Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/03281 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4M52
N° MINUTE : 3/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 06 septembre 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. DU [Adresse 3]
représentée par Me Jean DE ROUX, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque E0417
DÉFENDERESSES
Madame [I] [S], demeurant [Adresse 3], représentée par Me Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque C2182, aide juridictionnelle n° C 75056-2024-010815 du 2 Mai 2024
S.A. SEYNA, [Adresse 2], non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 04 juin 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 06 septembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 06 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03281 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4M52
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 7 avril 2022 à effet au 12 avril 2022, la société SCI DU [Adresse 3] a consenti un bail d'habitation à Mme [I] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3] à Paris 75014, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 745 euros et d'une provision pour charges de 47 euros.
Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de la société SEYNA.
Par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2275,07 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 18 décembre 2023.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [S] le 15 décembre 2023.
Par actes de commissaire de justice des 29 février 2024 et 11 mars 2024, la société SCI du [Adresse 3] a assigné Mme [I] [S] et la société SEYNA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [I] [S] à défaut de départ volontaire dans un délai de 15 jours suivant la signification de l'ordonnance, ordonner la séquestration des meubles et obtenir sa condamnation solidaire avec la société SEYNA au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 771,07 euros outre 47 euros de provision pour charges à compter de la décision à intervenir et jusqu'à libération des lieux,
-3579,21 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 26 février 2024,
-1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution.
Elle fait valoir sur le fondement des articles 1224 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que Mme [I] [S] n'a pas totalement réglé dans le délai de deux mois la somme visée au commandement de payer.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 4 juin 2024, la société SCI du [Adresse 3], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er juin 2024, s'élève désormais à 1749,49 euros, somme prenant en compte les deux paiements effectués la veille par Mme [I] [S] d'un total de 1050 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La société SCI du [Adresse 3] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Mme [I] [S], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées partiellement oralement, reconnaît le montant de la dette et demande :
- l'octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois,
- la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement,
- le rejet de la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de capitalisation des intérêts,
- le rejet de l'exécution provisoire.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, la société SEYNA n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société SCI du [Adresse 3] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 14 décembre 2023 et que la somme de 2275,07 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.
Il apparaît que la dette n'a pas davantage été réglée dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 février 2024.
Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la société SCI du [Adresse 3] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er juin 2024, Mme [I] [S] lui devait la somme de 2799,49 euros dont il convient de déduire les deux paiements de 550 et 500 euros ne figurant pas au décompte ainsi qu'exposé par les parties à l'audience. Mme [I] [S] reste en conséquence redevable de la somme de 1749,49 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Mme [I] [S] et la société SEYNA seront solidairement condamnées à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [I] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
En l'absence de demande de capitalisation des intérêts il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.
3. Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 771,07 euros outre 47 euros de provisions sur charges.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 15 février 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI du [Adresse 3] ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [I] [S] et la société SEYNA, qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais du commandement de payer du 14 décembre 2023 et de sa dénonciation à la caution.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société SCI du [Adresse 3] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 décembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 avril 2022 entre la société SCI du [Adresse 3], d'une part, et Mme [I] [S], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à paris 75014 est résilié depuis le 15 février 2024,
CONDAMNE Mme [I] [S] solidairement avec la société SEYNA, à payer à la société SCI du [Adresse 3] la somme de 1749,49 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024,
AUTORISE Mme [I] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la dernière échéance correspondant au solde de la dette en principal majorée des intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [I] [S],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 février 2024,
-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [I] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
-Mme [I] [S] sera condamnée à verser à la société SCI du [Adresse 3] une indemnité d'occupation mensuelle de 771,01 euros outre 47 euros de provisions sur charges et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE Mme [I] [S], solidairement avec la société SEYNA, aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 décembre 2023 et de sa dénonciation à la caution ;
CONDAMNE Mme [I] [S], solidairement avec la société SEYNA, à payer à la société SCI du [Adresse 3] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
