Cour d'appel, 25 septembre 2023. 22/01401

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY Première Chambre Civile ARRÊT N° /2023 DU 25 SEPTEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01401 - N° Portalis DBVR-V-B7G-E7Z7 Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, R.G.n° 21/01161, en date du 21 avril 2022, APPELANTE : S.C.I. REMOISE, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 7] Représentée par Me Ariane MILLOT-LOGIER de l'AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE & THIRY, avocat au barreau de NANCY INTIMÉS : Monsieur [S] [A] agissant tant en son nom personnel et qu'en sa qualité de représentant légal de son fils mineur, [O] [A] domicilié [Adresse 9] Représenté par Me Anne-Lise LE MAITRE, avocat au barreau de NANCY Monsieur [C] [A] domicilié [Adresse 4] Représenté par Me Anne-Lise LE MAITRE, avocat au barreau de NANCY Monsieur [U] [A] domicilié [Adresse 5] Représenté par Me Anne-Lise LE MAITRE, avocat au barreau de NANCY Monsieur [Y] [A] domicilié [Adresse 6] Représenté par Me Anne-Lise LE MAITRE, avocat au barreau de NANCY S.C.I. DS, prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur [S] [A] et tout représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 8] Représentée par Me Anne-Lise LE MAITRE, avocat au barreau de NANCY -------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à -------------------------------------------------------------------------------------------------------- COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 19 Juin 2023, en audience publique devant la Cour composée de : Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, Madame Mélina BUQUANT, Conseiller, chargée du rapport, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ; A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2023, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 25 Septembre 2023, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ; EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte notarié en date du 30 mars 2021, la SCI Remoise a acquis sur la SCI DS, moyennant un prix de 469200 euros, un immeuble de rapport situé [Adresse 2], composé de deux plateaux comprenant chacun trois appartements loués. Par décision enregistrée au registre du commerce et des sociétés le 10 août 2021, la dissolution anticipée de la SCI DS a été prononcée au 31 mars 2021, date de sa cessation totale d'activité. Par ordonnance du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Val-de-Briey en date du 2 septembre 2021, la SCI Remoise a été autorisée à inscrire une hypothèque provisoire sur un immeuble acquis par Monsieur [A], gérant de la SCI DS, et son épouse [X] [K], décédée en 2017, aux droits de laquelle se présentent son époux et leurs quatre enfants [O], [C], [U] et [Y] [A], en garantie d'une créance provisoirement liquidée à la somme de 513300 euros, immeuble vendu par ceux-ci en décembre 2022. Suivant actes en date du 2 octobre 2021, la SCI Remoise a fait assigner la SCI DS et Monsieur [S] [A], Monsieur [S] [A] ès qualités de représentant légal de son fils mineur [O] [A], Monsieur [C] [A], Monsieur [U] [A] et Monsieur [Y] [A] devant le tribunal judiciaire de Val de Briey à jour fixe afin de voir : - déclarer son action recevable et bien fondée, A titre principal : - juger qu'elle a été victime d'un dol reprochable à son co-contractant la SCI DS et aussi victime du dol d'un tiers Monsieur [A], - prononcer la nullité de la vente intervenue entre la SCI DS et la SCI Remoise portant sur un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10], - condamner la SCI DS à verser à la SCI Remoise la somme de 513300 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, - retenir que Monsieur [A] personnellement a commis des fautes l'obligeant à les réparer, - condamner Monsieur [A] à garantir la SCI DS de cette obligation de restitution du prix ou le condamner à 513300 euros de dommages et intérêts en cas de non-exécution par la SCI de son obligation de remboursement, - condamner la SCI DS et Monsieur [A] in solidum à verser à la SCI Remoise la somme de 70000 euros à titre de dommages et intérêts, A titre subsidiaire seulement, et dans l'hypothèse où la demande fondée sur le dol devait être rejetée par le tribunal, - juger que la vente est affectée d'un vice caché, - faire en conséquence droit à l'action rédhibitoire de la SCI Remoise et condamner la SCI DS à lui verser la somme de 513300 euros en restitution du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, - la condamner aussi à 70000 euros de dommages et intérêts, - statuer au besoin au vu d'un défaut d'information du vendeur, résilier la vente et arbitrer l'indemnisation de l'acquéreur sous forme de dommages et intérêts pour des montants équivalents aux sommes ci-dessus, - débouter la SCI DS de toutes demandes contraires, - condamner in solidum la SCI DS et Monsieur [A] à verser à la SCI Remoise la somme de 6000 euros en application des dispositions de l'articIe 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du même code au profit de Maître Millot-Logier, avocat aux offres de droit, - dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Par jugement contradictoire du 21 avril 2022, le tribunal judiciaire de Val de Briey a : - rejeté la demande de voir écarter des débats les attestations produites par la SCI Remoise prise en la personne de son gérant, - dit que la SCI DS prise en la personne de son gérant a commis un dol, - prononcé l'annulation du contrat de vente intervenu entre la SCI Remoise et la SCI DS le 30 mars 2021 et portant sur l'immeuble situé [Adresse 2], - condamné la SCI DS à payer à la SCI Remoise la somme de 469200 euros correspondant au prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, - condamné la SCI Remoise à restituer à la SCI DS le bien immobilier situé [Adresse 2], - débouté la SCI Remoise de sa demande de dommages et intérêts, - débouté la SCI Remoise de ses demandes à l'égard de Monsieur [S] [A], - débouté Monsieur [S] [A], Monsieur [S] [A] ès qualités de représentant légal de son fils mineur [O] [A], Monsieur [C] [A], Monsieur [U] [A], Monsieur [Y] [A] de leur demande d'indemnité au titre de l'articIe 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI DS à payer à la SCI Remoise la somme de 1000 euros à titre d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI DS prise en la personne de son gérant aux dépens, - accordé le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile à Maître Thomas Kremser, avocat, - écarté l'exécution provisoire. Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que les attestations des locataires corroboraient les constats de l'expert relatifs aux problèmes d'humidité du logement, dont la SCI DS prise en la personne de son gérant était informée et qu'elle ne pouvait imputer à un problème de mauvais usage des logements par les locataires dès lors que l'expert concluait que l'état d'hygrométrie anormal était certes né d'une absence de ventilation principalement, mais également de pénétrations d'eau, infiltrations ou résurgences à partir des dallages. Le tribunal a relevé qu'il était établi que cet état n'avait pas été révélé à l'acheteur lors de la vente, alors que l'habitabilité des logements présentait un caractère déterminant pour l'acheteur qui souhaitait la poursuite des baux. Il a retenu en conséquence l'existence d'un dol imputable à la SCI DS prise en la personne de son gérant. Le tribunal a débouté la SCI Remoise de ses demandes à l'égard de son gérant, Monsieur [S] [A], considérant notamment qu'aucun acte réalisé ne pouvait être détaché de ses fonctions de gérant et d'associé de la SCI DS et engager sa responsabilité. Enfin, le tribunal a prononcé la nullité de la vente sur le fondement des dispositions de l'article 1131 du code civil, et condamné la SCI DS à payer à la SCI Remoise la somme de 469200 euros correspondant au prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision. La SCI Remoise a quant à elle été condamnée à restituer le bien immobilier. Sa demande de dommages et intérêts a été rejetée, au motif qu'elle ne produisait aucun justificatif permettant d'établir la réalité de son préjudice. Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 16 juin 2022, la SCI Remoise a relevé appel de ce jugement. Par ordonnance du 8 mars 2023, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Nancy a constaté que Monsieur [S] [A] en son nom propre et en sa qualité de représentant légal de son fils mineur [O] [A], Monsieur [C] [A], Monsieur [U] [A], Monsieur [Y] [A] et la SCI DS représentée par son liquidateur se désistaient de leur incident. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 20 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Remoise demande à la cour, au visa des articles 1137,1138-1, 1130, 1240, 1792-1 et 1178 alinéa 4 du code civil, de : - déclarer son appel recevable et bien fondé, Y faisant droit, - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Val de Briey le 21 avril 2022 uniquement sur les chefs critiqués par la SCI Remoise et débouter la SCI DS, Monsieur [S] [A] et les consorts [A] de toutes demandes contraires, Vu le constat de ce que la SCI DS prise en la personne de son gérant a commis un dol, - confirmer l'annulation du contrat de vente intervenu entre la SCI Remoise et la SCI DS, avec toutes conséquence de droit, - l'infirmer pour le surplus en ce que la SCI DS prise en la personne de son gérant a été seule condamnée vis-à-vis de la SCI Remoise et condamnée uniquement à la restitution du prix de vente, soit 469200 euros, Statuant à nouveau, - condamner in solidum la SCI DS et Monsieur [S] [A] au paiement de la restitution du prix mais majorée des dommages et intérêts correspondant à la réparation du préjudice subi soit: 655085,19 euros sauf à parfaire, - condamner au besoin Monsieur [S] [A] au paiement de ce montant dans le contexte de sa responsabilité civile extra-contractuelle en considération des fautes qu'il a commises, - déclarer la SCI DS et les consorts [A] mal fondés en leur appel incident et les en débouter, Vu les articles 564 du code de procédure civile et 1352-7 du code civil, - déclarer irrecevable la SCI DS en sa demande de restitution des loyers comme nouvelle et en tout cas la limiter dans le temps, Subsidiairement, vu l'article 910-4 du code de procédure civile, vu les articles 1641 et 1241 ou 1104 et 1194 du code civil, et 1626 du code civil, - recevoir la SCI Remoise en sa demande d'annulation du contrat pour vice caché, et résilier la vente, - condamner dans cette hypothèse la SCI DS à 655085,19 euros sauf à parfaire, - consacrer à défaut un manquement de la SCI DS à ses obligations d'informations pré-contractuelles ou la déclarer tenue d'une indemnité d'éviction, - fixer le montant des sommes dues sur ce fondement à un total de 270324 euros sauf à parfaire, Vu les moyens des consorts [A] et de [S] [A] ès qualités pour la première fois devant la cour, Vu la vente du bien objet de la garantie, Vu l'appel incident inscrit au nom des consorts [A], Vu les articles 564 et 567 du code de procédure civile, et 910-4 du même code, - déclarer recevable et bien fondée la demande de prononcé d'arrêt commun aux consorts [A] et y faire droit, - condamner in solidum la SCI DS et Monsieur [S] [A] et les consorts [A] à 10000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour, - les condamner aux entiers dépens de la procédure et dire au besoin que font partie de ceux-ci les frais d'inscription d'hypothèque provisoire réglés à la publicité foncière et au notaire sauf si leur prise en compte a été assurée sous forme de dommages-intérêts, - débouter les intimés de toutes demandes contraires. Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 7 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [A] et la SCI DS demandent à la cour, au visa des articles 1137 et suivants du code civil et de l'article 1347 du code civil, de : - juger l'appel principal recevable mais mal fondé, - juger l'appel incident recevable et bien fondé, Faisant droit à ce dernier, - infirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Val de Briey du 21 avril 2022 en ce qu'il a : * rejeté la demande de voir écarter des débats les attestations produites par la SCI Remoise, * dit que la SCI DS a commis un dol, * prononcé l'annulation du contrat de vente intervenu entre la SCI Remoise et la SCI DS le 30 mars 2021 et portant sur l'immeuble situé [Adresse 2], * condamné la SCI DS à payer à la SCI Remoise la somme de 469200 euros correspondant au prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, * condamné la SCI Remoise à restituer à la SCI DS le bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 10], * débouté Monsieur [S] [A], Monsieur [S] [A] en qualité de représentant légal de son fils mineur [O] [A], Monsieur [C] [A], Monsieur [U] [A], Monsieur [Y] [A] de leur demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné la SCI DS à payer à la SCI Remoise la somme de 1000 euros à titre d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné la SCI DS prise en la personne de son gérant aux dépens, * accordé le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile à Maître Thomas Kremser, avocat, - confirmer le jugement pour le surplus, Statuant à nouveau, - débouter la SCI Remoise de toutes ses demandes à l'encontre de la SCI DS fondées sur le dol, - débouter la SCI Remoise de toute demande visant à voir prononcer subsidiairement la nullité de la vente immobilière intervenue par acte authentique du 30 mars 2021 pour vice caché, - débouter la SCI Remoise de toute demande visant à voir constater un défaut d'information précontractuelle ou voir déclarer tenue la SCI DS d'une indemnité d'éviction, - débouter la SCI Remoise de toute demande d'indemnisation sollicitée à hauteur de 270324 euros, Subsidiairement, si le jugement du tribunal judiciaire de Val de Briey était confirmé en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente conclue entre les parties le 30 mars 2021 pour dol ou en cas d'annulation de la vente pour vice caché : - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Remoise de sa demande de dommages et intérêts s'ajoutant à la restitution du prix, et la débouter de toute demande à ce titre, Reconventionnellement, - condamner la SCI Remoise à payer à la SCI DS la somme de 45087,61euros au titre de la restitution des loyers perçus, somme à parfaire après la communication du résultat de la SCI Remoise au titre de l'exercice clôturé le 31 décembre 2022, et du montant des loyers perçus jusqu'au jour de l'arrêt à intervenir, - ordonner la compensation entre les sommes dues le cas échéant par la SCI DS et les sommes dues par la SCI Remoise jusqu'à due concurrence, En tout état de cause, - débouter la SCI Remoise de toute demande relative à Monsieur [S] [A] à titre personnel, - débouter la SCI Remoise de toute demande visant à voir déclarer l'arrêt à intervenir commun à Messieurs [O] [A], représenté par son père, [C], [U] et [Y] [A], - condamner la SCI Remoise à leur régler chacun la somme de 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter la SCI Remoise de sa demande par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Remoise à payer à la SCI DS et Monsieur [S] [A], société en liquidation la somme de 5000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 4 avril 2023. L'audience de plaidoirie a été fixée le 19 juin 2023 et le délibéré au 25 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Vu les dernières conclusions déposées par la SCI Remoise le 20 mars 2023 et par les consorts [A] et la SCI DS le 7 mars 2023, et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 4 avril 2023 ; * Sur le dol - Sur l'existence du dol L'article 1130 du code civil dispose : 'L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné'. L'article 1137 de ce code prévoit : 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'. L'article 1138 du même code précise que le dol est constitué lorsqu'il émane du représentant du contractant. L'immeuble de rapport objet du litige est composé de trois appartements au rez-de-chaussée et de trois appartements au premier étage et a été vendu comme intégralement loué le 31 août 2021 à la SCI Rémoise par la SCI DS qui l'avait elle-même acquis en 2012. À l'appui de sa demande de nullité fondée sur le dol, la SCI Rémoise invoque le fait que lui ont été cachés par son vendeur : - des problèmes relatifs au système électrique, - un problème général d'humidité et de salubrité, - l'existence de litiges avec les locataires. La SCI DS expose qu'elle ignorait les difficultés soulevées ou qu'elle pensait qu'elles avaient été résolues et qu'elle a laissé la libre visite des lieux à son acquéreur et aux professionnels qui l'entouraient, elle conteste ainsi avoir caché l'état réel du bien vendu. Le rapport d'expertise privée de Monsieur [T] retient l'existence des difficultés suivantes : - l'installation électrique des appartements présente un danger pour les personnes, en raison notamment de l'absence de respect de la colorimétrie des fils, des gaines électriques coulées dans les murs, de l'utilisation de disjoncteurs répondant aux normes belges et non françaises, ce qui nécessite une reprise intégrale de l'ensemble de l'installation. En outre, un compteur, se trouvant dans l'appartement 3, dessert en électricité l'appartement 1, et un compteur d'énergie modulaire a été mis en place pour distinguer la consommation des deux appartements. De ce fait, l'occupant de l'appartement 1 est dans l'incapacité de pouvoir interrompre l'alimentation en électricité de son appartement. - les logements visités présentent une humidité excessive, avec un taux d'hygrométrie de 52 à 53 % à une température à 23 ° celsius, devant donc s'établir à 62 à 63 % à température ambiante. Cet excès d'humidité génère des moisissures surfaciques dans la totalité des logements, nuisibles à la santé des occupants. Cette humidité excessive s'explique notamment par l'absence de mise en place d'un système de ventilation. En outre, les menuiseries en façade arrière provoquent des infiltrations d'eau dans le complexe d'isolation, ce qui majore l'humidité interne. S'agissant des problèmes liés à l'installation électrique, à l'exception de la difficulté tenant au compteur unique pour les appartements 1 et 3 examinée ci-dessous, leur existence est corroborée par l'attestation de deux électriciens (annexe au rapport d'expertise et pièce 67). Ces anomalies n'étaient pas relevées dans les diagnostics avant vente dans leur ampleur et sont sans commune mesure avec les défauts qui y étaient relevés (consistant dans de simples anomalies au niveau des protections différentielles et mise à la terre et de protection contre les surintensités) et pour un coût de reprise excédant largement celui du devis effectué sur la base de ces diagnostics (7000 euros pour plus de 50000 euros - pièce 7 et 66). En outre, le caractère caché aux yeux de l'acquéreur, même assisté d'un électricien, n'est pas contestable puisqu'il était indispensable d'ôter les appareils et d'ouvrir les tableaux pour les découvrir. Néanmoins, la SCI Rémoise n'établit pas que cette installation électrique a été mise en place par la SCI DS, les propos des locataires relatés indirectement par les deux électriciens ne permettant pas d'identifier la nature des travaux réalisés par Monsieur [A] - le gérant de la SCI DS - et le seul fait que les disjoncteurs correspondent aux normes belges, pays dont Monsieur [A] a la nationalité, n'établissant pas qu'il a réalisé les travaux et a mis en place le système électrique litigieux. Il n'est pas plus établi qu'il avait connaissance que celui-ci ne répondait pas aux normes et était dangereux. En revanche, en temps que bailleur, la SCI DS, qui avait l'obligation de donner des appartements disposant de compteurs individuels, ne pouvait ignorer que tel n'était pas le cas pour l'appartement 1, alimenté en électricité par le compteur de l'appartement 3, sur lequel un modulateur a été mis en place pour pouvoir individualiser les consommations de chaque appartement et procéder à des refacturations. Le vice relevé par l'expert et les électriciens ressort des écrits des locataires (pièce 41, 4, 23). Outre que cette situation présente un danger manifeste puisque le locataire de l'appartement 1 est dans l'incapacité de pouvoir interrompre lui-même l'électricité dans son appartement, cette situation est en contravention avec les dispositions du décret du 23 décembre 1994 qui prohibe la rétrocession d'énergie et aux articles L. 331-1 et suivants du code de l'énergie qui prévoient le libre choix du fournisseur d'énergie par le consommateur final. L'absence de compteur remet en cause le caractère louable de l'appartement 1. S'agissant de l'humidité et des infiltrations d'eau, les témoignages des locataires et les pièces jointes attestent que Monsieur [A] était parfaitement informé du problème généralisé affectant l'immeuble. Il s'avère en outre qu'il a été destinataire le 15 janvier 2019, après une visite des services sanitaires suite à la dénonciation adressée à l'ARS par un locataire, d'une mise en demeure du CCAS (pièce 10) faisant état de problèmes d'humidité avec développement de moisissures, de condensation et d'un système de ventilation non fonctionnel, ne permettant pas aux lieux loués de répondre aux caractéristiques d'un 'logement décent' et lui enjoignant de réaliser des travaux de mise en conformité. Il ressort de l'attestation de Monsieur [F] et de Madame [L], locataires, que Monsieur [A] a exécuté lui-même de menus travaux qui n'ont pas permis de remédier aux difficultés, dont la persistance est étayée par les attestations des locataires, les courriers de congés reçus par la SCI Remoise et le rapport d'expertise privée. La SCI DS, pour dénier l'existence d'un dol de sa part, fait valoir d'une part qu'aucune suite n'a été donnée par le CCAS à la mise en demeure, d'autre part que le rapport d'expertise amiable produit par la société appelante indique qu'un agent immobilier normalement compétent aurait dû s'apercevoir de l'absence de système de ventilation efficace, d'une troisième part que les moisissures étaient apparentes. Néanmoins, il lui appartenait après la réception de la mise en demeure de s'assurer de la réalisation de travaux efficaces mettant fin aux problèmes d'humidité et de salubrité, ce qui n'a pas été le cas, et elle ne peut donc se réfugier derrière le fait qu'aucune suite n'a été donnée à la mise en demeure. L'expert affirme que l'agent immobilier mandaté par la SCI Remoise aurait dû s'apercevoir de l'absence de système de ventilation efficace, le dol doit être apprécié dans la personne de l'acquéreur. Cet agent le conteste, précisant ne pas être professionnel du bâtiment mais conseiller en patrimoine, affirme ne pas en avoir pris conscience de la situation et ajoute, dès lors, ne pas avoir pu en informer sa cliente. En tout état de cause, le vendeur ne peut se retrancher derrière la faute qu'il impute à l'agent immobilier pour considérer que le défaut était connu de l'acquéreur, ce dont il ne rapporte pas la preuve. S'agissant de la présence des moisissures surfaciques constatées par l'expert privé, il y a lieu de rappeler que les visites ont eu lieu au mois d'août, période chaude qui minore les phénomènes d'humidité et limite donc le développement des moisissures, qui peuvent réapparaître par la suite. D'ailleurs, l'attestation du propre agent immobilier de la SCI DS précise que le prix a été négocié en connaissance des travaux à effectuer portant sur la mise aux normes électriques, le changement d'une cuisine et d'un radiateur, mais n'évoque pas un problème d'humidité des logements, qui n'était donc pas apparent au moment des visites (pièce 6 intimés). Enfin, il sera relevé que Monsieur [A] a réalisé des travaux peu avant la vente consistant dans le ravalement de la façade (certificat de non opposition obtenu le 4 décembre 2020 - acte de vente page 18) et la mise en place d'un parement dans les parties communes (pièce 4c) qui ont permis de dissimuler les traces d'humidité. Il y a lieu en outre de rappeler que, selon l'article 1138, l'erreur provoquée par le dol est toujours excusable. Il s'ensuit que la SCI DS a tu la présence d'un compteur d'électricité unique desservant deux appartements ainsi que l'humidité excessive et l'insalubrité des logements, dont elle a recherché à cacher les manifestations par les travaux qu'elle a réalisés peu avant la vente. Comme le fait remarquer la SCI Remoise à juste titre, la SCI DS a déclaré à l'acte notarié qu'il n'existait aucun litige avec les locataires (page 6) ; or l'intervention du CCAS faisait suite à une réclamation de sa locataire Madame [L] et dans le courrier adressé en mars 2019 au maire, la SCI DS faisait état de difficultés importantes avec ses locataires (pièce 12 intimés). L'affirmation portée à l'acte notarié était donc mensongère et la déclaration de la vérité aurait inévitablement conduit la SCI Remoise à prendre conscience de l'humidité excessive des lieux et des problèmes de salubrité en découlant. La SCI DS s'est ainsi rendue coupable de dol, cachant volontairement à son co-contractant des éléments déterminants de son consentement, puisqu'ils remettaient en cause la salubrité et le caractère louable des logements alors qu'il s'agissait pour l'acheteur d'une qualité substantielle de la chose qu'il acquérait, qualifiée à l'acte de vente 'd'immeuble de rapport' et portée à la connaissance du vendeur. Sans l'existence des pratiques dolosives, la SCI Remoise n'aurait pas contracté. - Sur les conséquences L'article 1131 du code civil sanctionne le dol par la nullité relative du contrat. En application de l'article 1178 du code civil, lorsque l'annulation d'un contrat est prononcée, les prestations donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil ; ce texte ajoute que 'la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions de droit commun de la responsabilité extracontractuelle'. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente et a condamné la SCI DS à restituer le prix, soit 469200 euros. En application de l'article 1352-7 du code civil, cette somme produit intérêt à compter du jour du paiement intervenu à la diligence de la SCI Rémoise. La SCI DS, autrice des manoeuvres dolosives ayant vicié le consentement de la SCI Remoise, a commis une faute, ce qui l'oblige, en application de l'article 1240 du code civil, à réparer le dommage qui en est résulté. La SCI DS doit indemniser la SCI Rémoise des sommes qu'elle a exposées du fait de la vente annulée qui sont les suivantes : * frais de notaire et de publication de la vente : 35681,65 euros (pièce 1 page 10 et pièce 29), * frais de banque : 21577,76 euros (en effet, la société appelante justifie de sommes exposées en perte au titre du prêt immobilier, hors amortissement du capital emprunté, de 4700 euros pour les frais de dossier et de garantie hypothécaire, 12463,23 euros d'intérêts et 4414,53 euros d'échéance d'assurance exposés en pure perte entre la première échéance du prêt et le présent arrêt), * commission de l'agent immobilier : 19237 euros (mention acte notarié et pièce 35), * frais d'agence immobilière (gestion locative) : 4236,54 euros (3164,96 euros en 2021 et 2022 selon mention en page 7 des comptes annuels pièce 61, dépense mensuelle en 2023 d'environ 180 euros par mois selon pièce 43). Il importe peu que la SCI Remoise a pu défalquer certains de ces frais dans sa comptabilité, il s'agit de dépenses qu'elle a réellement exposées et qui l'ont été en vain en raison de l'annulation de la vente ; elle subit ainsi un préjudice résultant des agissements de la société intimée du montant des sommes inutilement déboursées, qui doit être exactement indemnisé par les sommes mentionnées. Les frais d'expertise amiable constituaient également une dépense nécessaire pour mettre en évidence l'ampleur des vices affectant le bien vendu et la SCI Remoise doit être également indemnisée par la SCI DS de la somme de 3180 euros qu'elle a réglée à l'expert (pièce 34), s'agissant d'une dépense directement exposée en raison des fautes commises par la venderesse. En ce qui concerne les frais liés à la mesure d'hypothèque conservatoire, il s'agit d'une mesure de sûreté prise par la SCI Remoise sur un bien dont la SCI DS n'est pas propriétaire. Il ne s'agit pas d'un préjudice résultant directement du dol commis par la SCI DS, mais de sommes exposées pour permettre la prise d'une garantie conservatoire. D'ailleurs, le code des procédures civiles d'exécution prévoit à son article L. 512-2 des dispositions relatives à la prise en charge des mesures conservatoires qui relèvent des pouvoirs du juge de l'exécution et dont la mise en oeuvre s'effectue à l'occasion de la conversion de la mesure conservatoire en mesure d'exécution. Il convient donc de rejeter la demande à ce titre. S'agissant des pertes locatives, comme il sera vu ci-dessous, la SCI Remoise est en droit de conserver les loyers perçus jusqu'en décembre 2022, qui se sont élevés à 45087,61 euros pour l'année 2022. Ce montant, important, est néanmoins inférieur aux prévisions puisqu'il s'avère que trois logements quittés par les locataires ne peuvent pas être remis en location, du fait de leur insalubrité. La SCI Remoise, au titre des restitutions, est remboursée du prix de l'immeuble, produisant intérêt à compter du paiement du prix. Dans ces conditions (restitution du prix produisant intérêts à compter de son paiement par la SCI Remoise et conservation des loyers encaissés), il ne subsiste pas pour la société appelante de préjudice résultant de l'absence de perception de loyer pour certains des appartements acquis. Enfin, sur la demande au titre du préjudice moral, il convient de relever que la SCI Remoise est une SCI familiale composée de Madame [R], également gérante, et Madame [V], sa fille, (acte de vente page 12), qu'elle venait de débuter son existence, que son unique actif est constitué de l'immeuble acquis auprès de la SCI DS, que l'état de l'immeuble, le départ rapide de plusieurs locataires et l'impossibilité de relouer les logements vacants ont généré des dépenses (dératisation...) et un manque à gagner substantiel, conduisant à des exercices déficitaires. La SCI Remoise a enfin dû faire face aux tracas d'une procédure. Il est ainsi caractérisé l'existence d'un préjudice moral subi par la société qui sera exactement réparé par l'allocation d'une somme de 3000 euros. Il convient en conséquence de condamner la SCI DS à payer à la SCI Remoise pour la réparation des préjudices subis, la somme de 86912,95 euros et à restituer le prix d'acquisition de 469200 euros. Selon l'article 1352-7 du code civil, 'celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu'il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu'à compter du jour de la demande'. La SCI Remoise oppose l'irrecevabilité de la demande de la SCI DS, présentée pour la première fois à hauteur d'appel. Néanmoins, les demandes présentées par la SCI Remoise en première instance et en appel portent sur la nullité du contrat et les restitutions découlant de cette nullité. La demande relative à l'ampleur des restitutions à opérer présentée par la SCI DS constitue l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge au sens de l'article 566 du code de procédure civile et n'est donc pas irrecevable. La SCI DS ne peut obtenir restitution des loyers encaissés qu'à compter du jour de la demande, puisque la SCI Remoise les a perçus de bonne foi. Elle a saisi les juridictions de cette demande pour la première fois le 12 décembre 2022. Le montant perçu n'est pas connu, la SCI Remoise n'ayant pas communiqué les justificatifs du fait que sa comptabilité pour l'année 2023 n'est pas clôturée et la SCI DS se trouve dès lors dans l'impossibilité de chiffrer sa demande. Il conviendra donc de dire que la SCI Remoise est débitrice envers la SCI DS des loyers encaissés entre le 1er janvier 2023 (puisque les loyers sont payables d'avance par mois) et le 25 septembre 2023 (date de l'arrêt à compter duquel les restitutions de l'immeuble et du prix sont ordonnées, la restitution de l'immeuble étant soumise au remboursement du prix de vente par le vendeur). La créance de la SCI DS n'étant pas liquide, aucune compensation ne peut être prononcée. ** Sur la responsabilité personnelle de Monsieur [A] Vu l'article 1240 du code civil, Il ressort de ce qui précède qu'alors que Monsieur [S] [A] avait reçu une mise en demeure de l'autorité administrative lui enjoignant de réaliser des travaux pour mettre fin au problème d'humidité et de salubrité, il a effectué lui-même des travaux qui se sont avérés insuffisants pour réaliser une ventilation efficace des lieux et qu'il a également réalisé lui-même des travaux ayant eu pour effet de masquer le problème généralisé d'humidité. Dès lors, celui-ci a commis des fautes séparables de ses fonctions de gérant, intentionnelles, d'une particulière gravité et incompatibles avec l'exercice normal de ses fonctions, engageant en conséquence sa responsabilité personnelle. Il s'ensuit que la responsabilité de Monsieur [A] est engagée avec celle de la SCI DS à raison du dol subi par la SCI Remoise et qu'il doit en conséquence être tenu in solidum avec la SCI DS des condamnations financières mises à la charge de celle-ci. Le jugement sera infirmé en ce sens. *** Sur la demande d'arrêt commun à l'encontre de Messieurs [O], [C], [U] et [Y] [A] Messieurs [O], [C], [U] et [Y] [A], venus aux droits de leur mère, sont les uniques associés avec leur père de la SCI DS. Ils ont été assignés en première instance et l'appel a été interjeté à leur encontre le 20 juin 2022. Aucune prétention n'a été formée à leur encontre en première instance et dans les premières conclusions de la société appelante, notifiées le 13 septembre 2022. Les intimés ont alors réclamé leur mise hors de cause, ce à quoi la société appelante a demandé, dans ses conclusions notifiée le 7 février 2023, que l'arrêt leur soit déclaré commun. Considérant que la position des intimés s'analyse en une fin de non-recevoir, la SCI Remoise fait valoir que sa demande de déclaration d'arrêt commun ne constitue pas une demande nouvelle en application de l'article 564 du code de procédure civile puisqu'elle tend à faire écarter une prétention adverse. Elle précise avoir intérêt puisqu'elle a engagé une procédure aux fins d'hypothèque provisoire sur un bien leur appartenant ainsi qu'à leur père. Elle fait valoir que le bien immobilier grevé de l'hypothèque conservatoire a été vendu par les intimés, ce qui, selon elle, constitue la survenance d'un fait nouveau rendant sa demande recevable. Les intimés font valoir qu'il s'agit d'une demande nouvelle, jamais présentée auparavant, que les opérations de liquidation amiable en cours sont insuffisantes à démontrer que la SCI a préalablement et vainement poursuivi la personne morale, étape nécessaire pour pouvoir rechercher la responsabilité de ses associés et qu'ils ne cherchent pas à organiser leur insolvabilité. Sur ce, La SCI DS reconnaît dans ses propres écritures n'avoir mis en cause les enfants [A] que dans la mesure où, ayant engagé une procédure aux fins de faire inscrire une hypothèque conservatoire sur un bien dont ils sont propriétaires indivis avec leur père, l'article L. 511-4 du code des procédures civiles d'exécution lui imposait d'engager ou de poursuivre une procédure au fond lui permettant d'obtenir un titre à leur encontre. Le fait qu'il était indispensable pour la SCI DS de diligenter une procédure à l'encontre des enfants [A] en raison de la mesure conservatoire ne la dispensait pas du respect des règles processuelles dans la procédure de fond engagée, à savoir de présenter des prétentions contre l'ensemble des défendeurs assignés, ce qui n'a pas été fait en première instance, étant ajouté d'une part que la personnalité morale dont bénéficie la SCI fait écran avec les associés, de telle sorte qu'il ne peut être valablement soutenu que 'les prétentions faites à l'égard de la SCI sont mécaniquement dirigées aussi vis-à-vis de ses associés', d'autre part que le seul fait que la SCI Remoise dispose d'un intérêt à présenter cette demande est indifférent quant à l'appréciation de son caractère nouveau ou non. La demande en déclaration d'arrêt commun constitue une demande nouvelle à hauteur d'appel dès lors qu'elle n'a pas été présentée en première instance. En outre, elle n'a pas été formée dans le premier jeu de conclusions de l'appelant, alors que l'article 910-4 du code de procédure civile impose aux parties, à peine d'irrecevabilité, de présenter l'ensemble de leurs prétentions dès leurs premières conclusions notifiées à la cour appel. L'alinéa 2 de cet article précise cependant que demeurent recevable les prétentions destinées à répliquer aux prétentions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux première conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Le fait que certains intimés, observant qu'aucune demande n'est formée à leur encontre, sollicitent leur mise hors de cause ne constitue ni une fin de non-recevoir, ni une prétention au sens des articles 30, 564 et 910-4 du code de procédure civile, de telle sorte que l'exception prévue à ces deux derniers textes ne trouve pas à s'appliquer. S'agissant de la révélation de la vente objet du bien de l'hypothèque conservatoire, il convient d'observer que celle-ci ne modifie pas les droits de la société appelante puisque les sommes pour lesquelles l'hypothèque a été prise sont conservées par le notaire qui a reçu la vente et que la demande de déclaration en jugement commun n'est pas née de la survenance de ce fait. Les autres éléments évoqués ne constituent pas un fait nouveau au sens de l'articles 910-4 du code de procédure civile, qu'il s'agisse de la liquidation amiable dont la société appelante avait connaissance à la date de notification de ses premières conclusions d'appelant (Kbis qu'elle communique édité le 16 juin 2022) ou de l'absence de réponse à la sommation de communiquer la comptabilité de la société. La demande aux fins de déclaration en arrêt commun est en conséquence irrecevable, étant précisé que l'irrecevabilité de la demande nouvelle doit être relevée d'office, que cette question est dans les débats et qu'il est dès lors indifférent que, dans le dispositif de leurs conclusions, les intimés concluent au débouté et non à l'irrecevabilité de la demande en déclaration d'arrêt commun. Il conviendra de constater que la cour n'est saisie d'aucune demande recevable à l'encontre des enfants [A]. ***** Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La SCI Remoise étant reçue dans son recours contre la SCI DS et Monsieur [S] [A], qui sont condamnés à l'exception des enfants [A], la SCI DS et Monsieur [S] [A] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. Il n'y a pas lieu de faire droit à l'appel incident qui conteste la condamnation de la SCI DS à payer à la SCI Remoise la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI DS et Monsieur [S] [A] seront également condamnés in solidum à régler à la SCI Rémoise une somme qu'il est équitable de fixer à 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel. Les intimés seront déboutés de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Val-de-Briey le 21 avril 2022 en ce qu'il a : - dit que la SCI DS prise en la personne de son gérant a commis un dol, - prononcé l'annulation du contrat de vente intervenu entre la SCI Remoise et la SCI DS le 30 mars 2021 et portant sur l'immeuble situé [Adresse 2], - débouté Monsieur [S] [A], Monsieur [S] [A] ès qualités de représentant légal de son fils mineur [O] [A], Monsieur [C] [A], Monsieur [U] [A], Monsieur [Y] [A] de leur demande d'indemnité au titre de l'articIe 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI DS à payer à la SCI Remoise la somme de 1000 euros (MILLE EUROS) à titre d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI Remoise à restituer à la SCI DS le bien immobilier situé [Adresse 2]. L'infirme en ce qu'il a : - condamné la SCI DS à payer à la SCI Remoise la somme de 469200 euros correspondant au prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, - débouté la SCI Remoise de sa demande de dommages et intérêts, - débouté la SCI Remoise de ses demandes à l'égard de Monsieur [S] [A], - condamné la SCI DS prise en la personne de son gérant aux dépens ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Écarte l'irrecevabilité opposée à la demande de restitution des fruits de la SCI DS ; Déclare irrecevable la demande aux fins de déclaration de jugement commun à l'encontre de Monsieur [O] [A], représenté par son père, [C], [U] et [Y] [A] ; Dit que les agissements de Monsieur [A] détachables de son mandat de gérant engagent sa responsabilité à l'égard de la SCI Remoise ; Précise que le bien dont la vente est annulée figure au cadastre sous les références AD [Cadastre 1] et AD [Cadastre 3] ; Condamne in solidum la SCI DS, prise en la personne de son représentant légal, et Monsieur [S] [A] à titre personnel à payer à la SCI Remoise la somme de 469200 euros (QUATRE CENT SOIXANTE-NEUF MILLE DEUX CENTS EUROS) correspondant à la restitution du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter de la date de paiement du prix par la SCI Remoise ; Condamne in solidum la SCI DS, prise en la personne de son représentant légal, et Monsieur [S] [A] à titre personnel à payer à la SCI Remoise en réparation des préjudices subis la somme totale de 86912,95 euros (QUATRE-VINGT-SIX MILLE NEUF CENT DOUZE EUROS ET QUATRE-VINGT-QUINZE CENTIMES) produisant intérêt à compter de la date du présent arrêt, se décomposant comme suit : * préjudice au titre des frais de notaire et de publication de la vente : 35681,65 euros, * frais de banque : 21577,76 euros, * commission de l'agent immobilier : 19237 euros, * frais de gestion locative : 4236,54 euros, * frais d'expertise privée : 3180 euros ; * préjudice moral : 3000 euros ; Dit que la SCI Remoise sera tenue de rembourser à la SCI DS les loyers encaissés entre le 1er janvier et le 30 septembre 2013 et l'y condamne en tant que de besoin ; Rejette la demande de compensation ; Constate n'être saisie d'aucune demande recevable à l'encontre de Messieurs [O], [C], [U] et [Y] [A] ; Condamne in solidum la SCI DS, prise en la personne de son représentant légal, et Monsieur [S] [A] à titre personnel aux dépens de première instance et d'appel ; Condamne in solidum la SCI DS, prise en la personne de son représentant légal, et Monsieur [S] [A] à titre personnel à payer à la SCI Remoise la somme de 3000 EUROS (TROIS MILLE EUROS) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.- Minute en dix-sept pages.