Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/00435

N° de minute : TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND JUGEMENT RENDU LE 17 Décembre 2024 N° RG 24/00435 - N° Portalis DB22-W-B7I-SLKJ DEMANDEUR : S.A. ANTIN RESIDENCES [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Christophe LEMAITRE, substituant Me Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS DEFENDEUR : M. [Y] [S] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Mme Myrtille SURAN Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement . Copie exécutoire à : Me LACROIX délivrée(s) le : EXPOSE DU LITIGE La SA d’HLM ANTIN RESIDENCES a donné à bail à M. [Y] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] par contrat du 8 mars 2012, moyennant un loyer mensuel de 362,84€, outre 101,94€ de provision sur charges. Par contrat du 7 juin 2012, la SA ANTIN RESIDENCES lui a par ailleurs donné à bail un emplacement de stationnement n°014163 situé au sous-sol de la même adresse, moyennant un loyer de 25,89€ outre 5,62€ de provision sur charges. Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 57682,49€ a été délivré à M. [Y] [S] le 28 décembre 2022. Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 juin 2024. Devant l'absence de régularisation, la SA ANTIN RESIDENCES, par acte du 5 août 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 6 août 2024, a fait assigner M. [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir : Le constat de la résiliation du bail sur le local d’habitation par le jeu de la clause résolutoire ; Subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire dudit bail ;Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail relatif à l’emplacement de stationnement ;L’expulsion de M. [Y] [S] et de tous occupants de son chef ;Le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers aux frais, risques et périls du défendeur ;La condamnation de M. [Y] [S] à lui payer une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation et de l’emplacement de stationnement correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation de M. [Y] [S] à lui payer la somme de 92.899,04€ au titre des arriérés de loyers et charges dus au 31 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement ;La condamnation de M. [Y] [S] à lui payer la somme de 125€ au titre des frais de dossier des articles L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation ;La condamnation de M. [Y] [S] à lui payer la somme de 457,20€ au titre des pénalités prévues à ce même article ;La condamnation de M. [Y] [S] à lui payer les sommes de 19.533,12€ au titre du SLS 2020, de 19.621,20€ au titre du SLS 2021, de 19.797,12€ au titre du SLS 2022, de 20.501,04€ au titre du SLS 2023 et de 21.204,96€ au titre du SLS 2024 ;Qu’il soit enjoint à M. [Y] [S] de produire son avis d’imposition ou de non-imposition 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, à chaque fois sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;La condamnation de M. [Y] [S] à lui payer la somme de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 octobre 2024. La SA ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 96.433,20€, échéance de septembre 2024 incluse. Elle confirme qu’aucune réponse aux enquêtes relatives aux ressources annuelles n’a été donnée par le locataire. M. [Y] [S], régulièrement convoqué, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. M. [Y] [S], non-comparant, ayant été régulièrement assigné, il sera statué malgré son absence. Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l'action La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 3 juin 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015. Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 6 août 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. L'action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. Aux termes de l’article 1728 du Code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. Enfin, l’article 1224 du Code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. En l'espèce, le bail portant sur le local d’habitation signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9). Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2022, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 57682,49€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Les loyers n’ont pas été réglés par M. [Y] [S] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail portant sur le local d’habitation à compter du 1er mars 2023 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. S’agissant du bail portant sur l’emplacement de stationnement, le défaut de paiement des loyers est d’une gravité suffisante pour justifier également sa résiliation et, partant, l’expulsion des occupants. Sur la demande en paiement Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. En l’espèce, la SA ANTIN RESIDENCES produit un décompte démontrant que M. [Y] [S] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 96.433,20€ à la date du 30 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse. Elle produit par ailleurs les courriers de rappel d’avoir à répondre à l’enquête annuelle relative aux ressources du foyer au titre des années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, ainsi que des mises en demeure constatées par procès-verbal d’huissier pour chaque année susmentionnée, et la notification au locataire de l’application d’un SLS forfaitaire au titre de chaque année eu égard à son absence de réponse. M. [Y] [S] n’a pas comparu pour contester le principe ou le montant de la dette, ou pour contester l’application du SLS forfaitaire par la preuve d’une réponse aux enquêtes annuelles et de la transmission de son avis d’imposition ou de non-imposition, comme requis par les dispositions légales précitées. Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement de la somme de 96.433,20€, correspondant à l’application d’un SLS forfaitaire au titre des années 2020 à 2024, outre les frais de dossier et les pénalités prévues par l’article L.441-9 précité. Ces sommes porteront intérêts au taux légal sur la somme de 57682,49€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 28 décembre 2022, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Il sera en outre condamné au paiement d'une indemnité d’occupation d'un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail sur le local d’habitation et du bail sur l’emplacement de stationnement, du 1er octobre 2024, jusqu'à la libération des lieux. L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il n’apparait plus nécessaire d’enjoindre sous astreinte à M. [Y] [S] de produire ses avis d’imposition au titre des années 2020 à 2024. Il y a toutefois lieu de rappeler au locataire que seule cette transmission permettra que le supplément de loyer afférent à la période de retard soit liquidé définitivement par le bailleur. Sur les demandes accessoires Sur l'exécution provisoire La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020. Sur les dépens M. [Y] [S], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture. Sur l’article 700 du Code de procédure civile Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA ANTIN RESIDENCES l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [Y] [S] à lui verser une somme de 300€ sur le fondement de ce texte. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE la résiliation du bail portant sur le local d’habitation à compter du 1er mars 2023 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; PRONONCE la résiliation du bail portant sur l’emplacement de stationnement n°014163 situé à la même adresse ; ORDONNE à M. [Y] [S] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 5]; DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 5], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [Y] [S] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ; CONDAMNE M. [Y] [S] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES une somme de 96.433,20€ (quatre-vingt-seize-mille-quatre-cent-trente-trois euros et vingt centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 30 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 57.682,49€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 28 décembre 2022, et à compter de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNE M. [Y] [S] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES à compter du 1er octobre 2024 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l'indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges (local d’habitation et emplacement de stationnement) ; DEBOUTE la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES de sa demande tendant à obtenir la production des avis d’imposition ou de non-imposition 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 sous astreinte ; CONDAMNE M. [Y] [S] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 300€ -trois-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE M. [Y] [S] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 17 décembre 2024. La Greffière La juge