Cour d'appel, 29 juin 2023. 22/01664

29/06/2023 ARRÊT N°435/2023 N° RG 22/01664 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OYJU EV/IA Décision déférée du 07 Mars 2022 - Tribunal d'Instance de Toulouse ( 21/02626) M.[D] [I] [G] [E] [W] C/ [S] [N] INFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTS Monsieur [I] [G] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Doro GUEYE, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.007796 du 30/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) Madame [E] [W] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Doro GUEYE, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.007822 du 23/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉE Madame [S] [N] [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Nathalie PHILIPPE-TREMOLET, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E.VET, président O. STIENNE, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre Par acte du 26 juin 2015 M. [O] [V] et Mme [S] [N] épouse [V] ont donné à bail à M. [I] [G] et Mme [E] [W] un logement situé [Adresse 2]. Les bailleurs ont divorcé et le bien été attribué à Mme [N]. Par acte du 3 août 2021, Mme [N] a fait assigner M. [G] et Mme [W] devant le juge du contentieux de la protection de Toulouse pour voir : ' constater les manquements des locataires à leurs obligations de paiement du loyer et de respect de la destination des lieux, ' prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion des locataires, ' les condamner en paiement de sommes au titre de l'arriéré, d'une indemnité d'occupation et de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire du 7 mars 2022, le juge du contentieux de la protection a : ' pris acte du départ des locataires, ' condamné solidairement M. [G] et Mme [W] à payer à Mme [N] la somme de 1257,35 €, ' condamné solidairement M. [G] et Mme [W] à payer à Mme [N] 6193,74 €, ' débouté Mme [N] de sa demande d'indemnisation pour le nettoyage de l'appartement, ' condamné solidairement M. [G] et Mme [W] à payer à Mme [N] 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ' condamné solidairement M. [G] et Mme [N] aux dépens en ce compris la moitié des frais d'huissier relatif à l'état des lieux de sortie soit 165 €. Par déclaration du 29 avril 2022, M. [G] et Mme [W] ont formé appel de la décision en ces termes : « C'est pourquoi, M. [G] et Mme [W] interjettent appel pour demander l'infirmation totale du jugement, du 07 mars 2022, du Tribunal judiciaire de Toulouse. Par conséquent, il est donc demandé à la Cour de : faire droit à toutes les demandes de M. [G] et Mme [W], rejeter toutes les demandes de réparations et prétentions de la demande adverse, A titre reconventionnel condamner Mme [N] à payer à Mme [W] et M. [G], la somme de 10 000€ en réparation des préjudices subis du fait de l'insalubrité du logement et du préjudice de jouissances subis,condamner la partie intimée à la somme 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, et aux dépens de l'instance. ». Par dernières conclusions du 4 mai 2023, M. [G] et Mme [W] demande à la cour de : ' infirmer le jugement du 07 mars 2022 dans toutes ses dispositions, ' rejeter toutes les demandes de réparations et prétentions de la partie adverse, ' faire droit à toutes les demandes de M. [G] et Mme [W], et statuer de nouveau à titre reconventionnel, A titre reconventionnel ' condamner Mme [N] à payer à Mme [W] et M. [G], la somme de 14 326€ en réparation des préjudices subis du fait de l'insalubrité du logement et du préjudice de jouissances subis, ' condamner Mme [N] à payer à Mme [W] et M.[G], la somme de 18000 € en réparation des préjudices moraux, ' condamner Mme [N] à payer à Mme [W] et M. [G], la somme 10 000 € en réparation des préjudices de santé, ' condamner la partie intimée à payer la somme 2 500 € à Maître [K], sur le fondement de l'article 700 du CPC, en application de l'article L 761-1 du Code de Justice Administrative, combiné à l'article 37 de la loi du 10 Juillet, ' condamner la bailleresse [S] [N] aux entiers dépens en première instance et en appel, dont distraction au profit de Me Doro Gueye. Par dernières conclusions du 11 mai 2023, Mme [N] demande à la cour de : ' débouter M. [G] et Mme [W] de l'intégralité de leurs demandes. ' constater que M. et Mme [W] ont remis les clés de l'appartement objet du contrat de location le 4 octobre 2021 ; En conséquence : ' constater la résiliation du contrat de Bail en date du 26 juin 2015 ; ' confirmer le jugement en date du 7 mars 2022 en ce qu'il a condamné solidairement Mme [W] et M.[G] à payer à Mme [N] les frais de remise en état des lieux loués. En conséquence, ' condamner solidairement M. [G] et Mme [W] au paiement de la somme de 6.193,74€ correspondant au coût de la remise en état de l'appartement, Réformer pour le surplus le jugement en date du 7 mars 2022, ' condamner solidairement M. [G] et Mme [W] au paiement de la somme de 327,35€ au titre des loyers et charges dus arrétés au 11 juin 2022, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 690 €, ' condamner solidairement M. [G] et Mme [W] à payer à Mme [N] la somme de 3.000 € sur le fondement de article700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La clôture de l'instruction est intervenue le 22 mai 2023. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS Sur les demandes de la bailleresse : Les locataires font valoir qu'il y a eu des retards de paiement lorsque le bailleur a demandé à la CAF de suspendre les APL car elle avait l'intention de résilier le bail. Finalement la situation a été régularisée ce que la bailleresse a reconnu selon message du 29 décembre 2021. La bailleresse oppose avoir délivré un congé au locataire et que ceux-ci ayant refusé de quitter les lieux la CAF a suspendu le paiement des allocations logement au 30 juin 2021. Elle précise qu'ils ne répondaient pas dans les délais aux demandes de la CAF relatives à leurs ressources afin de calculer leurs droits si bien qu'elle-même n'a plus perçu les allocations. La bailleresse a produit un document intitulé « suivi paiement des loyers 2021 » qui n'est pas spécialement contesté par les locataires qui ne font pas valoir que des sommes perçues par la bailleresse au titre de leurs propres versement s ou de l'APL n'ont pas été pris en compte. En conséquence, il convient de faire droit à la demande à ce titre à hauteur de 327,35 €, déduction faite du dépôt de garantie par infirmation du jugement déféré. Sur les réparations locatives : Les locataires font valoir que le logement n'a pas été donné neuf, qu'ils l'ont utilisé normalement et que le constat d'huissier ne peut être retenu comme preuve d'éventuelles dégradations. Mme [N] affirme que les locataires ont été informés de la date de l'état des lieux de sortie qui a d'ailleurs été effectuée au contradictoire de Mme [W] qui a remis les clés à ce moment. Elle considère que ce procès-verbal établit les dégradations reprochées aux locataires. L'article 1730 du code civil prévoit que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. Le jugement déféré dont la confirmation est sollicitée par la bailleresse a fait droit à sa demande au titre des réparations locatives à hauteur de 6193,74 € correspondans selon le devis produit à la reprise de la peinture des plafonds/murs/ boiseries déduction faites d'un coefficient de vétusté de 60 % outre 800 € correspondant à une rubriques « divers» (déplacements/protection/ approvisionnement du chantier). En l'espèce, l'examen de l'état des lieux d'entrée établi à l'arrivée des locataires caractérise un appartement globalement en bon état, certains éléments étant qualifiés comme étant en état d'usage (lino de l'entrée et du séjour, carrelage de la cuisine et de la salle d'eau, et, lavabo, baignoire, WC et serrurerie). Quelques désordres affectent essentiellement le sol des différentes chambres et du salon. En tout état de cause il n'est pas justifié de la réfection alléguée par la bailleresse qui précise pourtant qu'elle a été effectuée par des artisans. Les locataires sont restés sept ans et trois mois dans les lieux. La bailleresse produit un procès-verbal de constat qui a été établi par huissier contradictoirement en ce que Mme [W] était présente. Il relève des traces de saleté affectant l'ensemble de l'appartement et de nombreuses dégradations affectant les murs, qui présentent de nombreuses traces et tâches de même que les plafonds et le sol, la peinture sur carrelage de la salle de bains est écaillée. La bailleresse verse un devis correspondant à une reprise de peinture pour un total de 20'599,35 €. Ainsi qu'il a été dit, il résulte de l'état des lieux d'entrée que les murs, s'ils étaient en bon état n'étaient pas neufs, de même que les sols (déjà dégradés), plafonds, portes et fenêtres. En conséquence, quand bien même certains désordres pourraient être reprochés aux locataires en ce qui effectivement des traces et tâches ont été observées, il appartenait en tout état de cause à la bailleresse de reprendre l'intégralité des peintures de l'appartement au regard de leur vétusté et aucune somme ne peut lui être allouée à ce titre par infirmation du jugement déféré. Sur la demande reconventionnelle des locataires : Les locataires font valoir qu'en décembre 2016 des infiltrations sont intervenues et que depuis cette date l'appartement souffre d'humidité et de moisissures le rendant insalubre et que la bailleresse a laissé persister la situation malgré leurs alertes. Ils rappellent avoir saisi la mairie de [Localité 3] qui a relevé l'indécence des lieux. Ils contestent avoir refusé l'accès de leur logement alors qu'au contraire ils ont alerté la bailleresse afin que les lieux soient remis aux normes. Il est constant qu'aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et répondant à des caractéristiques définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002. Enfin, il ne peut être reproché au bailleur de ne pas avoir effectué de travaux s'il n'a pas été informé des désordres par le locataire. En l'espèce, il ne découle pas de l'état des lieux d'entrée que l'appartement était affecté par une quelconque humidité. Il convient d'en déduire que celle-ci est intervenue alors que les locataires étaient dans les lieux. De plus, il résulte des pièces versées qu'un sinistre dégât des eaux est intervenu en décembre 2016 régulièrement signalé par les locataires à leur assureur et qu'aucun désordre n'a été déploré avant septembre 2019. Il convient d'en déduire que ce premier sinistre a été pris en charge et qu'aucun désordre persistant n'en est résulté pour les locataires. Selon rapport de constatation du 27 novembre 2020 a été constaté dans le logement : ' la présence de moisissures en partie haute de la colonne d'évacuation des eaux usées dans le cellier jouxtant le toit terrasse et le mur de la cuisine, ' peinture dégradée sur plusieurs éléments des chambres (murs, plafonds, faïences), ' absence de ventilation haute dans la salle de bain où le mur sous la fenêtre est très dégradé, ' absence de détalonnage des portes ne permettant pas une circulation d'air suffisante. Si la présence d'odeurs nauséabondes a été constatée, c'est dans le local poubelle ce qui ne caractérise pas un manquement à l'obligation de décence et la présence de nuisibles n'a pas été objectivée. Selon message du 29 septembre 2019 la bailleresse alertait le syndic que les locataires se plaignaient « à nouveau » de problèmes d'humidité dans l'appartement (cellier et salle de bains) , elle précisait souhaiter trouver une solution pérenne. En l'absence de réponse, elle relançait le syndic en octobre et novembre 2019. Finalement, une mise en eau a été effectuée par la société ADS le 11 mars 2020 révélant la nécessaire réfection du toit terrasse. Le 2 mars 2020, le syndic adressait au locataire un constat amiable dégât des eaux et le 6 mai 2020 le relançait afin que le constat soit établi. Il n'est pas justifié qu'il l'ait été. Il est constant que conformément aux dispositions de l'article7 e) et g) le locataire doit permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives et de s'assurer. Cette obligation de s'assurer, induit celle de déclarer tout sinistre et notamment dégât des eaux à son assureur aux fins d'application de la convention Cidre qui permet la prise en charge de travaux de recherche des causes du sinistre et de reprise des embellissements. Par courrier du 1er octobre 2020, les locataires se plaignaient d'odeurs nauséabondes et de l'humidité d'un mur dont la peinture s'écaillait. Ils déploraient l'humidité des toilettes et du débarras de la cuisine mentionnaient qu'il avait été fait appel à leur assurance dégât des eaux trois ans auparavant mais que la situation avait empiré, reprochaient la présence de souris et de rats dans l'immeuble. Finalement les travaux de réparation de toiture ont été effectués selon message adressé à la propriétaire le 2 novembre 2021. Il résulte de l'échange de messages entre Mme [N] et le dirigeant de l'entreprise MB-créations que celui-ci s'est vu refuser l'accès à l'appartement par les locataires à une reprise sans qu'une raison soit justifiée et à une seconde reprise pour cause de grippe, il proposait plusieurs dates d'intervention à la bailleresse qui devait les retransmettre aux locataires selon message du 6 janvier 2020. Finalement les travaux sont intervenus selon facture du 12 avril 2020. Par la suite, la reprise des embellissements aurait dû être effectuée par application de la convention Cidre entre assureur sous réserve de la déclaration du sinistre par les locataires à leur assureur. Or, ils ne justifient pas d'une déclaration de sinistre à leur assurance. Il est constant que le bailleur est responsable des désordres affectant le logement donné à bail, quand bien même leur cause relèverait de la responsabilité de la copropriété lorsque le bien relève de ce statut. L'obligation du bailleur ne cesse qu'en cas de force majeure et en cas de faute du locataire. Or, en l'espèce les locataires en n'alertant pas leur assureur n'ont pas permis la prise en charge rapide de leur sinistre permettant qu'il soit mis fin aux désordres subis par la réfection des embellissements. En conséquence, il convient de rejeter les demandes des locataires au titre de leurs préjudices de jouissance, moral et de santé. L'équité commande de rejeter les demandes présentées par les parties au titre de l'article 700 et de la loi sur l'aide juridictionnelle en première instance par infirmation du jugement déféré et en cause d'appel. Enfin, il n'est pas établi par la bailleresse que les locataires se sont opposés à l'établissement d'un état des lieux de sortie amiable, elles gardera donc à sa charge le coût du constat établi le 4 octobre 2021. PAR CES MOTIFS: La cour, Statuant dans les limites de sa saisine : Infirme le jugement déféré, Statuant à nouveau : Condamne solidairement M. [I] [G] et Mme [E] [W] à verser à Mme [S] [N] 327,35 € au titre des loyers et des charges arrêté au 11 juin 2022 et déduction faite du dépôt de garantie, Déboute Mme [S] [N] de ses demandes au titre des réparations locatives, Déboute M. [I] [G] et Mme [E] [W] de leur demande d'indemnisation en réparation de leur préjudice de jouissance, moral et de santé, Rejette les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la loi sur l'aide juridictionnelle, Condamne in solidum M. [I] [G] et Mme [E] [W] aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle en ce non compris le coût du constat établi le 4 octobre 2021. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANGER E.VET