Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 24/00634

PREMIERE CHAMBRE 24 Octobre 2024 N° RG 24/00634 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NRPA 72A S.D.C. [Adresse 1] - [Adresse 2] C/ S.A.R.L. IMMOBILIARE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente --==o0§0o==-- DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de la l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL SYNDIL IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 511 321 234, dont le siège social est sis [Adresse 3] représenté par Me Aurélie GUERRE, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Benjamin JAMI, avocat plaidant au barreau de Paris DÉFENDERESSE S.A.R.L. IMMOBILIARE, dont le siège social est sis [Adresse 4] défaillante --==o0§0o==-- Par acte d'huissier en date du 26 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires De l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic la société SYNDIL a fait assigner devant ce tribunal la société à responsabilité limitée IMMOBILIARE afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de : -18 799,48 euros au titre des charges impayées, 4ème trimestre 2023 inclus, OUTRE la capitalisation des intérêts, - 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, - 1 200 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, et les dépens. Régulièrement assignée, la SARL IMMOBILIARE n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture du 30 mai a fixé l’affaire au 12 septembre pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2024 ; MOTIFS Sur la demande en paiement des charges de copropriété En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats : - la matrice cadastrale dont il résulte que la société à responsabilité limitée IMMOBILIARE est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copro-priété, formant les lots 40, 68, 69, 140, 141, 162, 450, un extrait Kbis, - les bordereaux d'appels de fonds et de provisions, - les procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2021, 10 juin 2022, 9 juin 2023,ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, - une attestation de non recours, - un relevé de compte individuel détaillé, - le contrat de syndic, - une mise en demeure du 30 octobre 2023 de régler la somme de 18 391,48 euros. Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 18 241,48 euros correspondant aux charges impayées hors frais. Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire. N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation. Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale. Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul co-propriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recou-vrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émolu-ments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 270 euros correspondant aux mises en demeure, les autres frais étant excessifs en ce qu'ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l'augmentent artificiellement. Il convient en conséquence de condamner la société à responsabilité limitée IMMOBILIARE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 18 511,48 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024. Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. En l'espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l'article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion. Il convient en conséquence de condamner la société à responsabilité limitée IMMOBILIARE à verser la somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. La SARL IMMOBILIARE, partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Condamne la sarl IMMOBILIARE à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 5] les sommes suivantes : - 18 511,48 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024. - 1 800 euros à titre de dommages et intérêts ; - 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; Condamne la sarl IMMOBILIARE aux dépens. Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 24 octobre 2024. Le Greffier, Le Président, Madame DESOMBRE Monsieur FORTON