Cour d'appel, 16 mai 2024. 22/01679

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 1 ARRÊT DU 16/05/2024 **** N° de MINUTE : N° RG 22/01679 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UGSO Jugement n° RG 20/05365 rendu le 21 février 2022 par le tribunal judiciaire de Lille APPELANTE SASU EFAP Lille-Europe SAS agisssant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège ayant son siège social, [Adresse 1] [Adresse 2] représentée par, Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assistée de Me Hervé Tandonnet, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant INTIMÉE SCI Léon Trulin agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ayant son siège social [Adresse 3] représentée par Me Delphine Chambon, avocat constituée, substituée à l'audience par Me Peggy Carlier, avocats au barreau de Lille DÉBATS à l'audience publique du 07 février 2024 tenue par Aude Bubbe magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Dominique Gilles, président de chambre Pauline Mimiague, conseiller Aude Bubbe, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024 après prorogation du délibéré initialement prévu le 04 avril 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 novembre 2024 **** EXPOSE DU LITIGE Par acte du 5 octobre 2009, la SAS EFAP Lille Europe (la société EFAP) a pris à bail des locaux commerciaux appartenant à la SCI Léon Trulin (la SCI). Par acte du 28 juin 2019, la société EFAP a donné congé à la SCI avec effet au 31 décembre 2019, date à laquelle un état des lieux de sortie a été réalisé. Par jugement contradictoire du 21 février 2022, le tribunal judiciaire de Lille a : - débouté la société EFAP de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture et de sa demande d'incident, - condamné la société EFAP à payer à la SCI les sommes de : - 8 599,28 euros au titre des loyers et charges restant dus en vertu du bail, avec intérêts au taux légal prorata temporis à compter du 16 décembre 2019, date de la mise en demeure, avec anatocisme, - 5 258,39 euros au titre de la clause pénale, - 16 159,32 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement avec capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière, - 1 131,15 euros au titre de la majoration de 7 % du coût des réparations locatives, - 4 570,15 euros au titre de la pénalité correspondant à une indemnité d'occupation, - 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, - dit que le dépôt de garantie viendra en compensation des sommes dues par le preneur, - débouté la société EFAP et la SCI de leurs autres demandes, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire. Par déclaration du 6 avril 2022, la société EFAP a relevé appel du jugement aux fins d'annulation ou d'infirmation, déférant à la cour l'ensemble des chefs prononçant sa condamnation ainsi que le débouté de ses demandes. Le 6 octobre 2022, dans le délai de l'article 909 du code de procédure civile, la SCI a formé appel incident du seul chef de la réduction de l'indemnité forfaitaire d'occupation. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 30 octobre 2023, la société EFAP demande à la cour de : - infirmer le jugement en l'ensemble des dispositions dont appel, Et statuant à nouveau, À titre principal : - débouter la SCI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la SCI à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l'instance d'appel, - condamner la SCI aux entiers dépens de première instance et d'appel, A titre subsidiaire : - débouter la SCI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, ou, à défaut, les ramener à de plus justes proportions, et notamment minorer les clauses pénales au montant de 1 euro symbolique, - condamner la SCI à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel, outre les dépens. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 3 avril 2023, la SCI demande à la cour de : A titre principal : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement, sauf en ce qu'il a condamné la société EFAP à lui verser la somme de 4 570,15 euros au titre de la pénalité correspondant à une indemnité d'occupation, Par conséquent, le réformant du chef du montant de l'indemnité : - condamner la société EFAP à lui verser la somme de 5 712,68 euros TTC au titre de la pénalité correspondant à une indemnité d'occupation, Y ajoutant, - condamner la société EFAP à réparer le préjudice complémentaire de la SCI du chef des conditions de relocation pour un montant de 33 365 euros, A titre subsidiaire : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu, En tout état de cause : - débouter la société EFAP de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société EFAP à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'instance d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 novembre 2023, l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 7 février 2024. 'o0o--- MOTIFS Sur les loyers et charges Pour fixer le montant de la dette locative, le tribunal a retenu le montant des loyers des deux derniers trimestres de 2019, augmenté du coût de l'état des lieux établi par le bailleur et diminué du trop-versé au titre des charges ainsi que du paiement intervenu le 31 juillet 2021, sans déduction du montant du dépôt de garantie. Au visa des articles 1347 et 1348-1 du code civil, la société EFAP fait valoir la compensation des créances connexes, outre une erreur de calcul du tribunal sur le montant retenu de la TVA. Elle conteste la prise en charge des frais de constat avancés par le bailleur sur le fondement de l'article 24 du bail. La SCI oppose l'absence de compensation en l'absence de restitution et fait valoir que l'article 25 du contrat prévoit que le bailleur conserve le montant du dépôt de garantie jusqu'à complet paiement des sommes dues par le preneur. Elle ajoute que le preneur ne l'a pas informée de son choix de solliciter un huissier de justice pour établir l'état des lieux de sortie. En application des articles 1134, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, applicable au contrat, et 1728 du code civil, le preneur a l'obligation de payer le loyer et d'user des lieux paisiblement, étant rappelé que le dépôt de garantie a pour objet de garantir l'exécution de ces obligations, notamment le paiement du loyer. Selon les articles 1347 et ss du code civil, dans leur version actuelle postérieure au 1er octobre 2016, applicable à la date du paiement, la compensation s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies, soit à la date à laquelle les créances réciproques sont fongibles, certaines, liquides et exigibles. Pour l'application de ces textes, il est rappelé que les règles relatives à la compensation ne sont pas d'ordre public et que les parties peuvent y renoncer. En l'espèce, il ressort des factures, relevés de charges et relevé de compte que la dette locative s'établit de la manière suivante : - 3ème trimestre 2019 : 13 084,70 euros - 4ème trimestre 2019 : 13 710,45 euros - trop-versé au titre des provisions pour charges (pièce 10 de la SCI) :- 896,81 euros soit un total de 25 898,34 euros TTC dû au 31 décembre 2019. Par ailleurs, l'article 24.2 du bail prévoit que 'les frais d'établissement d'état des lieux par huissier [sont] à la charge du preneur', l'article 15.2 précisant que 'l'état des lieux de sortie est établi contradictoirement ou par huissier au plus tard le jour de l'expiration du bail'. Or, il ressort expressément du courrier recommandé, adressé par la société EFAP au mandataire de la SCI, le 11 décembre 2019, qu'elle sera représentée par un huissier de justice à l'occasion de l'état des lieux de sortie devant intervenir le 31 décembre 2019. (Pièce 4 de la société EFAP). Dès lors, la SCI a été informée, en temps utile, de la réalisation de l'état des lieux de sortie par un huissier de justice et elle conservera la charge de ses propres frais de constat d'huissier. Enfin, si au 31 décembre 2019, date de la restitution des lieux, mettant fin au contrat de bail, la dette locative était certaine, liquide et exigible, il convient de relever que l'article 25 du bail prévoit expressément que le bailleur conservera le montant du dépôt de garantie jusqu'à complet paiement 'de toute indemnité de quelque nature que le preneur pourrait devoir au bailleur à l'expiration du bail ou à la sortie des locaux.' Dès lors, les parties ayant prévu le sort du dépôt de garantie avant complet paiement des loyers et indemnités, il convient de retenir que la compensation n'a pas pu jouer au moment de la restitution des lieux. Enfin, après imputation du règlement de 17 692,67 euros, intervenu le 30 juillet 2021, le montant de la dette locative atteint 8 205,67 euros, étant précisé que les intérêts au taux légal sont bien dus pro rata temporis depuis le 16 décembre 2019, date de la mise en demeure, avec capitalisation annuelle. En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné à une somme de 8 599,28 euros et il y a lieu de condamner à 8 205,67 euros. Par ailleurs, le jugement sera confirmé sur les intérêts et la compensation in fine avec le montant du dépôt de garantie, étant observé, au surplus, que si elle développe le moyen tiré de la compensation, la société EFAP n'a pas expressément interjeté appel de ce chef. Sur la clause pénale Au visa des articles 1231-5 du code civil et 23 du bail, le jugement a retenu l'application de la clause pénale pour un montant de 20% de la dette locative fixée à 26 291,95 euros, écartant le caractère excessif de la clause au regard de la mauvaise foi de la société EFAP et de ses capacités financières. La société EFAP soulève l'absence de dette après compensation et paiement du solde, ajoutant qu'à défaut, la clause pénale ne peut s'appliquer que sur le montant de la dette locative après compensation. Elle souligne le caractère excessif du taux de 20%, d'autant qu'une partie des sommes réclamées n'étaient pas dues, qu'elle ne présente pas d'importantes capacités financières et qu'elle a spontanément réglé le solde dû. L'article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, applicable au contrat, prévoit que 'Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.» L'article 23 du bail prévoit que : 'en sus des intérêts de retard, et à défaut de paiement de toutes sommes à leur échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au preneur, ou dès délivrance d'un commandement de payer ou encore après tout début d'engagement d'instance, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 20% à titre d'indemnité forfaitaire ,et ce sans préjudice de tous frais, quelle qu'en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de touts indemnités qui pourraient être mise à la charge du preneur.' En l'espèce, il convient de relever que l'article 5.1 du bail prévoit que les termes du loyer sont payables d'avance par trimestre. En outre, il apparaît que la société EFAP a réglé partiellement les termes des troisième et quatrième trimestre 2019 le 30 juillet 2021, soit avec plus de 24 et 18 mois de retard, sans en préciser les raisons et alors qu'elle avait été mise en demeure de payer la dette locative par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception reçue le 16 décembre 2019. Enfin, il ressort du bilan de la société EFAP que son bénéfice pour 2020 dépasse 800 000 euros, avec un chiffres d'affaires supérieur à trois millions d'euros. Au regard de l'ensemble de ces éléments, il n'apparaît pas que le montant de 20% de la clause pénale appliquée sur les sommes dues, soit 25 898,34 x 20% = 5 179,67 euros, soit excessif. Dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné à une somme de 5 258,39 euros et il y a lieu de condamner à 5 179,67 euros. Sur les réparations locatives Pour retenir la somme de 16 159,32 euros au titre des réparations locatives, le jugement retient que le bail prévoit, en ses articles 10 et 15, que les locaux doivent être restitués en parfait état d'entretien, que les constats d'état des lieux de sortie laissent apparaître des désordres sur les murs, plafonds, sols ainsi que le rideau métallique et que les factures d'entretien et de travaux produites par la société EFAP sont antérieures aux constats. La société EFAP souligne que la vétusté visée à l'article 10.2.6 du bail ne s'applique qu'aux réparations et non aux travaux d'entretien. Elle fait valoir que l'article 10 du bail prévoit l'obligation de restituer les lieux non en parfait état mais en bon état d'entretien, ce dont elle justifie. Elle affirme que le bailleur doit établir la réalité de son préjudice tenant en la réalisation effective des travaux ou en des conditions de relocation moins favorables. Elle conteste le montant retenu au devis, alors qu'elle n'est pas en mesure de proposer une autre estimation et que le montant retenu aurait dû être HT. En l'espèce, les parties sont convenues dans le bail, que le preneur est tenu de : - 'repeindre à ses frais les boiseries intérieures et faire poser de nouveaux revêtements sols et murs chaque fois que cela sera nécessaire, de telle sorte que ces derniers soient toujours en parfait état' (article 10.2.4) - 'tenir les locaux loués en parfait état d'entretien et de réparations locatives afin que les lieux soient toujours en bon état, nets de toute dégradation ou détérioration d'aucune sorte; le preneur fera à ses frais, pendant le cours du bail, toutes réparations et travaux d'entretien, de réfection de toute nature, de remplacement d'équipement existant, y compris celles dues par la vétusté ou la force majeure qui seront nécessaires, y compris les peintures des murs et parois extérieurs, les fermetures, sols, carrelages, serrureries, plomberie, menuiserie, appareils sanitaires, branchements, compteurs, conduites d'eau, de gaz, d'électricité ...' (article 10.2.6). Le bail précise en outre, à l'article 15.3 al.1 que : 'au jour de l'état des lieux de sortie, les locaux devront être restitués libres de toute occupation et en parfait état (voir article 10).' Or, à l'occasion de l'état des lieux de sortie, il ressort des deux constats, notamment : - l'absence ou la détérioration de dalles de plafond, certaines présentant des teintes différentes, des reprises de peinture, des tâches - la présence de taches, d'auréoles, de traces d'usure et de peinture sur les sols, ainsi que des barres de seuil tachées et griffées - les murs et cloisons présentent des trous non rebouchés, des traces, des finitions et raccords grossiers, des débordements de peinture avec projection - l'utilisation difficile du volet roulant métallique du hall d'entrée, rouillé et en état d'usure avancé. Il apparaît ainsi que les lieux n'ont pas été restitués dans le parfait état contractuellement prévu et que le preneur a manqué à ses obligations contractuelles. Par ailleurs, il est rappelé qu'en application des articles 1147 anc. et 1732 du code civil, l'indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation, étant précisé qu'elle suppose néanmoins la preuve d'un préjudice. Or, alors que les locaux sont présumés avoir été loués en bon état, en absence d'éléments contraires et en application de l'article 1731 du code civil, il convient de retenir que l'existence de trous non rebouchés, de traces diverses sur les sols et murs, de dalles de plafond manquantes ou détériorées et d'un rideau métallique en état d'usure avancé, constituent un préjudice subi par la SCI, direct et certain, tiré du manquement de la société EFAP à ses obligations contractuelles. En conséquence, la somme de 16 159,32 euros, correspondant au montant des travaux qu'aurait du réaliser le preneur sur les sols, murs, plafonds et rideau métallique avant de restituer les locaux, sera retenue, étant précisé que ce montant est HT selon le devis produit, qui fixe la TVA à 0 avec la mention '0% Auto-liquidation' et qu'aucun élément ne permet de retenir que les prix fixés ne correspondent pas au coût réel des travaux. Ainsi, le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la demande d'indemnisation complémentaire La SCI fait valoir que le montant du loyer HT prévu pour le nouveau preneur est inférieur à celui prévu pour la société EFAP, chiffrant une perte sur la durée du bail de 33 365 euros HT. Elle souligne que l'activité du nouveau preneur est identique à celle de la société EFAP et que ce dernier a prévu la réalisation de travaux de mise aux normes pour recevoir du public. La société EFAP indique que le nouveau bail ne prévoit pas de travaux à la charge du bailleur. En l'espèce, il est constant que le nouveau preneur a obtenu un loyer proportionnellement inférieur à celui versé par la société EFAP, pour un montant de 3 707,23 euros HT par an, et a fait état de la nécessité d'entreprendre des travaux de mise aux normes pour recevoir du public (normes 'ERP'). Pour autant, il convient de retenir que les réparations dues par la société EFAP ne portent que sur des remplacements de sols, dalles de plafond, remises en peinture et réfection de la grille métallique, visant à traiter des désordres principalement esthétiques, la SCI ne justifiant d'aucun élément quant à l'étendue ou la réelle nécessité de travaux de mise aux normes 'ERP', évoqués par le nouveau preneur. Enfin, il convient de relever que si le bail de la société EFAP ne concerne que le rez-de-chaussée du local, le nouveau bail concerne l'immeuble entier, étage inclus, ce qui implique nécessairement des conditions de négociation du montant du loyer différentes, étant observé, au surplus, qu'avec un bail portant sur l'immeuble entier, le nouveau preneur sera en mesure d'accueillir un nombre de personnes potentiellement supérieur pouvant justifier l'application de normes ERP plus strictes. Dès lors, faute d'établir que le préjudice qu'elle invoque est en lien direct et certain avec la faute du preneur, la SCI sera déboutée de sa demande d'indemnisation complémentaire. Sur la clause pénale attachée aux dégradations Pour condamner le preneur à la clause pénale prévue à l'article 15.4 du bail, le tribunal a retenu que cette dernière ne présentait pas de caractère excessif. La société EFAP indique que cette clause ne peut s'appliquer que sur le montant HT du devis et qu'elle doit être réduite à un euro symbolique alors qu'elle est manifestement excessive et injustifiée en l'absence de volonté du bailleur de réaliser les travaux. En l'espèce, l'article 15.4 du bail prévoit que 'après état des lieux de sortie, les éventuels travaux de remise en état feront l'objet de devis établis par les entreprise choisies par le bailleur dont le montant est global, majoré des honoraires de gestion au taux de 7% HT du montant des travaux HT, sera facturé au preneur, qui s'engage expressément à les régler dans les 15 jours de la date de réception de la facture.' Ainsi que l'a retenu le premier juge, la clause pénale correspondant à 7% du montant HT du devis atteint 1 131,15 euros et aucun élément ne permet de retenir son caractère excessif au sens de l'article 1152 anc. du code civil précité, au vu du montant des réparations et de la tardiveté des paiements de la société EFAP. En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la clause pénale correspondant à une indemnité d'occupation Pour réduire à un mois de loyer non majoré le montant de la clause prévue à l'article 15.5 du bail, le tribunal l'a qualifiée de clause pénale et a retenu son caractère excessif au regard du montant et de l'absence de justification de réalisation des travaux. La SCI rappelle que le bail prévoit une indemnité journalière d'occupation égale calculée sur le dernier montant du loyer majoré de 25%, à partir de l'état des lieux de sortie jusqu'à l'achèvement des travaux avant relocation, intervenue au 8 juin 2020. La société EFAP indique que l'article 15.5 n'est pas applicable alors que les locaux étaient vides et que la remise en état d'origine, prévue à l'article 15.1, qui se distingue des réparations, n'a pas été demandée par le bailleur. A titre subsidiaire, elle soutient que seul le montant HT peut être retenu et que la durée d'un mois est excessive au regard de la surface réduite des locaux et doit être réduite à 10 jours. L'article 15.5 du bail prévoit que 'au cas où, au jour fixé pour l'état des lieux de sortie, les locaux ne seraient pas libre de toute occupation [...] ou encore si les travaux de remise en état d'origine demandés par le bailleur n'étaient pas réalisés, il sera du au bailleur une indemnité journalière calculée sur le montant du dernier loyer trimestriel majoré de 25%. Cette indemnité sera décomptée à partir du jour fixé pour l'établissement de l'état des lieux de sortie et pour la durée nécessaire à l'enlèvement des matériels, marchandises ou objets, et/ou la remise en état d'origine telle que déterminée ci-dessue, et d'une manière générale jusqu'à libération complète des locaux. Il en serait de même au cas où l'importance des travaux de remise en état des locaux tels que résultant de l'état des lieux de sortie ne permettrait pas de relouer ceux-ci avant leur réalisation', l'article 15.1 précisant que 'en cas de réalisation de travaux par le preneur dans les locaux loués, le bailleur fera connaître à ce dernier, dans les 6 mois précédent la fin de la période de location, sa décision sur le maintien ou non de tout ou partie de ceux-ci.' En l'espèce, il est constant que la société EFAP n'a pas réalisé de travaux dans les locaux loués et les a reloués à compter du 8 juin 2020. Par ailleurs, il convient de retenir que les dégradations locatives concernent des désordres d'ordre essentiellement esthétique, étant observé que le devis produit par la SCI est daté du 27 mai 2020, soit près de cinq mois après la restitution des lieux et que la SCI ne justifie pas des démarches entreprises pour solliciter d'autres devis de réparation. En conséquence, il ne peut être retenu que l'importance des travaux de réparation était telle qu'il était impossible de relouer les lieux avant leur réalisation. Dès lors, le jugement sera infirmé de ce chef et la SCI déboutée de sa demande. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société EFAP sera condamnée aux dépens. L'équité ne commande pas de réformer les dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile ni d'accorder d'autres sommes en cause d'appel au bénéfice de la SCI. PAR CES MOTIFS La cour, Réforme partiellement le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a condamné la société EFAP à payer à la SCI les sommes de 8 599,28 euros au titre des loyers et charges restant dus, 5 258,39 euros au titre de la clause pénale et 4 570,15 euros au titre de l'indemnité forfaitaire d'occupation ; Confirme le jugement pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la société EFAP Lille Europe à verser à la SCI Léon Trulin les sommes de : - 8 205,67 euros au titre des loyers et charges dus, avec intérêts au taux légal pro rata temporis à compter du 16 décembre 2019, - 5 179,67 euros au titre de la clause pénale ; Déboute la SCI Léon Trulin du surplus de ses demandes ; Rejette les demandes plus amples ou contraires ; Condamne la société EFAP Lille Europe aux dépens. Le greffier Valérie Roelofs Le président Dominique Gilles