Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 24/00595

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 27 Juin 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00595 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U6PE CODE NAC : 72I - 0A AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU 7-9-11 PLACE DU GENERAL LECLERC A FONTENAY SOUS BOIS (94120)C/ [P] [X], [Y] [X] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffière PARTIES : DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU 7-9-11 PLACE DU GENERAL LECLERC - 94120 FONTENAY SOUS BOIS représentée par son administrateur provisoire Maître [G] [O], administrateur judiciaire dont le siège social est sis 23 rue d’Hauteville - 75010 PARIS représentée par Maître Philippe THOMAS COURCEL, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : C0165 DEFENDEURS Monsieur [P] [X] né le 04 Décembre 1967 à STRASBOURG (BAS-RHIN), demeurant 21 rue des Emeris - 94120 FONTENAY SOUS BOIS Madame [Y] [X] née le 30 Mars 1943 à INGWILLER (BAS-RHIN), demeurant 58 Grande Rue - 67120 DORLISHEIM tous deux représentés par Maître Yann GRE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE - Vestiaire : PC 381 ******* Débats tenus à l’audience du : 16 Mai 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : le 27 Juin 2024 Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024 ******* Madame [Y] [X] et Monsieur [P] [X] sont respectivement usufruitière et nu-propriétaire du lot n°5 de l'immeuble du 7-9-11 place du Général Leclerc à FONTENAY SOUS BOIS (94). Par une décision rendue sur requête du 28 janvier 2021 Maître [O] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l'immeuble du 7-9-11 place du Général Leclerc à FONTENAY SOUS BOIS (94) pour une durée de 12 mois renouvelée depuis et la dernière fois le 6 février 2024 pour une durée d’un an. Vu les assignations en procédure accélérée au fond des 28 et 29 février 2024 délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 7-9-11 place du Général Leclerc à FONTENAY SOUS BOIS (94) tendant notamment à voir condamner solidairement Madame [Y] [X] et Monsieur [P] [X] copropriétaires indivis du lot n°5 dans ledit immeuble, au paiement de : - 13 119,17 € au titre charges de copropriété et appels travaux impayées arrêtés au 1er trimestre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 sur la somme de 12 711,37 € et à compter de l’assignation sur le solde, avec capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1 343-2 du code civil, ; - 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts ; - 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. L’affaire a été entendue à l’audience du 16 mai 2024. Vu les observations orales de la partie demanderesse, représentée par son conseil qui maintient ses demandes formées dans l'assignation et fait valoir une créance au 15 mai 2024 de 13 526,97 €; Sur les moyens soulevés par les défendeurs, le syndicat des copropriétaires fait valoir que compte tenu de la clause de solidarité prévue par le règlement de copropriété il est dispensé d’adresser une mise en demeure au nu-propriétaire et à l’usufruitière et la mise en demeure adressée au nu-propriétaire est opposable à l’usufruitière. Il expose que le syndicat des copropriétaires étant placé sous administration judiciaire il n’y a pas de procès-verbal d’ assemblée générale mais des décisions de l’administration judiciaire qui sont communiquées aux copropriétaires ; que les appels de fonds sont justifiés. S’agissant de la créance de plus de 11 000 € qu’invoquent les défendeurs au titre de la vente du 20 août 2020, il soutient que Me [O] ayant été désignée en janvier 2021, les défendeurs n’ayant pas déclaré leur créance, elle est inopposable au syndicat des copropriétaires par application de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise que la copropriété est en grande difficulté ; qu’elle nécessite d’importants travaux et que la quasi totalité des copropriétaires font l’objet d’une procédure judiciaire. Vu les conclusions visées et soutenues à l’audience par le conseil de Madame [Y] [X] et de Monsieur [P] [X] aux termes desquelles ils demande de voir : - dire irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires ; - débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses prétentions, - condamner le syndicat des copropriétaires à leur rembourser la somme de 16 937 € ; - dans l’hypothèse où il serait jugé qu’ils sont redevables d’une quelconque somme au profit du syndicat des copropriétaires déduire le montant de 16 937 € et condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser le solde, - ordonner la production par le syndicat des copropriétaires de toutes les factures afférentes aux charges réclamées, des comptes de la copropriété et des états annuels de répartition des charges ; Très subsidiairement, - en cas de condamnation, leur accorder de larges délais de paiement en les autorisant à régler leur dette en 23 versements de 200 € et le solde, En toute hypothèse, - leur accorder le bénéfice des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 afin qu’ils soient dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, - condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Ils soutiennent que la demande du syndicat des copropriétaires est manifestement irrecevable faute de justifier d’une mise en demeure délivrée à Madame [Y] [X] qui demeure à une autre adresse que Monsieur [P] [X] à qui la mise en demeure du 21 décembre 2023 a été adressée. Ils relèvent que ce n’est que le 20 février 2024 que l’administrateur provisoire a demandé à Monsieur [P] [X] de désigner un mandataire commun. Sur le fond, ils font valoir que l’administrateur n’a justifié qu’en cours de procédure de la notification des décisions qu’il a prises au seul Monsieur [P] [X], aucune notification n’ayant été adressée à Madame [Y] [X]. Ils considèrent que les justificatifs de la créance du syndicat des copropriétaires sont insuffisants. Par ailleurs, ils soutiennent qu’aux termes de l’acte notarié d’acquisition du lot, ils pouvaient bénéficier du solde créditeur du compte de leur vendeur qui selon le courriel adressé le 16 février 2023 par l’étude de l’administrateur s’élève à la somme de 11 803,87 € qui ne leur a pas été remboursée ; qu’une autre somme de 4 823,55 € semble avoir également disparu, soit une somme totale de 16 937 € dont ils sont recevables à solliciter le remboursement. Ils soutiennent que le délai de deux mois prévu par l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 est inapplicable alors que la créance qui n’est née que le 9 décembre 2022, date d’approbation des comptes des exercices 2018 à 2021, ne leur a été confirmée que le 16 février 2023. Ils indiquent que Monsieur [P] [X] n’a pas été destinataire de la lettre du 14 juin 2023 qui lui aurait été adressée pour lui indiquer que la créance lui est refusée sur le fondement de l’article 29-4. Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes. L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ; 2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. L’article 19-2 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité de la provision prévue à l’article 14-1 ou du I de l'article 14-2, ainsi que les autres provisions prévues par ces articles et non encore échues ou restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours. Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2. Il est versé aux débats une mise en demeure du 21 décembre 2023 mettant en demeure Monsieur [P] [X] de régler la somme de 3 799,19 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [P] [X] au titre des provisions de l’article 14-1 de la loi de 1965 et de 8 912,18 € au titre des provisions de l’article 14-2-1 de la même loi, et précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en oeuvre. Il est constant que cette mise en demeure n’a été adressée qu’à Monsieur [P] [X] en qualité de nu-propriétaire et non à Madame [Y] [X], usufruitière. Conformément aux dispositions de l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas d’usufruit, les intéressés à défaut d’accord sont représentés par le nu-propriétaire. Par ailleurs, l’article 55 du règlement de copropriété concernant les personnes à convoquer aux assemblées générales stipule qu’en « cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, la convocation est valablement adressée au mandataire commun prévu à l’article soixante deuxième ci-après » lequel stipule qu’en « cas d’indivision ou d’usufruit d’un lot, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord, désigné par le Président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic. » Il n’est pas justifié d’un accord de Madame [Y] [X] et de Monsieur [P] [X] pour désigner le mandataire commun et produit aux débats une lettre en date du 20 février 2024 sollicitant une telle désignation. Il n’est pas davantage produit une désignation du mandataire commun par le président du tribunal judiciaire. Au vu de ces constatations, il apparaît que le seul envoi à Monsieur [P] [X] de la mise en demeure prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas régulière pour mettre en œuvre les dispositions dudit article à l’égard ces copropriétaires ; que par voie de conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires sera déclarée irrecevable. Sur les demandes présentées par Madame [Y] [X] et Monsieur [P] [X] Les demandes présentées par les défendeurs concernant le remboursement de la somme de 16 937 € et la production des factures afférentes aux charges réclamées apparaissent présentées à titre subsidiaire à la demande principale de voir déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes compte tenu de l’irrecevabilité prononcée. Sur les autres demandes du syndicat des copropriétaires La demande principale du syndicat des copropriétaires étant déclarée irrecevable, il convient de rejeter la demande de dommages-intérêts. Sur les demandes accessoires Le syndicat des copropriétaires succombant à l’instance, conservera à sa charge les entiers dépens. Conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 20 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [Y] [X] et Monsieur [P] [X] seront dispensés de toute participation à la dépense commune concernant les frais de la présente procédure. Au regard des circonstances de l’espèce, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties le montant de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision contradictoire susceptible d'appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire, Vu l'absence de mise en demeure répondant aux exigences de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 faute d'avoir été adressée à Madame [Y] [X], usufruitière et à Monsieur [P] [X], nu-propriétaire, en l'absence de mandataire commun désigné ; DECLARE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 7-9-11 place du Général Leclerc à FONTENAY SOUS BOIS (94) IRRECEVABLE pour l'ensemble de ses demandes en paiement formées à l'encontre de Madame [Y] [X] et de Monsieur [P] [X] en application des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 7-9-11 place du Général Leclerc à FONTENAY SOUS BOIS (94) de sa demande de dommages et intérêts ; DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; LAISSE les entiers dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires du 7-9-11 place du Général Leclerc à FONTENAY SOUS BOIS (94); DIT que conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 20 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [Y] [X] et Monsieur [P] [X] seront dispensés de toute participation à la dépense commune concernant les frais de la présente procédure. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 27 juin 2024. LE GREFFIER LE PRESIDENT,