Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 24/00795

Minute n° : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 27 SEPTEMBRE 2024 N° RG 24/00795 - N° Portalis DB22-W-B7I-SEC7 Code NAC : 28C DEMANDEUR : Monsieur [E] [Z] né le [Date naissance 6] 1974 à [Localité 18] (75), demeurant [Adresse 21] (MAURITANIE), Non comparant, représenté par Maître Julie THIBAULT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDEURS : 1/ Monsieur [A] [Z] né le [Date naissance 11] 2004 à [Localité 15] (40), demeurant [Adresse 12], Non comparant, ni représenté ayant pour avocat Maître Yves BEDDOUK de la SELARL FIDU-JURIS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES. 2/ Madame [X] [R] [J] épouse [F] prise en sa qualité d’administratrice aux biens légués de l’enfant mineur, [W], [G], [L], [I] [Z] née le [Date naissance 5] 2011 à [Localité 19] (78), de nationalité française, écolière, demeurant [Adresse 21] (MAURITANIE), née le [Date naissance 7] 1978 à [Localité 13] (CÔTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 8], Non comparante, ni représentée. DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 21 JUIN 2024 Nous, Laurence MARNAT, Juge, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 21 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Septembre 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE Monsieur [E] [Z] et Madame [B] [J] se sont mariés le [Date mariage 2] 2005 par devant l’officier d’état civil de [Localité 19] (78) sous le régime de la communauté légale à défaut de contrat de mariage préalable. De cette union sont nés deux enfants : - [A] [Z], né le [Date naissance 11] 2004, - [W] [Z], née le [Date naissance 5] 2011. Par acte authentique en date du 8 septembre 2017, Monsieur [E] [Z] et Madame [B] [J] épouse [Z] ont acquis un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 17] (78) moyennant le prix de 530.000 euros. Une partie du bien a été financée au moyen d’un prêt d’un montant de 380.000 euros consenti par la société anonyme [20] (ci-après désignée la [20]) remboursable en 228 mensualités avec un différé partiel de 24 mois, la société anonyme [14] (ci-après dénommée la société [14]) s’étant portée caution. Le 28 octobre 2020, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Versailles a été saisi d’une requête en divorce ; une ordonnance de non-conciliation a été rendue le 18 juin 2021. Madame [B] [J] épouse [Z] est décédée le [Date décès 1] 2022 à [Localité 22] (94). Aux termes d’un testament olographe en date du 8 juin 2020, elle a, d’une part, légué à ses enfants [A] [Z] et [W] [Z] l’universalité des biens meubles et immeubles composant sa succession, et d’autre part désigné Madame [X] [J] épouse [F] pour exercer les fonctions d’administrateur des biens légués à l’enfant mineur. Par ordonnance en date du 2 mai 2023, Madame [X] [J] épouse [F] a été désignée par le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Bordeaux administratrice aux biens légués de l’enfant mineure et par ordonnance du même jour à accepter la succession de Madame [B] [J] épouse [Z] au nom et pour le compte de l’enfant mineure [W] [Z]. Les échéances du prêt immobilier étant demeurées impayées, la [20] a, par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 mars 2023, prononcé l’exigibilité anticipée du prêt et mis en demeure Monsieur [E] [Z] de lui régler le solde dû au titre des échéances du prêt impayées et intérêts de retard. Ayant procédé au remboursement de l’intégralité du solde de la créance du prêteur en sa qualité de caution, la société [14] a, par ordonnance en date du 4 août 2023, été autorisée par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier sis à [Localité 17] pour sûreté de sa créance. Par jugement en date du 3 mai 2024, le tribunal judiciaire de Versailles a condamné Monsieur [E] [Z], Monsieur [A] [Z], Mademoiselle [W] [Z] en leur qualité d’héritiers de Madame [B] [J] épouse [Z] et Madame [X] [J] épouse [F] ès qualité d’administrateur aux biens légués de la mineure [W] [Z], à payer à la société [14] les sommes de : - 17.930,26 euros, outre intérêts au taux légal à compter du [Date décès 1] 2022, - 333.362,16 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023. Reprochant à son fils de bloquer le processus de vente du bien immobilier indivis, Monsieur [E] [Z] a, par actes de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, fait assigner Monsieur [A] [Z] et Madame [X] [J] épouse [F] ès qualité d’administrateur aux biens légués de la mineure [W] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond et demande de : « Vu les articles 481-1 et 1380 du Code de procédure civile, Vu l’article 815-6 du Code civil AUTORISER Monsieur [E] [Z] à vendre seul le bien immobilier indivis situé [Adresse 4] cadastré section AT n°[Cadastre 10] d'une contenance de 00 ha 08 a 70 ca au profit de la société [16], SAS immatriculée au RCS de Nanterre sous le n°[N° SIREN/SIRET 9], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège, moyennant le prix de 520.000 € En tout état de cause : AUTORISER Monsieur [E] [Z] à vendre seul le bien immobilier indivis situé [Adresse 4] cadastré section AT n°[Cadastre 10] d'une contenance de 00 ha 08 a 70 ca au prix minimal de 500.000 € STATUER ce que de droit quant aux dépens » Monsieur [E] [Z] indique que le bien immobilier est inoccupé depuis qu’il a récupéré la garde de sa fille après le décès de son épouse et qu’il se dégrade. Il ajoute qu’un acquéreur avait été trouvé mais que la vente n’a pu être finalisée en raison du décès de son épouse. Il indique à cet égard que son fils [A] ne répond pas à ses nombreuses sollicitations concernant la vente du bien, ni celles des autres professionnels, que les droits de succession n’ont toujours pas été liquidés et que le bien immobilier, grevé d’une hypothèque judiciaire, peut être saisi à tout moment, la dette n’ayant pas été réglée. Il conclut que ces éléments caractérisent l’urgence de la situation et l’intérêt de procéder à la vente du bien nonobstant l’obstruction dont fait preuve Monsieur [A] [Z]. Il estime ainsi justifiée leur demande sur le fondement de l'article 815-6 du code civil. Ils indiquent qu'il y a urgence à accepter l'offre d'achat renouvelée le 17 mai 2024 qui est qualifiée « d'inespérée » eu égard à l'état dégradé des biens et qu’elle préserve l'intérêt commun de l'indivision. Monsieur [A] [Z] et Madame [X] [J] épouse [F], ès qualité d’administratrice aux biens légués de l’enfant mineure [W] [Z], assignés à Etude, n'ont pas constitué avocat. Le jugement, rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire. L’affaire, appelée à l'audience du 21 juin 2024, a été mise en délibéré au 27 septembre 2024. MOTIFS A titre liminaire, il sera rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande tendant à la vente du bien immobilier indivis L'article 815-6 du code civil dispose : « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun. Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l'indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi. Cette autorisation n'entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l'héritier. Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l'obligeant s'il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s'appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l'administrateur, s'ils ne sont autrement définis par le juge ». L'article 1380 du code de procédure civile dispose que les demandes formées en application de l'article 815-6 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond. Il entre dans les pouvoirs du président du tribunal d'autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis pourvu qu'une telle mesure soit justifiée par l'urgence et par l'intérêt commun. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que : - Monsieur [E] [Z] et Madame [B] [J] épouse [Z] ont acquis un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 17] (78), une partie du bien ayant été financée au moyen d’un prêt consenti par la [20], la société [14] s’étant portée caution. - Des échéances de remboursement des mensualités ayant été impayées, la [20] a poursuivi le règlement de sa créance qui a été réglée par la société [14]. - La société [14] a inscrit une hypothèque judiciaire sur le bien immobilier. - Une offre d’achat concernant le bien a été faite le 28 avril 2022. - Madame [B] [J] épouse [Z] est décédée le [Date décès 1] 2022 laissant pour lui succéder ses deux enfants [A] et [W] ; Madame [X] [J] épouse [F] a été désignée en qualité d’administratrice aux biens légués de l’enfant mineure [W]. - Par ordonnance en date du 17 mai 2023, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de Bordeaux a autorisé Madame [X] [J] épouse [F] ès qualité d’administrateur aux biens légués de la mineur [W] [Z] au nom et pour le compte de cette dernière à signer tout acte en ce compris l’acte authentique tendant à la vente du bien immobilier indivis sis à [Localité 17]. - Par jugement du tribunal judiciaire de Versailles en date du 3 mai 2024, Monsieur [E] [Z], Monsieur [A] [Z] et Madame [X] [J] épouse [F] ès qualité d’administratrice aux biens de [W] [Z] ont été condamnés au règlement des sommes en principal de 17.930,26 euros et 333.362,16 euros, outre les intérêts. - La société [16] a formé trois offres d’achat du bien, le 1er mars 2024, le 17 mai 2024, acceptée par Madame [X] [F], et le 22 mai 2024. Il ressort par ailleurs des débats que les tentatives de contact de Monsieur [A] [Z] par l’étude notariale de Maître [U] [O] concernant la signature du mandat de vente ont échoué, Monsieur [A] [Z] n’ayant pas répondu aux différentes sollicitations malgré plusieurs relances, ainsi que cela résulte des courriels adressés à Monsieur [E] [Z] les 29 septembre 2023, 1er décembre 2023 et 8 janvier 2024 (pièce n°10) dans lequel il est indiqué : « Malheureusement, je ne peux pas vous apporter la bonne nouvelle de la réception du mandat signé par votre fils. Depuis sa demande de lui communiquer de nouveau le mandat à signer, je n’ai jamais obtenu de retour de sa part, malgré une relance. Je vais le relancer une nouvelle fois ce jour ». Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [A] [Z] n’a pas répondu aux différentes sollicitations concernant la vente du bien immobilier litigieux, et n’a notamment pas renvoyé au notaire le mandat de vente pour donner son accord à la mise en vente alors qu’il a pourtant été informé de l’intérêt de la vente et de l’urgence de la situation. Il doit être relevé que la société [23] a procédé à l’évaluation de la valeur vénale du bien estimée entre 520.000 et 540.000 euros net vente ; plusieurs offres d’achats sont intervenues, la société [16] ayant ainsi réitéré son offre d’achat au prix de 520.000 euros les 17 et 24 mai 2024, mais la vente n’a pu avoir lieu en raison de l'inaction de Monsieur [A] [Z]. Par ailleurs, les coindivisaires sont débiteurs des sommes en principal de 17.930,26 euros et 333.362,16 euros, outre les intérêts, au titre des échéances du prêt souscrit en vue de l'acquisition du bien immobilier, et la société [14] a inscrit une hypothèque judiciaire pour sûreté de sa créance. Il existe donc un risque pour les coindivisaires, à savoir que le créancier sollicite la licitation du bien immobilier afin de se voir rembourser des sommes qui lui sont dues, de sorte que la condition d'urgence à vendre le bien immobilier est caractérisée tout comme l'intérêt commun de l'indivision à voir le bien vendu. Il résulte de la combinaison de l'ensemble de ces éléments que l'urgence de vendre le bien immobilier indivis est caractérisée, tout comme le risque pour l'indivision compte tenu notamment de la baisse de la valeur du bien immobilier indivis et des charges qui continuent de courir ; les conditions fixées par l'article 815-6 du code civil étant réunies, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [E] [Z] dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision. Sur les autres demandes Il convient de rappeler que le jugement est exécutoire par provision. Monsieur [A] [Z] et Madame [X] [J] épouse [F] ès qualité d’administratrice aux biens légués à l’enfant mineur [W] [Z], qui succombent, seront condamnés à payer les dépens. PAR CES MOTIFS Statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Autorise Monsieur [E] [Z] à signer seul tout avant contrat sous forme de promesse unilatérale de vente, ou vente sous conditions suspensives et tout acte de vente relative au bien sis [Adresse 4] à [Localité 17]), cadastré section AT n°[Cadastre 10] d’une contenance de 00 ha 08 a 70 ca, avec la société par actions simplifiée [16], pour un prix de 520.000 euros, Autorise Monsieur [E] [Z] à vendre seul le bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 17], cadastré section AT n°[Cadastre 10] d’une contenance de 00 ha 08 a 70 ca, pour un prix qui ne saurait être inférieur à 500.000 euros, Constate l'exécution provisoire du présent jugement, Condamne Monsieur [A] [Z] et Madame [X] [J] épouse [F] ès qualité d’administratrice aux biens légués à l’enfant mineur [W] [Z], qui succombent, seront condamnés à payer les dépens. Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 SEPTEMBRE 2024 par Laurence MARNAT, Juge, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LE GREFFIER LE JUGE Carla LOPES DOS SANTOS Laurence MARNAT