Cour de cassation, 30 novembre 2016. 14-19.486

CIV. 1 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 30 novembre 2016 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10574 F Pourvoi n° V 14-19.486 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. [X] [W], domicilié [Adresse 1], 2°/ Mme [K] [W], épouse [L], domiciliée [Adresse 3], contre l'arrêt rendu le 20 mars 2014 par la cour d'appel de Nîmes (chambre civile, 1re chambre B), dans le litige les opposant à M. [P] [Z], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 2 novembre 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Canas, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me Occhipinti, avocat des consorts [W], de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. [Z] ; Sur le rapport de Mme Canas, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts [W] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour les consorts [W]. Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. [X] [W] et Mme [K] [W] épouse [L] de leurs demandes contre Me [Z] ; AUX MOTIFS QUE la Cour n'est saisie, par l'appel de Me [Z] à l'encontre des consorts [W], que de la question de sa responsabilité ; que toute discussion sur la vente ou sur le comportement de la venderesse, qui n'est pas dans la cause, est donc inopérante. Attendu qu'il n'est pas contesté que Me [P] [Z], notaire à [Localité 1], est le notaire rédacteur du compromis de vente des 4 et 9 juillet 2009, aux termes duquel Mlle [U] [C] vendait à M. [X] [W] et à Mme [K] [W] épouse [L] un petit bâtiment en mauvais état sis à [Adresse 4], moyennant le prix de 14.000 € ; qu'il est apparu, lors de la procédure engagée par les consorts [W] en vente forcée, à la suite de la renonciation de la venderesse à poursuivre la vente et à l'occasion des formalités du publication de l'assignation à la conservation des hypothèques, que Mme [U] [C] n'était pas seule propriétaire du bien vendu, en raison de l'existence d'un demi-frère ; (le bien objet de la vente dépendant de la succession du père de Mme [C], succession non encore réglée) ; dès lors Mme [U] [C] ne pouvait vendre seule l'immeuble, objet du compromis de vente et que la demande de vente forcée initialement sollicitée par les consorts [W] était nécessairement vouée à l'échec, sauf intervention et accord de son cohéritier. Attendu que la promesse synallagmatique de vente est un acte préparatoire, qui vaut certes vente entre les parties signataires, les parties étant d'accord sur la chose et sur le prix en application de l'article 1589 du code civil et engage le notaire à effectuer les formalités et à procéder aux recherches qui permettront de la parfaire ; qu'en l'espèce, il appartenait à Mme [C], venderesse, ainsi qu'elle s'y engageait d'ailleurs dans l'acte (page 2 paragraphe Droit de propriété-Effet relatif), de justifier de son titre de propriété et de fournir au notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique tous titres, pièces et renseignements nécessaires sur ce point ; qu'il appartenait seulement alors à Me [Z] de procéder à la vérification de ce titre en vue de l'établissement de l'acte authentique ; qu'il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir vérifié la qualité de propriétaire de la venderesse avant la promesse de vente dont le propre est de sceller l'accord des parties pour vendre et acquérir dans l'attente des vérifications nécessaires pour parfaire la vente ; que les acquéreurs, signataires de la promesse de vente, avaient connaissance de cette clause et étaient ainsi avertis de la nécessité de s'assurer pour la passation de l'acte authentique de vente du droit de vendre de Mme [C]. Attendu que s'ils ont estimé devoir agir en vente forcée sans la vérification du titre Mme [C], en fait propriétaire en indivision avec son demi-frère, l'échec de cette action ne procède pas d'un manquement du notaire à ses obligations de vérification et de conseil mais du seul fait de la venderesse qui, ne voulant plus s'exécuter, s'est abstenue de justifier de son titre de propriété conformément à ses engagements ; qu'ils ont d'ailleurs assigné en vente forcée en l'état d'un relevé de propriété demandé le 11 janvier 2010 mentionnant comme propriétaire le père de la venderesse, M. [Q] [C] ; qu'il ne peut être reproché à Me [Z], postérieurement à l'établissement de cette promesse de vente, compte tenu des difficultés apparues entre les parties relativement à l'existence de servitudes et à la desserte de parcelles voisines et de la position de la venderesse de ne pas avoir poursuivi dans l'accomplissement de ses diligences et de ne pas avoir avisé les acquéreurs, sur la situation juridique du bien, d'une difficulté ignorait et que rien, à ce stade, ne laissait supposer, étant rappelé que la venderesse devait précisément lui fournir les documents nécessaires aux vérifications incombant au notaire ; en conséquence aucune faute du notaire susceptible d'engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, en relation de causalité avec le préjudice subi à raison de l'impossibilité de voir ordonner la vente forcée, n'est établie ; qu'en conséquence les consorts [W] doivent être déboutés de leur demande en dommages et intérêts à l'encontre de Me [Z] et le jugement déféré infirmé de ce chef ; ALORS QUE le notaire est tenu de vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale aisément accessible, l'étendue des droits de propriété, qui par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent l'efficacité de l'acte qu'il dresse, fût-il sous seing privé ; qu'il résulte des constatations des juges du fond que Me [Z], notaire, a établi un acte de vente sous seing privé qui s'est révélé inefficace, la venderesse n'étant pas la seule propriétaire du bien immobilier vendu ; qu'en estimant que Me [Z] n'était tenu de vérifier le titre de la venderesse qu'après la signature de l'acte de vente sous seing privé, quand celui-ci rendait la vente parfaite, de sorte que, pour que son efficacité soit certaine, les droits de la venderesse auraient dû être vérifiés par Me [Z] avant sa signature, peu important que la venderesse se soit engagée à fournir les documents justifiant de sa propriété, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.