Texte intégral
Du 30 août 2024
5AA
PPP Référés
N° RG 24/00232 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YX7J
OPH AQUITANIS
C/
[W] [V]
- Expéditions délivrées au défendeur
- FE délivrée à AQUITANIS
Le 30/08/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 4]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 août 2024
PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
OPH AQUITANIS
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par M. [J] (Membre de l’entrep.) muni d’un pouvoir spécial
DEFENDEUR :
Monsieur [W] [V]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Présent
DÉBATS :
Audience publique en date du 31 Mai 2024
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 27 juin 2019, prenant effet le même jour, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a donné à bail à Monsieur [V] [W] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5].
Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait délivrer à Monsieur [V] [W] un commandement de payer la somme de 2.355,48 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a assigné Monsieur [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 31 mai 2024 aux fins de voir :
Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d'un justificatif d'assurance et le dire sans droit ni titre d'occupation conformément aux dispositions des articles 7g et 24 de la loi du 06 juillet 1989,
Ordonner en conséquence son expulsion et celle de tout occupant de son chef du logement qu'il occupe [Adresse 2] à [Localité 5], [Adresse 6] et, ce, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
Le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 4716.41 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à ce jour, avec intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du Code civil,
Le condamner au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant qu'il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié et jusqu'à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef conformément aux dispositions de l'article 1760 du Code civil,
Le condamner au paiement de la somme de 150 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Le condamner aux entiers dépens de l'instance et de ses suites conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.
Lors de l'audience du 31 mai 2024, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, régulièrement représenté, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 4.509,52 euros au 22 mai 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Il précise toutefois se désister de sa demande formulée au titre de la non justification d’une assurance.
Il ajoute que le paiement des loyers a repris en avril 2024 de sorte qu’il n’est pas opposé à l'octroi de délai de paiement.
En défense, Monsieur [V] [W] comparaît et expose qu'il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 130 euros en sus du loyer courant ce à quoi ne s’oppose pas le bailleur.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 30 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 18 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 31 mai 2024.
L'établissement public bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 26 octobre 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit - également - l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En effet, si la loi du 27 juillet 2023 réduit le délai à six semaines, le commandement de payer vise celui de deux mois. Par conséquent, par mesure de protection à l'égard de la locataire, il convient de retenir ce dernier.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.
L'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait signifier à Monsieur [V] [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 2355.48 euros au titre des loyers échus et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 27 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi.
Toutefois, si le commandement fait effectivement état d'un défaut d'assurance couvrant les risques locatifs, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT précise à l'audience que celle-ci a a été régularisée. Par conséquent, cette demande est réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement du loyer et charges locatives.
Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 28 décembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Monsieur [V] [W] a repris le paiement intégral du loyer courant à compter du mois d’avril 2024. De plus, les parties se sont entendues à l'audience sur la mise en place d’un échéancier de paiement à hauteur de 130 euros par mois en sus du loyer courant.
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Monsieur [V] [W].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [V] [W] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (729.33 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4509.52 euros à la date du 22 mai 2024.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [V] [W] sera donc condamné au paiement de la somme de 4509.52 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 22 mai 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Monsieur [V] [W] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [V] [W].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [V] [W] à verser à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 28 décembre 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 27 juin 2019 entre Monsieur [V] [W] et l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] ;
CONDAMNONS Monsieur [V] [W] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 4.509,52 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 22 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [V] [W] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 35 mois à raison de 34 mensualités successives de 130 euros chacune, suivies d'une 35ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;–
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [V] [W] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (729.33 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [V] [W] à son paiement à compter du 1er mai 2024, jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [V] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS Monsieur [V] [W] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
