Tribunal judiciaire, 25 novembre 2024. 24/07686

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A JUGEMENT N°24/ du 25 NOVEMBRE 2024 Enrôlement : N° RG 24/07686 - N° Portalis DBW3-W-B7I-43HZ AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 4] (la SELARL DEFENZ) C/ Mme [S] [G], M. [O] [G] Audience publique d’orientation du 23 septembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD Greffière : Madame Pauline ESPAZE A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 novembre 2024 selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 30 septembre 2024 PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2024 Par Madame Stéphanie GIRAUD, Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière NATURE DU JUGEMENT réputée contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDEUR Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. ELYOTT IMMOBILIER immatriculée au RCS de Toulon sous le numéro B 839 431 996 dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice représenté par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE C O N T R E DÉFENDEURS Madame [S] [G] née le 1er janvier 1974 en TUNISIE demeurant [Adresse 2] défaillante Monsieur [O] [G] né le 2 septembre 1969 en TUNISIE demeurant [Adresse 2] défaillant ***** EXPOSE DU LITIGE : Madame [S] [G] et Monsieur [O] [G] sont propriétaires d’un bien immobilier constituant le lot 801 au sein de la copropriété [Adresse 4]. Ils sont également propriétaires du lot 711. Ces derniers sont débiteurs au titre des charges de copropriété de la somme de 8911,50 euros. Un commandement de payer leur a été délivré par commissaire de justice le 16 août 2023 ainsi que des mises en demeure. Par assignation en date du 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société ELYOTT IMMOBILIER, a attrait Madame [S] [G] et Monsieur [O] [G] aux fins de : Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967, Vu l’article 1240 du code civil, Condamner in solidum Madame [S] [G] et Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 8.911,50 euros, au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2023  Condamner in solidum Madame [S] [G] et Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 3.963,83 euros, au titre des frais engagés pour le recouvrement de la créance, Prononcer la capitalisation des intérêts,   Condamner in solidum Madame [S] [G] et Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 1.500 euros, au titre de la résistance abusive, Condamner in solidum Madame [S] [G] et Monsieur [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 2.500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner in solidum Madame [S] [G] et Monsieur [O] [G] aux entiers dépens de l’instance. La procédure a été enrôlée sous le numéro RG24/7686. Un procès-verbal de vaines recherches (article 659 du code de procédure civile) a été dressé pour Madame [G], ainsi que pour Monsieur [G] au dernier domicile de ces derniers. Les consorts [G] sont défaillants. ***** La procédure a été clôturée le 23 septembre 2024. Le demandeur a déposé son dossier de plaidoirie le 27 septembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024. MOTIFS : En application de l’article 472, alinéa 2, du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande au titre des charges impayées : En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours. Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande notamment, le contrat de syndic, le relevé de propriété des consorts [G] pour les lots 711 et 801 ; le relevé de compte récapitulant les sommes dues depuis le 1er octobre 2018 et jusqu’au 2024 ; le commandement de payer en date du 16 août 2023 ; les grands livres du 1er octobre 2018 au 8 mars 2021 ; les appels de fonds pour les années 2020, 2021, 2022, 2023 ; le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 20 juillet 2022, du 19 juin 2023 ; le règlement de copropriété du 30 janvier 1967 ; les appels de fonds pour la période du 1er janvier 2024 au 30 juin 2024. L'article 10-1 permet au syndicat d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure. Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit qu’un relevé de compte allant du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2023. A cette date le montant dû (frais nécessaires au recouvrement inclus) est de 10.328,24 euros. Il est regrettable de constater que le décompte actualisé à la date du 30 juin 2024 n’est pas produit. Seuls sont produits les appels de fonds pour l’année 2024 qui sont insuffisants pour établir la créance. Force est de constater qu’entre la somme réclamée (frais nécessaires au recouvrement inclus) au dispositif de l’assignation (12.875,33 euros), et le montant figurant au solde débiteur de l’appel de fonds pour la période du 1er avril au 30 juin 2024 (12.595,33 euros), il y a un écart de 280 euros non justifié. En outre, il sera rappelé au syndicat des copropriétaires, qu’en l’absence de défendeur, le juge doit vérifier la recevabilité de son action. Or, il convient de rappeler à ce dernier que les actions en recouvrement de créances au titre des charges de copropriété se prescrivent par 5 ans depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN. Ainsi, cela implique qu’une action introduite après le 25 novembre 2023 (date entrée en vigueur de la loi ELAN) ne peut plus porter que sur les charges impayées pendant 5 ans, c’est-à-dire si on l’applique à la présente procédure, qu’il n’est possible de demander le recouvrement des charges impayées que pour la période s’étalant entre le 4 juillet 2019 et le 4 juillet 2024. Cela implique par ailleurs, qu’il n’est pas possible de reprendre dans le décompte, à la date du 4 juillet 2019, la créance antérieure. En conséquence, et en l’état de ce problème de prescription, il apparaît nécessaire de rouvrir les débats. Il est demandé au syndicat des copropriétaires de justifier de sa créance en produisant un décompte individuel actualisé à la date du 30 juin 2024 et de répondre à la question juridique de la prescription d’une partie de la créance mise dans le débat. L’affaire est donc renvoyée à la mise en état du 2024. PAR CES MOTIFS : Statuant en premier ressort, par application de la procédure sans audience, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal ; Ordonne la réouverture des débats, Demande au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice de répondre à la cause d’irrecevabilité partielle de l’action en recouvrement de la créance tirée de la prescription, Demande au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice de produire un décompte actualisé au 30 juin 2024. Renvoie l’affaire à l’audience d’orientation du 16 décembre 2024 à 10h à charge pour le syndicat des copropriétaires de produire à cette audience ses conclusions signifiées aux défendeurs afin qu'elles soient recevables et ce même si ces derniers ont fait l’objet d’un Procès-verbal de recherches infructueuses. AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINT-CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE