Cour d'appel, 24 septembre 2024. 21/02084

CF/CD Numéro 24/02848 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 24/09/2024 Dossier : N° RG 21/02084 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H46D Nature affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions Affaire : SCI LOLA C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 8] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 24 Septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 11 Juin 2024, devant : Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile Madame BLANCHARD, Conseillère Madame REHM, Magistrate honoraire assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : SCI LOLA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 9] [Adresse 8] [Localité 1] Représentée par Maître DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU Assistée de Maître MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE INTIME : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 8] représenté par Maître [I] [B] de la SCP CBF ASSOCIES ès qualités d'administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 2] Représenté par Maître MARCHESSEAU LUCAS de la SELARL AVOCADOUR, avocat au barreau de PAU Assisté de Maître GRACIÉ-DEDIEU de l'AARPI ARCAVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE sur appel de la décision en date du 07 MAI 2021 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES RG numéro : 20/01029 EXPOSE DU LITIGE L'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] situé sur la commune de [Localité 1] (65) est composé de 680 appartements, d'un hôtel de 50 chambres et d'une galerie commerciale. L'immeuble a été divisé lors de sa construction, en 1970, en : - une copropriété horizontale (dite principale) dénommée [Adresse 6], - cinq copropriétés verticales (dites secondaires) dénommées [Adresse 5], [Adresse 7], [Adresse 4], [Adresse 3] et [Adresse 8]. Au sein de la copropriété [Adresse 8], la SCI Lola est propriétaire des lots 101 à 107, et des lots 109, 111 et 722, correspondant à des commerces et réserve. Selon assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] du 31 janvier 2015, les copropriétaires ont voté la dissolution du syndicat au profit du syndicat principal de la résidence [Adresse 6]. Par ordonnance du 9 décembre 2016, le président du tribunal de grande instance de Tarbes a désigné Me [I] [B] en qualité d'administrateur judiciaire de la copropriété de la résidence [Adresse 8], pour les besoins de sa liquidation. Par ordonnance du 3 avril 2017, confirmée par arrêt de la cour d'appel de Pau du 31 octobre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Tarbes a étendu la mission de Me [B] en ce qu'il pourra notamment exercer "tous les pouvoirs du syndic, l'ensemble des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires à l'exception de ceux prévus au a) de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les pouvoirs du conseil syndical". Par acte d'huissier de justice du 6 août 2020, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par Me [B], a fait assigner la SCI Lola devant le tribunal de grande instance de Tarbes en paiement de charges de copropriété à hauteur de 24 378,19 euros, et d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Suivant jugement contradictoire du 7 mai 2021 (RG n° 20/01029), le tribunal judiciaire de Tarbes a : - déclaré recevables les demandes de Me [I] [B] ès qualités, - condamné la SCI Lola à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], les sommes suivantes : * 24 378,19 euros au titre des appels de charges dû postérieurement au 1er juillet 2017, arrêté au 30 juin 2020, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 6 août 2020, * 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, * 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - enjoint à Me [I] [B] ès qualités de procéder à la régularisation des charges relatives aux consommations d'eau et aux escaliers, - débouté la SCI Lola de ses demandes reconventionnelles, - débouté Me [I] [B] ès qualités de ses autres demandes, - condamné la SCI Lola aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. Les motifs du tribunal sont les suivants : L'article 8 du règlement de copropriété du syndicat principal [Adresse 6] prévoit que les copropriétaires doivent participer aux charges du syndicat principal et l'article 12 du règlement intérieur du SDC [Adresse 8] stipule que tous les copropriétaires participent à hauteur de 18170/100000èmes aux charges générales du syndicat principal. Dès lors, les demandes formulées par Me [B] ès qualités de liquidateur du SDC [Adresse 8] pour agir en recouvrement des charges de copropriété du SDC principal [Adresse 6] sont recevables. En application des articles 10 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et en considération des pouvoirs conférés à Me [B], confirmés par l'ordonnance du 3 avril 2017 devenue définitive, l'ensemble des appels de fonds ont été établis sur la base de budgets provisionnels établis par le cabinet L'Immeuble puis Foncia et validés par l'administrateur provisoire. Me [B] a produit l'ensemble des documents justifiant de la dette de la SCI Lola depuis le 1er juillet 2017. Les provisions pour charges dues au SDC [Adresse 6] appelées par le SDC [Adresse 8] qui les reverse ensuite au SDC principal sont conformes aux dispositions du règlement de copropriété. Les appels de charges établis respectent les règlements de copropriété et ne procèdent pas d'une globalisation de budget. Par ailleurs, en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété peut contraindre un copropriétaire à payer des charges d'équipement qui ne lui sont d'aucune utilité dès lors qu'il énumère cet équipement dans la liste des « parties communes générales » du bâtiment et qu'il prévoit que tous les copropriétaires participent à l'entretien. En l'espèce, les lots et tantièmes participant à cette dépense sont conformes au règlement de copropriété du 4 janvier 1971 dans lequel sont indiqués les lots concernés par les charges E (Chauffage), d'autant plus qu'aucun modificatif ne mentionne que des lots ne sont plus raccordés au chauffage. Dès lors, rien ne justifie que le tribunal répute non écrites les clauses qui imputent des charges de chauffage aux lots non reliés à la chaudière. La SCI Lola n'a réglé aucune charge de copropriété depuis le 1er juillet 2017, le tribunal considère donc la créance de Me [B] ès qualités bien fondée. Sur le fondement de l'article 1236-1 du code civil, le refus systématique de la SCI Lola de payer ses charges de copropriété depuis plus de trois ans est constitutif d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. En application du dernier alinéa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, bien que le manque d'entretien des copropriétés ne soit pas contestable, la SCI Lola ne justifie pas le chiffrage de son préjudice. De plus, le non-paiement des charges de copropriété et l'importance de sa dette mettent gravement en péril la trésorerie du Syndicat des copropriétaires, plaçant celui-ci dans l'impossibilité de financer les travaux indispensables à l'entretien de l'immeuble. La SCI Lola a relevé appel par déclaration du 22 juin 2021 (RG n° 21/02084), critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu'il a ordonné l'exécution provisoire. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2023, la SCI Lola, appelante, entend voir la cour : - réformer le jugement en ce qu'il a : - déclaré recevables les demandes de Me [I] [B] ès qualités, - condamné la SCI Lola à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], les sommes suivantes : * 24 378,19 euros au titre des appels de charges dû postérieurement au 1er juillet 2017, arrêté au 30 juin 2020, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 6 août 2020, * 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, * 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SCI Lola de ses demandes reconventionnelles, - condamné la SCI Lola aux dépens, - constater que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] pris en la personne de Me [B] ne peut recouvrer les charges de copropriété du Syndicat des copropriétaires [Adresse 6], qu'il n'a pas qualité à agir, - prononcer en conséquence l'irrecevabilité des demandes, - dire et juger que la demande de paiement est irrecevable et infondée, - constater que les justificatifs ne sont pas fournis, et sont insuffisants, - réputer non écrites les clauses du règlement de copropriété qui imputent des charges de chauffage aux lots non reliés à la chaudière collective, - ordonner que les lots de copropriété dont est propriétaire la SCI Lola ne sont pas redevables des charges de copropriété relatives au chauffage, - condamner Me [B] ès qualités à procéder à la régularisation de l'ensemble des charges sous astreinte de 200 euros par jour de retard, - débouter Maître [B] ès qualités de l'intégralité de ses demandes, - condamner Maître [B] ès qualités à restituer à la SCI Lola les sommes versées dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement du 7 mai 2021, - constater que Maître [B] ès qualités a engagé sa responsabilité au vu du défaut d'entretien des parties communes, - condamner Maître [B] ès qualités à payer à la SCI Lola la somme de 50 000 euros au titre du préjudice subi, En tout état de cause, - compenser les sommes dues, - condamner Maître [B] ès qualités au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Maître [B] ès qualités aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa de la loi du 10 juillet 1965 : - que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] n'est pas dans la cause, alors que l'article 8 du règlement de copropriété du syndicat principal n'autorise pas le syndicat secondaire [Adresse 8] à appeler les charges du syndicat principal, et qu'il n'a donc pas qualité à agir, d'autant que les syndicats des copropriétés verticales ne sont pas les copropriétaires du syndicat principal, - que les justificatifs des sommes appelées au titre des charges de copropriété de la résidence principale ne sont pas produits, de sorte qu'aucune somme ne saurait être allouée au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], d'autant que les sommes appelées sont exorbitantes et sans commune mesure avec ce qui est pratiqué dans la copropriété voisine, tant au niveau des travaux, que des charges courantes, que des litiges prud'homaux invoqués, qui auraient pu être évités, - qu'il est impossible de savoir si les charges appelées sont celles de la résidence [Adresse 6] ou d'[Adresse 8], alors que seul le Syndicat [Adresse 6] peut fixer ses propres charges, - qu'il ne saurait être imputé aux lots de parking et ceux n'étant pas reliés à la chaudière collective des charges de chauffage, ce qui est contraire au critère de l'utilité de la charge prévu à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, - que l'eau est facturée aux tantièmes, sans qu'aucune régularisation ne soit intervenue, - que Me [B] a reconnu ne faire aucune distinction entre les charges de la copropriété [Adresse 8] qui sont réparties en catégories A, B par bâtiment et C par cages d'escalier, - que le décompte de Me [B] fait apparaître des travaux sans justificatifs et qui relèveraient du syndicat horizontal, - que l'ensemble de ces erreurs démontre qu'il est impossible de connaître les sommes réellement dues par la SCI Lola, - que des anomalies et dysfonctionnements existent et persistent dans la gestion de la copropriété par l'administrateur, comme l'a relevé le cabinet L'Immeuble, sapiteur désigné par Me [B], le conseil syndical de la résidence [Adresse 4], et de nombreux copropriétaires, - qu'aucune régularisation des charges n'est intervenue depuis cinq ans, malgré la décision de première instance et plusieurs relances en ce sens, - que son refus de paiement est justifié au vu des anomalies de gestion, et ne saurait générer des dommages et intérêts au titre d'une procédure abusive, - que ses paiements partiels ne sont pas la cause de l'état de la copropriété qui résulte des défaillances de gestion du Syndicat des copropriétaires, qui a engagé sa responsabilité, - qu'elle ne peut jouir paisiblement se des lots en raison des dégâts des eaux récurrents, d'un incendie qui a eu lieu, et de l'absence de réalisation des travaux d'entretien et de réparation de la résidence. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son administrateur provisoire, Me [I] [B], intimé et appelant incident, entend voir la cour : - débouter la SCI Lola de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement en ce qu'il a : - déclaré recevables les demandes de Maître [I] [B] ès qualités, - condamné la SCI Lola à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] l'arriéré de charges dû postérieurement au 1er juillet 2017, - condamné SCI Lola à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la SCI Lola de ses autres demandes reconventionnelles, - condamné la SCI Lola à l'intégralité des dépens, - condamner la SCI Lola à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 97.618 euros correspondant à l'arriéré de charges dû postérieurement au 1er juillet 2017, arrêté au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2021, date de la mise en demeure, somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Lola à indemniser le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] au titre de sa résistance abusive à régler les charges de copropriété, - l'infirmer en son montant alloué à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, Statuant à nouveau, - condamner la SCI Lola à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par Me [B], la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - condamner la SCI Lola au paiement d'une somme supplémentaire de 6 000 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par Me [B] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI Lola à l'intégralité des dépens d'appel. Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : - que la SCI Lola ne justifie pas de circonstances particulières empêchant le respect du principe du contradictoire, dès lors que les conclusions déposées le 4 janvier 2024 ne contiennent pas de moyens nouveaux ou de demandes nouvelles, mais uniquement une actualisation du montant de l'arriéré de charges dues par la SCI Lola n'appelant pas de réponse du contradicteur ; que les pièces n° 38 à 45 notifiées le même jour sont pour l'essentiel déjà connues de la SCI Lola avant même leur notification et n'appellent pas plus de réponse que les conclusions ; et que la SCI Lola disposait, au besoin, d'un temps suffisant pour répliquer à ces écritures et pièces d'actualisation, qui ont été notifiées plus de 72 heures avant la date de la clôture et plus d'un mois avant la date des plaidoiries, - que le Syndicat de la résidence [Adresse 8] est chargé d'appeler auprès des copropriétaires le montant des charges générales revenant au syndicat principal, et les charges spécifiques au Syndicat de la résidence [Adresse 8], ce fonctionnement étant prévu par les règlements de copropriété, s'appliquant dès avant la désignation de l'administrateur provisoire et n'ayant jamais été remis en cause par les juridictions, de sorte que les demandes présentées par le Syndicat de la résidence [Adresse 8] sont recevables sans que le syndicat principal n'ait à être partie à la procédure, - que la présente instance ne concerne que les appels de fonds établis au nom du Syndicat de la résidence [Adresse 8], et seulement à compter du 1er juillet 2017, de sorte que la SCI Lola ne saurait se prévaloir des errements et anomalies qu'elle aurait constaté dans les comptes ou dans la tenue des assemblées par le syndic en place jusqu'à cette date, - que Me [B] détient tous les pouvoirs du syndic, de l'assemblée générale sauf ceux prévus à l'article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965, et du conseil syndical, de sorte que les charges qu'il appelle doivent être considérées comme approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires et ainsi immédiatement exigibles, - qu'il résulte des pièces et décomptes produits que la SCI Lola est redevable envers le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] d'une somme de 24 378,19 euros arrêtée au 1er avril 2020, actualisée à 97 618,09 euros au 1er janvier 2024, - que le fait que les régularisations de charges ne soient pas encore intervenues n'empêche pas les copropriétaires d'avoir à régler les charges appelées, - que les règlements que la SCI Lola aurait effectués ont servi à régler les appels de charges antérieurs au 1er juillet 2017, et qu'aucun règlement n'est intervenu depuis cette date, - que sont produits les appels de fonds, les appels de budget, les décomptes actualisés, les budgets prévisionnels, les règlements de copropriété, les devis et factures de travaux, et les relances adressées à la SCI Lola, - que les appels de charges ont été établis sur la base de budgets provisionnels établis par des sapiteurs dont Me [B] s'est adjoint l'assistance, - que les anomalies soulevées par la SCI Lola sont des prétextes pour ne pas régler ses charges alors que le montant élevé des appels de charges est justifié par l'ampleur des travaux à réaliser dans l'immeuble, que Me [B] tente de mettre en place depuis sa désignation ; et que les courriers du cabinet l'Immeuble et des autres syndics de copropriété secondaires résultent d'un litige avec Me [B], - que les lots parkings et ceux qui n'ont pas de radiateur se voient imputer des charges de chauffage conformément au règlement de copropriété de la résidence [Adresse 8], et que l'utilité du chauffage collectif s'entend comme une utilité potentielle à l'égard de chaque lot sans prendre en compte l'utilisation effective réalisée, - que s'agissant de la facturation d'eau, les provisions sont appelées en charges générales et ne sont individualisées selon les compteurs qu'à la régularisation selon un mode de calcul de répartition inscrit dans le règlement de copropriété ; le fait que les régularisations de charges ne soient pas encore intervenues n'empêche pas les copropriétaires d'avoir à régler les charges appelées, - que la distinction entre les charges B et C est effectuée lors de la régularisation au réel, et n'empêche pas les copropriétaires d'avoir à régler les charges appelées, - que la demande de dommages et intérêts de la SCI Lola n'est pas justifiée dès lors que ce n'est pas à Me [B] d'assumer les conséquences de la gestion de la copropriété par l'ancien syndic, qu'il n'est pas responsable de l'arrêté de fermeture des établissements recevant du public au sein de la résidence, et que ces allégations ont été tranchées par une ordonnance de référé du 23 avril 2019 qui a débouté la SCI Lola de ses demandes, - que Me [B] a accompli toutes diligences pour permettre la réalisation d'importants travaux suite à la gestion défaillante de l'ancien syndic, mais que d'autres travaux de mise aux normes sont prévus et doivent nécessairement être répercutés sur les copropriétaires, - que la SCI Lola fait preuve de résistance abusive et impose à la copropriété, par ses refus de paiement, de faire l'avance des sommes dues afin de compléter les budgets annuels, mettant en péril le fonctionnement de la copropriété [Adresse 8] et de l'ensemble des copropriétés. La clôture de l'affaire a été fixée au 10 janvier 2024. Par conclusions d'incident notifiées par RPVA le 9 janvier 2024, la SCI Lola a sollicité le rejet des conclusions et pièces notifiées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] le 4 janvier 2024, en méconnaissance du principe du contradictoire. Par conclusions de procédure en réplique notifiées par RPVA le 19 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] a conclut au débouté de la demande de l'appelante. Par ordonnance du 24 janvier 2024, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevables comme tardives les conclusions et nouvelles pièces notifiées le 4 janvier 2024 par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]. Par arrêt du 9 avril 2024, la cour d'appel de Pau, saisie sur requête en déféré du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], a annulé l'ordonnance du 24 janvier 2024. Par conclusions de procédure notifiées par voie électronique le 6 février 2024, la SCI Lola sollicite le rejet des conclusions du 1er février 2024 notifiées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], dès lors qu'il n'est justifié d'aucune cause grave au soutien de sa demande de rabat de l'ordonnance de clôture. L'affaire a été fixée à l'audience du 11 juin 2024 pour y être plaidée après renvoi en raison des incidents de procédure. MOTIFS Sur la recevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] du 4 janvier 2024 et du 1er février 2024 : Les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] 1er février 2024 doivent être déclarées irrecevables dès lors qu'elles sont intervenues après l'ordonnance de clôture du 10 janvier 2024 et qu'aucune cause grave de révocation de l'ordonnance de clôture n'est avancée. En revanche, les conclusions du 4 janvier 2024 et les pièces 38 à 45 du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] seront déclarées recevables dès lors qu'elles sont intervenues avant l'ordonnance de clôture du 10 janvier 2024 et que l'appelant disposait d'un temps nécessaire pour y répondre pour l'audience de plaidoiries qui s'est tenue finalement le 11 juin 2024, préservant ainsi le principe du contradictoire. Il n'y a pas lieu de déclarer irrecevables les conclusions de la SCI Lola des 9 janvier 2024 et du 6 février 2024 qui n'étaient que des conclusions de procédure devant la cour aux fins de rejet, d'une part, des conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] du 4 janvier 2024 et d'autre part, des conclusions de celui-ci du 1er février 2024. Sur la recevabilité de l'action de Me [B] pour réclamer les charges du syndicat principal [Adresse 6] : Il est constant que Me [B] agit en l'espèce qu'en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], syndicat secondaire, le syndicat principal étant celui de la résidence [Adresse 6]. L'article 8 du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 6] dispose dans le paragraphe relatif à la répartition des charges que conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Le chapitre 1 du titre II du règlement de copropriété secondaire [Adresse 8] du 11 mars 1970 prévoit la répartition des charges communes générales divisées en charges A, B, C et D et précise page 263 à son article 12 que les charges communes générales incombant à tous les copropriétaires dites charges A comprennent notamment les dépenses afférentes aux 18.170/100.000 èmes des parties communes générales attribuées aux lots 1, 2 et 3. L'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à l'espèce prévoit que lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire. Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24. Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un. Ce sont les copropriétaires appartenant au syndicat secondaire, et non le syndic du syndicat secondaire, qui sont convoqués individuellement aux assemblées générales du syndicat principal où ils décident avec les autres copropriétaires des charges communes générales de l'ensemble immobilier. Le syndicat principal ayant seul qualité pour fixer ces charges communes générales et pour les répartir, alors qu'en application de l'article 27, le syndicat secondaire n'a pour objet que la gestion des charges particulières à son bâtiment, il en résulte que le syndicat secondaire ne peut être responsable du paiement et de la répartition de ces charges générales, dont le règlement ne peut être réclamé par le syndicat principal qu'individuellement à chaque copropriétaire, et non pas au syndicat secondaire. Aucune décision d'une assemblée générale du syndicat principal [Adresse 6] n'est produite, décidant d'étendre les pouvoirs du syndicat secondaire au recouvrement des charges dues au syndicat principal, ni corrélativement une assemblée générale du syndicat secondaire [Adresse 8] acceptant cette délégation. En l'espèce, le syndicat secondaire ne peut appeler les charges de copropriété du syndicat principal en vertu des dispositions précitées de l'article 27 et des règlements de copropriété. Il résulte de la production des appels de fonds, (pièce 35 de Me [B]) que les charges de copropriété dont il demande le paiement, comportent la mention 'SDC principal charges courantes' pour chaque lot de la SCI Lola, en sus des charges courantes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]. Ces charges du SDC principal ne peuvent donc figurer dans la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]. Aussi, il y a lieu de retenir que Me [B] en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], syndicat secondaire, n'a pas qualité pour agir en recouvrement des charges communes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], syndicat principal. Le jugement sera donc infirmé sur ce point et Me [B] déclaré irrecevable sur ce point. Sur le recouvrement des charges : Il est sollicité une somme de 97.618 euros correspondant à l'arriéré de charges pour la période du 1er juillet 2017 au 31 décembre 2023. Il est constant que la SCI Lola est copropriétaire de plusieurs lots constituant des commerces dans la résidence [Adresse 8] est redevable de charges de copropriété à l'égard du syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]. Lors du fonctionnement normal d'une copropriété, le syndic effectue le recouvrement des charges impayées après les décisions des assemblées générales qui ont adopté les budgets prévisionnels ou approuvé les comptes. Or, en l'espèce, Me [B] a été désigné en qualité d'administrateur provisoire du syndicat secondaire [Adresse 8] pour exercer tous les pouvoirs du syndic, l'ensemble des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires à l'exception de ceux prévus au a) de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les pouvoirs du conseil syndical. Aucune décision d'assemblée générale n'est donc nécessaire. En revanche, en l'espèce, Me [B] déclare que les appels de charges ont été établis sur la base de budgets provisionnels établis par le Cabinet l'Immeuble, puis par la société FONCIA et validés par l'administrateur provisoire Maître [B] qui dispose de tous les pouvoirs de l'Assemblée Générale. Cependant, les décisions de Me [B] doivent être formalisées. Si la cour de cassation dans un arrêt de la 3e chambre civile 13/04/2022 n° 2115923 rappelle que les copropriétaires ne peuvent remettre en cause des décisions prises par l'administrateur provisoire qui a reçu tous les pouvoirs normalement dévolus à l'assemblée générale, à l'exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner, il est ainsi fait état de décisions. La cour d'appel de Paris dans son arrêt du 24 février 2021 dont le pourvoi a été rejeté par cet arrêt de la cour de cassation fait état des procès-verbaux datés portant décisions de l'administrateur provisoire. En l'espèce, aucune décision formalisée de l'administrateur provisoire n'est produite aux débats et il convient d'ordonner la réouverture des débats afin que celles-ci soient produites et/ou que les parties fassent leurs observations sur ce point soulevé d'office par la cour. Quant au montant des charges, Me [B] en qualité d'administrateur provisoire de ce syndicat secondaire ne met pas la présente cour en mesure de calculer les charges propres au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] puisqu'il produit les appels de fonds sur les périodes précitées afférentes entre 2017 et 2023 par son sapiteur le cabinet l'Immeuble puis la société Foncia et qu'il n'appartient pas à la cour de procéder elle-même à la déduction des sommes afférentes aux charges communes de la résidence [Adresse 6] compte tenu de son irrecevabilité retenue ci-dessus. Aussi, la réouverture des débats sera ordonnée également afin que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] produise un nouveau décompte pour les sommes dues à compter du 1er juillet 2017 en prenant en compte ces modalités. Sur la nature de certaines charges : Aux termes de l'article 10, alinéa 1er, ancien, de la loi du 10 juillet 1965, les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs sont réparties en fonction de l'utilité que ces services et ces éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ce principe est également rappelé à l'article 121 du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 8]. L'appréciation de la notion d'utilité doit se faire d'une manière objective, c'est-à-dire abstraction faite de l'usage réellement fait par les copropriétaires des services ou éléments d'équipement considérés. L'ordonnance du 30 octobre 2019 a précisé expressément au sein de l'alinéa premier de l'article 10 qu'il s'agissait d'une utilité objective, ce que la jurisprudence avait déjà retenue. Charges de chauffage : La SCI Lola exploite des commerces, mais pas de parking. La SCI Lola fait valoir qu'elle a équipé elle-même ses commerces de radiateurs électriques eu égard à un constat d'huissier du 18 janvier 2021et qu'elle n'utilise pas la chaudière collective. Cependant, la SCI Lola ne démontre pas que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 8] a exclu son lot des charges de chauffage et que la mise en place d'un chauffage individuel a été autorisé par l'unanimité de l'assemblée générale des copropriétaires pour renverser le principe de son raccordement au chauffage collectif. L'inutilité du chauffage n'est pas démontrée et aucune déduction de charges ne peut se faire à ce titre. Charges d'eau : L'article 93 de la loi SRU du 13 décembre 2000 impose à tout service de distribution d'eau destinée à la consommation humaine de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à l'intérieur des immeubles collectifs d'habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande. Pour ce qui concerne les immeubles en copropriété, c'est le syndicat qui doit en faire la demande. Il supporte alors la charge financière de la pose des compteurs ainsi que des études et travaux nécessaires à l'individualisation. Les conditions d'application de cet article sont fixées par le décret du 28 avril 2003. Aussi, les charges d'eau ne peuvent être réclamées que sur la base des relevés de consommation. Le tribunal a enjoint Me [B] de procéder à la régularisation des charges relatives aux consommations d'eau. Celle-ci n'a jamais été effectuée par l'administrateur provisoire ni devant le tribunal ni devant la cour d'appel malgré injonction. Aussi, aucune charge ne peut être réclamée en l'état à ce titre et la réouverture des débats permettra à Me [B] de produire les relevés de consommation et les calculs des charges y afférent. À défaut aucune charge ne pourra être réclamée à ce titre. Charges d'escalier : Il appartient à Me [B] d'établir le décompte des charges en procédant à la distinction entre les charges B qui se font par bâtiment et les charges C qui se font par cages d'escalier conformément au règlement de copropriété de la résidence [Adresse 8] aux pages 263 et suivantes de ce règlement. Cette injonction sera faite dans le cadre de la réouverture des débats. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments et de la nécessité de la réouverture des débats, il sera ordonné le sursis à statuer sur le montant des charges dues dans l'attente des éléments requis. Une astreinte ne sera pas ordonnée dès lors que la sanction du défaut de production des éléments constitutifs de la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] serait de nature à conduire à un débouté de ses demandes. Il est également prématuré de statuer sur les dommages-intérêts réclamés par les parties et il sera également sursis à statuer sur ces points. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et par arrêt mixte, Déclare recevables les conclusions du 4 janvier 2024 et les pièces n° 38 à 45 du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], Déclare irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] du 1er février 2024, Infirme le jugement en ce qu'il a déclaré recevable le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] représenté par Me [B], administrateur provisoire, pour le recouvrement des charges communes du syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], statuant à nouveau : Déclare irrecevable le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] représenté par Me [B], administrateur provisoire, pour le recouvrement des charges communes du syndicat principal des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], avant dire droit : Ordonne la réouverture des débats afin que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] produise aux débats avant le 13 décembre 2024 les éléments suivants : - un décompte des charges à compter du 1er juillet 2017 : * sans les charges communes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], * en distinguant les charges B par bâtiment et les charges C par cages d'escalier, * les relevés de consommation d'eau et les calculs des charges y afférent, - les décisions de l'administrateur provisoire Me [B] approuvant les budgets prévisionnels ou les approbations de comptes, ou toutes observations de sa part, Sursoit à statuer sur le montant de la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à l'égard de la SCI Lola, Sursoit à statuer sur le surplus des demandes des parties, Dit que les éléments et conclusions devront être produits par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] avant le 13 décembre 2024, auxquels devra répondre la SCI Lola avant le 20 janvier 2025, Dit qu'une nouvelle ordonnance de clôture interviendra le 22 janvier 2025 et que l'affaire sera à nouveau appelée à l'audience des plaidoiries du 18 février 2025, Réserve les dépens. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE