Tribunal judiciaire, 24 janvier 2025. 24/03376

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 9] [Adresse 3] [Adresse 6] [Localité 4] NAC: 5AA N° RG 24/03376 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TIT5 JUGEMENT N° B DU : 24 Janvier 2025 [G] [S] [V] [E] [I] [L] [Z] [K] C/ [W] [O] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 24 Janvier 2025 à Me Nicolas MUNCK Expédition délivrée à toutes les parties JUGEMENT Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Sylvie SALIBA, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 16 Décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS M. [G] [S] [V], demeurant [Adresse 5] représenté par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Nicolas MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE Mme [E] [I] [L] [Z] [K], demeurant [Adresse 5] représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Nicolas MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEUR M. [W] [O], demeurant [Adresse 7] non comparant, ni représenté EXPOSE DU LITIGE [G] [V] et [E] [K] sont propriétaires d’un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2]) à [Localité 10] assorti de deux places de stationnement (n°78 et 79) et d’une surface habitable de 63.20 m². Par contrat à effet au 12 février 2024, [G] [V] a loué à [C] [O] cet appartement moyennant un loyer initial de 584 euros et 107 euros de provision sur charges. Invoquant un arriéré locatif, [G] [V] et [E] [K] ont fait signifier à [C] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 mai 2024. Par exploit du 23 août 2024 [G] [V] et [E] [K] ont finalement assigné [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond, sollicitant : - la constatation de la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, le prononcé de la résiliation judiciaire dudit bail aux torts de [C] [O], - le rejet de tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écartée l'exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution, - l'expulsion de corps et de biens [C] [O] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce : * sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, * avec suppression du délai de deux mois mois prévu par l'article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, compte tenu des silence et manifeste mauvaise foi adverse, la dette étant en augmentation dangereusement constante, sans réelle reprise du paiement des loyers courants, - la condamnation de [C] [O] à payer : * la somme de 4 146 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 08 août 2024 inclus, somme à parfaire, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 sur la somme de 2 073 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, * une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant indexable comme lui et prévoyant en sus conformément à la loi le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges / TOM / cotisations d'assurance, le tout à compter du terme du bail et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels, * la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile * les entiers dépens, en ce compris le commandement visant la clause résolutoire. A l’audience du 16 décembre 2024 lors de laquelle ils étaient représentés par leur conseil, [G] [V] et [E] [K] ont maintenu leurs demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de leur créance à la somme de 7 064.92 euros. Convoqué par assignation à étude, [C] [O] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025. MOTIFS Sur la résiliation du bail : - Sur la recevabilité de l’action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par voie électronique le 26 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose notamment que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Le bail prenant effet le 12 février 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mai 2024 pour la somme en principal de 2 073 euros. Ledit commandement est demeuré infructueux à l’issue du délai imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies depuis la date du 28 juin 2024. De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date. - Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire : Compte-tenu de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, la demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation devient donc sans objet. Sur l’expulsion : - Sur le principe de l’expulsion : Compte-tenu de la résiliation de plein droit du bail depuis le 28 juin 2024, le défendeur est considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date. L’expulsion de [C] [O] sera donc ordonnée. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. - Sur l’assistance à la mesure d’expulsion : Compte-tenu de l’ancienneté de la dette locative et de son accroissement massif malgré la délivrance d’un commandement de payer puis de l’assignation, aucun paiement n’ayant été honoré depuis l’entrée dans les lieux hormis le pas de porte, il n'y a pas lieu de s'opposer à la demande de recours à la force publique et d’un serruier si nécessaire. - Sur la demande d’astreinte : Si le montant de l’arriéré locatif est particulièrement élevé, le défaut de paiement remonte au mois suivant l’entrée dans les lieux, soit mars 2024, et un commandement de payer puis l’assignation ont été délivrés avec diligence au regard des délais légaux minimum. En outre, compte-tenu de l’ampleur de la dette locative et des difficultés manifestes de [C] [O] à assumer le terme courant, il apparaît préférable de privilégier l’apurement de la dette locative. L’astreinte réclamée n’étant donc motivée ni dans son principe ni dans son quantum, [G] [V] et [E] [K] seront déboutés de leur demande d’astreinte. - Sur la demande de suppression des délais légaux pour quitter les lieux : L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement [...] Le délai [...] ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». Aux termes de l’article L412-6 du même code, « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante [...]. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis [...] lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa ». Cependant, l’existence d’une voie de fait ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux, de sorte qu’elle suppose la démonstration d’actes matériels positifs imputables à l’occupant, tels que des actes de violences ou d’effraction. Or, en l’espèce, [C] [O] a pris possession des lieux en vertu d’un bail dont [G] [V] et [E] [K] se prévalent eux-mêmes dans le cadre de la présente instance, de sorte que la défendeur ne s’est pas introduit dans les lieux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Par ailleurs, aux termes de l’article 2274 du Code civil, « la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver ». Or, en l’occurrence [G] [V] et [E] [K] ne démontrent pas spécifiquement la mauvaise foi de [C] [O], le défaut de paiement des loyers n’étant pas suffisant en la matière. Par conséquent, [G] [V] et [E] [K] seront déboutés de leur demande de suppression du bénéfice des délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les demandes de condamnation au paiement : - Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif : [G] [V] et [E] [K] produisent un décompte actualisé au 02 décembre 2024 selon lequel l'arriéré locatif total s’élevait alors à la somme de 7 064.92 euros, terme de décembre 2024 inclus. Le défendeur n’ayant pas comparu, il n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette. [C] [O] sera donc condamné à payer à [G] [V] et [E] [K] cette somme de 7 064.92 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mai 2024 sur la somme de 2 073 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. - Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation : [C] [O] étant occupant sans droit ni titre du logement, il sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Cependant, l’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 02 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse, est liquidé dans la somme susmentionnée au titre de l’arriéré locatif. Par conséquent, les indemnités d'occupation s'ajoutant audit montant courront à compter du 1er janvier 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer courant indexable comme lui et prévoyant en sus conformément à la loi le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges / TOM / cotisations d'assurance. Sur les demandes accessoires : Partie perdante, [C] [O] supportera la charge des dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer. Compte-tenu des démarches judiciaires que [G] [V] et [E] [K] ont dû engager afin de faire valoir leurs droits, [C] [O] sera également condamné à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est exécutoire par provision en application de l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 12 février 2024 entre [G] [V] et [C] [O] concernant l’appartement [Adresse 1][Adresse 8]) à [Localité 10] assorti de deux places de stationnement (n°78 et 79) sont réunies depuis le 28 juin 2024 ; CONSTATE que la demande subsidiaire tendant à la résiliation judiciaire du bail est donc devenue sans objet ; ORDONNE en conséquence à [C] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DEBOUTE [G] [V] et [E] [K] de leur demande de suppression des délais légaux pour libérer volontairement les lieux ; DIT qu’à défaut pour [C] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [G] [V] et [E] [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serruier ; DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ; REJETTE la demande d’astreinte de [G] [V] et [E] [K] ; CONDAMNE [C] [O] à verser à [G] [V] et [E] [K] la somme de 7 064.92 euros (somme arrêtée au 02 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 incluse), et ce avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 sur la somme de 2 073 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNE [C] [O] à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ; FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer courant indexable comme lui et prévoyant en sus conformément à la loi le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges / TOM / cotisations d'assurance ; CONDAMNE [C] [O] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ; CONDAMNE [C] [O] à verser à [G] [V] et [E] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 24 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sylvie SALIBA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, greffier. Le Greffier Le Juge