend pas détenir un tel mandat. Les phases 2 et 3 relèvent incontestablement de l'activité d'agent immobilier réglementée par la loi et le décret précité. La société financière 3R fait valoir qu'elle aurait aidé la société Cogedim Savoie Léman à obtenir son permis de construire. Elle invoque une attestation de M. L..., maire de la commune de Cranves.Salles selon laquelle la société financière 3R représentée par M. O... A... a participé à toutes les réunions de travail sur le projet des Voirons et dans le cadre précis du projet de la société Cogedim a réalisé les adaptations nécessaires à l'aboutissement du projet tant sur le plan technique sur le plan administratif. Elle invoque encore une attestation de M. M... gérant de la SCI les Voirons selon laquelle la société financière 3R représentées par M. O... A... participé à toutes les réunions de travail sur le projet des Voirons, et dans le cadre plus précis du projet de la société Cogedim a réalisé les adaptations nécessaires pour la modification de documents du permis d'aménager (...), en faisant réaliser sur le site des travaux d'adaptation nécessaire au projet Cogedim et en participant à l'élaboration des actes et avenants du notaire pour permettre la finalisation de l'acte authentique de cession des terrains. Elle se prévaut enfin de différents écrits manifestant son intervention pour la délivrance du permis de construire et la rédaction de l'acte authentique Cependant le rôle d'assistance à maîtrise d'ouvrage est contredit par les éléments suivants : x Un avenant n°1 à la convention signée le 22/03/2012 entre la SCI LES VOIRONS et la SARL FINANCIERE 3R en date du 18/12/2013 (pièce COGEDIM n°2) rappelle qu'un compromis a été signé entre la SCI LES VOIRONS et la société COGEDIM concernant les ilots nord sur proposition de la SARL FINANCIERE 3R, qui après consultation et analyse des offres des promoteurs a conseillé ce rapprochement, Il est précisé que la convention initiale prévoyait une rémunération forfaitaire dont le montant est masqué sur le document, outre une rémunération au résultat basée sur 7,5% du résultat de l'opération ainsi qu'une rémunération par le preneur de 2% de la vente des droits à construire. Aux termes de cet avenant il a été convenu entre les deux sociétés, pour les terrains cédés à COGEDIM, le maintien de la rémunération forfaitaire, ainsi qu'un intéressement au résultat sur la tranche COGEDIM forfaitisé à (somme masquée) outre une rémunération par le preneur (COGEDIM) à hauteur de 2% des droits cédés. S'agissant de la phase 2, il était prévu que la rémunération de la SARL FINANCIERE 3R serait constituée d'une partie payée par le preneur dans une limite située entre 2% à 4% des droits à construire cédés au travers d'un contrat d'assistance qu'elle aura passé avec l'acquéreur de la signature du compromis de vente outre un forfait complémentaire versé par la SCI LES VOIRONS (pièce 2 COGEDIM) Il est à noter que cette convention est totalement inopposable à la société COGEDIM qui n'en a pas été signataire. x Par courrier du 17/11/1011 de la société FINANCIERE 3R à un représentant de la société Georges V Alpes NEXITY, autre candidat intéressé à l'opération concernant les terrains de la SCI LES VOIRONS (pièce 14 FINANCIERE 3R) cette dernière indiquait : « Nous faisons suite à nos différents entretiens téléphoniques et à votre proposition du 15/11 qui a retenue toute notre attention. Nous transmettons votre proposition au gérant de la SCI LES VOIRONS pour validation. Nous avons bien noté que les honoraires de commercialisation nous revenant étaient en sus, à hauteur de 2% HT du montant de la transaction. » x L'échange de courriers entre la société FINANCIERE 3R et la société COGEDIM des 2/02/2012 et 23/04/2012, concernant sa candidature en vue de l'acquisition de lots de logements appartenant à la SCI LES VOIRONS, mentionnait la rémunération de la société FINANCIERE 3R en tant qu'apporteur d'affaire et d'aide à la négociation à hauteur de 2 % HT du prix d'achat (pièces 8 et 9 FINANCIERE 3R). x Par courriel du 7/11/2014, M. A... de la société FINANCIERE 3R écrivait au représentant de COGEDIM en ces termes :(pièce 11 FINANCIERS 3R) : "Toutefois je souhaiterai une position de votre part par .écrit car j'ai vécu en direct les péripéties avec les VOIRONS pour la signature de l'acte authentique. A cette occasion j'ai eu à plusieurs reprises la possibilité de vous sortir du dossier avec l'accord du groupe MIGROS, je ne l'ai pas fait car un contrat et un engagement sont sacrés et j'ai donc toujours plaidé pour que ce dossier reste à COGEDIM. Je souhaiterai qu'il en soit de même de votre côté. Certains de vos concurrents nous ont même proposé des honoraires plus conséquents pour avoir le dossier : Nous avons tenu nos engagements, à vous de faire le nécessaire." Il résulte de ces éléments que, sous couvert d'une convention d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, il s'agissait en fait de rémunérer la SARL FINANCIERE 3R en qualité d'apporteur d'affaire et d'agent immobilier et que les réunions, diligences effectuées, l'ont été pour le compte de la SCI LES VOIRONS. Les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, (...) se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire aux opérations d'entremise visées par la loi. Il convient donc d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré pour débouter la société financière 3R de sa demande » ; 1°) ALORS QUE, si les règles édictées par la loi du 2 janvier 1970 sont applicables aux personnes physiques ou morales qui prêtent leur concours aux diverses opérations portant sur les biens d'autrui qu'elle énumère, c'est à la condition que ce concours soit habituel ; que, pour débouter la société Financière 3R de ses demandes dirigées contre la société Cogedim Savoies Léman, la cour d'appel a retenu que, sous couvert d'une convention d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, il s'agissait en fait de rémunérer la société Financière 3R en qualité d'apporteur d'affaire et d'agent immobilier, que les réunions, diligences effectuées, l'avaient été pour le compte de la SCI Les Voirons, et que « les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, (...) se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire aux opérations d'entremise visées par la loi » ; qu'en statuant ainsi, sans constater que la société Financière 3R se livrait ou prêtait son concours de manière habituelle à une opération visée par l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ces dispositions ; 2°) ALORS QUE les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que, pour débouter la société Financière 3R de ses demandes dirigées contre la société Cogedim Savoie Léman, la cour d'appel a retenu que sous couvert d'une convention d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, il s'agissait en fait de rémunérer la société Financière 3R en qualité d'apporteur d'affaire et d'agent immobilier et que les réunions, diligences effectuées, l'avaient été pour le compte de la SCI Les Voirons ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant qu'il était attesté de la réalisation par la société Financière 3R des adaptations nécessaires au projet Cogedim et que la SCI Les Voirons et la société Financière 3R avaient tenu compte de la rémunération que cette dernière percevrait de l'acquéreur au titre du contrat d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil.