Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
30 Septembre 2024
N° R.G. : N° RG 23/10205 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YTOH
N° Minute :
AFFAIRE
Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 8]” sise [Adresse 2] - [Adresse 4] représenté par son syndic :
C/
[G] [R]
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 8]” sise [Adresse 2] - [Adresse 4] représenté par son syndic :
SECRI GESTION
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Justine LE CLEZIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P178
DEFENDEUR
Monsieur [G] [R]
[Adresse 5]
[Localité 7]
défaillant
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Juin 2024 en audience publique devant :
Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :
Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Hugues BOUTHINON-DUMAS, Magistrat à titre temporaire
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE
L'ensemble immobilier composant la Résidence [Adresse 8] située [Adresse 2], [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété.
Se plaignant de la défaillance de Monsieur [G] [R] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet SECRI GESTION, l'a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 4 octobre 2023, aux fins de voir :
DECLARER le syndicat des copropriétaires de la résidence NEO CITY Sise [Adresse 2], [Adresse 4] et [Adresse 3], recevable et bien fondé en ses demandes,
CONDAMNER Monsieur [G] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 2], [Adresse 4] et [Adresse 3] la somme de 8.622,89 euros,
DIRE que cette somme porte intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2022, date du commandement de payer,
CONDAMNER Monsieur [G] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 2], [Adresse 4] et [Adresse 3] la somme de 985,12 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNER Monsieur [G] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 2], [Adresse 4] et [Adresse 3] la somme de 3.000 euros en réparation des préjudices subis par ces impayés,
CONDAMNER Monsieur [G] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sise [Adresse 2], [Adresse 4] et [Adresse 3] la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur [G] [R] aux dépens de la présente procédure.
Monsieur [G] [R], assigné à domicile, par acte remis en l'étude du commissaire de justice qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l'article 658 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.
Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2024 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 25 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir " déclarer bien-fondé " ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, celles-ci ne conférant pas de droit à la partie qui les requiert, n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.
En outre, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n'est pas contestée.
Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires
Sur les sommes réclamées au titre des charges
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.622,89 euros au titre des charges, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2022, date du commandement de payer.
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un extrait de matrice cadastrale,
- un relevé du compte de Monsieur [G] [R] pour la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 2023,
- les appels de fonds adressés au défendeur,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 28 janvier 2019, 4 février 2020, 31 mars 2021, 17 février 2022 et 16 mars 2023 et les attestations de non-recours afférentes,
- un commandement de payer signifié le 8 avril 2022 pour obtenir une somme en principal de 3.143,13 euros.
Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Monsieur [G] [R] est propriétaire des lots n° 154 et 251 de l'état descriptif de division.
Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 28 janvier 2019, 4 février 2020, 31 mars 2021, 17 février 2022 et 16 mars 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices du 2017-2018 à 2021-2022 mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2022-2023 et 2023-2024 et des travaux, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.
Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d'un montant de 8.622,89 euros.
Il sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2022, date du commandement de payer.
L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Selon l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer délivré le 8 avril 2022 afin d'obtenir paiement de la somme de 3.143,13 euros en principal. Mais, l'analyse du décompte des sommes réclamées permet de constater que nombre d'entre elles ont été appelées postérieurement à la délivrance dudit commandement Partant, les intérêts au taux légal courront à compter de la signification de l'assignation, qui vaut mise en demeure et porte sur l'intégralité des charges dont le paiement est poursuivi.
En conséquence, Monsieur [G] [R] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.622,89 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 2023, appels du 1er avril 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2023 pour le surplus.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 985,12 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.
Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires qui supporte la charge de la preuve en application de l'article 9 du code de procédure civile communique les pièces suivantes :
- des " mises en demeure " adressées par le syndic en date du 16 septembre 2021 (avis de réception produit) et du 21 octobre 2021 (avis de réception produit),
- un commandement de payer signifié le 8 avril 2022 pour obtenir une somme en principal de 3.143,13 euros,
- un relevé du compte de Monsieur [G] [R] pour la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 2023,
- des factures de frais établies par le syndic,
- une facture du commissaire de justice relative au commandement de payer du 8 avril 2022,
- le contrat de syndic.
En l'espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement au titre des frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (facturés 360 euros en date du 30 mars 2022 et 360 euros en date du 15 septembre 2022), qui ne répondent pas aux exigences de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi que rappelé ci-dessus, ces frais relèvent de la mission de base de tout syndic en l'absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes.
Le syndicat des copropriétaires justifie donc d'une créance de 265,12 euros au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à la mise en demeure adressée par le syndic le 16 septembre 2021, à la relance subséquente et au coût du commandement de payer qui sont communiqués avec les factures correspondantes.
En conséquence, Monsieur [G] [R] sera condamné au paiement de la somme de 265,12 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. Débouté du surplus de sa demande, celui-ci devra recréditer la somme totale de 720 euros sur le compte du défendeur en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur les dommages-intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.
En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d'un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s'acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l'espèce, la carence de Monsieur [G] [R] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.
Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Monsieur [G] [R] sera condamné à lui payer.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [G] [R], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que Monsieur [G] [R] sera condamné à lui verser.
Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] située [Adresse 2], [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7] représenté par son syndic :
- la somme de 8.622,89 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 2023, appels du 1er avril 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2023 pour le surplus,
- la somme de 265,12 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (720 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [G] [R],
CONDAMNE Monsieur [G] [R] au paiement des dépens de l'instance,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
