Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du peuple Français
ORDONNANCE DE REFERE
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
ORDONNANCE DU 02 Août 2024
MINUTE N° : 1365
Références : R.G N° N° RG 23/00092 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PKCX
DEMANDERESSE:
S.C.I. PORT AUX BOULANGERS
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Dominique TROUVE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE
DEFENDEURS:
Madame [O] [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Idriss TURCHETTI, Avocat au Barreau de la Seine Saint Denis.
Monsieur [W] [K]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 04 Juin 2024
ORDONNANCE :
Réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 02 Août 2024, par Estelle HARDUIN, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me TROUVE
+ 1CCC à Me TURCHETTI
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 15 janvier 2022, la SCI PORT AUX BOULANGERS a donné en location à Madame [O] [T] et Monsieur [W] [K] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] - [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 650,00 €, outre provisions sur charges de 30,00 €.
Le 19 janvier 2023, la SCI PORT AUX BOULANGERS a fait délivrer à Madame [O] [T] et Monsieur [W] [K] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 560,00 € selon décompte arrêté au 16 janvier 2023, et de fournir les justificatifs d'assurance.
Par assignation délivrée à étude le 6 juin 2023, la SCI PORT AUX BOULANGERS a attrait Madame [O] [T] et Monsieur [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes, statuant en référé, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Le 9 juin 2023, la SCI PORT AUX BOULANGERS a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
Après plusieurs renvois, l'affaire a été évoquée à l'audience du 4 juin 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Aux termes de ses dernières conclusions reprises oralement, la SCI PORT AUX BOULANGERS, représentée par son conseil, sollicite :
de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail au 19 mars 2023 ;d'ordonner l'expulsion de Madame [O] [T] et Monsieur [W] [K] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ;de condamner, à titre de provision, Madame [O] [T] et Monsieur [W] [K] au paiement des sommes suivantes :13 440,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 juin 2024 (mai inclus), outre intérêts à compter du 19 janvier 2023;une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 680 € par mois, à compter d'avril 2023 jusqu'à la libération effective des lieux,3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer (156,82 €)de débouter Madame [T] de toutes ses demandes de restitution des provisions sur charges et de dommages et intérêts
de débouter Madame [T] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu'aucun règlement n'est intervenu depuis le commandement de payer et que le justificatif de l'assurance n'a pas été produit.
En réponse aux prétentions adverses, elle estime que les demandes reconventionnelles ne sont pas recevables en référé, et qu'elles sont, en tout état de cause, mal fondées.
Concernant la nécessité de fournir le diagnostic technique prévu à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que cet article est issu de la loi du 22 août 2021, applicable à compter du 1er octobre 2022, de sorte que le bail, conclu antérieurement, n'est pas soumis à cette obligation. Elle ajoute qu'en tout état de cause, les défendeurs ne mentionnent aucun préjudice résultant du défaut de diagnostic technique et qu'ils ne justifient d'aucun lien de causalité. la SCI PORT AUX BOULANGERS ajoute que le bail précise la performance énergétique de l'appartement et que celui-ci avait été refait à neuf avant sa mise en location.
Concernant les charges, elle fait valoir qu'il ne saurait y avoir de restitution des provisions qui n'ont pas été versées. Elle ajoute que les locataires, qui n'ont jamais communiqué les relevés de consommation d'eau froide, ne sauraient ensuite solliciter le remboursement.
Elle s'oppose aux délais de paiement sollicités par Madame [T] au motif qu'elle ne remplit pas les conditions cumulatives, qu'elle n'est pas en situation d'apurer la dette locative et qu'elle n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant.
Enfin, concernant les demandes de dommages et intérêts, elle observe qu'elles reposent sur l'envoi d'un SMS, dont elle conteste le caractère menaçant.
Aux termes de ses dernières conclusions reprises oralement, Madame [O] [T], sollicite de :
à titre principal, constater l'irrecevabilité de l'assignation du 6 juin 2023
à titre subsidiaire, condamner la SCI PORT AUX BOULANGERS à lui restituer la somme de 810 €, au titre des provisions sur charges de janvier 2022 à ce jour ;
condamner la SCI PORT AUX BOULANGERS à lui verser la somme de 13.340 € au titre des dommages et intérêts pour préjudice financier, préjudice moral et trouble de jouissance, et ordonner la compensation entre les créances réciproques
condamner la SCI PORT AUX BOULANGERS à lui verser la somme de 3.000 € au titre de dommages et intérêts du fait des troubles de jouissance constitué des atteintes multiples et répétées à sa vie privée
à titre infiniment subsidiaire, lui accorder les plus larges délais pour régler la créance
en tout état de cause, constater le départ de Madame [T] et sa désolidarisation au 6 juin 2024
débouter la SCI PORT AUX BOULANGERS de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens
Au soutien de la fin de non-recevoir, elle fait valoir que le bailleur n'a pas informé la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans un délai de deux mois avant la délivrance de l'assignation, comme le prescrit l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que l'assignation est irrecevable.
Au fond, elle soutient que le bailleur a failli à ses obligations contractuelles en ne fournissant pas les diagnostics techniques prescrits par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, applicables lors de la signature du contrat. Elle ajoute que l'état des lieux indiquant une classe D ne donne pas d'indication sur la consommation réelle. Elle mentionne que le logement est énergivore, ce qui ne lui a pas permis, au vu des charges importantes, d'honorer le paiement du loyer. Elle estime que le bailleur a volontairement trompé le consentement des locataires sur le bien loué, à la limite du dol.
Madame [T] indique en outre que l'immeuble est vétuste, d'avant-guerre et couvert de fissures en façade, dont l'ampleur laisse à penser à des infiltrations en façade ou un état de péril avancé, que les persiennes sont à l'état d'usage, ce qui laisse croire à un risque grave d'exposition au plomb ou à l'amiante, et que l'état dégradé du bien est de nature à entraîner des désordres manifestes à l'intérieur de l'appartement, et notamment des déperditions d'énergie, des infiltrations et de l'humidité. Elle précise que la consommation excessive, que l'impossibilité de se chauffer suffisamment en hiver et le fait de subir la canicule de plein fouet, constituent un préjudice financier, moral et un trouble de jouissance.
Concernant les charges, elle fait valoir qu'aucune régularisation n'a été faite depuis l'entrée dans les lieux, en violation de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, et que l'absence de précisions sur la nature réelle des provisions de charges lui cause un préjudice financier. Elle précise que la SCI PORT AUX BOULANGERS ne justifie pas lui avoir demandé la transmission du relevé de consommation d'eau et qu'en tout état de cause, les provisions de charges comportent d'autres postes de dépenses.
Elle ajoute enfin que les nombreuses correspondances écrites, appels, mails et autres échanges qui lui ont été adressés pour obtenir le paiement des loyers s'apparentent à des menaces et tentatives d'intimidation. Elle précise que la SCI PORT AUX BOULANGERS n'a pas hésité à jeter le discrédit sur elle en contactant sa famille, ce qui constitue une atteinte grave à sa vie privée et un trouble de jouissance.
En réponse à la SCI PORT AUX BOULANGERS qui estime les demandes reconventionnelles irrecevables, elle sollicite la passerelle au fond.
Monsieur [W] [K], bien que régulièrement convoqué, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 2 août 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la recevabilité
Aux termes de l'article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Selon l'article 24 I, le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Il résulte de ces dispositions que la notification du commandement de payer à la CCAPEX n'est obligatoire, pour les SCI familiales, qu'à compter d'un seuil fixé par décret.
En l'espèce, la SCI PORT AUX BOULANGERS, qui ne justifie pas être une société familiale constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, n'apporte pas la preuve qu'elle a saisi la CCAPEX au moins deux mois avant l'assignation.
En conséquence, l'action en résiliation du bail, et les demandes subséquentes en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation, sont irrecevables.
En revanche, les autres demandes tendant au paiement de l'arriéré locatif sont recevables, l'article 24 précité limitant la sanction de l'irrecevabilité aux demandes en résiliation uniquement.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, la SCI PORT AUX BOULANGERS verse aux débats un décompte arrêté au 4 juin 2024 (échéance du mois de mai incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 13 440,00 €.
En dépit de la clause de solidarité stipulée audit bail, la SCI PORT AUX BOULANGERS ne sollicite pas la condamnation solidaire des défendeurs.
Malgré l'absence de Monsieur [K], il ressort de l'assignation régulièrement signifiée à ce dernier que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu'à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Ainsi, l'actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés est suffisamment contradictoire à l'égard du défendeur, de sorte que celle-ci sera effectuée.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI PORT AUX BOULANGERS n'est pas sérieusement contestable, tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner conjointement Madame [O] [T] et Monsieur [W] [K] à verser à la SCI PORT AUX BOULANGERS la somme de 13 440,00 € actualisée au 4 juin 2024, soit 6.720,00 € chacun au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4 560,00 € à compter du 19 janvier 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur la demande de restitution des charges
Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie
1° des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée
2° des dépenses d'entretien courant et de menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (…)
3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle (…).
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, ainsi que la clé de répartition des charges entre les logements d'un immeuble collectif lorsque celui-ci appartient au même bailleur.
A compter de l'envoi du décompte à son locataire, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois.
En cas de contestation, il appartiendra au juge de vérifier si les charges réclamées sont justifiées tant au regard des limites réglementaires ci-dessus évoquées qu'au regard des pièces produites à l'appui de la réclamation.
En l'espèce, le contrat de bail prévoit le versement par le locataire d'un loyer de 650 € par mois, payable d'avance le 10 de chaque mois, et d'une provision de 30 € de charges, et stipule que le montant sera modifié et réajusté en fonction de l'évolution réelle du coût des charges, et que la régularisation s’opérera chaque année, dans les conditions prévues à l'article 23 de la loi du 6 juillet 89 et que les charges sont récupérables jusqu'à 3 ans en arrière. Il ajoute que les abonnements et consommations d’électricité, de gaz et de téléphone et internet sont pris en charge par le locataire.
Alors même que la défenderesse lui fait grief de ne pas avoir procédé à la régularisation annuelle de charges prescrite par l'article 23 précité, pour les années 2022 et 2023, la SCI PORT AUX BOULANGERS ne verse aux débats aucun décompte ni pièces justifiant des charges réellement récupérables après régularisation.
Or, il est admis qu'en l'absence de régularisation annuelle de charges, les locataires peuvent refuser de payer la quote-part des charges qui leur est réclamée, voire exiger le remboursement des provisions versées à la bailleresse, comme étant dépourvues de cause, étant rappelé que le bailleur qui n'a pas établi de régularisation annuelle conserve le droit de procéder à une régularisation ultérieure dans les limites de la prescription triennale, en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, et sans préjudice des éventuelles régularisations à venir, Madame [T] est fondée à obtenir le remboursement des provisions versées à la bailleresse, qui s'élèvent à 5,5 x 30 € (de mi-janvier à juin 2022), soit 165 €.
la SCI PORT AUX BOULANGERS sera condamnée à rembourser la somme de 165 € au titre des provisions de charges non justifiées.
Sur les délais de paiement
La demande de délais de paiement n'étant formulée qu'à titre infiniment subsidiaire, il n'y a pas lieu de l'examiner puisqu'il a été partiellement fait droit à la demande subsidiaire de restitution des provisions sur charges.
Sur les demandes de dommages et intérêts
Sur les pouvoirs du juge des référésAux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, les demandes de Madame [O] [T], visent à mettre en cause la responsabilité contractuelle de la SCI PORT AUX BOULANGERS, de sorte qu'elles supposent l'appréciation d'un manquement contractuel et de la gravité de celui-ci, et font l'objet de contestations sérieuses de la part de celle-ci, de sorte qu'elles excèdent les pouvoirs du juge des référés, qui est le juge de l'évidence, et relèvent des pouvoirs du juge du fond.
En conséquence, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de dommages et intérêts.
Sur la demande de passerelle au fond
Selon l'article 837 du code de procédure civile, à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction.
En l'espèce, Madame [T] demande que l'affaire soit renvoyée au fond pour examen de ses demandes reconventionnelles.
Elle ne justifie toutefois pas d'une urgence particulière nécessitant le renvoi au fond, alors même qu'elle n'a saisi le bailleur d'aucun grief relatif à l'état du logement préalablement à la présente instance, qu'elle n'a introduit par elle-même aucune procédure et qu'elle invoque, pour la première fois, différents préjudices alors qu'elle est assignée et qu'elle n'a plus réglé aucune somme depuis un an.
Elle sera déboutée de sa demande de renvoi de l'affaire au fond.
Sur la demande tendant à constater le départ des lieux
Madame [T] demande au juge de constater son départ des lieux au 6 juin 2024 et de la désolidariser du bail.
Or, elle n'a pas justifié, dans le cadre du délibéré, de la libération effective des lieux. la SCI PORT AUX BOULANGERS a adressé une note au tribunal pour indiquer que les lieux étaient toujours occupés.
En conséquence, Madame [T] sera déboutée de sa demande de ce chef.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner in solidum Madame [O] [T] et Monsieur [W] [K] qui succombent, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 janvier 2023 et de l'assignation.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Madame [O] [T] et Monsieur [W] [K] seront condamnés in solidum à payer à la SCI PORT AUX BOULANGERS la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
Au principal,
RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;
Et dès à présent, vu l’urgence,
DECLARONS irrecevable la demande en résiliation du bail, ainsi que les demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;
CONDAMNONS conjointement Madame [O] [T] et Monsieur [W] [K] à verser à la SCI PORT AUX BOULANGERS la somme de 13 440,00 € actualisée au 4 juin 2024, soit 6.720,00 € chacun au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mai 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2023 sur la somme de 4 560,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
CONDAMNONS la SCI PORT AUX BOULANGERS à verser à Madame [O] [T] et Monsieur [W] [K] la somme de 165 € au titre des provisions de charges versées ;
***
DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes de dommages et intérêts ;
REJETONS la demande de renvoi au fond ;
DEBOUTONS Madame [T] de sa demande tendant à constater son départ des lieux à la date du 6 juin 2024 ;
CONDAMNONS in solidum Madame [O] [T] et Monsieur [W] [K] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 janvier 2023 et de l'assignation ;
CONDAMNONS in solidum Madame [O] [T] et Monsieur [W] [K] à payer à la SCI PORT AUX BOULANGERS la somme de 300,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.
LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE DES REFERES ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.
LE GREFFIER
